Avant achat terrain

Bonjour,

Nous avons besoin d'aide..
Nous avons pris contact avec une office notariale car nous recherchons un terrain dans la commune ou l'Office est située.
Coup de chance, la personne qui s'occupe des vente venait d'avoir contact avec des vendeurs qui, potentiellement, avaient ce que nous recherchons.
La personne n'avait pas le temps de nous accompagner sur le terrain. Elle nous a donc expliqué la route (pas d'adresse précise). Elle nous a indiqué que le terrain était en parti constructible ( 4000m2 constructibles sur 10200m2 total).
Rapidement, sur Géoportail, elle nous a montré la parcelle, en nous indiquant, selon elle, la partie constructible.
Nous nous sommes rendus sur les lieux, sans elle, et effectivement cela correspond à ce que nous recherchons.
A la suite de cette visite, nous avons contacté la négociatrice qui nous a annoncé avoir discuté du prix avec les propriétaires et qu'ils pensent vendre pour 80000€.
Nous avons prix contact avec un courtier qui nous a indiqué que l'opération était viable Financement.
Nous avons donc essayé de joindre l'étude notariale pour indiquer notre intérêt.
Après plusieurs appels (1 semaine), le notaire a daigné nous répondre... La personne en charge est en arrêt de travail, il prend le relais.
Celui-ci, avant même de nous fournir un seul document, nous dit qu'il faut faire une offre d'achat. Qu'il faut avancer plus de 4000€ et qu'il y aura 4600€ de frais de négociation !
Est ce normal, compte tenu du fait que nous nous sommes débrouillés seuls pour avoir les renseignements sur le terrain ( pas d'adresse précise, la partie constructible n'était pas celle indiquée, le règlement d'urbanisme ne nous a pas été communiqué, aucun plan... , qu'il nous demande 4600€ de frais de négociation ?
Ne devons-nous pas d'abord poser une option avant une offre d'achat (sachant qu'une offre d'achat nous oblige à verser 5% du prix du terrain) ?
Merci pour votre éclairage.. nous devons le rappeler lundi.