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Vous allez faire construire votre future maison avec un constructeur de maisons individuelles ? PAAAUUUSSE ! Lisez les conseils de nos membres avant de signer votre CCMI !

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CCMI = Contrat de Construction de Maison Individuelle

Vous allez signer votre premier CCMI pour la construction de votre future maison et vous vous posez encore des questions ou, avez peur de ne pas être assez informé sur les précautions à prendre avant de signer ce contrat avec votre constructeur.

Il est vrai que construire une maison est le projet de toute une vie ! Bien souvent, on s'engage financièrement sur 20 ou 25 ans pour la construction de notre petit nid.

Alors, bien choisir son constructeur tout comme s'assurer de signer un CCMI conforme à la réglementation et en ayant fait le tour de chaque poste à mentionner sur ce dernier est primordial.

Nous avons donc réunis les membres de ForumConstruire autour de ce sujet afin de rédiger un petit guide dans le but de partager avec vous leurs astuces, conseils et expériences.

Dans ce guide, nous allons parler, entre autre, d'étude de sol, de délai de construction, de révision de prix (BT01), de travaux réservés, de signature de documents... mais aussi de confiance envers son constructeur.

Le CCMI est le contrat qui vous protège le plus lors de la construction de votre maison et ce à tous niveaux : prix ferme et définitif, délais et pénalités de retard contractualisés, assurances diverses à votre nom, recours en justice facilité et beaucoup d'autres atouts en cas de désordres (Franchou).
Avant de vous lancer dans la lecture de ces conseils, lisez notre guide dédié au CCMI disponible ici.

CCMI : Faire confiance à son constructeur

Faut t-il faire confiance à son constructeur ? Bien sûr que oui ! Vous lui avez confié la réalisation de votre maison alors il faut lui faire confiance mais... en prenant quelques, voire beaucoup, de précautions.

En effet, vous allez faire construire votre maison en essayant d'économiser au mieux sur votre budget et le constructeur, lui, va construire votre maison en essayant au mieux de gagner de l'argent !

Dans un premier temps, vous allez très certainement rencontrer le commercial. Attention à ne pas choisir un constructeur simplement parce que le courant passe bien avec son commercial. Comme le mentionne Franchou, le commercial est accessible et très gentil avec vous, c'est normal, son métier c'est la vente. Et puis, un commercial peut être bon mais ne pas travailler forcément dans une bonne entreprise !

Il est conseillé, avant de faire votre choix, de mettre plusieurs constructeurs en concurrence (vous pouvez utiliser notre service de devis pour cela), et ce, jusqu'à la signature définitive avec l'un d'eux. Conseil de Woofy : même si on a un chouchou, il ne doit pas le savoir et ne doit jamais penser que c'est gagné.

La comparaison entre les différents constructeurs doit se faire sur différents critères. Pour Fouga, c'est le triptyque qualité, coût, délai qui doit être comparé.

Vous avez choisi votre constructeur ? Une chose importante sur laquelle tout le monde semble être du même avis : 

  • grunk : Tout écrire et signer. Une parole n'a pas de valeur.
  • Cyboubou : Ne pas demander quelque chose en plus au constructeur et se contenter d'un oui. Il faut absolument que ce soit écrit. Les paroles s'envolent vite une fois le CCMI signé.
  • Fouga : Ne pas faire confiance au commercial. Tout doit être écrit.
  • Franchou : Pendant la préparation du contrat, gardez à l'esprit que si les paroles s'envolent, les écrits restent.

En bref, notez tout ! Toute idée ou désir de modification, toute promesse ou proposition du commercial. Rien de verbal !

Valider toutes vos décisions, vos choix ou encore les réponses à vos questions par écrit est important et pas forcément par manque de confiance envers votre constructeur. Et oui, avec le temps, quelquefois notre mémoire peut nous jouer des tours. Lorsque, on se repose la question 1 ou 2 ans plus tard, on retrouve (globs).

