Casse-tête hauteur sous toiture 3.50

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welos360 Picto info

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Le 17/08/2021 à 08h57 Env. 10 message Charente Maritime

Bonjour,

Je suis nouveau sur le forum, et je vous remercie par avance de votre aide précieuse.
En cette torpeur estivale, difficile d'avoir un constructeur au téléphone pour poser ma question.

J'achète un terrain à Oléron dans le 17 avec le projet de faire construire une maison d'environ 120m2 (3 chambres).

Le hic, c'est que le terrain de 500m2 ne fait que 15m de large et que le règlement d'urbanisme n'autorise la construction en limite de propriété voisine que si la hauteur sous faitage n'excède pas 3,50m.
De plus, la pente de toit ne doit pas être inférieure à 15,1° (33%).

Pour préserver un peu de jardin, je n'envisage pas le projet sans cette condition de me mettre en limite séparative, donc avec maxi 12m de large.

Sur le papier, j'arrive à faire un croquis avec une façade (petit côté) de 12m de large et une toiture à 3,5 m avec 15,1° de pente mais j'ai de sérieux doutes sur le sérieux de ce plan une fois confié à un constructeur.
En effet, je n'ai pas compté l'épaisseur de la dalle, je n'ai aucune idée sur les dimensions contraintes de charpente, l'épaisseur des tuiles....

J'ai peur de me retrouver avec un projet final qui me laisse trop peu de hauteur intérieure sous plafond (2,4 m me semblent un minimum sur un séjour/cuisine de 50m2)

J'aimerais bien avoir des avis !

merci d'avance

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elisa21 Picto info

Le 17/08/2021 à 13h39 Membre ultra utile Env. 80000 message 3 X Cote D'or = 63 !

Bonjour,

welos360 a écrit:...
Le hic, c'est que le terrain de 500m2 ne fait que 15m de large et que le règlement d'urbanisme n'autorise la construction en limite de propriété voisine que si la hauteur sous faitage n'excède pas 3,50m.
De plus, la pente de toit ne doit pas être inférieure à 15,1° (33%).

Pour préserver un peu de jardin, je n'envisage pas le projet sans cette condition de me mettre en limite séparative, donc avec maxi 12m de large.

500m² , 15m de large ok, quelle orientation ?
des voisins de chaque coté ?
un plan peut-être ?

Citation: Sur le papier, j'arrive à faire un croquis avec une façade (petit côté) de 12m de large ...

façade "petit coté" = 12m :
pour 120m² la façade "grand coté" fera donc +- 10m ?

Citation: ... j'ai de sérieux doutes sur le sérieux de ce plan ...

idem

si vous envisagez de passer par un pro, autant le laisser "travailler" , il devrait vous proposer des solutions adaptées.

120m² pour 3 chambres c'est "confortable"... il y a de quoi faire quelque chose de sympa.

Pourquoi pas en "L" avec la base du L dans la largeur du terrain...
la pièce de vie ne serait pas en limite donc pas de contrainte de hauteur faîtage.

Cdlt.

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Sebastien91160 Picto info

Le 17/08/2021 à 15h09 Membre utile Env. 1000 message Essonne

Bonjour,
3m50 c'est par rapport au terrain naturel, vous pouvez gagner un peu en vous enfonçant dans le sol, et ça permet de rester un peu plus au frais. Mais ça veut aussi dire des marches ou une terrasse surbaissée et une gestion des pluviales et autres inondations.

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welos360 Picto info

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Le 17/08/2021 à 15h13 Env. 10 message Charente Maritime

https://www.casimages.com/i/210817024630495228.png.html

Merci de cette première réponse !
ci-joint les cotes du terrain et une ébauche de plan en L comme vous le conseillez très justement !

Le règlement d'urbanisme stipule

[...] Les constructions doivent être implantées à une distance des limites au moins égale à 3 mètres. Les constructions d’une hauteur inférieure à 3,5 mètres au faîtage peuvent être implantées en limite séparative. Une seule des deux limites séparatives latérale peut accueillir une construction, la distance comptée horizontalement de la seconde limite à la construction sera au moins égale à 3 mètres.[...]

[...]Les toitures Elles seront de préférence à deux pentes, le faîtage étant parallèle au plus grand côté. La pente de toiture devra être identique pour tous les versants et comprises entre 27 et 33 % [...]

partant de là, je suppose qu'aucune partie du toit ne peut excéder 3.5 m même les parties situées à plus de 3 mètres des limites séparatives, ai-je bien compris le règlement ?

Bien entendu, tout ça sera soumis à un constructeur, chacun son métier (!)

encore merci

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welos360 Picto info

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Le 17/08/2021 à 15h19 Env. 10 message Charente Maritime

Sebastien91160 a écrit:Bonjour,
3m50 c'est par rapport au terrain naturel, vous pouvez gagner un peu en vous enfonçant dans le sol, et ça permet de rester un peu plus au frais. Mais ça veut aussi dire des marches ou une terrasse surbaissée et une gestion des pluviales et autres inondations.

