Aménagement de combles en copropriété : Aides et conseils
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Bonjour,
Dans ma présentation, j'ai demandé où poster mon message, mais je n'ai pas eu de réponse. J'espère être au bon endroit. (Je suis nouveau ici, j'ai essayé d'intégrer les règles, si je fais mal, merci de me corriger gentiment)
J'ai pour projet d'aménager les combles de ma copro. Étant simple étancheur (bureau d'études), je n'ai pas de compétences en dehors de mon domaine, d'où ma venue ici. Je ferai un second message pour résumer les questions.
Je souhaite apporter des modifications régulières de ce fil de discussion pour y apporter les connaissances accumulées, l'avancement du projet en espérant que cela serve à d'autres.
J'ai besoin de beaucoup de conseils partant de presque rien. Tout ce que je mets ci-dessous est, en l'état de mes connaissances actuelles, mes recherches sont récentes et pas toutes digérées et ne se prévalent pas de l'avis de professionnels étant un simple particulier cherchant uniquement à réaliser son projet.
Pour commencer, j'ai l'accord oral de l'ensemble des copropriétaires. Quand il fallait l'unanimité, il semble que la loi a changé et que la majorité des 2/3 suffit. En revanche, la mise à jour des tantièmes doit être validée par 100% des copropriétaires. Un géomètre expert peut venir valider les surfaces et établir une proposition de la nouvelle répartition.
PLU : En centre ville, le PLU permet de créer éventuellement 5 étages supplémentaires, étant actuellement un immeuble de 2 étages, ça devrait aller de ce coté. Coté nord, il n'y a aucun vis-à-vis, il s'agit d'une cours intérieure avec en face une façade d'un dépôt sans fenêtre. Coté sud, un immeuble R+5. A l'ouest, en mitoyen, un immeuble de R+7 étages et à l'est un immeuble R+3, nous viendrions à leur niveau. Nous resterions plus bas ou au même niveau que les mitoyens.
Etape I : Faisabilité :
Je voulais réaliser une sur-élévation pour avoir une hauteur sous-plafond importante mais cela nécessite semble-t-il d'appliquer les eurocodes. Cela impliquerait donc de faire en sorte qu'un bâtiment de 1920 soit aux dernières normes sismiques (et d'autres). J'opte donc pour une toiture à la Mansart en remplacement d'une toiture tuile traditionnelle. Sur un plan pratique, il ne s'agit pas d'une sur-élévation mais d'un aménagement, donc ce n'est semble-t-il pas soumis aux mêmes règles.
Point important, la contrainte du poids. Après discussion informelle avec un ingénieur structure, il semble d'usage qu'apporter un surplus de 10% du poids du niveau inférieur permet de s'exempter d'une étude de sol qui serait destructive et bien trop couteuse étant en plein centre ville avec des immeubles mitoyens des deux cotés et tous les réseaux en voirie avec la contrainte d'être en radier.
Je ne sais pas si cela veut dire 10% du niveau inférieur + charpente existante ou uniquement du dernier niveau habitable ... à vérifier.
La chasse au poids :
Si je dois viser ces 10% je dois savoir à quoi cela correspond. J'ai donc réalisé un petit fichier excel avec tout (ou presque) ce qui compose mon étage :
Mon étage pèse environ 157 tonnes (murs en pierre d'épaisseur 50cm, dalles et poutres en béton, chape, carrelage, cloisons en machefer, etc.)
La charpente existante 18 tonnes (Tuiles, génoises, plancher existant, poutres support génoises, plâtre, chevêtre, arbaletrier, poutres, pannes, isolant existant, etc)
Poutres béton supports charpente et génoises = 13 tonnes.
Elements divers 2 tonnes (tuyaux, gaines, baignoire, huisseries)
Pour un total de 190 tonnes.
J'aurais donc, si je comprends bien, le droit d'ajouter grosso modo 19 tonnes en sus du poids existant.
Cependant, devant retirer complètement l'ancienne charpente et divers éléments, le poids de ces éléments peut-être conservé dans le calcul du poids total du projet (Si j'enlève 1kg et que je remets 1kg, c'est transparent et n'entre pas dans les 10%)
Donc le futur projet pourra peser 19 tonnes (soit les 10% en sus) + 18 tonnes (soit les éléments retirés) = 37 tonnes.
Il va de soit que pour gagner en poids il faudra réaliser une ossature majoritairement en bois.
