Quel ordre pour compromis achat terrain / prêt immo / contrat constructeur / PC

Bonjour tout le monde !
Nous sommes perdus pour cet premier achat/construction de maison et un retour d'expérience nous aiderait beaucoup.
Terrain à bâtir trouvé, offre d'achat OK au prix, architecte trouvé (ce sera contrat de maître d’œuvre), la banque nous suit (apport d'un tiers à peu près).

Le compromis est en cours de rédaction et il y a un problème sur les clauses suspensives à insérer.
L'agent immo en met 2 : obtention du prêt (normal) et obtention du PC purgé de recours (4 mois). Tout bien.
Mon architecte dit qu'il faut mettre plutôt CUb à la place du PC car le temps de dessiner les plans sur mesure etc ca prend plutôt 6 voire 8 mois que 4. Le vendeur grince des dents.

La banque dit qu'elle ne prête que quand le compromis d'achat du terrain est signé et aussi le contrat du constructeur avec budget précis.

Pour avoir un budget précis, il  faut le temps de faire les plans avec l'architecte, les études sols supplémentaires (zone argileuse), ca prend plusieurs mois. Pendant ce temps, pas d'accord de prêt définitif mais il faut bien payer tout ca : on à l'apport mais ça chiffre en attendant et sans certitude d'avoir le PC au bout. Il faut rajouter une demande d'accès au terrain dans le compromis, pour faire l'étude de sol donc. Nouveau grincement du vendeur à l'horizon.
Et l'architecte semble trouver nécessaire que je signe le compromis d'achat avant qu'on commence les dessins et plans en vue du PC. Moi aussi d'ailleurs dans la logique.

On tourne en rond...
Comment ça se passe pour ceux qui passent par un architecte et non par un CCMI ? Franchement je suis perdu.
L’architecte dit qu'un CU opérationnel en gros ça suffit, je trouve ça étonnant. Mais comment faire autrement ?
Dans quel ordre ça se passe en général ?

Merci d'avance à ceux qui peuvent faire part de leur expérience similaire.