Revendre, à quoi s'attendre financièrement

Bonjour,
Voici mon retour d'expérience qui peut vous servir :

- 1ère maison construite et habitable au 13/07/2013
- 1ère mensualité du prêt complet en août 2013 (prêt PAS / tx 0 / employeur / et autres)
- estimation pour vente maison : mai 2017
- sous seing le 08/06/2017
- signature définitive chez le notaire le 05/09/2017
Nous avons rembourser les prêts (enfin, le notaire a versé les montants aux différents organismes) et nous a versé la différence acquise sous 4 jours (de mémoire), après la signature définitive
- pas de taxation de plus value car c'était notre maison principale
- pas d'autres frais du tout (ni agence, ni notaire, rien !!)

Espérant avoir pu aider,
Bonne journée,

Bonjour Corinne,

Je n'ai pas trop compris cette histoire des 6 ans, c'est lié au PAS ?
Dans l'article D331-63 du code de la construction et de l'habitation, je lis : "En cas de mutation du logement, l'emprunteur peut conserver le bénéfice du prêt, sous la forme d'un transfert du capital restant dû, pour l'acquisition ou la construction d'une nouvelle résidence principale. "

Je ne suis pas certain de bien comprendre (notamment le terme mutation), mais j'imagine que vu la clause, vous pouvez avoir un transfert du restant dû du PAS vers l'achat ou la construction de la nouvelle résidence, donc vu ceci je pense qu'il n'y a pas de problèmes à revendre.
Attention, je ne connais pas le PAS et je n'ai pas tout lu, il faut lire les conditions de votre contrat pour voir quelles sont vos obligations de votre côté. Attention notamment aux conditions par exemple des zones ANRU ou de toute autre formes d'aide financières (baisse de TVA ou autres) qui peuvent être assorties de conditions sous peine de devoir être remboursées. Tout ça doit être indiqué dans votre acte de vente du terrain, contrat de prêt et autre.

Pour la vente de la maison, cela va beaucoup dépendre des prix du marché autour de chez vous et de la pression immobilière. Vous pouvez tenter de la faire estimer par plusieurs agents immobiliers différents (c'est gratuit), et regardez un peu les annonces autour de vous, ça vous donnera une idée.

Comme l'a dit Ingrid33, tant que c'est votre résidence principale (ou que ça l'était moins de 6 mois auparavant), pas de taxes sur la plus-value, ça reste assez simple.

Effectivement, c'est une clause du crédit. Le banquier nous en avait parlé.
Il faut que je retrouve les informations sur le contrat pour être plus précise.
Nous allons faire estimer la maison quand le bitume sera terminé courant septembre normalement ?

J'ai pris le temps de sortir le contrat.

Il est noté :
Une fois révolu le 7e anniversaire suivant la signature de la présente offre, l'emprunteur peut effectuer des remboursements par anticipation sans frais (sauf rachat du prêt par un établissement concurrent)
L'offre à été signée le 31 décembre 2015.

Donc si je comprends bien, on pourra vendre après le 31 décembre 2022.

Bonjour,
Pour ma part j'ai revendu ma maison 3 ans après (credit de 240 000€ sur 20 ans) et 1600€ de frais de remboursement (fixé par la loi).
La plus-value sur une maison principale n'est pas taxée.
Vous pouvez faire une estimation des frais de remboursement du credit, il existe des simulateurs sur internet.

Grâce à cette vente vous devriez, si plus-value, obtenir un joli apport pour votre futur projet !

Nous avons eu une 1re estimation de la maison qui nous a déçue. Quasiment pas de plus-value.

Nous avons eu une 2e du notaire qui correspond plus à ce que l'on pensait et attendons 2 autres agents immobiliers.
Le projet pour le moment est loin d'être réalisable, financièrement ça risque d'être juste.

J'attends l'appel du banquier pour prendre RDV et faire le point.

Quelqu'un m'a dit : c'est à partir de la 2e maison même si résidence principale que la plus-value est taxable.
Je pense que cette personne se trompe, non ?

corcor a écrit:

Nous avons eu une 1re estimation de la maison qui nous a déçue. Quasiment pas de plus-value.

