Combles partiellement aménagés sans permis Résolu

Bonsoir

Combles aménagés partiellement, on ne sait pas trop comment, le vendeur a commencé lui-même (donc sans autorisations , sans garanties.... et ce n'est peut-être pas sa spécialité donc quid de la mise en oeuvre ? ...

Citation:

mais d'après les quelques photos disponibles sur les annonces, il y a juste les cloisons et les plafonds (en placo?)

Pour moi, elle vaut le prix d'une maison de 140m².

car "interrompu pour mettre en vente" c'est étonnant, j'aurais tendance à lire "il a commencé l'aménagement pour essayer de vendre 200m²" ...

+1 avec elisa21
Basez votre raisonnement sur les 140m².
Et petit rappel : en cas d'achat, la conformité du bien doit être fournie, donc... la déclaration des combles (ou permis de construire selon les cas). Et dans ce cas, autant que ce soit votre notaire qui doit se montrer insistant

Bonjour,

Quand le permis de construire pour la maison a été délivré ? Que prévoit-il ? Le vendeur a déclaré l'achèvement et la conformité ?
Vous pouvez obtenir copie de l'autorisation en demandant à la mairie du lieu du projet.

Bonjour à tous et merci pour vos réponses !

Le prix de la maison n'est pas en question, seulement la conformité avec la législation des travaux entamés pour aménager les combles.

Entretemps l'agence immobilière m'a rappelé pour essayer de me convaincre qu'il n'y avait pas besoin de PC parce que les travaux n'ont fait que commencer, que ce n'est pas de la surface habitable parce qu'il n'y a pas de chauffage etc.

Ce site suggère que mes craintes sont justifiées:
https://toiture.pro/reglemen[...]ombles.html

"Aménager des combles sans autorisation est donc interdit et fortement déconseillé car cela vous expose à des risques juridiques et fiscaux, mais aussi financiers en cas de non indemnisation par l'assurance habitation en cas de sinistre dans des combles non déclarés."

J'ai donc interrompu "négociations", en tout cas jusqu'à-ce que le PC de régularisation ait été délivré au vendeur (s'il accepte d'en faire la demande).

Encore merci et bonne journée à tous!

Bonjour

surface existante + combles = architecte obligatoire.


Bonne journée également.

Bonjour,

Attention aux sites...
Le notaire porte dans l'acte le descriptif de l'existant; dans notre cas, combles non aménagés.
Il demande au vendeur le dossier d'urbanisme (PC, DOC, DAACT, et normalement la conformité (DNCC), pas délivrée automatiquement après dépôt de la DAACT).
Si la maison a moins de 2 ans, voir état du paiement de la taxe d'aménagement, et éventuellement la PFAC.
PUIS il y a deux cas de figure:
  - Si les combles sont aménageables, sans modification de la structure (charpente):
* les m² de plus de 1m80 de HSP sont comptés.
* Il n'y a pas création de surface de plancher, donc pas de PC. Une DP si création de vélux par exemple. 
* Si la maison a plus de 2 ans, les travaux faits par des artisans sont éligibles au taux intermédiaire, voire réduit pour l'isolation (le plancher est existant),
* Une déclaration H1 sera à établir dans les 90 jours de l'achèvement fiscal (habitabilité).
  - Si les combles sont non aménageables:
* Les hauteurs >1m80 ont été comptées pour la taxe d'aménagement, mais pas pour la SP. 
* Vous allez créer de la SP, qui va faire passer au-delà du seuil des 150m², et donc selon la SP créée, PC avec archi.
* Cette création de SP peut entraîner un complément de PFAC, et avoir une incidence sur les obligations de places de stationnement,
* Au regard de la TVA, puisque le plancher existe, ces combles suivent le même régime que pour les combles aménageables, la surface de plancher étant dans ce cas là, dissociée du régime "urbanisme".