Ne pas hésiter à poser autant de questions que nécessaire sur tout ce qui vous paraît flou ou pas assez clair. Car il est important que tout soit précis et compréhensible pour vous afin qu'il n'y ai pas de malentendu par la suite. C'est lorsque ce n'est pas clair que les conflits naissent (CARRI). Comme le mentionne Cyboubou, si un constructeur montre de l'agacement... et bien sa notice descriptive n'avait qu'à être plus précise ;) !

Dans les pièges à éviter, lors de la signature du CCMI, si votre commercial vous dit « Vous verrez ça plus tard », ne pas en tenir compte. Comme dit Verolou, cette phrase piège peut cacher une longue série de plus-values !

Il est aussi conseillé de prendre en photo tous les  documents signés (contrats, chèques, ordres de règlements) mais aussi des matériaux présentés (double cloison, isolant des murs extérieurs, isolant de toiture, carrelage etc..). Ainsi que des photos des éléments intérieurs choisis si le catalogue présenté ne vous est pas offert. Cela permettra de vérifier plus tard sur le chantier que le matériel proposé corresponde bien au matériel installé (IMPALA).

Enfin, ne jamais signer votre contrat CCMI ou autre document sans avoir lu, relu et vérifié l'exactitude du contrat, de la notice descriptive et de tous les plans par rapport à votre demande initiale. Conseil de PMSentis : Lire toujours les petite ligne et/ou vérifier qu'elles existent.

Cela peut prendre beaucoup de temps mais c'est essentiel !

Au choix, soit vous lisez tout dans le bureau de votre interlocuteur même si cela doit prendre plusieurs heures et donc forcément l'embarrasser. Cela aura l'avantage de pouvoir rectifier ensembles les erreurs détectées sur le contrat au fur et à mesure. Soit vous demandez à rentrer chez vous avec le contrat afin de bien prendre tout le temps nécessaire à la lecture de ce dernier.

Aller, quelques conseils des membres :

  • Woofy :  il est préférable de rentrer chez soi avec le papier signé et de conserver une copie signée par le constructeur (et là c'est plus difficile).
  • Nuitsy : moi j'avais demandé un exemplaire du contrat vierge et de la notice descriptive pour pouvoir y faire mes annotations. Lors de la signature du contrat,j ai pu y ajouter mes annotations.
  • nea : L'idéal c'est de signer l'exemplaire que vous avez eu dans vos mains et le garder, comme ça vous êtes sur de ne pas avoir signé des choses dont vous n'êtes pas au courant, modifié par le constructeur sans vous prévenir.

Une phrase de Woofy qui résume bien ce point sur la confiance envers son constructeur : la confiance n'exclu pas le contrôle !

Après signature du CCMI, vous disposez de 8 jours pour lire votre contrat à tête reposée et, si besoin, vous rétracter.

Quels postes prévoir dans son CCMI

Un contrat CCMI, pour être complet, doit contenir tous les travaux essentiels à l'implantation et à l'utilisation de votre maison. Cela inclus l'adaptation au sol, les raccordements aux réseaux ou encore l'équipement intérieur et extérieur.

Concernant l'adaptation au sol, le constructeur se doit d'assumer les risque dus à la nature du sol et notamment les éventuels surcoûts imposés par la réalisation de fondations adaptées au terrain.

Dans beaucoup de cas, les VRD extérieurs ne sont pas compris dans le CCMI (VRD = Voie Réseau Distribution - le raccordement de votre maison en somme) alors qu'il serait judicieux de les inclure dans votre contrat. Selon NathFQE, il est donc important de penser à bien faire chiffrer les coûts des branchements aux réseaux (EDF, assainissement, AEP, télécom, …). Car s'ils sont à votre charge, le coût des raccordements sur voie publique peut vite faire grimper votre budget.