Nous avons eu une 2e du notaire qui correspond plus à ce que l'on pensait et attendons 2 autres agents immobiliers.
Le projet pour le moment est loin d'être réalisable, financièrement ça risque d'être juste.

J'attends l'appel du banquier pour prendre RDV et faire le point.

Attention avec les estimations.
4 exemples :
- un achat dans les années 90, succession, maison ancienne (1748) entièrement à rénover ; achat à 50% de l'estimation dans la succession

- un achat en 2013 : achat 70 000 € sous la première annonce publiée sur le journal local par le notaire s'étant occupé de la succession, soit environ 1/3 de baisse.

- une vente, en 2015, maison de ville, dans l'agglo de Lille, plusieurs fois estimées à 230 /250 000 par des agences qui voulaient une exclusivité
une indépendante a longuement discuté avec nous, pas d'exclusivité, mais nous acceptons 180 000 net vendeur pour nous, soit 200 000 pour l'acheteur -> mise en vente 1 mois plus tard, le temps de nettoyer, repeindre, améliorer la décoration. Salon de l'habitat le week end, 5 touches, les trois plus sérieuses ont RDV, 2 couples passent mercredi, puis samedi -> compromis signé la semaine  suivante chez le notaire. La vendeuse nous avait dit : 25 maisons entre 210 et 250 000 €, et 1 seule annonce entre 190 et 210 000, donc parfaite pour un premier achat d'un jeune couple

- des amis, en 2015, vendent leur maison : un peu plus grande que la notre, jardin identique, conception plus traditionnelle, géographiquement aussi  bien placée (à 300 m et 2 rues)
Exclusivité avec grosse agence, promesse de vente sous 1 mois maxi à 260 000€ ...
ça a mis plus d'un an, et c'est un associé de notre vendeuse qui l'a vendue à un couple de parisiens, à 230 000, par contre maison vide = 2 cambriolages + un début de squat soit quasi 25 000€ de frais à leur charge, travaux gérés par l'agence "exclusive". Les amis l'auraient mise à 215 000 net vendeur dès le départ comme proposé et elle serait partie bien plus rapidement.

Donc attention aux agences qui surcotent en se disant, pas grave on fera baisser dans 3 ou 6 mois !

corcor a écrit:

Nous avons eu une 1re estimation de la maison qui nous a déçue. Quasiment pas de plus-value.

Nous avons eu une 2e du notaire qui correspond plus à ce que l'on pensait et attendons 2 autres agents immobiliers.

Bonjour,

Mon avis est que les agences peuvent avoir tendance à minorer le prix de vente afin que le bien partent très rapidement.
Moins ils passent de temps à gérer le bien - et notamment à organiser et faire des visites - et plus ils gagnent.
Un bien vendu 250.000€ avec 5% de commission leur ramène 12 500€.
Le même bien vendu 260.000€ avec 5% toujours leur ramène 13 000€.
Pour toi 10k€ de diff, pour eux 500€.
Si ça leur prend 3 semaines de plus et 8 visites pour vendre 10k€ de plus, aucun intérêt pour eux.

ManuTaden a écrit:

Donc attention aux agences qui surcotent en se disant, pas grave on fera baisser dans 3 ou 6 mois !

Moui, ça dépend du marché je pense...

Lichar44 a écrit:

corcor a écrit:

Nous avons eu une 1re estimation de la maison qui nous a déçue. Quasiment pas de plus-value.

Nous avons eu une 2e du notaire qui correspond plus à ce que l'on pensait et attendons 2 autres agents immobiliers.

Bonjour,

Mon avis est que les agences peuvent avoir tendance à minorer le prix de vente afin que le bien partent très rapidement.
Moins ils passent de temps à gérer le bien - et notamment à organiser et faire des visites - et plus ils gagnent.
Un bien vendu 250.000€ avec 5% de commission leur ramène 12 500€.
Le même bien vendu 260.000€ avec 5% toujours leur ramène 13 000€.
Pour toi 10k€ de diff, pour eux 500€.
Si ça leur prend 3 semaines de plus et 8 visites pour vendre 10k€ de plus, aucun intérêt pour eux.

