Modification des lots de stationnements en copropriété

Bojour, passer chez le notaire aura un coût... qui va vouloir le supporter ? Si on fait des modifications de limite des parkings, il faut bien un géomètre, et là aussi ça aura un coût. La largeur de ces parkings est-elle assez grande pour pouvoir faire un garage double utilisable sans difficultés.

Bonjour


Toute modification doit passer par un géomètre avec le re calcul des millièmes de chacun. La création de places est aussi à prendre en compte.

Tout le règlement de copropriété doit être modifié. Un passage chez le notaire s'imposera sûrement et cela va modifier chaque lot. Pour une future vente de l'un des copropriétaires c'est important.

La présence d'un garage certes sur votre place permettra t elle réellement de pouvoir sortir de son véhicule du lot voisin ?

Pour le nouveau tracé pas de soucis, les lots font 2m40 x 6m sauf le lot 13 qui fait 2m80 x 6m pour compenser la présence du mur du garage.
Mes garages font 3m x 6m, les deux nouveaux lots (19 et 20) font 2m60 x 5m60.

Il reste environ 6m entre mon garage et le mur de la maison, j'ai testé avec des plots, c'est limite mais je peux sortir sans manoeuvrer.

Voici un visuel pour faciliter la compréhension:



Je prendrai en charge le coût du notaire et de la publicité foncière vu que je suis à l'origine du changement.
J'ai déjà fait les plans cotés et le calcul des nouveaux tantièmes. Du moment que tous le monde est d'accord lors du vote à l'assemblée général, en quoi le géomètre est-t-il nécessaire?

La taille des places va t elle changée ? Si oui, et que l'un des copropriétaires gagnent des mètres carrés, une compensation doit être prévu (au bénéfice de la copropriété si pris sur l'espace commun)

C'est compliqué à dire précisément car ni le règlement de copro ni l'état descriptif ne précisent l'emplacement ou la surface des lots.

Ils est juste précisé que les places représentent toutes 20/1000 des parties communes pour un total de 120/1000.

Lot11: 20/1000
Lot12: 20/1000
Lot13: 20/1000
Lot14: 20/1000
Lot15: 20/1000
Lot16: 20/1000

La nouvelle répartition que je prévois:

Lot11: 29/1000
Lot12: 29/1000
Lot13: 12/1000
Lot14: 10/1000
Lot15: 10/1000
Lot16: 10/1000
Lot19: 10/1000
Lot20: 10/1000

La compensation est-elle une disposition légale obligatoire ou du moment que tous les copropriétaires sont d'accord pour s'en passer c'est bon?

A partir du moment où vous baissez leur nombre de millième vous « prenez » une partie de leur propriété. Il faut donc une compensation car il y a pour eux un manque à gagner.

Pour cette partie seule le notaire pourra vous conseiller ou éventuellement le syndic (mais selon le syndic les connaissances juridiques ne sont pas les mêmes)

Nephaste a écrit:

C'est compliqué à dire précisément car ni le règlement de copro ni l'état descriptif ne précisent l'emplacement ou la surface des lots.

Ils est juste précisé que les places représentent toutes 20/1000 des parties communes pour un total de 120/1000.

Lot11: 20/1000
Lot12: 20/1000
Lot13: 20/1000
Lot14: 20/1000
Lot15: 20/1000
Lot16: 20/1000

La nouvelle répartition que je prévois:

Lot11: 29/1000
Lot12: 29/1000
Lot13: 12/1000
Lot14: 10/1000
Lot15: 10/1000
Lot16: 10/1000
Lot19: 10/1000
Lot20: 10/1000

La compensation est-elle une disposition légale obligatoire ou du moment que tous les copropriétaires sont d'accord pour s'en passer c'est bon?