Si le PC initial est postérieur au 28/02/2012, tous ces éléments y sont repris.
S'il est antérieur au 1er/03/2012, les surfaces sont exprimées en SHON et SHOB, mais le principe identique.
Une surélévation constitue une construction, et donc selon la surface créée: DP ou PC, archi si passage à > 150m²,
TA, TVA 20%...
Au final, exiger un PC n'a de sens que ... s'il est obligatoire. A la limite, si des ouvertures ont été créées (vélux), une DP a pu être déposée, et l'intérieur ainsi aménageable sans autre forme de ...procés!

Edit: 
  - Sur le site "toiture.pro" (que je n'ai pas tout lu), il y a une première erreur pour les "taxes foncières qui ne seraient pas impactées par un aménagement sous 1m80 de HSP" ce qui est bien entendu inexact, puisque la surface fiscale est mesurée au sol, sans tenir compte de la hauteur.
  - Pas à jour pour les 170m² devenus obsolètes,
  - Pas assez précis pour l'interaction en surface créée, PC ou DP, et éventuellement obligation d'un archi. 

@+ 

beber999 a écrit:

Entretemps l'agence immobilière m'a rappelé pour essayer de  me convaincre qu'il n'y avait pas besoin de PC parce que les travaux n'ont fait que commencer, que ce n'est pas de la surface habitable parce qu'il n'y a pas de chauffage etc.

Quand un agent immobilier vous parle d'urbanisme... il faut toujours se méfier et vérifier auprès des personnes compétentes

deffrey a écrit:

Bonjour,

Attention aux sites...
Le notaire porte dans l'acte le descriptif de l'existant; dans notre cas, combles non aménagés.
Il demande au vendeur le dossier d'urbanisme (PC, DOC, DAACT, et normalement la conformité (DNCC), pas délivrée automatiquement après dépôt de la DAACT).
Si la maison a moins de 2 ans, voir état du paiement de la taxe d'aménagement, et éventuellement la PFAC.
PUIS il y a deux cas de figure:
  - Si les combles sont aménageables, sans modification de la structure (charpente):
* les m² de plus de 1m80 de HSP sont comptés.
* Il n'y a pas création de surface de plancher, donc pas de PC. Une DP si création de vélux par exemple. 
* Si la maison a plus de 2 ans, les travaux faits par des artisans sont éligibles au taux intermédiaire, voire réduit pour l'isolation (le plancher est existant),
* Une déclaration H1 sera à établir dans les 90 jours de l'achèvement fiscal (habitabilité).
  - Si les combles sont non aménageables:
* Les hauteurs >1m80 ont été comptées pour la taxe d'aménagement, mais pas pour la SP. 
* Vous allez créer de la SP, qui va faire passer au-delà du seuil des 150m², et donc selon la SP créée, PC avec archi.
* Cette création de SP peut entraîner un complément de PFAC, et avoir une incidence sur les obligations de places de stationnement,
* Au regard de la TVA, puisque le plancher existe, ces combles suivent le même régime que pour les combles aménageables, la surface de plancher étant dans ce cas là, dissociée du régime "urbanisme".

Si le PC initial est postérieur au 28/02/2012, tous ces éléments y sont repris.
S'il est antérieur au 1er/03/2012, les surfaces sont exprimées en SHON et SHOB, mais le principe identique.
Une surélévation constitue une construction, et donc selon la surface créée: DP ou PC, archi si passage à > 150m²,
TA, TVA 20%...
Au final, exiger un PC n'a de sens que ... s'il est obligatoire. A la limite, si des ouvertures ont été créées (vélux), une DP a pu être déposée, et l'intérieur ainsi aménageable sans autre forme de ...procés!

Edit: 
  - Sur le site "toiture.pro" (que je n'ai pas tout lu), il y a une première erreur pour les "taxes foncières qui ne seraient pas impactées par un aménagement sous 1m80 de HSP" ce qui est bien entendu inexact, puisque la surface fiscale est mesurée au sol, sans tenir compte de la hauteur.
  - Pas à jour pour les 170m² devenus obsolètes,
  - Pas assez précis pour l'interaction en surface créée, PC ou DP, et éventuellement obligation d'un archi. 