Etape II : Conception
Alors voici les plans de l'existant et les esquisses du projet :
Coupe AA
https://www.zupimages.net/up/24/06/ju5n.jpg
Coupe BB
https://zupimages.net/up/24/06/di6w.jpg
Coupe CC
https://www.zupimages.net/up/24/06/3kni.jpg
Plan du premier niveau (R+2)
https://www.zupimages.net/up/24/06/tm35.jpg
Plan de l'étage (Futur R+3)
https://www.zupimages.net/up/24/06/jugd.jpg
Vue de la façade SUD et des immeubles mitoyens
https://www.zupimages.net/up/24/06/v9gw.jpg
II-A La structure :
Une première contrainte est la création d'une terrasse, coté nord (pour éviter d'une part le vis-à-vis, d'autre part de pouvoir utiliser la terrasse plus facilement en été)
La seconde contrainte est le choix de l'emplacement de l'escalier. J'ai fait ce choix pour mon appartement d'une part éviter de perdre de l'espace au premier niveau, d'autre part de créer une répartition de l'espace optimisée à l'étage.
La grosse question est maintenant de savoir si je peux utiliser les poutres béton existantes nord et sud (il n'y en a pas côté Est/Ouest) comme support de la charpente (ainsi que le mur central de l'immeuble). Puis-je percer cette poutre par dessus pour y mettre les jambes de force, sablières, poteaux, arbalétrier, etc ?
De la même manière, les poutres existantes du plancher présentent actuellement des écarts altimétriques de plus de 10cm. Est-il possible de percer les deux poutres béton où viennent s'encastrer les poutres bois du plancher pour mettre en place des muralières et mieux gérer l'appui périphérique ?
II-B L'aménagement : Le plan d'aménagement est provisoire mais j'ai du mal à voir d'autres possibilités si je respecte la contrainte d'une terrasse au nord et cette position d'escalier.
Le palier distribue toutes les pièces.
La terrasse extérieure, j'hésite entre un plancher bois exotique (massaranduba?) ou des dalles grès céram. Le cout plus élevé, la mise en oeuvre plus complexe et l'entretien du bois me font un peu peur. De l'autre coté, les dalles grès céram, je trouve ça pas génial d'une part sur le plan esthétique, d'autres par en confort de marche (même avec les patins amortisseurs).
Pour info le massuranduba me couterait 60€/m² pour les lames + 4,20/ml€ tasseau + 2€/plot réglable (environ, ça dépend de la hauteur des plots réglables mais c'est l'ordre d'idée) + visserie inox A4-316L (je suis proche de la mer). Les dalles grès 23€/m² (Je ferais moi-même ces travaux)
II-C L'isolation (phonique et thermique)
Alors là c'est un sujet important et peut-être bloquant :
De ce que j'ai vu, si l'aménagement est inférieur à 50m², je ne serais soumis qu'à une version alternative de la RE2020.
J'aurais souhaité réaliser dans un premier temps, l'aménagement d'environ 39.3m² carrez chez moi. La voisine, n'a pas les moyens de faire les travaux pour le moment et sa partie serait d'environ 22.4m² mais faire le bâti et dans 2 ou 3 ans l'aménagement est-il possible ?
Dois-je donc considérer le projet potentiel dans son ensemble même si au final la voisine décide de ne pas réaliser d'aménagement ou puis-je compter juste ma partie ?
D'après le guide (édition 2024), j'ai une obligation de "moyens" donnant le droit à une attestation simplifiée cncernant :
Ok mais qu'est-ce au juste que l'obligation de moyen ? C'est indiqué que "cela impose des performances pour des composants ou ensembles de composants spécifiques qui doivent être obligatoirement respectées pour se conformer à la réglementation." Voici lesquelles :
Bon avec tout ça, c'est bien, mais ça ne me parle pas trop. Je ne m'y connais pas du tout en CVC et la résistance thermique minimale n'est pas indiquée dans ce guide (ou j'ai mal vu).
J'imagine donc qu'il faut payer les services d'un bureau d'étude thermique qui vérifie que les obligations de moyens sont bien respectées.
Quid des contraintes minimum sur l'isolant ? Cout du service ?
D'une manière générale, j'ai besoin d'un confort d'été, l'hiver, il neige tous les 10 ans ici. Je pense donc mettre en œuvre des panneaux rigides d'isolant en fibre de bois (ne pas confondre avec la laine de bois beaucoup moins dense) avec un déphasage de 17h
Concernant le phonique : J'aimerais isoler au mieux cet aménagement sur le plan phonique que ce soit entre l'étage créé et le niveau inférieur mais également entre les immeubles mitoyens et l'appartement "jumeau" (nous sommes deux voisins sur le projet). J'ai pensé que la réalisation de deux toitures indépendantes permettrait déjà de limiter la propagation du son entre nos deux appartements.