Bonjour,
On ne peut pas modifier les tantièmes des lots.
On doit supprimer et créer de nouveaux lots.
Pour cela et afin de garantir les calculs des tantièmes et créer des plans assurant les limites des lots, le notaire vous enverra forcément vers un géomètre seul garant des limites de propriété (ici des lots de copropriété).
De plus si vous créez des garages les indices de valeur sont bien différents des simples places de stationnement.
il faudrait alors encore modifier les tantièmes.
D'autre part les murs et toitures des garages seraient en copropriété entre les lots impliqués et devraient avoir des tantièmes propres pour les futures travaux de rénovation et d'entretien des garages.
Donc pour résumer, modification des tantièmes généraux, suppression et création de nouveaux lots de garage et non de stationnement et surtout création d'un tableau de tantièmes pour la création d'un nouveau bâtiment de garages avec tantièmes spécifiques aux garages.
Passez par un notaire et un géomètre ils vous feront ça très bien.
Cdlt

Je savais pour la création d'un nouveau tableau dédié aux garages (Bâtiment B) et pour leur indice plus élevé.

licence4_06 a écrit:

On ne peut pas modifier les tantièmes des lots.
On doit supprimer et créer de nouveaux lots.

Par contre ça je ne le savais pas.
Si c'est vrai alors il y a déjà un problème car les tantièmes ont été changés en 2009 sans modifier les numéros des lots.

A moins que vous ne vouliez dire que l'on ne peut pas modifier la forme d'un lot, dans ce cas là le changement de 2009 resterait valide puisqu'il n'a modifié que la répartition des tantièmes suite à la suppression ou au changement de destination de certains lots.

J'ai contacté mon Syndic, j'attends sa réponse, mais si le recours à un géomètre est effectivement légalement obligatoire et non juste fortement conseillé je peux faire une croix sur mon projet .

Citation:

J'ai contacté mon Syndic, j'attends sa réponse, mais si le recours à un géomètre est effectivement légalement obligatoire et non juste fortement conseillé je peux faire une croix sur mon projet .

Bonjour,
Ayant vécu 17 ans dans un appartement en copropriété, j'ai, en son temps, lu et relu la loi de 1965 sur les copropriétés. Je n'ai pas souvenir dans ma lecture  que la délimitation , ou la modification, ou la suppression ou la création de parties privatives rend obligatoire le recours à un géomètre-expert.

Que notaire, syndic, toutes professions liées à l'immobilier vous disent de recourir à un géomètre, cela me paraît naturel. Toutes ces professions se tiennent entre elles et se renvoient mutuellement l'ascenseur.

Il existe des situations où le recours aux géomètres est indispensable et je pense aussi des situations où c'est obligatoire comme par exemple le bornage d'un terrain ou la création de parcelles cadastrales. J'imagine mal le cadastre depuis Napoléon, accepter des plans fait par le premier quidam, même si je ne connais pas la référence du texte qui impose le recours aux géomètres pour modifier le cadastre.

Ceci dit, je vais quand même vous conseiller de prendre un géomètre, car vous ne pouvez pas être à la fois partie et juge. En plus les imbroglios avec les copropriétaires sont trop chi...t à gérer.

J'ai regardé vos nouveaux plans et le descriptif. Rien que de ceci, on voit tout de suite que la surface au sol de votre nouvelle partie privative est à votre avantage aux dépends des autres copropriétaires, vous rectifiez le tir en modifiant aussi les tantièmes, ce n'est pas suffisant à mon avis. Les copropriétaires ont-ils bien conscience de ces modifications.
Il faudrait aussi vérifier que dans la loi de 1965 modifiée depuis par macron est-ce toujours l'unanimité , y compris de ceux qui n'ont pas de parking affectés pour ce genre de modification ?

A supposer qu'au final votre projet aboutisse, les copropriétaires auront de la rancoeur et pesteront après coup contre vous. Parce qu'il sera moins facile pour eux de se garer à l'orthogonal qu'en épi, ce qu'ils n'avaient pas réalisé à la lecture de vos plans, parce vous aurez un beau garage tandis qu'eux même n'auront qu'un parking, etc...

Grosse dépense et gros emmerdements à venir.

