CCMI, étude de sols et prévision d'avenant au contrat (Gers)

Bonjour,

je suis moi-même néophyte sur le CCMI et j'en apprends quotidiennement grâce au forum.
Je vous indique ma compréhension de la situation, en attendant que des membres expérimentés viennent relire tout cela :

Remarques générales :
1) Le but d'un constructeur est de vous faire signer en un minimum de temps et d'argent "à risque" (démarchage commercial, études) et ne pas vous voir aller chez un concurrent. Logique commerciale du "pied dans la porte" (une fois que c'est signé, on peut toujours tenter de renégocier). Le bonus du commercial est calé sur le volume de contrats signés, le reste il s'en fiche un peu. Ses promesses s'envoleront dès la signature.

2) Ce qu'il y aurait d'illégal, c'est qu'un constructeur vienne réclamer, dans le cadre d'un CCMI, un surcoût ou une plus-value qui n'auraient pas été acceptées de manière claire et quantifiée, d'un commun accord à la signature du CCMI. Il n'empêche, hélas, que des constructeurs ne rechignent pas à user de procéder illégaux, comptant sur leur force de persuasion, leur capacité de nuisance voire de pression, la méconnaissance et la situation parfois délicate des clients.

3) Refusez donc toute logique d'avenant, de réserves ou de plus-value relative aux conditions de sols. A mon avis (surtout au vu de votre G1), il s'agit d'une ligne de laquelle ne pas dévier. le CCMI doit rester responsable du bon choix des fondations.

4) D'un point de vue strictement juridique, rien n'empêche un maître d'ouvrage et un CCMI de construire une maison sans études de sols sauf cas légalement obligatoires relatifs, en particulier, aux risques argileux. Il faudrait savoir exactement le niveau de risque de votre terrain. 

Remarques particulières :
5) Si votre terrain est soumis à cette obligation, alors :
- vous avez en principe reçu l'étude G1 que vous mentionnez des mains du vendeur dans le cadre de l'achat de votre terrain,

- maintenant qu'il s'agit de faire construire, vous vous devez de fournir cette étude (et non la G2, si j'ai bien compris l'article L132-6 du CCH) au constructeur, ce que vous avez fait,

- votre CCMI devra absolument mentionner une phrase du type "le constructeur a reçu un exemplaire de l'étude géotechnique [G1 datée XXXXX référence XXX annexée au présent CCMI blabla] fournie par le maître d'ouvrage et, le travaux qu'il s'engage à réaliser intègre les mesures rendues nécessaires par le risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols."

6) Si cela est respecté et que le constructeur décide d'aller de l'avant sans G2 (à savoir qu'il ne vous la demande pas au préalable à la signature, ou qu'il ne la fait pas lui-même), alors en principe, le CCMI est responsable. Mais au-delà de ce point, il faut penser à plus long terme :
- l'assureur DO acceptera-t-il de vous assurer sans G2 ? Il y a de quoi en douter à mon avis. Tiens, posez la question au constructeur.
- quand bien même, en cas de sinistre, l'assureur DO jouera de tous les arguments lui permettant d'exclure une prise en charge. Une G2 semble d'un point de vue assurantiel bien plus sécurisante qu'une G1, à mon avis.
- Etes-vous vous-même à l'aise à partir sans G2 (cf. plus bas)?


Vous avez le terrain, la G1 semble ne pas donner de conclusions alarmantes.
Question ouverte : pourquoi ne pas faire vous-même la G2 et la fournir au constructeur ?

Dernier conseil : si ce n'est pas déjà fait, adhérez à l'AAMOI.

Bonjour,

Merci pour votre réponse et les éléments que vous apportez.
Pour répondre à vos points:
1) C'est justement ça qui m'interpelle, le fait d'afficher dés le départ cette volonté de régler ça par avenant. La raison majeure qui pour le moment faisait pencher la balance côté constructeur plus qu'architecte c'est la sécurisation du budget.

