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Premier projet de construction, besoin d'aide

Ce sujet comporte 11 messages et a été affiché 110 fois
Goran74
Auteur du sujet

Messages : Env. 30
Dept : Alpes Maritimes
Ancienneté : + de 4 ans
Le 09/10/2019 à 16h51
Premier projet de construction, besoin d'aide
Bonjour à tous,

Madame et moi projetons de faire construire notre maison après avoir abandonné l'idée d'acheter de l'ancien (trop cher, trop de remise en état etc.)
Nous sommes dans la région niçoise.

On débute vraiment, nous n'avons jamais fait construire ni été propriétaire jusqu'à maintenant. Autant dire qu'on navigue un peu à l'aveugle pour l'instant. A l'heure actuelle, voici ce que nous avons fait :

- Coté budget nous savons quel sera budget total et notre apport.
- Contact d'un courtier.
- Nous avons un accord de principe de notre banque actuelle (mais pas le plus avantageux par rapport aux résultats du courtier)
- Rendez-vous chez deux constructeurs. Avec l'un des deux nous avons commencé à dégrossir le projet.
- Visite de terrains

Grâce aux bons conseils du forum je commence à saisir toutes les démarches, leurs nuances et les points de vigilance mais j'ai toujours du mal à bien comprendre la chronologie des évènements.
Je ne sais pas à quel moment je suis censé déclencher le prêt, l'achat du terrain, le permis de construire, l'étude de sol, la signature du CCMI etc. etc. etc...

Je n'ai pas vraiment trouvé de ressources qui expliquent ça clairement pour les grands débutants que nous sommes. Donc si vous avez ça sous le coude, où si une bonne âme se sent de m'expliquer un peut tout ça, ça nous serait d'une grande aide.
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Hajime

Picto recompense Membre ultra utile

Messages : Env. 3000
Dept : Haute Garonne
Ancienneté : + de 2 ans
Le 09/10/2019 à 17h06
Bonjour,

Vous avez déjà les grandes lignes ici : http://www.aamoi.fr/s-informer/comment-signer-le-ccmi
N'hésitez pas à parcourir le site de l'aamoi vous y trouverez de précieuses informations.
Mieux encore, adhérez à l'aamoi avant de signer quoi que ce soit. Vous aurez accès à une bibliothèque de fiches conseils bien fournie qui vous guidera tout au long de votre projet.
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Il est mignon Monsieur Pignon
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Cheew

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 600
Dept : Haute Garonne
Ancienneté : + de 1 an
Le 09/10/2019 à 17h31
Bonjour Goran74,

Maintenant que vous connaissez votre budget, la prochaine étape c'est surtout le terrain. Vous pouvez lancer en parallèle la recherche de constructeur ou architecte ou Maître d'OEuvre mais c'est en fonction du terrain que vous allez surtout pouvoir réfléchir à vos plans. En effet suivant entre autres l'implantation et l'orientation du terrain, les vues et le vis-à vis avec les éventuels voisins, vous devrez adapter la maison et donc les plans.

Une fois que vous avez trouvé le terrain de vos rêves, vous allez voir votre propre notaire PAS CELUI DU VENDEUR et vous signez un compromis de vente avec plusieurs clauses suspensives : obtention du crédit à un taux maximal de XX%, résultats de l'étude de sol entraînant des adaptations inférieures à XX euros, obtention du permis de construire.

Ensuite le CCMI ou le contrat de maîtrise d'oeuvre peut être signé. Demandez bien tout ce qui vous passe par la tête et tout ce qui est primordial AVANT la signature du CCMI, parce que c'est le moment où vous pouvez encore négocier. Après, vous ne maîtrisez plus les coûts de vos demandes. Demandez à intégrer dans le contrat une clause sur l'étude de sol (G2AVP, sauf si terrain spécifique, en zone sismique par exemple) et l'adaptation à ses préconisations.

En parallèle vous lancez les démarches auprès de la banque retenue, sauf si vous avez besoin du financement pour payer l'immobilisation du terrain et les frais de notaire, auquel cas réfléchissez-y dès l'étape 1 du terrain.