Concernant l'équipement de votre maison, qu'il soit intérieur ou extérieur, énormément de choses sont à penser. Voici une liste exhaustive des équipements à ne pas oublier :

  • points lumineux, nombres de prises (courant, réseau RJ45), spots…
  • carrelage (pose tradi ou double encollage), faïence
  • menuiseries, portes, fenêtres,  grilles de défense
  • robinets
  • parquets
  • types de douches, baignoires, vasques
  • Wc, lavabos
  • Vmc, (hauteur d'installation), pompe à chaleur (sur terre, dalle, à quel endroit)
  • peinture (impression, nombre de couches)
  • escalier
  • faux plafonds, soffite
  • meubles (cuisine...)

Quelques conseils des membres :

  • Penser à ce qui se voit, mais surtout à ce qui ne se voit pas et qui est irréversible : composition des cloisons par exemple, passage des gaines techniques, des descentes d'eaux usées, des ventilations, des poutres... Woofy
  • Prévoir le passage des gaines, des cables, des PVC, donc déterminer la hauteur de plafond, et les descentes de l'étage. ben.23
  • Localiser et visualiser les poutres. NathFQE
  • Ne lésinez pas sur les prises de courant et les prises réseau RJ45. N'oubliez pas d'en laisser au moins 2 côtes à côtes, à l'endroit de la télé par exemple. Ça sera utile pour faire un aller /retour jusqu'au DTI si vous ne voulez pas mettre la box dans le garage. Benjo2857.
  • Le CCMI tel qu'il a été édité dans le texte de loi contient un lot "peintures et revêtements muraux". Les constructeurs n'ont pas le droit d'éliminer ce lot du contrat, tous les lots doivent apparaitre et si le constructeur ne veut pas s'occuper d'un lot il doit le passer en travaux réservés. Si ce lot n'apparait pas dans votre notice c'est une erreur. Faites en sorte qu'il apparaisse. Avec un peu de chance le commercial le chiffrera 0€. Franchou

La mention « ou équivalent »

Lorsque vous aurez choisi vos équipements, assurez-vous que l'ensemble des postes soit bien détaillé dans la notice de votre CCMI. C'est à dire la marque du produit, mais aussi le modèle sans oublier, pour certains postes (par ex : le carrelage…) la méthode de pose.

En effet, tous les matériaux et équipements choisis doivent être clairement identifiés. Pas d'approximation, les références exactes doivent être mentionnés. Car pour une même désignation produit, les gammes, la qualité et le prix peuvent être complètement différents.

Et c'est pour cette raison qu'il est conseillé et même primordial de faire retirer de la notice descriptive toutes les mentions "ou équivalent" qui y serraient présentes.

A titre d'exemple, s'il est noté « double vasque à poser coloris blanc » sur votre notice descriptive, c'est insuffisant. Car entre le bas/moyen de gamme chiffré au CCMI et ce que vous avez pu voir dans des catalogues, maisons témoins ou magasins, il peut y avoir  plusieurs centaines d'euros de différences. Et si vous vous en apercevez après la signature de votre contrat, vous devrez prendre à votre charge la différence de prix car la modification viendra de vous.

Il est donc important de bien préciser la marque du produit afin que votre constructeur ne vous le remplace pas par une sous marque.

Pour CARRI, il faut éviter le terme équivalent car on vous fait miroiter la mise en place ou la livraison d’un matériau noble ou par équivalence et vous recevez toujours la prestation ou le matériau équivalent 3 à 5 fois moins cher, et vous ne pouvez rien dire car vous êtes en CCMI.

En résumé, comme le mentionne NathFQE, l'idéal est d'avoir une notice bien définie, sans trou et sans "équivalent".

Si le choix est sur catalogue, il faut avoir vu le catalogue concerné et l'exhaustivité des choix, savoir quels sont les éléments compris dans le prix et le supplément exact de ceux qui ne le sont pas.

Etude de sol et CCMI

Lorsque vous voulez faire construire une nouvelle maison, vous devez, auparavant, vous mettre à la recherche d'un terrain.

Vous avez trouvé votre terrain ? Dans tous les cas, que vous passiez par un CCMI ou pas, il est conseillé de se protéger concernant l'état du sol, que ce soit pour une question de résistance ou même de pollution, en passant par une étude de sol.