2) Oui je trouve pas ça réglo de faire ce genre d'avenant, je trouve juste étonnant que tant de constructeurs le proposent dés le départ. J'ai l'impression que c'est la norme, la plupart fonctionnent comme ça, des collègues à moi ont du assumer un VS surélevés par avenant etc. C'est pour cela que je m'interroge.

3) C'est le cas d'un des constructeur, qui m'a proposé de partir sur la G1, faire intervenir un intervenant géo quelque chose à lui (pardon pour le non vocabulaire) qui dira si oui ou non il est opportun de prendre le risque sans G2. De là, deux solutions:
- si l'intervenant demande une G2: la G2 est pour nous, les plus values possibles aussi par avenant au CCMI si nous l'avons déjà signé.
- si l'intervenant ne demande pas de G2 : on part sur la G1 et si lors des fondations on se rend compte que ce qui était prévu niveau fondations ne suffit pas, alors c'est aux frais du constructeur.

4) et 5) C'est tout à fait ça, la G1 nous a été fournie par le vendeur, nous souhaitions avoir des feedback de professionnels (les constructeurs) avant de nous positionner sur le terrain (malgré de nombreux points positifs, argile + pente, ça fait peur). Et évidemment, au vu des risques nous ferons ou demanderons une G2 quoi qu'il en soit.

Pour répondre à votre dernière question, nous songeons à faire la G2 de notre côté, mais cela nous engage en quelque sorte à acheter le terrain vu le coût, et donc, à assumer de potentiels et conséquents frais de fondations.
Ce qui me plaisait dans ce que je pensais savoir du CCMI, c'est le fait de signer, laisser le constructeur faire sa tambouille et assumer les risques, quite à ce qu'il prenne une marge évidemment, mais au moins je me sentais "en sécurité".

Pour l'AAMOI oui, je compte y adhérer sous peu au vu des nombreux commentaires sur le sujet!

Absolument, du point de vue commercial, la logique de l'avenant représente le meilleur des mondes pour le constructeur : il vous fait signer et vous "bloque" très vite et sans trop avoir dépensé, et il se couvre sans trop de pression ensuite s'il veut vous refacturer un supplément.

Facile pour moi de dire cela, mais à mon avis, restez ferme sur ce point.

Vous avez fourni la G1 requise, les constructeurs potentiels ont toutes les clés pour faire une offre ferme et définitive pour laquelle vous exigerez de ne souffrir d'aucune rééavaluation du prix (du moins pour les fondations). C'est sûr que s'ils sont tous univoques à maintenir un avenant "fondations", faudra aviser.

En revanche, si un constructeur potentiel dit "je vous fais une offre ferme et définitive sous réserve que vous me fournissiez une G2 à vos frais", personnellement je peux l'entendre. Cela a le mérite d'être clair et plutôt transparent.

Bonjour

MetalHurlant a écrit:

Bonjour,

...
2) Ce qu'il y aurait d'illégal, c'est qu'un constructeur vienne réclamer, dans le cadre d'un CCMI, un surcoût ou une plus-value qui n'auraient pas été acceptées de manière claire et quantifiée, d'un commun accord à la signature du CCMI....

Dès lors que la loi interdit de renoncer préalablement à une protection d'ordre public, même accepté d'un commun accord, le renoncement au prix définitif serait illegal.

Ce renoncement ne peut être que postérieur et sous la condition qu'il soit explicite.

Bonjour aamoi,

Merci comme toujours pour vos clarifications. 

Clairement, j'imagine que si le CCMI signé dispose d'une clause de type
"le sondage du terrain sera effectué ultérieurement [...] Si necessaire, les eventuelles adaptations au sol seront chiffrées ultérieurement", la nature financièrement incertaine de cette clause la rend illégale.


Mais je pensais plutôt à l'exemple où un maître d'ouvrage - qui malheureusement pour lui n'a pas eu la chance d'avoir vos conseils - signe un CCMI dans lequel il accepte une clause du type :

"Le Constructeur fera une étude de sol G2 afin de confirmer le bon dimensionnement des fondations. Si l'étude de sol préconise la mise en place de pieux, le Prix sera augmenté de 20 000 euros."