Une fois que le CCMI est signé, que vous avez reçu le contrat en LRAR et que vos 10 jours de réflexion sont passés, vous pouvez transmettre à la mairie de votre commune la demande de permis de construire.
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Goran74
Auteur du sujet

Messages : Env. 30
Dept : Alpes Maritimes
Ancienneté : + de 4 ans
Le 09/10/2019 à 18h13
Hajime a écrit:Bonjour,

Vous avez déjà les grandes lignes ici : http://www.aamoi.fr/s-informer/comment-signer-le-ccmi
N'hésitez pas à parcourir le site de l'aamoi vous y trouverez de précieuses informations.
Mieux encore, adhérez à l'aamoi avant de signer quoi que ce soit. Vous aurez accès à une bibliothèque de fiches conseils bien fournie qui vous guidera tout au long de votre projet.

Merci pour la réponse. Effectivement, je comptais de toute façon adhérer à l'AAMOI avant de signer.
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Goran74
Auteur du sujet

Messages : Env. 30
Dept : Alpes Maritimes
Ancienneté : + de 4 ans
Le 09/10/2019 à 18h20
Cheew a écrit:Bonjour Goran74,

Maintenant que vous connaissez votre budget, la prochaine étape c'est surtout le terrain. Vous pouvez lancer en parallèle la recherche de constructeur ou architecte ou Maître d'OEuvre mais c'est en fonction du terrain que vous allez surtout pouvoir réfléchir à vos plans. En effet suivant entre autres l'implantation et l'orientation du terrain, les vues et le vis-à vis avec les éventuels voisins, vous devrez adapter la maison et donc les plans.

Une fois que vous avez trouvé le terrain de vos rêves, vous allez voir votre propre notaire PAS CELUI DU VENDEUR et vous signez un compromis de vente avec plusieurs clauses suspensives : obtention du crédit à un taux maximal de XX%, résultats de l'étude de sol entraînant des adaptations inférieures à XX euros, obtention du permis de construire.

Ensuite le CCMI ou le contrat de maîtrise d'oeuvre peut être signé. Demandez bien tout ce qui vous passe par la tête et tout ce qui est primordial AVANT la signature du CCMI, parce que c'est le moment où vous pouvez encore négocier. Après, vous ne maîtrisez plus les coûts de vos demandes. Demandez à intégrer dans le contrat une clause sur l'étude de sol (G2AVP, sauf si terrain spécifique, en zone sismique par exemple) et l'adaptation à ses préconisations.

En parallèle vous lancez les démarches auprès de la banque retenue, sauf si vous avez besoin du financement pour payer l'immobilisation du terrain et les frais de notaire, auquel cas réfléchissez-y dès l'étape 1 du terrain.

Une fois que le CCMI est signé, que vous avez reçu le contrat en LRAR et que vos 10 jours de réflexion sont passés, vous pouvez transmettre à la mairie de votre commune la demande de permis de construire.

Merci pour cette réponse très détaillée. C'est déjà un peu plus clair.
En ce qui concerne l'étude du sol toutefois je ne suis pas encore sûr d'avoir compris.
Si le résultat de cette étude conditionne l'achat du terrain et que c'est une des clause du CCMI il n'y a pas un problème de timing ? Au final qui commande cette étude ? Moi de mon côté, ou le constructeur dans le cadre du CCMI ?
D'autre part j'ai cru comprendre qu'à partir du 1er janvier 2020 la loi Elan oblige le vendeur du terrain à fournir l'étude...
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Cheew

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 600
Dept : Haute Garonne
Ancienneté : + de 1 an
Le 09/10/2019 à 18h37
Désolée mais concernant la loi Elan je ne suis pas renseignée.

https://consultation.avocat.fr/blog/sarah-bouet/article-2712[...]e-nouvelles-regles.html

Ici, ils parlent d'étude "préalable" fournie par le vendeur. Est-ce que c'est une G2AVP ? Je ne sais pas... La G2AVP est normalement faite aux points d'implantation de votre maison, donc une fois que les plans sont définitifs, et normalement pour que le CCMI soit valide il faut que le terrain soit "à vous" (promesse de vente ou compromis en cours).

Donc avant la loi ELAN, vous faisiez le compromis, ensuite soit vous ameniez une étude de sol réalisée par un indépendant que vous aviez sélectionné et vous disiez au constructeur de chiffrer les adaptations, soit vous comptiez sur le constructeur pour faire une étude de sol (attention à bien vérifier que ce soit une G2AVP) et ensuite il chiffrait les adaptations. Si le CCMI est signé avant que l'étude de sol ne soit faite, toute adaptation est pour la pomme du CST.  Suite à cette étude, si le montant dépassait celui fixé par la clause suspensive, vous pouviez vous rétracter du compromis de vente sans perdre la somme engagée. 