C'est une petite copro, on est que 5 en tout et uniquement 3 à avoir des places de ce coté.

Le stationnement en épi de 2008 a été pensé ainsi de part la présence du garage, mais celui-ci n'est plus là depuis longtemps.
La disposition en bataille va faciliter le stationnement car elle permet de se garer et de sortir avec un minimum de manoeuvre. On se gare d'ailleurs déjà tous comme ça, mais de façon anarchique car rien n'est tracé, ce n'est qu'une cour caillouteuse.

Au final c'est surtout une officialisation de ce qui se fait déjà.

J'en ai déjà parlé aux autres et ils sont favorables au changement, ils ne veulent simplement pas payer les frais de modification.

sitro a écrit:

Citation:

J'ai contacté mon Syndic, j'attends sa réponse, mais si le recours à un géomètre est effectivement légalement obligatoire et non juste fortement conseillé je peux faire une croix sur mon projet .

Bonjour,
Ayant vécu 17 ans dans un appartement en copropriété, j'ai, en son temps, lu et relu la loi de 1965 sur les copropriétés. Je n'ai pas souvenir dans ma lecture  que la délimitation , ou la modification, ou la suppression ou la création de parties privatives rend obligatoire le recours à un géomètre-expert.

Que notaire, syndic, toutes professions liées à l'immobilier vous disent de recourir à un géomètre, cela me paraît naturel. Toutes ces professions se tiennent entre elles et se renvoient mutuellement l'ascenseur.

Il existe des situations où le recours aux géomètres est indispensable et je pense aussi des situations où c'est obligatoire comme par exemple le bornage d'un terrain ou la création de parcelles cadastrales. J'imagine mal le cadastre depuis Napoléon, accepter des plans fait par le premier quidam, même si je ne connais pas la référence du texte qui impose le recours aux géomètres pour modifier le cadastre.

Ceci dit, je vais quand même vous conseiller de prendre un géomètre, car vous ne pouvez pas être à la fois partie et juge. En plus les imbroglios avec les copropriétaires sont trop chi...t à gérer.

La délimitation des lots de copropriété (parties privatives) avec les parties communes rentre dans le cadre de la délimitation des propriétés privées au même titre que les divisions ou bornages.
"  le Commissaire du gouvernement Daniel LABETOULLE a constaté, au regard du droit positif,  que le plan annexé au règlement de copropriété satisfait aux deux critères de l’article 1er 1° de la loi du 7 mai 1946. Ce plan relève donc de l’office exclusif du géomètre-expert. Le notaire en charge du règlement de copropriété ne peut donc annexer à la minute de l’acte un plan établi par un autre professionnel."
Cordialement

licence4_06 a écrit:

La délimitation des lots de copropriété (parties privatives) avec les parties communes rentre dans le cadre de la délimitation des propriétés privées au même titre que les divisions ou bornages.
"  le Commissaire du gouvernement Daniel LABETOULLE a constaté, au regard du droit positif,  que le plan annexé au règlement de copropriété satisfait aux deux critères de l’article 1er 1° de la loi du 7 mai 1946. Ce plan relève donc de l’office exclusif du géomètre-expert. Le notaire en charge du règlement de copropriété ne peut donc annexer à la minute de l’acte un plan établi par un autre professionnel."
Cordialement

Bonjour,
Oui, c'est une interprétation, c'est à mon avis très discutable. Cependant si un commissaire du gouvernement, qui en plus a exercé au conseil d'état, c'est mission impossible d'aller à l'encontre de cette interprétation. 
Mais pour savoir de quoi on parle reprenons le texte qui régit l'exercice de la profession.
Donc l'article 2 de la loi du 7 mai 1946 dit :
Peuvent seuls effectuer les travaux prévus au 1° de l'article 1er les géomètres-experts inscrits à l'ordre conformément aux articles 3 et 26

et le 1er du 1er article cité précédemment dit : 
1° Réalise les études et les travaux topographiques qui fixent les limites des biens fonciers et, à ce titre, lève et dresse, à toutes échelles et sous quelque forme que ce soit, les plans et documents topographiques concernant la définition des droits attachés à la propriété foncière, tels que les plans de division, de partage, de vente et d'échange des biens fonciers, les plans de bornage ou de délimitation de la propriété foncière ;