@+ 

Merci pour votre intervention. Vous soulevez un point qui m'intéresse: où s'arrêtent les combles "aménageables" et où commencent les combles "aménagés".
Je n'ai pas accès à tout le dossier de cette maison car je ne l'ai même pas encore visitée (j'habite loin et je ne voulais pas me déplacer pour rien).
Dans le cas qui m'occupe, d'après les documents que j'ai sous la main, la dalle en béton du premier étage, et donc logiquement l'escalier qui y mène, ont été mis en place lors de la construction originelle, qui s'est achevée en 2012 (je crois) mais je ne sais pas exactement quand.
Logiquement, il s'agissait alors de "combles aménageables", non ?
Je peux comprendre qu'il y ait une différence d'obligations (PC, architecte) avec une situation où les combles sont "aménageables" dans le sens où la charpente n'a pas besoin d'être modifiée, mais où il n'y a pas encore de plancher. Ce serait même assez logique. Je suis pas étonné non plus qu'il puisse y avoir des approximations voire des erreurs sur des sites comme toiture.pro.
Mais j'en ai consulté une dizaine d'autres et ils sont unanimes: si la surface habitable passe à plus de 150 m2, alors PC via architecte obligatoire. Je l'ai lu aussi sur ce forum (et c'est ce qu'Elisa21 voulait dire plus haut, je suppose).
Bref, tout ce que je lis semble indiquer (peut-être à tort) que ce qui compte pour l'obligation de PC, ce n'est pas la nécessité ou pas de modifier la charpente ou d'installer un plancher, mais 1) la différence entre la surface habitable (aménagée) avant l'aménagement et après l'aménagement, et 2) le total après aménagement. 
Aucun de ces sites ne dit que "sans modification de la charpente il n'y a pas création de surface de plancher, donc pas de PC." Ou alors je n'ai rien compris.
Pourriez-vous s'il vous plaît me donner la référence qui étaie votre assertion ? Cela pourrait m'être très utile.

La surface habitable n'existe pas en urbanisme règlementaire, on se réfère à la surface de plancher (R.111-22 CU).

Le recours à permis de construire ou déclaration préalable dépend de la SDP créée (voir R.421-1 à R.421-17-1 CU), tandis que le recours obligatoire à un architecte ne s'applique qu'au permis de construire (R.431-1 CU), lorsque la SDP existante dépasse 150 m² ou lorsque le projet entraine à dépasser ce seuil (R.431-2 CU). Ce tableau synthétique est bien fait.

En fait vous êtes en train de m'expliquer qu'il y a une différence entre surface habitable et surface de plancher ?
Que la maison a en fait 140m2 de surface habitable et 200m2 de surface de plancher car il y avait déjà un plancher (dalle de béton) dans les combles avant le début des travaux d'aménagement ?
Et que pour cette raison il n'y a pas besoin de PC ni d'architecte pour aménager des combles qui avaient déjà un plancher avant ?
Si c'est ça alors j'aurais dû y aller...

- Lisez bien la définition de la SDP et ses modalités de calcul ;
- Consultez le permis de construire de cette maison, vérifiez si l'achèvement et la conformité ont été déclarés et contestés, ou non contestés ;
- Oubliez la surface habitable pour cette question ;

Bonjour salade bio,

salade bio a écrit:

Ce tableau synthétique est bien fait.

si vous permettez, juste une petite question car je ne comprends pas les critères en zone PLU : 

- sur une SDP existante >150 m2, DP (donc sans archi) pour une extension <=40 m2
- Or si SDP existante <=150m2 et la SDP future >150m2, alors par contre la DP n'est valable que pour une extension =< 20m2 

Est-ce une coquille ? Car honnêtement je ne comprends pas pourquoi la "limite DP PLU de 40 m2" serait sucrée dans le second cas.
Merci d'avance pour vos éclairages,
MH

OK mais le point qui m'intéresse est:
SI et seulement si il y avait déjà, à la fin de la construction de la maison en 2012, la dalle de béton à l'étage (donc un plancher), sous les combles, ALORS l'aménagement des combles ne crée pas de surface de plancher DU TOUT ? Et donc pas besoin de PC ni d'architecte pour commencer l'aménagement (ce que le propriétaire a fait)? Est-ce que j'ai bien compris cette fois ?

