Qestions sur le fonctionnement d'une SCI .

C est en gros le fonctionnement normal d une société.

On creee une société avec des statuts et cette société a un certain nombre de parts

Le capital initial peut être souscrit par n importe quel nombre d associés

Puis on nomme un gérant

Les fonds nécessaires à l acquisition sont apportés soit sous forme de capital ou sous forme de compte courant d associés.

La cession éventuelle de parts peut être encadrée par les statuts et limitée aux associés initiaux ou imposer un droit de premier refus des autres associés

On peut également dissocier le droit de propriété et le droit de vote des actions pour que le gérant ait la quasi totalité des droits de vote indépendamment de ses parts.

L intérêt principal d une SCI va être la transmission du patrimoine Le fonctionnement peut être très souple si les statuts sont bien faits. Un notaire sera de très bon conseil pour les rédiger si vous expliquez clairement vos objectifs initiaux.

Maintenant plus on crée des statuts compliqués plus c est compliqué dans le temps les situations familiales évoluant

Il faut donc bien réfléchir aux objectifs puis en discuter avec le notaire.

Bonjour, il faut également réfléchir à la fiscalité, soit à l'IS, soit à l'IR, les obligations ne sont pas les mêmes, tout à fait d'accord avec
CATERHAM voir donc avec le notaire, et aussi le comptable, qui n'ont pas la même approche du problème, et éventuellement un avocat spécialisé. Car si vous êtes plusieurs, il faut que ce soit bien bordé.
Pour le gendre ou la belle fille, pas question de les inclure dans la SCI. Pour la vente des parts, uniquement aux autres membres de la SCI. En cas de vente des parts, il faut effectivement passer par le notaire, l'avantage de la SCI, c'est de faciliter la transmission des parts en cas de décès.
Mais il y a pas mal d'ouvrage qui traite de la SCI, par exemple:
https://boutique.leparticulier.lefigaro.fr/produit/125539-cr[...]reez-et-gerez-votre-sci

CATERHAM a écrit:

    Le fonctionnement peut être très souple si les statuts sont bien faits.

Merci pour ces quelques lignes, peut, tu m'en dire plus sur ce point précis  ? 

Au quotidien, ke gerant gere, ca c est facile, c est comme si on gerait le bien en direct, travaux, assurance, location

Si le gerant, en l occurence probablement toi, est majoritaire en parts, ou si les parts sont demembrees, c est a dire que les droits de vote sont dissocies de la propriete, le gerant fait ce qu il veut

Seule contrainte, il faut choisir effectivemment au depart si la SCI est a l IR, c est a dire que les profits de la SCI sont consideres comme un revenu pour les associes et donc ir portés a l impot sur le revenu de chacun, ou a l IS, impot sur les societes, et les profits seront taxes dans la SCI puis les dividendes a l IR

le formalisme est minimum, un compte de resultat par an, et c est tout

Une AG est normalement requise chaque annee, je n en ai jamais fait depuis vingt cinq ans, je n ai fait qu une AG ou deux pour enteriner un changement de siege social suite a un demenagement, ou pour faire rentrer mes enfants dans la SCI

Apres, suivant les cas on peut faire des montages financiers plus ou moins compliqués.

A l epoque ou j ai cree ma SCI j etais veuf avec quatre enfants tres jeunes. Le souci etait donc de garantir un revenu aux enfants pour leurs etudes, au cas ou je decederai a mon tour,de transmettre au maximum en evitant les droits de sucession

J ai cree la SCI, finance l achat du bien par un credit in fine a 100%, couvert ce credit par une assurance deces, fixé un terme de l emprunt au vingt coinquieme anniversaire du plus jeune. Statutairement, le gerant de la SCI a mon deces etait le tuteur des enfants designé par testament

En cas de deces, la valeur de la SCI s apprecie a sa valeur au jour du deces. Avec un in fine, la valeur de la SCI etait uniquement le capital social de 1599 Euro. Le remboursement de l in fine par l assurance deces, intervenant a la suite du deces n est pas imposable et paye integralement l emprunt. L assurance vie nantie en garantie de l in fine est libre apres payment par l assurance deces et revient aux enfants quasi sans fiscalite

Le montage n a heuresement pas servi, je ne suis, pas encore mort, mais c etait un bon systeme qui permettait une tres bonne transmission, une ssource de revenus pour le tuteur eventuel, et des revenus ulterieurs pour les enfants, sous controle du tuteur. Le tout rapportant de l argent, au contraire d une eventuelle assurance rente education, qui est a fond perdu

Il faut donc bien definir ce que tu souhaites faire, une operation financiere, une preparation de transmission, un matelas pour une retraite etc et discuter avec ton notaire.

Ensuite un avocat pour ecrire les statuts ou un redacteur et basta

Mais j insiste, le travail en amont, c est de bien reflechir aux objectifs et aux problemes qui peuvent se poser, de maladie, deces, divorce, mesentente entre membres de la famille etc...

Si c est bien anticipé, c est tres protecteur comme fonctionnement. Si c est mal anticipé, ca devient vite un bac a merde qui fait la fortune des avocats en cas de bataille familiale

J ai choisi d etre le maitre total de cette SCI, avec la majorite des parts, un demembrement du droit de vote, et une donation aux enfants d action en nue propriete pour optimiser la fiscalite

D autres choix sont possibles, mais pour l instant tout va bien

Bonne reflexion

Ok , je vais donner plus d'informations sur le futur fonctionnement de cette SCI .
On va acheter un ou deux appartements. Avec un de mes enfants, on va investir un peu de temps et d'agent dans la SCI, ce qui va faire augmenter la valeur du bien de 40% en quelques mois.
Suite à cela, un ou plusieurs de mes enfants vont continues à investir du temps et de l'argent. Et je vais vendre des villas, pour acheter d'autres appartements. Les ajoutaient dans cette SCI . Cette méthode nous permet de faire augmenter de 70% les loyers encaissés pas les villas.
Comme tu peux le voir, il va y avoir beaucoup de frustration dans cette SCI, et je me demande si on va devoir passer à chaque fois chez le notaire, ou si un règlement intérieur de la SCI, et une bonne gestion des parts peut suffire.
Le but étants bien évidemment de léguer mes biens aux enfants, que ces biens soient repartis de façon équitable, et que chaque enfant puisse faire des apports de leurs côtés de sorte à augmenter leurs propres revenus.