C'est ce qu'à dit la personne (notariat) qui est venu aujourd'hui. Ils ont tendance à légèrement sous estimer pour vendre plus vite. Bien qu'il avait dit au téléphone à mon conjoint que cette personne était généralement dans les prix du marché.
Mais cet agent immobilier nous a dit que nous avions trop de prestations haut de gamme pour ce type de maison. Cuisine italienne, adoucisseur, portail motorisé alu.
il nous a même dit de ne pas faire le bitume car ça ne ferait pas de plus-value à la maison. Trop tard, c'est signé
Au final le notaire nous a dit qu'on pouvait la vendre 10/15.000 € de plus.
J'ai 2 personnes du bâtiments, qui nous ont dit que l'estimation de l'agent immo était un peu légère.
Et un voisin a vendu sa maison en tout début d'année. Certes maison en bois mais au vu du prix au m², la 2e estimation me parait plus proche de la réalité.

corcor a écrit:

Mais cet agent immobilier nous a dit que nous avions trop de prestations haut de gamme pour ce type de maison. Cuisine italienne, adoucisseur, portail motorisé alu.
il nous a même dit de ne pas faire le bitume car ça ne ferait pas de plus-value à la maison. Trop tard, c'est signé
Au final le notaire nous a dit qu'on pouvait la vendre 10/15.000 € de plus.
J'ai 2 personnes du bâtiments, qui nous ont dit que l'estimation de l'agent immo était un peu légère.
Et un voisin a vendu sa maison en tout début d'année. Certes maison en bois mais au vu du prix au m², la 2e estimation me parait plus proche de la réalité.

C'est sûr qu'on ne récupère pas nécessairement l'investissement des "à-côtés" lors de la vente d'une maison.
Mais ça peut aussi faire une réelle différence entre 2 biens, et des équipements qualitatifs peuvent également permettre de toucher une autre clientèle.
Et puis franchement, pour ma part habiter dans une maison où tout est "bas-de-gamme" car on revendra pas plus cher avec de la meilleure qualité, non merci.
Sinon ça s'appelle de l'investissement, et ce n'est pas la même démarche.

corcor a écrit:

Lichar44 a écrit:

corcor a écrit:

Nous avons eu une 1re estimation de la maison qui nous a déçue. Quasiment pas de plus-value.

Nous avons eu une 2e du notaire qui correspond plus à ce que l'on pensait et attendons 2 autres agents immobiliers.

Bonjour,

Mon avis est que les agences peuvent avoir tendance à minorer le prix de vente afin que le bien partent très rapidement.
Moins ils passent de temps à gérer le bien - et notamment à organiser et faire des visites - et plus ils gagnent.
Un bien vendu 250.000€ avec 5% de commission leur ramène 12 500€.
Le même bien vendu 260.000€ avec 5% toujours leur ramène 13 000€.
Pour toi 10k€ de diff, pour eux 500€.
Si ça leur prend 3 semaines de plus et 8 visites pour vendre 10k€ de plus, aucun intérêt pour eux.

C'est ce qu'à dit la personne (notariat) qui est venu aujourd'hui. Ils ont tendance à légèrement sous estimer pour vendre plus vite. Bien qu'il avait dit au téléphone à mon conjoint que cette personne était généralement dans les prix du marché.
Mais cet agent immobilier nous a dit que nous avions trop de prestations haut de gamme pour ce type de maison. Cuisine italienne, adoucisseur, portail motorisé alu.
il nous a même dit de ne pas faire le bitume car ça ne ferait pas de plus-value à la maison. Trop tard, c'est signé
Au final le notaire nous a dit qu'on pouvait la vendre 10/15.000 € de plus.
J'ai 2 personnes du bâtiments, qui nous ont dit que l'estimation de l'agent immo était un peu légère.
Et un voisin a vendu sa maison en tout début d'année. Certes maison en bois mais au vu du prix au m², la 2e estimation me parait plus proche de la réalité.