Cette clause étant précise (pieux) et définie financièrement (supplément de prix fixe et connu), est-ce qu'elle est considérée comme légale ?

Merci encore pour votre temps,
MH.

Bonjour,

lulo32 a écrit:

Bonjour,


Mais voilà, la quasi totalité des constructeurs que nous avons vu (VMF, Trecobat, LCO, Créa Concept, IGC etc...) nous proposent de signer rapidement un CCMI en se basant sur cette G1, et de faire plus tard une G2 afin de valider ou modifier le type de fondations nécessaire. Et bien sûr, si les fondations conseillées par la G2 entraînent un surcoût (type pieux etc), celui-ci sera pour notre poche via un avenant...

Je suis donc trés étonné que tant de constructeurs proposent quelque chose qui, si je suis la logique, frôle l'illégalité?

Alors là on appelle pas cela "frôler l’illégalité" mais "être dans l'illégalité"
Franchement : rappelez-leur les règles d'un CCMI, manière qu'ils comprennent que vous êtes renseignés et que vous ne vous laisserez pas faire.
A eux de, soit vous demander de faire une G2 avec les plans de la maison avant signature et chiffrer au plus juste le coût des fondations, ou alors ils anticipent et si c'est moins tant mieux pour eux vous en saurez rien, et si c'est plus, tant pis pour eux vous n'avez pas à le savoir et ils payent
Profitez-en pour leur signaler que le premier rappel que vous leur donnez sur le CCMI était gratuit, après à partir du 2e rappel de la loi, vous leur facturerez la prestation. Après tout, un avocat, ou un conseillé pénal ne travaillent pas pour la gloire


D'ailleurs demandez-leur de mettre par écrit ce qu'ils vous on dit sur le contrat voir si ils doutent vraiment de rien.

++
Ps : par contre moi, déjà à ce stade là, ce genre de constructeurs, je les auraient banni dès mon 1er RDV.......... je dis ça, je dis rien............

@MetalHurlant: En effet, exposé comme ça je comprends tout à fait le bénéfice que peuvent tirer les constructeurs de ce genre de pratique...

@AAMOI : Merci pour votre retour, cela confirme mes doutes

@Warstup Oui, j'essayais d'être politiquement correct, mais effectivement, c'est trés moyen... C'est exactement ce que je comptais faire, ils sont censé avoir ce qu'il faut pour démarrer le projet avec cette G1, si ils veulent la G2 avant de me faire signer, je la fais c'est compréhensible. Mais si ils veulent me faire signer le CCMI avant pour me "réserver", hors de question que je signe un quelconque avenant par la suite.
D'ailleurs, je me demande même comment ils peuvent "imposer" ça? En fait c'est au culot? Le type en face ne dit rien, il signe ça passe "Youhou René sort le champagne on a trouvé un pigeon"? Ou est ce qu'ils intègrent une clause dans le CCMI sur ça? Je suis bien curieux de savoir du coup !
J'aurai bien envie de les bannir, mais à ce stade, il ne va pas me rester beaucoup de constructeurs pour faire un choix ^^

En tout cas merci beaucoup pour vos réponses, cela m'aide à y voir plus clair !

Bonjour,

Dans le meilleur des mondes, le CST est bon et le client est bon aussi. Ce qui donne la situation suivante : avant la signature du CCMI, le CST sort une étude de sol G2AVP faite par un cabinet indépendant, la clause de respect de ladite étude est écrite sur le CCMI. Là, le gentil client est conscient des coûts supplémentaires (on va dire que dans l'hypothèse du monde idéal il y en a malheureusement) et soit il peut les assumer financièrement, soit il se rétracte du terrain parce qu'évidemment le gentil notaire qui n'est pas celui du vendeur mais bien le sien a mis la bonne clause qui va bien. Si le gentil client peut supporter les coûts d'adaptation des fondations, alors il signe le CCMI avec la bonne date. Evidemment à ce stade le CCMI a été modifié pour afficher tous les coûts et il ne reste plus aucune zone d'ombre, tout est chiffré, même la partie à charge du maître d'ouvrage.