Ensuite, j'ai pensé que mettre en œuvre les poutres sur un résilient pouvait limiter les bruits de chocs. Ensuite, mettre des cloisons phoniques et de l'isolant entre le nouveau plancher et l'ancien plafond.
Je n'ai aucune idée de comment ça marche et me fourvoies surement. Si vous avez des conseils je suis preneur.
͎
Concernant les huisseries : Je trouve l'aspect des menuiseries contemporaines souvent horribles. J'aime les meneaux mouton gueule de loup. Existe-t-il des choses à l'aspect ancien mais avec les performances modernes ? Je pensais partir sur un vitrage 4-16-10 pour un meilleur résultat phonique. Ensuite, pour des raisons normatives, il semble qu'il faut que je puisse commander les volets de manière automatique.
Je prends tout conseil sur le sujet.
II-D Chauffage/Climatisation :
Actuellement, j'ai un chauffage au gaz, dont le cout de l'abonnement est déjà hallucinant vu que je chauffe au pire 2 mois dans l'année, mais avec l'augmentation du prix du gaz, j'ai l'impression que ce n'est pas rentable du tout. Je souhaite virer ma chaudière à gaz pour la remplacer par une installation électrique ou solaire.
Vous l'avez compris, ma crainte, c'est en fait surtout d'avoir trop chaud.
Je souhaite donc mettre en oeuvre une climatisation gainable (hors de question d'avoir des blocs moches). Mais je ne m'y connais pas du tout en flux ... j'ai lu que Daikin était passé de l'excellence à mauvais élève niveau fiabilité et SAV ... Qu'en pensez-vous ?
Je pense donc mettre le bloc clim sur mon petit balcon au premier niveau avec un répartiteur dans un plenum situé dans le couloir du premier niveau, devant la porte de la salle de bain. Je pourrais alimenter le salon, la chambre du premier niveau puis passer une gaine vers l'étage et répartir dans les nouvelles chambres.
Quid de l'entretien ?
II-E Le photovoltaïque.
Profitant d'un ensoleillement plutôt correct bien qu'entourré d'immeubles plus hauts, j'aimerais connaitre l'éventuelle rentabilité d'une installation photovoltaïque avec revente totale à EDF (pas de stockage). Une étude réalisée par un vendeur de panneau est à prendre au sérieux ou ils mettent des étoiles dans les yeux juste pour qu'on signe ?
J'ai entendu qu'il fallait privilégier le monocristalin pour sa meilleure durée de vie ? Des avis ?
Quid vu le prix d'achat/vente d'électricité et des contraintes liée à batterie, est-ce rentable d'avoir un onduleur ? (Je n'ai pas de véhicule électrique et ne pourrait pas en avoir via cette installation, du coup l'intérêt me semble limité).
Etape III : Etude de prix (work in progress)
Achat des combles : Je négocie pour que cela soit une cession. Je m'occupe de la copro, des comptes, des petites réparations et les propriétaires sont contents de mes services.
Pour le moment, ils sont d'accord à ce que les combles me soient cédés mais ... pas à la voisine. :S J'ai peur que ça coince un peu de ce coté là.
J'ai mis en avant que je payais une toiture neuve qui commence à présenter quelques faiblesses et que l'ajustement des tantièmes feraient qu'ils paieraient moins de charges et serait gagnants même à court terme.
Estim études structure/faisabilité : 4500€
Estim permis de construire/validation archi : 3500€
Estim géomètre expert : 1500€
Estim taxe d'aménagement : 3325€ (d'après simulateur)
Estim Charpente 60k€ (compris études, reprises de maçonnerie, DO et GPA)
Estim Nouveau plancher 15k€ structure + 8k€ OSB + 8k€ terrasse
Estim Plomberie sdb : 4k€
Estim élec (déplacement des gaines et de l'antenne) 2k€ (hors aménagement intérieur)
Estim Fourniture isolant sous pente 12k€ (pose compris lot charpente)
Estim cloisons 29k€ : Rails + BA13 phonique / Feu / hydro / simple selon cas) + isolant phonique ... à voir si je peux avoir moins cher, c'est un budget énorme.
