Parcelle sur plusieurs zones et calcul du CES Résolu

Bonjour à tous et meilleurs voeux,

Pour bien débuter l'année et pour mon 1er post, je me permets de solliciter vos connaissances car nous sommes en contact avec un constructeur pour un projet de villa individuelle et quelques points ne sont pas clairs vis-à-vis de l'emprise au sol maxi du terrain. 

La maison serait implantée sur une parcelle couvrant plusieurs zones :
- zone Uc
- corridor écologique en zone Uc
- zone naturelle

D'après le PLU, le CES maxi est de 0.20 en zone Uc.

D'après le cadastre, la parcelle totale fait 1200m2 mais en utilisant les outils de mesure, on tombe plutôt autour de 1400m2. Pas d'indication de surface détaillée pour chaque zone.

Le bornage n'est pas encore réalisé mais le constructeur doit faire intervenir un géomètre dans les semaines qui viennent.

Mes questions sont les suivantes :
- pour le calcul de l'emprise au sol maximale autorisée, est-ce que le CES (0.20) s'applique à toute la parcelle, uniquement à la zone Uc ou à la zone Uc + corridor écologique ?

- dans le cas où les relevés du géomètre et le cadastre diffèrent, le calcul de l'emprise au sol est calculé sur quelle base, géomètre ou cadastre ?


Selon le constructeur, le calcul de l'emprise au sol se fait à partir de la zone Uc + corridor écologique. En faisant quelques mesures sur le cadastre et une règle de 3, il trouve une surface constructible d'environ 800m2 (en partant du principe que le terrain mesure 1200m2), soit une emprise au sol maxi de 160m2. Ce qui est trop juste par rapport à notre projet (on veut garder de la place pour une éventuelle piscine, et le garage doit être de plain pied à cause de la topologie du terrain).

Toujours selon le constructeur, la surface de la parcelle qui sera retenue pour l'acte authentique et pour les différentes démarches administratives (permis de construire entre autres) sera la surface cadastrale et non la surface mesurée par le géomètre. J'ai un peu de peine à le croire car je ne vois pas dans ce cas comment déterminer avec précision la surface de la zone constructible et le cadastre ne constitue pas un titre de propriété. Qu'en dites-vous ?

Merci de m'avoir lu jusque là et merci d'avance pour vos éclaircissements.

Vincent