Difference pret lissé ou non

Bonjour,

Attention au lissage : je connais quelqu'un qui l'a fait et s'est rendu compte que cela lui coûtait 15000 euros de plus ( mais trop tard).

Faites l'échéancier de chaque possibilité d'emprunt et vous verrez bien celle qui est la plus intéressante.

Merci pour votre réponse, je vais appeler demain pour avoir le tableau d'amortissement. Par contre je dois demander une autre simulation sans lissage et à taux égal pour comparer ? Ou le taux changera?
Suis un peu perdue..

novices56 a écrit:

Par contre je dois demander une autre simulation sans lissage et à taux égal pour comparer ? Ou le taux changera?
Suis un peu perdue..

Oui bien sur demandez une autre simulation, et comparer les tableaux d'amortissements (ce que j'appelle échéancier).
Ce qui compte c'est ce que vous aurez payé en tout, mais pour chaque offre il faut tout mettre à plat : montant de l'échéance, montant de l'assurance, frais ... Si les différentes offres sont sur la même durée la comparaison est facile.
Mes conseils :
- en général vous avez tout intérêt à prendre une délégation d'assurance, celle de la banque est en général sur le capital emprunté alors à qu'ailleurs vous pouvez avoir une assurance sur le capital restant du : on peut y gagner quelques milliers d'euros l'air de rien
- la banque n'a pas le droit de refuser la délégation d'assurance ou de modifier le taux si vous ne prenez pas leur assurance (loi Lagarde)
- n'hésitez pas à voir d'autres banques, 2 c'est trop faible

Je n'ai pas compris ce que vous propose le cic : emprunter 177000 + 15000 euros et vous rendre tout de suite 15000 euros ?

Je pense effectivement faire une délégation d'assurance dans l'année qui suit. Trop peur qu'il remontent les taux ou refusent "le financement" comme c'est souvent pratiqué même si illégal...

Nous avons un courtier qui interroge deux banques (vu qu'il travaille au CIL il n'a des contrats qu'avec certaines banques).
Le CMB a fait cette offre (je dois demander le tableau) j'ai du mal a me rendre compte de ce que ça peut faire "non lissé".
La CE devrait lui faire une offre également que nous attendons.
La BP et le LCL nous ont boulé car pas d'apport.
Nous avons eu un rdv avec le CIC et attendons la simulation par mail.

Sinon nous Avon deux rdv prévus avec la SG et le CA cette semaine.

Les banques sont-elles obligées de nous indiquer le taux hors assurance du prêt global? Sinon comment le calculer? Sont loin mes études de maths


Pour les 15000€ elle nous a proposé de les intégrer au prêt en ajoutant cette somme comme " travaux". (177000+15000). Et de ne pas débloquer du coup cet argent. Histoire de montrer qu'il y a un apport pour le montage du dossier. Si j'ai bien tout capté ce que la madame elle a dit.
Je crois que la SG m'ent a parlé au tel aussi... Serait-ce une pratique "courante"

Je précise que je ne suis pas du secteur bancaire, j'ai juste quelques expériences dans le domaine (mais je suis à peu près sur de ce que je dis , en plus je suis le seul à vous aider pour le moment).

Vous avez 2 prêts, sans lissage ca donne (les données ne sont pas forcément exactes, mais vous allez comprendre le principe) :
- un prêt très intéressant de 10000 euros à 0%, vous ne précisez pas la durée, disons 10 ans, ce qui fait une échéance à 83.3 euros par mois.
- un 2ème de 167000 euros à 1.85% sur 25 ans, ce qui fait 695.70 euros par mois.
Donc pendant 10 ans vous payerez 83.3+695.70=779 euros par mois, puis à partir de la 11ème année vous ne payez plus que le 2ème prêt de 695.7 euros par mois.