EDIT: en fait j'ai été enduit d'horreur car les seuls documents qu'on m'a envoyés jusqu'ici (DPE, etc.) parlent seulement de surface habitable et pas de surface de plancher. Je n'avais aucune idée de la différence.
J'aimerais évidemment consulter tous les documents concernant la maison à commencer par l'étude de sol s'il y en a eu une mais je ne peux consulter que ce qu'on veut bien m'envoyer...

En tout cas merci à tous d'avoir éclairé ma lanterne.

Https://www.lamaisonsaintgob[...]de-d-emploi

"Le recours à un architecte est obligatoire lorsque la surface habitable totale de votre maison dépasse 150 m² après aménagement des combles."

C'est une erreur alors ? Il devait dire "surface de plancher" et pas "surface habitable" ?

Et celui-ci est encore pire: il parle de "surface totale de l'habitation après travaux"!

https://www.rhp-combles.com/[...]es-combles/

Je suis perdu!!!

Bonjour,

beber999 a écrit:

OK mais le point qui m'intéresse est:
SI et seulement si il y avait déjà, à la fin de la construction de la maison en 2012, la dalle de béton à l'étage (donc un plancher), sous les combles, ALORS l'aménagement des combles ne crée pas de surface de plancher DU TOUT ? Et donc pas besoin de PC ni d'architecte pour commencer l'aménagement (ce que le propriétaire a fait)? Est-ce que j'ai bien compris cette fois ?

EDIT: en fait j'ai été enduit d'horreur car les seuls documents qu'on m'a envoyés jusqu'ici (DPE, etc.) parlent seulement de surface habitable et pas de surface de plancher. Je n'avais aucune idée de la différence.
J'aimerais évidemment consulter tous les documents concernant la maison à commencer par l'étude de sol s'il y en a eu une mais je ne peux consulter que ce qu'on veut bien m'envoyer...

En tout cas merci à tous d'avoir éclairé ma lanterne.

Vous disposez dans ce fil de tous les éléments définissant la surface de plancher "urbanisme".
Oubliez la surface habitable, vos combles non aménagés n'étant pas encore concernés par cette notion.
Par contre, si la construction a été faite dans le respect du PC d'origine:
  - Il y a une dalle qui forme le sol des combles, (peu importe la finition),
  - Selon le type de charpente, ces combles sont soit aménageables, soit non aménageables.
  - Le PC datant à priori d'avant le 1er mars 2013, les surfaces sont indiquées en SHO/SHOB. Il y a toutes chances que la surface de ces combles soit comptée, (à vérifier dans le PC) et donc:
* Leur aménagement ne crée pas de surface de plancher (elle existe),
* Pas de taxation à la taxe d'aménagement,
* Pas de permis de construire pour le seul aménagement; reste à voir s'il y a des vélux. Soit prévus à l'origine dans le PC= OK, soit installés par la suite: DP à vérifier.
* Une fois aménagés, les combles constitueront de la surface habitable, d'où la déclaration H1 à déposer auprès des impôts.
Pour ce qui concerne les 20 ou 40m² de SP créée, (pas votre cas à priori),
  - Si cette extension de SP, bien que pouvant faire l'objet d'une simple DP, fait passer la surface de plancher totale de - de 150m² à + de 150m², là il faut un PC, avec en plus archi.
  - Si l'extension de 20m² (ou 40m² en zone U du PLU) est exécutée sur une construction dépassant déjà les 150m², le principe de la DP est toujours respecté.