Estim Revêtements de sol et muraux : 8k€
Estim plomberie : 6250€
Estim escaliers 7k€
Estim portes : 2400€
Estim peintures : 15k€
Estim clim gainable : 12k€
Estim panneaux solaires monocristallin 400wC 13000€
Estim Fenêtres (4) / Baies vitrés 2 voire 3 / Verrières esc x2 : 20.5k€
Total 235k€ dont 145k€ à ma charge.
Je pourrai m'occuper du suivi de chantier de la réalisation de l'étanchéité de la terrasse et sa protection pour moi et la voisine. Concernant la peinture, les cloisons, l'électricité, le parquet, je ferai moi-même pour ma partie pour faire baisser les couts notamment l'isolation si je n'ai pas le droit aux aides.
Etape IV : Finacement, aides.
Ai-je le droit à certaines aides dans mon projet ? (Revenus 2022 et 2023 d'environ 18k€)
Le fait qu'il faille déposer un permis de construire me fait craindre que ça rentre dans le cadre, non d'une rénovation mais d'une construction neuve et qu'il n'y a donc pas d'aides ... Est-ce le cas ?
Il semble que ce soit le bordel sur les aides, car l'État doit simplifier les procédures qui ont été trop complexifiée depuis début 2024
De mon coté, j'ai une capacité d'emprunt de 90k€ sur 25ans (+ si j'ai le droit à l'éco prêt taux 0%). J'ai 50k€ d'épargne à disposition pour le projet (+ la même chose en cas d'imprévu),
Je pense faire une coloc avec les 2 nouvelles chambres au moins un an pour tester, à raison de 500€ la chambre CC. (je suis à 5-10 minutes à pieds d'une Faculté)
Etape V :
Procédures administratives.
Assemblée générale et modif tantième = à faire
Dépot de permis = à faire
Attestation RE2020 simplifiée = à faire
Déclaration impots = à faire
Etape VI : Réalisation (work in progress)
Choix des intervenants et entreprises.
???
Rédaction CCTP et DPGF en cours.
Dans ma présentation, j'ai demandé où poster mon message, mais je n'ai pas eu de réponse. J'espère être au bon endroit. (Je suis nouveau ici, j'ai essayé d'intégrer les règles, si je fais mal, merci de me corriger gentiment)
J'ai pour projet d'aménager les combles de ma copro. Étant simple étancheur (bureau d'études), je n'ai pas de compétences en dehors de mon domaine, d'où ma venue ici. Je ferai un second message pour résumer les questions.
Je souhaite apporter des modifications régulières de ce fil de discussion pour y apporter les connaissances accumulées, l'avancement du projet en espérant que cela serve à d'autres.
J'ai besoin de beaucoup de conseils partant de presque rien. Tout ce que je mets ci-dessous est, en l'état de mes connaissances actuelles, mes recherches sont récentes et pas toutes digérées et ne se prévalent pas de l'avis de professionnels étant un simple particulier cherchant uniquement à réaliser son projet.
Pour commencer, j'ai l'accord oral de l'ensemble des copropriétaires. Quand il fallait l'unanimité, il semble que la loi a changé et que la majorité des 2/3 suffit. En revanche, la mise à jour des tantièmes doit être validée par 100% des copropriétaires. Un géomètre expert peut venir valider les surfaces et établir une proposition de la nouvelle répartition.
PLU : En centre ville, le PLU permet de créer éventuellement 5 étages supplémentaires, étant actuellement un immeuble de 2 étages, ça devrait aller de ce coté. Coté nord, il n'y a aucun vis-à-vis, il s'agit d'une cours intérieure avec en face une façade d'un dépôt sans fenêtre. Coté sud, un immeuble R+5. A l'ouest, en mitoyen, un immeuble de R+7 étages et à l'est un immeuble R+3, nous viendrions à leur niveau. Nous resterions plus bas ou au même niveau que les mitoyens.
Etape I : Faisabilité :
Je voulais réaliser une sur-élévation pour avoir une hauteur sous-plafond importante mais cela nécessite semble-t-il d'appliquer les eurocodes. Cela impliquerait donc de faire en sorte qu'un bâtiment de 1920 soit aux dernières normes sismiques (et d'autres). J'opte donc pour une toiture à la Mansart en remplacement d'une toiture tuile traditionnelle. Sur un plan pratique, il ne s'agit pas d'une sur-élévation mais d'un aménagement, donc ce n'est semble-t-il pas soumis aux mêmes règles.