Bonjour,
Pour le bitume il ne faut pas avoir de regrets!
La maison fera + finie et du coup se vendra mieux.
Une maison avec de belles prestations peut attirer + de clients. De même pour une déco "soignée".
A choisir nous préférons + petit mais mieux équipé que tout bas de gamme qui ne tiendra pas dans le temps.
Après c'est aussi une question de cohérence.
Pour la vente vous pouvez également tenter seuls. 
Pour les prix nous avons regardé sur Etalab et nous avons appliqué le prix au m2 majoré de quelques prestations que nous avions. Si un des agents est totalement incohérent avec ce prix fuyez.
Il y a effectivement ceux qui veulent vous vendre du rêve avec le prix pour étoffer leur vitrine, ceux qui bradent pour que ça parte vite et puis les bons agents comme les constructeurs en somme.

Le bitume sera aussi un confort, fini de ramener du tout venant dans la maison et m'entendre râler parce que l'aspirateur vient d'être passé

On devait faire faire un carport 2 voitures et une partie abri de jardin intégré (4000€ + 500€ TA). Du coup, on va voir ce que nous dit le banquier car si il faut qu'on y reste encore quelques années, la question va se poser de le faire ou pas vu que ça ne donne pas de plus-value.

Lichar44 a écrit:

ManuTaden a écrit:

Donc attention aux agences qui surcotent en se disant, pas grave on fera baisser dans 3 ou 6 mois !

Moui, ça dépend du marché je pense...

Les ventes c'était à Marcq en Baroeul, périphérie de Lille, donc pas super tendu, mais pas non plus des quartiers sans acheteurs. et ville sans possibilité de construire du neuf, sauf à couper des jardins ou à utiliser les quelques anciennes zones industrielles en friches. Et à Marcq il n'y en avait quasiment plus sauf à coté du cimetière / voie rapide, ou sous les fenêtres de l'usine Lesaffre, n°1 mondial de la levure ... (je n'étais pas sous le vent de l'usine de levure, mais sous celui de Carambar, avec une coulée tous les jours à 11h ! Infernal quand tu bosses à domicile et que le petit dej commence à être loin).
Pour mes achats à la campagne, ce n'est pas parce que notre notaire nous a précisé que ça faisait plusieurs années qu'il n'avait pas vue de vente d'une longère entière aussi proche de Dinan et de la côte qu'il ne fallait pas négocier le prix.
Sachant que les maisons avec beaucoup de surface de terrain et beaucoup de travaux n'était pas ce qui se vendait le plus facilement en 2013.
Donc il faut bien surveiller les annonces et voir ce qui se vend rapidement si on est pressé, si on ne l'est pas c'est différent, mais attention quand même, une annonce qui reste longtemps, dans plusieurs agences, même avec des prix qui n'évoluent pas à la baisse n'inspire pas forcément confiance, et incite à la négociation. Sauf dans le cas de la maison de type hôtel particulier, maison d'architecte, maison bourgeoise, de standing ... pour laquelle le marché est réduit, mais dont le prix de vente est justifié et justifie les parfois 1 ou 2 ans de présence sur des annonces immobilières, mais là c'est un autre marché, celui des annonces dans les pages dédiées de magazines hebdomadaires.

ManuTaden a écrit:

Les ventes c'était à Marcq en Baroeul, périphérie de Lille, donc pas super tendu, mais pas non plus des quartiers sans acheteurs. et ville sans possibilité de construire du neuf, sauf à couper des jardins ou à utiliser les quelques anciennes zones industrielles en friches. Et à Marcq il n'y en avait quasiment plus sauf à coté du cimetière / voie rapide, ou sous les fenêtres de l'usine Lesaffre, n°1 mondial de la levure ... (je n'étais pas sous le vent de l'usine de levure, mais sous celui de Carambar, avec une coulée tous les jours à 11h ! Infernal quand tu bosses à domicile et que le petit dej commence à être loin).