Le lissage consiste à faire de manière à ce que vous payez la même chose sur toute la durée de remboursement (25 ans donc).
Le problème (et c'est ce qui s'est passé pour la personne que je connais et qui y a perdu en prenant un PTZ avec un lissage) est quand ils ne vous font rembourser dans un 1er temps que le prêt à 0% et rien du prêt à 1.85%. Pendant ce 1er temps, les intérêts du prêt à 1.85% s'accumulent au capital restant dû : vous aurez alors à rembourser 167000+intérêts !

Pour le prêt travaux à 15000 euros, vous avez tout intérêt à ne pas les inclure dans le prêt immobilier : vous allez les payer sur 25 ans !!

Il y a des outils sur le net pour faire un échéancier, perso j'utilise http://www.guide-rachat-credit.com/outils-rachat-credit/eche[...]ier-remboursement-pret/

Merci de prendre ce temps pour me répondre en tout cas

Je vous note les détails de l'offre:

Montant du projet: 171700€
Frais de garanties : 1518€
Frais de dossier : 300€
Total du prêt : 178518€

108 518 € à 1.97% (TEG annuel 2.04%) sur 300 mois - Intérêts: 36 923€ - coût total crédit Hors Ass : 37 995
1ere ech avec Ass : 301.91€ - 1ère éch avec Ass: 345.32€

10 000 € à 0% (TEG ANNUEL 0.18%)sur 180 mois - Intérêts : 0€ - coût total crédit H Ass : 135 €
1ére éch H Ass: 55.56€ - 1ère éch avec Ass: 59.56€

60 000 € à 1.55 % (TEG annuel 1.69%) sur 180 mois- Intérêts : 7284€ - coût total crédit H Ass: 7894
1ère éch H Ass: 373.80€ - 1ère éch avec Ass : 397.80€

Total intérêts: 44 207€
Total crédit Hors Ass : 46 024 €   
(Quelle est la différence entre total des intérêts et total crédit H Ass???)

Coût de l'assurance sur la durée du prêt : 18 063 €

Coût total du finacement : 64 087€ [intérêts + Assurance + Frais de dossier + Frais de garantie)

1er Palier: 802.67€ sur 180 mois
2ème palier : 802.55 sur 120 mois

Remboursements Ass incluse:
Sur 180 mois : 397.80€ (Prêt à 1.55%) + 59.56 € (prêt à 0%) + 345.27€ (Prêt à 1.97%)
Sur 120 mois : 802.62 € (prêt à 1.97%)

OK là donc c'est l'offre avec lissage : 44 207€ d'intérêts et 802,6 à payer sur les 300 mois.

Ce que je vous explique, c'est de mettre tout à plat, c'est à dire faire les échéanciers de chaque prêt individuellement sans lissage. Pour moi le taux proposé de chaque prêt ne change pas qu'il y ai lissage ou pas (cad le 1.97% reste à 1.97%).

Je pars sur les montants empruntés, on mets de côté les frais de garantie+dossier et les assurances.

1ère hypothèse : les même 3 prêts sans lissage
- 108 518 € à 1.97% sur 300 mois : 458.37 euros par mois et 28994,5 euros d'intérêts
- 10 000 € à 0% sur 180 mois : 55,56 par mois et 0 intérêts
- 60 000 € à 1.55 % sur 180 mois : 373,8 par mois et 7283,61 d'intérêts
Récap hypothèse 1 : 36278,11 d'intérêts, échéance à 887,73 pendant 180 mois puis 458,37 pendant 120 mois.

2ème hypothèse : pas de lissage et vous renoncez au prêt à 0%, les 10000 euros de ce prêt sont rajouté au prêt à 1.97%
- 118 518 € à 1.97% sur 300 mois : 500,61 par mois et 31666,32 d'intérêts
- 60 000 € à 1.55 % sur 180 mois : 373,8 par mois et 7283,61 d'intérêts
Récap : 38949,93 d'intérêts, échéance à 874,41 pendant 180 mois puis 500,61 pendant 120 mois. On se rends compte que sans prêt à taux 0 et sans lissage, on paye en tout moins d'intérêts qu'avec le taux 0% et avec lissage.