Point important, la contrainte du poids. Après discussion informelle avec un ingénieur structure, il semble d'usage qu'apporter un surplus de 10% du poids du niveau inférieur permet de s'exempter d'une étude de sol qui serait destructive et bien trop couteuse étant en plein centre ville avec des immeubles mitoyens des deux cotés et tous les réseaux en voirie avec la contrainte d'être en radier.
Je ne sais pas si cela veut dire 10% du niveau inférieur + charpente existante ou uniquement du dernier niveau habitable ... à vérifier.
La chasse au poids :
Si je dois viser ces 10% je dois savoir à quoi cela correspond. J'ai donc réalisé un petit fichier excel avec tout (ou presque) ce qui compose mon étage :
Mon étage pèse environ 157 tonnes (murs en pierre d'épaisseur 50cm, dalles et poutres en béton, chape, carrelage, cloisons en machefer, etc.)
La charpente existante 18 tonnes (Tuiles, génoises, plancher existant, poutres support génoises, plâtre, chevêtre, arbaletrier, poutres, pannes, isolant existant, etc)
Poutres béton supports charpente et génoises = 13 tonnes.
Elements divers 2 tonnes (tuyaux, gaines, baignoire, huisseries)
Pour un total de 190 tonnes.
J'aurais donc, si je comprends bien, le droit d'ajouter grosso modo 19 tonnes en sus du poids existant.
Cependant, devant retirer complètement l'ancienne charpente et divers éléments, le poids de ces éléments peut-être conservé dans le calcul du poids total du projet (Si j'enlève 1kg et que je remets 1kg, c'est transparent et n'entre pas dans les 10%)
Donc le futur projet pourra peser 19 tonnes (soit les 10% en sus) + 18 tonnes (soit les éléments retirés) = 37 tonnes.
Il va de soit que pour gagner en poids il faudra réaliser une ossature majoritairement en bois.
Etape II : Conception
Alors voici les plans de l'existant et les esquisses du projet :
Coupe AA
https://www.zupimages.net/up/24/06/ju5n.jpg
Coupe BB
https://zupimages.net/up/24/06/di6w.jpg
Coupe CC
https://www.zupimages.net/up/24/06/3kni.jpg
Plan du premier niveau (R+2)
https://www.zupimages.net/up/24/06/tm35.jpg
Plan de l'étage (Futur R+3)
https://www.zupimages.net/up/24/06/jugd.jpg
Vue de la façade SUD et des immeubles mitoyens
https://www.zupimages.net/up/24/06/v9gw.jpg
II-A La structure :
Une première contrainte est la création d'une terrasse, coté nord (pour éviter d'une part le vis-à-vis, d'autre part de pouvoir utiliser la terrasse plus facilement en été)
La seconde contrainte est le choix de l'emplacement de l'escalier. J'ai fait ce choix pour mon appartement d'une part éviter de perdre de l'espace au premier niveau, d'autre part de créer une répartition de l'espace optimisée à l'étage.
La grosse question est maintenant de savoir si je peux utiliser les poutres béton existantes nord et sud (il n'y en a pas côté Est/Ouest) comme support de la charpente (ainsi que le mur central de l'immeuble). Puis-je percer cette poutre par dessus pour y mettre les jambes de force, sablières, poteaux, arbalétrier, etc ?
De la même manière, les poutres existantes du plancher présentent actuellement des écarts altimétriques de plus de 10cm. Est-il possible de percer les deux poutres béton où viennent s'encastrer les poutres bois du plancher pour mettre en place des muralières et mieux gérer l'appui périphérique ?
II-B L'aménagement : Le plan d'aménagement est provisoire mais j'ai du mal à voir d'autres possibilités si je respecte la contrainte d'une terrasse au nord et cette position d'escalier.
Le palier distribue toutes les pièces.
La terrasse extérieure, j'hésite entre un plancher bois exotique (massaranduba?) ou des dalles grès céram. Le cout plus élevé, la mise en oeuvre plus complexe et l'entretien du bois me font un peu peur. De l'autre coté, les dalles grès céram, je trouve ça pas génial d'une part sur le plan esthétique, d'autres par en confort de marche (même avec les patins amortisseurs).
Pour info le massuranduba me couterait 60€/m² pour les lames + 4,20/ml€ tasseau + 2€/plot réglable (environ, ça dépend de la hauteur des plots réglables mais c'est l'ordre d'idée) + visserie inox A4-316L (je suis proche de la mer). Les dalles grès 23€/m² (Je ferais moi-même ces travaux)
II-C L'isolation (phonique et thermique)
Alors là c'est un sujet important et peut-être bloquant :
De ce que j'ai vu, si l'aménagement est inférieur à 50m², je ne serais soumis qu'à une version alternative de la RE2020.