à mon humble avis, qui n'a absolument aucun poids face à l'avis de l'honorable commissaire, une partie privative d'une copropriété tel que prévue dans la loi de 1965 n'est justement pas une propriété foncière. Les parties privatives ne sont que la division interne de sous-ensemble d'une propriété foncière, la copropriété. Pour appuyer mon propos, il est très souvent et régulièrement rappelé dans les règlements de copropriété que le sous-sol (ce qui est sous le gazon) n'appartient pas à celui qui détient une partie privative de terrain dans une copropriété, mais ce sous-sol est partie commune de la copropriété. Quoique ce dernier raisonnement est peut-être aussi tendancieux.

Enfin, je ne sais pas qui a raison, mais dans tous les cas la messe est dite. Donc recours aux géomètres-experts pour les parties privatives.
Encore que j'aimerai bien que vous citiez la source à propos du commissaire du gouvernement.

sitro a écrit:

licence4_06 a écrit:

La délimitation des lots de copropriété (parties privatives) avec les parties communes rentre dans le cadre de la délimitation des propriétés privées au même titre que les divisions ou bornages.
"  le Commissaire du gouvernement Daniel LABETOULLE a constaté, au regard du droit positif,  que le plan annexé au règlement de copropriété satisfait aux deux critères de l’article 1er 1° de la loi du 7 mai 1946. Ce plan relève donc de l’office exclusif du géomètre-expert. Le notaire en charge du règlement de copropriété ne peut donc annexer à la minute de l’acte un plan établi par un autre professionnel."
Cordialement

Bonjour,
Oui, c'est une interprétation, c'est à mon avis très discutable. Cependant si un commissaire du gouvernement, qui en plus a exercé au conseil d'état, c'est mission impossible d'aller à l'encontre de cette interprétation. 
Mais pour savoir de quoi on parle reprenons le texte qui régit l'exercice de la profession.
Donc l'article 2 de la loi du 7 mai 1946 dit :
Peuvent seuls effectuer les travaux prévus au 1° de l'article 1er les géomètres-experts inscrits à l'ordre conformément aux articles 3 et 26

et le 1er du 1er article cité précédemment dit : 
1° Réalise les études et les travaux topographiques qui fixent les limites des biens fonciers et, à ce titre, lève et dresse, à toutes échelles et sous quelque forme que ce soit, les plans et documents topographiques concernant la définition des droits attachés à la propriété foncière, tels que les plans de division, de partage, de vente et d'échange des biens fonciers, les plans de bornage ou de délimitation de la propriété foncière ;

à mon humble avis, qui n'a absolument aucun poids face à l'avis de l'honorable commissaire, une partie privative d'une copropriété tel que prévue dans la loi de 1965 n'est justement pas une propriété foncière. Les parties privatives ne sont que la division interne de sous-ensemble d'une propriété foncière, la copropriété. Pour appuyer mon propos, il est très souvent et régulièrement rappelé dans les règlements de copropriété que le sous-sol (ce qui est sous le gazon) n'appartient pas à celui qui détient une partie privative de terrain dans une copropriété, mais ce sous-sol est partie commune de la copropriété. Quoique ce dernier raisonnement est peut-être aussi tendancieux.

Enfin, je ne sais pas qui a raison, mais dans tous les cas la messe est dite. Donc recours aux géomètres-experts pour les parties privatives.
Encore que j'aimerai bien que vous citiez la source à propos du commissaire du gouvernement.