J'y avais pensé

mais le règlement précise que les hauteurs de construction sont calculées au terrain naturel avant travaux.

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w36xb2w Picto info

Le 17/08/2021 à 15h30 Membre super utile Env. 6000 message Conflans En Jarnisy (54)

Bonjour
H=3.5 au faitage, c’est pour du plain-pied en limite de propriété par pour un R+1 ni à 3m de part est d'autre de la limite.
1 Cas tu es en limite max H 3.5 il te reste 3m de l'autre coté
2 Cas tu es à 3 m des 2 cotés, tu n'as plus cette limite de H= 3.5, par contre il doit y avoir une limite de hauteur possible avec soit tes voisins soit le PLU.
3 Cas tu es en limite max H 3.5 du coté de cette limite mais tu peux être plus haut de l'autre coté exemple une maison demi niveau.

Citation: [...] Les constructions doivent être implantées à une distance des limites au moins égale à 3 mètres.
Les constructions d’une hauteur inférieure à 3,5 mètres au faîtage peuvent être implantées en limite séparative.

Une seule des deux limites séparatives latérale peut accueillir une construction, la distance comptée horizontalement de la seconde limite à la construction sera au moins égale à 3 mètres.[...]

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welos360 Picto info

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Le 18/08/2021 à 11h29 Env. 10 message Charente Maritime

w36xb2w a écrit:
3 Cas tu es en limite max H 3.5 du coté de cette limite mais tu peux être plus haut de l'autre coté exemple une maison demi niveau.

Bonjour et merci de cette réponse, mais j'ai de sérieux doutes, car le règlement stipule que "les constructions de moins de 3.5m au faitage peuvent être implantées en limite séparative."

Le règlement ne dit pas "la partie des constructions qui ne dépasse pas 3.5m de haut peut être en limite séparative"

Ainsi, selon moi, c'est la totalité du bâti qui détermine si l'on peut se mettre ou pas en limite séparative.

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w36xb2w Picto info

Le 18/08/2021 à 11h41 Membre super utile Env. 6000 message Conflans En Jarnisy (54)

Bonjour
Perso je ne crois pas que ce soit ta version, sinon ce sont des cages a lapin qu'il faut construire avec toiture plate car mes murs font 3.5 a hauteur du chéneau, ou je mets la toiture ?
Un simple calcul a minima
hauteur dalle 20 cm hauteur sous plafond 250 cm hauteur du chainage 20 cm ca fait 290 cm reste 60 cm pour le carrelage , ba23 , isolation des combles et la toiture !!!
Va en Mairie et pose ta demande, il doit y avoir une énorme erreur. (Je pense qu'il faut lire 8.5 m)
Peut-être veulent ils que tu creuses un tunnel et vive comme les taupes.
Regardes mes photos puisque maintenant certains critiques si j'en mets.
https://www.forumconstruire.com/photos/voir-pid_37763.php

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Michel37 Picto info

Le 18/08/2021 à 15h30 Membre utile Env. 300 message Tours (37)

welos360 a écrit:https://www.casimages.com/i/210817024630495228.png.html

Merci de cette première réponse !
ci-joint les cotes du terrain et une ébauche de plan en L comme vous le conseillez très justement !

Le règlement d'urbanisme stipule

[...] Les constructions doivent être implantées à une distance des limites au moins égale à 3 mètres. Les constructions d’une hauteur inférieure à 3,5 mètres au faîtage peuvent être implantées en limite séparative. Une seule des deux limites séparatives latérale peut accueillir une construction, la distance comptée horizontalement de la seconde limite à la construction sera au moins égale à 3 mètres.[...]

[...]Les toitures Elles seront de préférence à deux pentes, le faîtage étant parallèle au plus grand côté. La pente de toiture devra être identique pour tous les versants et comprises entre 27 et 33 % [...]

partant de là, je suppose qu'aucune partie du toit ne peut excéder 3.5 m même les parties situées à plus de 3 mètres des limites séparatives, ai-je bien compris le règlement ?

Bien entendu, tout ça sera soumis à un constructeur, chacun son métier (!)

encore merci

Bonjour,
Dans ce PLU, la volonté de la commune est dissuader l'implantation en limite séparative. Vous pouvez toutefois le faire sur un coté si le bâtiment est petit (garage, annexe), mais on voit bien que ça n'est pas souhaité.
De toutes façons vous ne pourriez pas mettre d'ouvertures sur la partie en limite de parcelle comme ce que vous avez dessiné sur le plan.
Sur votre terrain la meilleure solution est de mettre une maison avec la faitage orienté comme la plus grande longueur de la parcelle. La façade sera au sud-est, c'est très bien. Il faut partir de là comme hypothèse de travail.

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