J'aurais souhaité réaliser dans un premier temps, l'aménagement d'environ 39.3m² carrez chez moi. La voisine, n'a pas les moyens de faire les travaux pour le moment et sa partie serait d'environ 22.4m² mais faire le bâti et dans 2 ou 3 ans l'aménagement est-il possible ?
Dois-je donc considérer le projet potentiel dans son ensemble même si au final la voisine décide de ne pas réaliser d'aménagement ou puis-je compter juste ma partie ?
D'après le guide (édition 2024), j'ai une obligation de "moyens" donnant le droit à une attestation simplifiée cncernant :
Ok mais qu'est-ce au juste que l'obligation de moyen ? C'est indiqué que "cela impose des performances pour des composants ou ensembles de composants spécifiques qui doivent être obligatoirement respectées pour se conformer à la réglementation." Voici lesquelles :
Bon avec tout ça, c'est bien, mais ça ne me parle pas trop. Je ne m'y connais pas du tout en CVC et la résistance thermique minimale n'est pas indiquée dans ce guide (ou j'ai mal vu).
J'imagine donc qu'il faut payer les services d'un bureau d'étude thermique qui vérifie que les obligations de moyens sont bien respectées.
Quid des contraintes minimum sur l'isolant ? Cout du service ?
D'une manière générale, j'ai besoin d'un confort d'été, l'hiver, il neige tous les 10 ans ici. Je pense donc mettre en œuvre des panneaux rigides d'isolant en fibre de bois (ne pas confondre avec la laine de bois beaucoup moins dense) avec un déphasage de 17h
Concernant le phonique : J'aimerais isoler au mieux cet aménagement sur le plan phonique que ce soit entre l'étage créé et le niveau inférieur mais également entre les immeubles mitoyens et l'appartement "jumeau" (nous sommes deux voisins sur le projet). J'ai pensé que la réalisation de deux toitures indépendantes permettrait déjà de limiter la propagation du son entre nos deux appartements.
Ensuite, j'ai pensé que mettre en œuvre les poutres sur un résilient pouvait limiter les bruits de chocs. Ensuite, mettre des cloisons phoniques et de l'isolant entre le nouveau plancher et l'ancien plafond.
Je n'ai aucune idée de comment ça marche et me fourvoies surement. Si vous avez des conseils je suis preneur.
͎
Concernant les huisseries : Je trouve l'aspect des menuiseries contemporaines souvent horribles. J'aime les meneaux mouton gueule de loup. Existe-t-il des choses à l'aspect ancien mais avec les performances modernes ? Je pensais partir sur un vitrage 4-16-10 pour un meilleur résultat phonique. Ensuite, pour des raisons normatives, il semble qu'il faut que je puisse commander les volets de manière automatique.
Je prends tout conseil sur le sujet.
II-D Chauffage/Climatisation :
Actuellement, j'ai un chauffage au gaz, dont le cout de l'abonnement est déjà hallucinant vu que je chauffe au pire 2 mois dans l'année, mais avec l'augmentation du prix du gaz, j'ai l'impression que ce n'est pas rentable du tout. Je souhaite virer ma chaudière à gaz pour la remplacer par une installation électrique ou solaire.
Vous l'avez compris, ma crainte, c'est en fait surtout d'avoir trop chaud.
Je souhaite donc mettre en oeuvre une climatisation gainable (hors de question d'avoir des blocs moches). Mais je ne m'y connais pas du tout en flux ... j'ai lu que Daikin était passé de l'excellence à mauvais élève niveau fiabilité et SAV ... Qu'en pensez-vous ?
Je pense donc mettre le bloc clim sur mon petit balcon au premier niveau avec un répartiteur dans un plenum situé dans le couloir du premier niveau, devant la porte de la salle de bain. Je pourrais alimenter le salon, la chambre du premier niveau puis passer une gaine vers l'étage et répartir dans les nouvelles chambres.
Quid de l'entretien ?
II-E Le photovoltaïque.
Profitant d'un ensoleillement plutôt correct bien qu'entourré d'immeubles plus hauts, j'aimerais connaitre l'éventuelle rentabilité d'une installation photovoltaïque avec revente totale à EDF (pas de stockage). Une étude réalisée par un vendeur de panneau est à prendre au sérieux ou ils mettent des étoiles dans les yeux juste pour qu'on signe ?