Voici la source :
http://www.geometre-expert.fr/upload/docs/application/pdf/20[...]rincipedelarochelle.pdf

Citation:

"Le monopole des géomètres-experts porte sur l'établissement des limites de propriété par un bornage. Il est donc assez restreint, explique l'avocat de la CNSGT. Mais lors de leur congrès organisé à La Rochelle en 2012, Daniel Labetoulle, commissaire du gouvernement auprès de l'Ordre, a expliqué qu'il pouvait s'étendre à la division des copropriétés. Or une copropriété représente un seul bien appartenant à un collectif. Elle ne peut donc pas faire l'objet d'un bornage. Cette interprétation n'a donc aucun fondement. Mais l'OGE et l'UNGE l'ont suivie et en font aujourd'hui la promotion active."

Source


Pas de loi, pas de chocolat !

Nephaste a écrit:

Citation:

"Le monopole des géomètres-experts porte sur l'établissement des limites de propriété par un bornage. Il est donc assez restreint, explique l'avocat de la CNSGT. Mais lors de leur congrès organisé à La Rochelle en 2012, Daniel Labetoulle, commissaire du gouvernement auprès de l'Ordre, a expliqué qu'il pouvait s'étendre à la division des copropriétés. Or une copropriété représente un seul bien appartenant à un collectif. Elle ne peut donc pas faire l'objet d'un bornage. Cette interprétation n'a donc aucun fondement. Mais l'OGE et l'UNGE l'ont suivie et en font aujourd'hui la promotion active."

Source


Pas de loi, pas de chocolat !

Quoi ? le syndicat des geometres topographes non experts qui lute contre le monopole des géomètres experts n'est pas d'accord avec le commissaire du gouvernement et surtout l'OGE et l'UNGE ?
Comme c'est bizarre...
Seule la jurisprudence tranchera... en attendant...

Ah intéressant, il y a un ordre professionnel qui veut une part du gâteau ; l'autre ordre veut garder pour lui tout seul.

Ceci dit la rédaction initiale en 1946 aurait donné raison aux géomètres-experts, 
initialement la rédaction était :

"Les geo-expert diplômés par le gouvernement ont seuls qualité pour effectuer les opérations [..blabla...]  et autres plans destinés à être annexés à des actes authentiques, judiciaires ou administratifs pour constats, états des lieux ou divisions des biens fonciers."

avec cette ancienne formulation, le règlement de copropriété avec les plans de division de la copropriété me semble bien rentrer dans cette catégorie de documents.

Je crois que cela a été modifié dans les années 80-90. Cette modification, était ce une volonté d'élargir à d'autres professionnels?

sitro a écrit:

Ah intéressant, il y a un ordre professionnel qui veut une part du gâteau ; l'autre ordre veut garder pour lui tout seul.

Ceci dit la rédaction initiale en 1946 aurait donné raison aux géomètres-experts, 
initialement la rédaction était :

"Les geo-expert diplômés par le gouvernement ont seuls qualité pour effectuer les opérations [..blabla...]  et autres plans destinés à être annexés à des actes authentiques, judiciaires ou administratifs pour constats, états des lieux ou divisions des biens fonciers."

avec cette ancienne formulation, le règlement de copropriété avec les plans de division de la copropriété me semble bien rentrer dans cette catégorie de documents.

Je crois que cela a été modifié dans les années 80-90. Cette modification, était ce une volonté d'élargir à d'autres professionnels?