EDIT: je me répète: oubliez la lecture des "sites".. Il y a Légifrance, les décrets, les arrêtés, les jurisprudences, c'est déjà pas mal!!!
@+

Oui oui cette fois j'ai compris (enfin je crois), il faut oublier la "surface habitable" et parler seulement de "surface de plancher" quand on parle de PC.
Je n'ai pas encore le PC mais je vais le demander à la mairie alors.
J'aimerais bien "oublier la lecture des sites", mais déjà le jargon de la construction est compliqué (pour moi), alors celui des juristes en plus, je vous dis pas.

MetalHurlant a écrit:

- sur une SDP existante >150 m2, DP (donc sans archi) pour une extension <=40 m2
- Or si SDP existante <=150m2 et la SDP future >150m2, alors par contre la DP n'est valable que pour une extension =< 20m2 

C'est bien ça. Le législateur a probablement estimé que le contrôle d'un archi est nécessaire pour des "gros" travaux entrainant le dépassement du seuil des 150 m2

beber999 a écrit:

en fait j'ai été enduit d'horreur

J'adore. La formulation n'est pas la bonne et pourtant elle fonction, avec en plus un terme lié au bâtiment !

Bonjour,

salade bio a écrit:

MetalHurlant a écrit:

- sur une SDP existante >150 m2, DP (donc sans archi) pour une extension <=40 m2
- Or si SDP existante <=150m2 et la SDP future >150m2, alors par contre la DP n'est valable que pour une extension =< 20m2 

C'est bien ça. Le législateur a probablement estimé que le contrôle d'un archi est nécessaire pour des "gros" travaux entrainant le dépassement du seuil des 150 m2

Ce n'est pas ce que dit le R 431-2 du CU, qui ne fait pas de distinction entre 20 et 40m² entraînant le dépassement.
D'où est tiré le tableau synthétique?
Cette note rappelle bien les dispositions du R 431-2.
SUA/FAEJ/MA-club ADS juin 2017
@+

Fort possible pour le tableau, je ne sais plus.
Le R.421-14 (travaux sur existant) impose bien un PC pour la création de plus de 20m2 lorsqu'elle conduit à dépasser 150m2.

salade bio a écrit:

beber999 a écrit:

en fait j'ai été enduit d'horreur

J'adore. La formulation n'est pas la bonne et pourtant elle fonction, avec en plus un terme lié au bâtiment !

C'était plus fort que moi
Je pense que c'est de Coluche à l'origine. C'est pratiquement passé dans le langage courant.

Re,

Effectivement, le mixage des R 421-14 (a et b) et R 421-17 (f) va dans le sens de la DP jusqu'à 20m².
Et donc, puisqu'il n'y a pas demande de PC (dernier § du R 431-2), mais d'une DP, pas de recours à archi.
Il y a donc une coquille dans la note ADS...
Mea culpa!!
@+

Je n'ai pas encore pu consulter le PC (il faudrait que j'aille à la mairie, sur place, or mon but est de ne pas me déplacer loin pour rien).
En revanche j'ai une copie de la DAACT qui était dans le DDT (fourni par l'agence immobilière).
La case en bas à droite pour la signature de l'architecte est vide.
Je conclus provisoirement (faute d'avoir pu consulter le PC) que la maison a été construite sans architecte et que sa SdP était à l'origine de 140 m2. Et que donc le propriétaire/vendeur devait bien faire intervenir un architecte pour obtenir un autre PC pour commencer l'aménagement des combles, car leur aménagement porte la SdP à 200m2.
Correct ?

PS: je note que sur la DAACT la case "surface hors oeuvre nette créée" est laissée vide.