J'ai entendu qu'il fallait privilégier le monocristalin pour sa meilleure durée de vie ? Des avis ?
Quid vu le prix d'achat/vente d'électricité et des contraintes liée à batterie, est-ce rentable d'avoir un onduleur ? (Je n'ai pas de véhicule électrique et ne pourrait pas en avoir via cette installation, du coup l'intérêt me semble limité).
Etape III : Etude de prix (work in progress)
Achat des combles : Je négocie pour que cela soit une cession. Je m'occupe de la copro, des comptes, des petites réparations et les propriétaires sont contents de mes services.
Pour le moment, ils sont d'accord à ce que les combles me soient cédés mais ... pas à la voisine. :S J'ai peur que ça coince un peu de ce coté là.
J'ai mis en avant que je payais une toiture neuve qui commence à présenter quelques faiblesses et que l'ajustement des tantièmes feraient qu'ils paieraient moins de charges et serait gagnants même à court terme.
Estim études structure/faisabilité : 4500€
Estim permis de construire/validation archi : 3500€
Estim géomètre expert : 1500€
Estim taxe d'aménagement : 3325€ (d'après simulateur)
Estim Charpente 60k€ (compris études, reprises de maçonnerie, DO et GPA)
Estim Nouveau plancher 15k€ structure + 8k€ OSB + 8k€ terrasse
Estim Plomberie sdb : 4k€
Estim élec (déplacement des gaines et de l'antenne) 2k€ (hors aménagement intérieur)
Estim Fourniture isolant sous pente 12k€ (pose compris lot charpente)
Estim cloisons 29k€ : Rails + BA13 phonique / Feu / hydro / simple selon cas) + isolant phonique ... à voir si je peux avoir moins cher, c'est un budget énorme.
Estim Revêtements de sol et muraux : 8k€
Estim plomberie : 6250€
Estim escaliers 7k€
Estim portes : 2400€
Estim peintures : 15k€
Estim clim gainable : 12k€
Estim panneaux solaires monocristallin 400wC 13000€
Estim Fenêtres (4) / Baies vitrés 2 voire 3 / Verrières esc x2 : 20.5k€
Total 235k€ dont 145k€ à ma charge.
Je pourrai m'occuper du suivi de chantier de la réalisation de l'étanchéité de la terrasse et sa protection pour moi et la voisine. Concernant la peinture, les cloisons, l'électricité, le parquet, je ferai moi-même pour ma partie pour faire baisser les couts notamment l'isolation si je n'ai pas le droit aux aides.
Etape IV : Finacement, aides.
Ai-je le droit à certaines aides dans mon projet ? (Revenus 2022 et 2023 d'environ 18k€)
Le fait qu'il faille déposer un permis de construire me fait craindre que ça rentre dans le cadre, non d'une rénovation mais d'une construction neuve et qu'il n'y a donc pas d'aides ... Est-ce le cas ?
Il semble que ce soit le bordel sur les aides, car l'État doit simplifier les procédures qui ont été trop complexifiée depuis début 2024
De mon coté, j'ai une capacité d'emprunt de 90k€ sur 25ans (+ si j'ai le droit à l'éco prêt taux 0%). J'ai 50k€ d'épargne à disposition pour le projet (+ la même chose en cas d'imprévu),
Je pense faire une coloc avec les 2 nouvelles chambres au moins un an pour tester, à raison de 500€ la chambre CC. (je suis à 5-10 minutes à pieds d'une Faculté)
Etape V :
Procédures administratives.
Assemblée générale et modif tantième = à faire
Dépot de permis = à faire
Attestation RE2020 simplifiée = à faire
Déclaration impots = à faire
Etape VI : Réalisation (work in progress)
Choix des intervenants et entreprises.
???
Rédaction CCTP et DPGF en cours.
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Ne vous prenez pas la tête pour l'aménagement de vos combles...
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C'est ici : https://www.forumconstruire.com/construire/devis-0-75-devis_amenagement_des_combles.php
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1 1 Bonsoir,
Bon déjà, on voit que vous êtes hyper motivé et impliqué dans ce projet. Mais les questions que vous posez sont pointues et délicates... Rien que pour la 1, la 3 et la 4, je vois mal comment vous pourriez vous contenter d'une réponse sur un forum (même si nous sommes hyper compétents bien évidemment
)
L'assurance DO a pour but de déterminer quel corps de métier est responsable en cas de sinistre. Sur la réno d'un bâtiment ancien, je présume qu'ils vont tout faire pour mettre en cause les artisans de 1920 (ou l'absence d'études préliminaires à la construction en 1920), et donc botter en touche.