Là vous avez les éléments pour comparer entre votre offre avec lissage et les 2 hypothèses que je propose. A vous de voir ce qui vous convient le mieux, moi j'aurais fait mon choix.

Merci pour tout ce détail bien clair, je crois que ça commence à rentrer ! 
 (Quelques claquages de neurones au passage et un peu de vaseline...    )

Par contre le calcul des mensualités des 880€ est sans les assurances si j'ai bien tout compris? 8 000€ au mieux d'intérêt gagnés c'est pas négligeable...
Nous ne devons pas dépasser 850€ de mensualité assurance comprise pour le taux d'endettement par contre.

 Petite question, je suis désolée, j'en rajoute   Quelle est la différence entre total des intérêts et total crédit H Ass?

Je viens d'avoir le courtier au téléphone, il m'a dit qu'avec notre taux d'endettement ça risque vraiment d'exploser le budget sans lissage mais qu'il allait faire une demande pour comparer. Et qu'avec les taux actuels la différences n'était pas si flagrante (on est d'accord c'est pas lui qui sort les pépèttes de sa pocket...)

Il m'a aussi envoyé le tableau d'amortissement




Il m'a dit qu'il relançait la CE car toujours pas de manifestation depuis 10 jours mais que leur grille de taux avait augmenté...

LittleScarabée a écrit:

Bonjour,

Attention au lissage : je connais quelqu'un qui l'a fait et s'est rendu compte que cela lui coûtait 15000 euros de plus ( mais trop tard).

Faites l'échéancier de chaque possibilité d'emprunt et vous verrez bien celle qui est la plus intéressante.

oui, j'ai été victime de cela : c'est un lissage par "prêt palier".... une horreur.
(il est proposé e ncas de lissage "normal" de pret impossible)
En fait, ce n'est pas un vrais lissage, ils vous gèlent des prêts et vous n'en payez que certain.. vous ne payez qu'une partie des intérêts des prêts geler... mais comme ils sont gelés, vous cumulez donc ces intérêts restant...
Ce qui fait que les premières années de "remboursement", vous remboursez un prêt mais vous payez que des intérêts sur l'autre somme bloqué..
donc, au final, lorsque vous aurez fini de payer le premier pret, vous devrez rembourser la somme initial du second + les interets restant dû à cette somme bloqué...
je ne sais pas si je suis clair....

Oui mon calcul à 887 est sans l'assurance.

Total des intérêts : somme des intérêts
Total coût crédit hors assurance : somme des intérêts + frais de garantie + frais de dossier (bref les intérêts plus les frais).

Si vous n'avez pas d'autre possibilité que le lissage alors OK, mais au moins maintenant vous le faites en toute connaissance et vous savez ce qu'il en coûte (pas comme mon pote qui nous racontait en rigolant qu'il s'était fait entubé de 15 000 euros, le pire c'est qu'il bosse dans cette banque mais on voit que ca n'empêche pas).

Peut-on montrer nos offres de prêt a un organisme qui nous diras : ça c'est correct, ça non ... ?

EN gros le lissage est toujours une A-RNAQUE ?

fafa600 a écrit:

EN gros le lissage est toujours une A-RNAQUE ?

Ca y ressemble, et j'ai l'impression qu'avec novice56 on va lui faire croire qu'il n'y a que cette possibilité qui pourrait passer alors qu'en faisant un peu le forcing la solution sans lissage pourrait passer.

Hum c'est plus une question de taux d'endettement après. Le courtier m'a assuré que je commencerai a rembourser une partie de chaque crédit dès les premières années avec évidemment les intérêts...

En tout cas oui c en connaissance de cause, un grand merci a little scarabée qui a pris le temps de tout me détailler très clairement !

J'attends l'offre du CIC sans lissage pour voir ce qui est possible et comparer le coût total du crédit pas seulement les taux !