Bonjour,

beber999 a écrit:

Je n'ai pas encore pu consulter le PC (il faudrait que j'aille à la mairie, sur place, or mon but est de ne pas me déplacer loin pour rien).
En revanche j'ai une copie de la DAACT qui était dans le DDT (fourni par l'agence immobilière).
La case en bas à droite pour la signature de l'architecte est vide.
Je conclus provisoirement (faute d'avoir pu consulter le PC) que la maison a été construite sans architecte et que sa SdP était à l'origine de 140 m2. Et que donc le propriétaire/vendeur devait bien faire intervenir un architecte pour obtenir un autre PC pour commencer l'aménagement des combles, car leur aménagement porte la SdP à 200m2.
Correct ?

PS: je note que sur la DAACT la case "surface hors oeuvre nette créée" est laissée vide.

  - Essayez d'obtenir le dossier du PC pour pouvoir aller plus loin...
  - Ainsi, vous aurez les différentes dates (obtention, DAACT, contenu du projet, SHON/SHOB) puisque le PC date à priori d'avant le 1er mars 2012,
  - Avant le 1er mars 2017, l'archi était obligatoire pour les projets > 170m².
  - Comme vous parlez tantôt en surface habitable, tantôt en SDP:
* Les 140m² habitables ne sont pas les m² du PC,
* Les 200m² habitables ne sont pas les m² de SDP traduits de la SHOB/SHON d'origine.
* En combles, fatalement, toute la surface au sol qui produira de la surface "fiscale" pour TF, ne constituera pas de SDP puisque celle-ci doit avoir une HSP > à 1,80m.
Au final, quelle est la réelle surface de plancher (urbanisme) des combles??? 
@+

Oui oui j'ai bien compris, ne plus parler de surface habitable. J'ai bien fait attention dans mon dernier post de ne plus parler que de SdP. Merci de m'avoir appris la différence

Je voulais juste demander: s'il n'y a pas de signature d'architecte sur le DAACT, est-ce que ce n'est pas une indication claire que la SHON/SdP, à l'issue de la construction, avant l'aménagement des combles, était <170 (et pas 150, en effet, à l'époque la limite était encore 170)? Ou bien est-ce que la signature de l'architecte n'est PAS FORCEMENT sur la DAACT?

J'ai contacté la mairie par Email pour me renseigner sur le PC, mais comme on est le week-end... Je téléphonerai lundi pour demander.  Mais n'étant pas Français (ni résident en France) je ne suis pas sûr que j'ai le droit de voir le PC autrement qu'en allant sur place (à la mairie ou à l'agence immobilière). Via un notaire peut-être?

Encore merci

EDIT: je réponds à ma propre question: apparemment l'architecte ne signe que s'il a dirigé les travaux, pas s'il a seulement conçu les plans pour le permis de construire.

https://www.architectes.org/[...]ement-et-la
(désolé j'ai pas trouvé sur legifrance)

Re,

https://www.legifrance.gouv.[...]0006158848/

Bon dimanche... en Belgique
@+

J'ai téléphoné à la mairie il y a trois semaines pour demander si je pouvais obtenir une copie du PC ou s'il fallait que je vienne sur place pour le consulter. Ils m'ont dit de leur envoyer un E-mail. Je l'ai fait, jamais reçu de réponse bien sûr...
L'agence immobilière m'a recontacté pour me confirmer qu'évidemment le propriétaire n'avait pas envie d'entamer des formalités ni de payer un architecte pour régulariser les travaux entamés, alors qu'il vend. Normal.
Bref j'ai laissé tomber.
Dommage que les travaux à l'étage étaient déjà entamés. S'il n'y avait eu que la dalle de béton, OK, alors je me chargeais de l'architecte, de la régularisation, etc. Mais là, si je prends un architecte et qu'il commence par me dire qu'il faut tout démolir à l'étage et recommencer parce que ça n'a pas été fait selon les normes...
Y'en a aussi qui me disent qu'on s'en fout du permis de construire, que même les assurances s'en foutent, mais ce n'est certainement pas le genre de risque que je suis prêt à prendre.