Pour essayer de faire simple :
Un seul ordre des Géomètres-Experts : OGE
Un syndicat des Géomètres-Experts : UNGE (mais tous inscrits à l'OGE)
Un syndicat des géomètres topographes non experts et donc non habilités aux travaux fonciers : CSNGT (pas d'ordre)
Les Géomètres-Experts ont une délégation de service-public pour réaliser les travaux fonciers dont on parle.
Pour cela il y a des règles pour pouvoir valider son inscription à l'OGE et devenir géomètre-expert.
Les topographes installés réclament eux aussi le droit de faire des travaux fonciers mais sans avoir à s'inscrire à l'OGE et sans avoir à se former et à obtenir une expérience dans les travaux de foncier.
Ils réclament donc le beurre, l'argent du beurre et le c.. de la crémière....
C'est comme si un simple comptable ouvrait un cabinet de comptable et réclamer le droit d'être commissaire aux comptes etc... sans la formation, les diplômes etc....
Depuis de nombreuses années l'OGE ouvre à de plus en plus de profils en terme de formations initiales pour devenir géomètre-expert. Toutefois il faut en général avoir un BAC+5, faire un "stage de 2 ans " en étant inscrit à l'OGE tout en travaillant dans un cabinet de GE et ainsi valider une certaine expérience en travaux fonciers pour espérer pour s'inscrire à l'OGE.
Donc pour en revenir au sujet que les topographes contestent le fait que seuls les GE puissent faire les plans des lots de copropriété ne m'étonne pas et ils ont leur lecture des textes en voulant casser cette délégation de service au public qu'ont les GE.

Encore une petite question subsidiaire:

Le garage appartiendra à la copro comme la maison, avec 500/1000 du bâtiment B pour les deux lots qui le composeront.

Du coup si le débord du toit du garage déborde sur les lots d'à coté, faut-il l'inscrire quelque part comme pour une servitude?

Je suppose que non vu qu'il n'y a rien concernant les débords de la maison, mais j'ai quand même quelque doutes vu que contrairement à la maison, la création du garage ne sera pas antérieure à la celle de la copropriété.

Non pas de servitude de surplomb entre lots, par contre il serait intéressant de refaire un plan de masse des lots de stationnement et pourquoi pas les tracer physiquement sur le parking afin d'éviter tout désagrément futur.

Vous dites que le garage appartiendra à la copro : Qui va supporter le coût de son assurance ? De son entretien éventuel ?

Quelle est la valeur supplémentaire d'un garage VS 1 place de parking ? 3x celle d'une place de parking comme vous le suggérez ou davantage ?

Vous répartissez les tantièmes existants, pourquoi ne pas avoir choisi d'en créer des nouveaux ?

Question subsidiaire : comment vous allez déclarer ça au foncier ?

L'assurance est la même que celle de la maison, le contrat couvre également les dépendances. L'entretient lui dépendra des parties communes spéciales du bâtiment B, autrement dit c'est divisé entre les deux lots du garages, 500/1000 chacun.

Pour la valeur des garages j'ai simplement repris celle qui avait été attribuée à l'ancien garage, que j'ai pondéré avec la surface.

J'ai choisi de répartir les millièmes du parking uniquement plutôt que de modifier l'ensemble des lots de la copro car les nouveaux lots reprennent exactement la même surface que les anciens. J'ai donc traité le parking complet comme un seul lot de 120/1000 que l'on diviserait. En plus ça simplifie et réduit le coût de la modification de l'état descriptif.

Après ce n'est pas moi qui décide, le vote est à l'unanimité, donc si un copropriétaire n'est pas d'accord avec la répartition des charges que je propose il lui suffira de voter non.

Pour les impôts: déclaration H2.

sitro a écrit:

Ah intéressant, il y a un ordre professionnel qui veut une part du gâteau ; l'autre ordre veut garder pour lui tout seul.

Ceci dit la rédaction initiale en 1946 aurait donné raison aux géomètres-experts, 
initialement la rédaction était :

"Les geo-expert diplômés par le gouvernement ont seuls qualité pour effectuer les opérations [..blabla...]  et autres plans destinés à être annexés à des actes authentiques, judiciaires ou administratifs pour constats, états des lieux ou divisions des biens fonciers."

avec cette ancienne formulation, le règlement de copropriété avec les plans de division de la copropriété me semble bien rentrer dans cette catégorie de documents.

Je crois que cela a été modifié dans les années 80-90. Cette modification, était ce une volonté d'élargir à d'autres professionnels?

Pour info !!
https://monimmeuble.com/actualite/plans-annexes-aux-actes-de[...]pole-du-geometre-expert