Pour la question 5, la résistance R minimale à atteindre (et donc l'épaisseur d'isolant) dépend de la zone climatique. Dans le 06, c'est la zone H3. Vous devriez pouvoir facilement trouver l'info sur le net.
Question 6 : j'ai vu passer l'info suivante pour ma Prime Rénov : l'extension de volume vertical (surélévation) ou horizontale ne doit pas dépasser 14m² pour être finançable. Mais c'est à se faire confirmer.
Bon déjà, on voit que vous êtes hyper motivé et impliqué dans ce projet. Mais les questions que vous posez sont pointues et délicates... Rien que pour la 1, la 3 et la 4, je vois mal comment vous pourriez vous contenter d'une réponse sur un forum (même si nous sommes hyper compétents bien évidemment
)
L'assurance DO a pour but de déterminer quel corps de métier est responsable en cas de sinistre. Sur la réno d'un bâtiment ancien, je présume qu'ils vont tout faire pour mettre en cause les artisans de 1920 (ou l'absence d'études préliminaires à la construction en 1920), et donc botter en touche.
Pour la question 5, la résistance R minimale à atteindre (et donc l'épaisseur d'isolant) dépend de la zone climatique. Dans le 06, c'est la zone H3. Vous devriez pouvoir facilement trouver l'info sur le net.
Question 6 : j'ai vu passer l'info suivante pour ma Prime Rénov : l'extension de volume vertical (surélévation) ou horizontale ne doit pas dépasser 14m² pour être finançable. Mais c'est à se faire confirmer.
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Membre utile 0 Membre ultra utile 0 1 1 Bonjour doriandoy ,
Vous êtes dans une copropriété donc le syndic réclamera probablement que le chantier soit suivi par un architecte de A à Z avant de donner son accord.
C'est le bien patrimonial de chacun des copropriétaires, directement ou indirectement qui est sur la table.
Je l'attendais celle-là !
Signature de complaisance = illégal.
On en parle assez sur ce forum.
Ca va reposer sur tout le monde, y compris vous-mêmes si vous n'avez pas fait les bons choix (et c'est mal parti)
L'apport de l'architecte, clairement.
Personnellement, je ne répondrais pas à plus de vos questions en raison de votre souhait de signature de complaisance.
Spoonman, MOE
Vous êtes dans une copropriété donc le syndic réclamera probablement que le chantier soit suivi par un architecte de A à Z avant de donner son accord.
C'est le bien patrimonial de chacun des copropriétaires, directement ou indirectement qui est sur la table.
Je l'attendais celle-là !
Signature de complaisance = illégal.
On en parle assez sur ce forum.
Ca va reposer sur tout le monde, y compris vous-mêmes si vous n'avez pas fait les bons choix (et c'est mal parti)
L'apport de l'architecte, clairement.
Personnellement, je ne répondrais pas à plus de vos questions en raison de votre souhait de signature de complaisance.
Spoonman, MOE
2 Membre super utile 2 Membre super utile 0 Membre ultra utile 0 
1 Membre ultra utile 1 Membre super utile
Merci quand même pour vos interventions. Mon intention n'a pas été de vous froisser.
Bien à vous.
0 0 Membre ultra utile 0 0 Membre ultra utile 2 Membre utile 2 Membre super utileHonnêtement, je n'ai jamais rencontré ce cas (DO engagée sur une rénovation). Mais il me semble hélas logique que l'assurance DO cherche toutes les pistes pour esquiver. Et quand ils vont se rendre compte qu'une partie de la structure a été réalisée en 1920, ils ne vont pas se gêner pour charger mémé...
Je pense que c'est en surface de plancher ajoutée après travaux.
L'info est à faire valider car je la tiens d'une capture d'écran d'un entretien avec un conseiller France Rénov. Authenticité non vérifiée. Je ne sais plus de quel site elle vient (peut-être d'ici), mais je l'avais conservée car elle m'avait interpellé. La voici :
0 Membre utile 0 Membre super utile 1 1 0 Membre ultra utile 1 1 1 Membre ultra utile 0 Membre utile 0 Membre ultra utile 0 1 Membre super utile 0 Membre super utile 0 0 Membre super utile 0 1 0 En cache depuis le mardi 23 avril 2024 à 04h51
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