Ah ! Marcq-en-Barœul (prononcer BAREUL pour les non-chtis) et ses odeurs de levures Lesaffre, de sucre Carambar et de café Méo/Fichaux  . C'est vrai qu'on est gâté.

Moi je travaille à Lambersart, ville plutôt cotée également au bord de Lille, et actuellement, c'est hyper recherché par des jeunes couples de cadres, en grande partie grâce aux taux d'emprunts bas, malgré qu'il n'y ait pas une maison à moins de 300.000€ avec travaux (ajouter 1 million sur l'Avenue de l'Hippodrome où il n'y a pas d'hippodrome .)
Ça se vend comme des petits pains, (avant confinement) la durée entre la mise en vente et la vente était d'une moyenne de 10 jours .

Les agences passent leur temps à rechercher des biens à vendre puisque de toute façon, avec le marché actuel, ils seront vendus, en témoignent les 2-3 flyers me proposant une estimation chaque semaine. Ils font leur beurre sur la quantité de ventes.

Voici les 3 estimations au jour d'aujourd'hui
1 : 195.000
2 : 210-215.000
3 : 170.000

Sachant que maison + terrain + cuisine et tout le reste (parquet peinture, etc) on en a eu pour 185.000 €

Vous pouvez tenter de la mettre sur leboncoin pendant 1 semaine (pas plus) à 210 000€, voir si vous avez des touches (souvent ce sont des agents immo en revanche).
Puis vous enlevez l'annonce pendant au moins 1 mois.
Et suivant si ça a marché ou pas, vous voyez.
Tous les mois, il faut enlever l'annonce, et la remettre avec de nouvelles photos (comme si vous vendiez un nouveau bien).

Après ben ... c'est de la chance !

On va attendre le RDV avec la banque
Merci pour les infos

Bonjour

corcor a écrit:

...
On devait faire faire un carport 2 voitures et une partie abri de jardin intégré (4000€ + 500€ TA). Du coup, on va voir ce que nous dit le banquier car si il faut qu'on y reste encore quelques années, la question va se poser de le faire ou pas vu que ça ne donne pas de plus-value.

certains acquéreurs apprécieront, d'autres feront chiffrer le démontage pour ... construire un garage ou créer un coin de verdure...

gardez le budget pour un autre poste ,
Cdlt

corcor a écrit:

Voici les 3 estimations au jour d'aujourd'hui
1 : 195.000
2 : 210-215.000
3 : 170.000

Sachant que maison + terrain + cuisine et tout le reste (parquet peinture, etc) on en a eu pour 185.000 €

Des amis ont du vendre rapidement pour cause de séparation : maison + travaux - prix de vente = perte de plus de 50 000€
et comme l'extension était sans facture, l'acheteur a fait bloquer 40 000€ sur un compte d'attente pendant 2 ans c'est à dire jusque la fin de la garantie décennale.
Mais achat au plus haut de l'immobilier à 240 000  puis gros travaux d'extension, d'aménagement et d'isolation (plus de 80 000€) et revente à 270 000 € en 2017 alors que la séparation date de l'été 2015. La maison était proposée à 300 000 net vendeur.
Et elle était de nouveau en PA sur LBC à 300 000 au début du confinement.
Mais 300 000€, à Roubaix, même à proximité du parc Barbieux ... il faut trouver le client

elisa21 a écrit:

Bonjour

corcor a écrit:

...
On devait faire faire un carport 2 voitures et une partie abri de jardin intégré (4000€ + 500€ TA). Du coup, on va voir ce que nous dit le banquier car si il faut qu'on y reste encore quelques années, la question va se poser de le faire ou pas vu que ça ne donne pas de plus-value.

certains acquéreurs apprécieront, d'autres feront chiffrer le démontage pour ... construire un garage ou créer un coin de verdure...

gardez le budget pour un autre poste ,
Cdlt

Le garage est impossible, car il est interdit de construire en limite de propriété.
Le carport sera fait dans la bande des 3 mètres interdite de construction.
Le carport est autorisé car démontable, le notaire nous l'a confirmé.
Et quand au coin de verdure = impossible, c'est (bientôt) bitumé