Mais malheureusement dans le monde véritable, la plupart du temps le CST dit "ah mais naaaaan, la G2AVP pas besoin. Z'inquiétez pas ma bonne dame / mon bon monsieur, on fait comme ça depuis 40 ans". Et le MOA pas assez renseigné sur ses droits se dit "c'est [insérer nom du CST], c'est lui le professionnel, donc il doit avoir raison".

Donc faire un avenant une fois le CCMI signé pour tout ce qui dépend d'une étude de sol, du PLU ou du devoir de conseil (mur de soutènement, etc) c'est illégal. Pas borderline, illégal.

Bonjour,

MetalHurlant a écrit:

Bonjour aamoi,
...
Mais je pensais plutôt à l'exemple où un maître d'ouvrage - qui malheureusement pour lui n'a pas eu la chance d'avoir vos conseils - signe un CCMI dans lequel il accepte une clause du type :

"Le Constructeur fera une étude de sol G2 afin de confirmer le bon dimensionnement des fondations. Si l'étude de sol préconise la mise en place de pieux, le Prix sera augmenté de 20 000 euros."

Cette clause étant précise (pieux) et définie financièrement (supplément de prix fixe et connu), est-ce qu'elle est considérée comme légale ?...

Non, cette clause n'est toujours pas légale parce qu'elle introduit une incertitude sur le prix.

Cette clause serait une sorte de "provision" ce que la jurisprudence condamne.

D'autant que si on accepte une provision pour l'étude de sol, ce serait la porte ouverte pour d'autres, comme pour les prescriptions des ABF ou plus généralement du permis de construire, et pourquoi pas pour l'étude béton ou le résultat de l'étude thermique.

Rapidement ce serait sans fin.

aamoi a écrit:

Bonjour,

Non, cette clause n'est toujours pas légale parce qu'elle introduit une incertitude sur le prix.

Merci pour vos éclairages additionnels!

Bonjour,

Exactement ce qui se passe pour mon cas, avenant de 22000€ car l’urbanisme demande de rehausser la maison.
J’ai précisé à mon CST que c’était illégal car prix ferme et définitif et celui ci me dit que si je ne lui fais pas confiance il peut annuler le contrat sans souci… en clair il s’en tape de nous sauf que ça fait bientôt 1 an que on est là dessus et que on a signé sous RT2012 et que je me dis que si je cherche un autre CST aujourd’hui j’aurai sûrement ces 22k€ des le départ sur le prix…

Cheew a écrit:

Bonjour,

Dans le meilleur des mondes, le CST est bon et le client est bon aussi. Ce qui donne la situation suivante : avant la signature du CCMI, le CST sort une étude de sol G2AVP faite par un cabinet indépendant, la clause de respect de ladite étude est écrite sur le CCMI. Là, le gentil client est conscient des coûts supplémentaires (on va dire que dans l'hypothèse du monde idéal il y en a malheureusement) et soit il peut les assumer financièrement, soit il se rétracte du terrain parce qu'évidemment le gentil notaire qui n'est pas celui du vendeur mais bien le sien a mis la bonne clause qui va bien. Si le gentil client peut supporter les coûts d'adaptation des fondations, alors il signe le CCMI avec la bonne date. Evidemment à ce stade le CCMI a été modifié pour afficher tous les coûts et il ne reste plus aucune zone d'ombre, tout est chiffré, même la partie à charge du maître d'ouvrage.


Mais malheureusement dans le monde véritable, la plupart du temps le CST dit "ah mais naaaaan, la G2AVP pas besoin. Z'inquiétez pas ma bonne dame / mon bon monsieur, on fait comme ça depuis 40 ans". Et le MOA pas assez renseigné sur ses droits se dit "c'est [insérer nom du CST], c'est lui le professionnel, donc il doit avoir raison".

Donc faire un avenant une fois le CCMI signé pour tout ce qui dépend d'une étude de sol, du PLU ou du devoir de conseil (mur de soutènement, etc) c'est illégal. Pas borderline, illégal.