Maintenant il faut voir, avec quelqu'un qui a potassé le sujet, les conséquences de la loi Elan.

EDIT : si la loi ELAN oblige à faire une étude de sol géotechnique globale (G1) et non pas une G2AVP, alors je pense que vous devrez quand-même en faire une... 
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Goran74
Auteur du sujet

Messages : Env. 30
Dept : Alpes Maritimes
Ancienneté : + de 4 ans
Le 10/10/2019 à 07h41
Ok, ça clarifie les choses pour la loi Elan.
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Goran74
Auteur du sujet

Messages : Env. 30
Dept : Alpes Maritimes
Ancienneté : + de 4 ans
Le 10/10/2019 à 07h46
Cheew a écrit:...
Une fois que vous avez trouvé le terrain de vos rêves, vous allez voir votre propre notaire PAS CELUI DU VENDEUR et vous signez un compromis de vente avec plusieurs clauses suspensives : obtention du crédit à un taux maximal de XX%, résultats de l'étude de sol entraînant des adaptations inférieures à XX euros, obtention du permis de construire.

Ensuite le CCMI ou le contrat de maîtrise d'oeuvre peut être signé...

Je reviens là dessus :

"Ensuite le CCMI" signifie quand exactement ?
Quand toutes les clauses suspensives qui conditionnent l'état du terrain ont été satisfaites ? Autrement dit une fois le terrain acheté définitivement ?
Ou bien pendant la phase ou je ne suis pas encore propriétaire du terrain ? Dans ce cas j'imagine que le CCMI comprend également une clause suspensive liée à l'obtention du terrain aux conditions du compromis ?
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Cheew

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 600
Dept : Haute Garonne
Ancienneté : + de 1 an
Le 10/10/2019 à 08h08
Vous pouvez démarcher les constructeurs en parallèle de l'achat du terrain, mais pour que le CCMI soit valide et donc puisse être signé il faut que le terrain soit en cours d'obtention (que vous ayez une promesse de vente ou que vous ayez signé un compromis.

Bred sur ce forum vous dira que c'est effectivement une histoire de clause suspensive incluse implicite dans le CCMI. Allez voir sur le site de l'AAMOI ils expliquent tout ça.

Donc, pour être plus claire, vous ne pouvez signer le CCMI qu'une fois qu'au moment indiqué juste avant, mais 2 clauses suspensive pour le terrain dépendent du constructeur : le dépôt de permis et l'étude de sol.

L'étude de sol vous pouvez la faire à part ou demander au CST de la faire faire. Le dépôt de permis vous pouvez doit donner mandat au constructeur pour le déposer, soit le faire vous-même.

Une fois que le permis a été accepté et que les adaptations éventuelles à l'étude de sol ont été chiffrées, vous pouvez signer l'acte de vente définitif du terrain. Attention, il est recommandé d'attendre que le recours des tiers soit passé pour signer.
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Goran74
Auteur du sujet

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Dept : Alpes Maritimes
Ancienneté : + de 4 ans
Le 10/10/2019 à 08h28
D'accord, ça s'éclaircit. Merci pour toutes ces précisions.
Encore une petite question concernant l'étude de sol, si je mandate le CST pour l'étude de sol, celui-ci pourra t-il se contenter, par défaut, d'une G1 ? Dois-je préciser que j'exige une étude plus poussée (G2AVP si j'ai bien compris) ?
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Cheew

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 600
Dept : Haute Garonne
Ancienneté : + de 1 an
Le 10/10/2019 à 10h41
Cela dépend du constructeur. S'il est sérieux il fera faire une étude de sol sous forme de G2AVP par un organisme indépendant et vous donnera accès aux résultats. Dans ce cas le prix de l'EDS serait inclus dans le CCMI également (environ 1 500 euros). Rien ne vous empêche d'en faire une par un bureau d'études et d'ensuite l'amener au constructeur.

S'il n'est pas sérieux, le CST vous répondra "pas besoin d'étude de sol, je travaille dans la région depuis des années", "je connais mon métier ma p'tite dame / mon bon monsieur", "j'ai eu l'étude de sol des voisins vu que je fais la maison des voisins". Là, fuyez ! Ça partirait du très mauvais pied.

Dans les deux cas, mettez au contrat une clause sur l'adaptation des fondations.
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En cache depuis le dimanche 13 octobre 2019 à 11h13

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