Pensez à inclure dans votre promesse de vente une autorisation pour effectuer une étude de sol ainsi q'une condition suspensive sur la qualité du terrain (à ne pas montrer au constructeur avant son chiffrage définitif).

Une étude de sol G2AVP revient à peu près à 1500€ et est réalisée à l'implantation d'un projet. Et bien qu'elle ne soit pas obligatoire dans un contrat CCMI, elle est indispensable à la bonne réalisation de votre maison. L'étude de sol, c'est la base de votre maison dirait PM Sentis.

Alors, comme le mentionne judicieusement Paddos : Il faut l'imposer dans le CCMI avec un minimum de mesures. 

Qui doit régler les frais d'une étude de sol ? Le constructeur ? Le maître d'ouvrage ?

D'après  la Cour de Cassation, dans le cadre d'un CCMI, c'est au constructeur, et non au maître d'ouvrage de fournir et de prendre à sa charge les frais de l'étude de sol.

Cela paraît logique quant on sait que lors d'un engagement par un Contrat de Construction de Maison Individuelle, le constructeur est l'interlocuteur privilégié du maître de l'ouvrage.

Il a obligation de se renseigner sur la nature du sol qui va accueillir la future maison afin d'informer au mieux son client des travaux d'équipement intérieur ou extérieur à réaliser et qui sont indispensables à l'implantation de cette dernière. Car bien évidemment, la construction doit être adaptée au terrain !

Rappelons qu'un CCMI est un contrat dont le prix est ferme et définitif. L'étude de sol doit être tacitement comprise dans le prix convenu avec votre constructeur.

Le constructeur ne devra en aucun cas demander au maitre d'ouvrage de prendre l'étude de sol à ses frais une fois le contrat signé. Ce dernier devra prendre en charge le coût des travaux d'adaptation au sol si besoin. Il ne peux pas augmenter le prix convenu sur le contrat une fois signé même lorsque l'étude sol montre la nécessité de couler des fondations spéciales. Cela aurait dû être précisé au préalable à la signature du CCMI.

Il est donc important que le constructeur soit  prudent lorsqu'il chiffre ses prestations. En effet, le coût de l'étude de sol ainsi que celui des fondations qu'elles soient normales ou spéciales doit être compris dans le prix de la maison.

Après, le constructeur peut prendre le risque de vous chiffrer votre CCMI sans étude de sol. Mais dans ce cas, et afin de vous protéger, vous devez incorporer dans votre contrat une clause souvent utilisée dans cette situation :  

"Le constructeur s'engage à suivre dans le prix convenu les recommandations d'une étude de sol G2-AVP qui serait réalisée

Si le maître d'ouvrage souhaite prendre à sa charge les travaux pour l'étude sol, le CCMI doit  décrire précisément les travaux que ce dernier se réserve ainsi que leur coût et y joindre une clause manuscrite dans laquelle il accepte le coût et la charge des travaux concernés qui ne sont pas compris dans le prix convenu. Le tout signé et paraphé. Même chose pour la notice descriptive. 

Bien entendu, l'étude de sol aura été réalisée en amont de la signature de votre contrat de construction de maison individuelle.

Dernière éventualité, le constructeur peut vous chiffrer l'étude sol, et vous laisser vous occuper de l'étude de sol. Une fois réalisée, présentez l'étude de sol au constructeur qui devra la suivre au pied de la lettre. Evidemment, dans ce cas, il vaut mieux pour le constructeur qu'il ai effectué un chiffrage le plus juste possible pour ne pas en être de sa poche.

Conseils des membres :

  • Il faut imposer au constructeur le respect de l'étude de sol G2AVP et faire soi-même une G2AVP que le constructeur devra rembourser (bon vous bilez pas, il vous la comptera en plus avant de l'enlever) Woofy
  • Pour ma part, la grosse erreur c'est de ne pas faire d étude de sol (si possible à sa charge pour être libre de choisir le cst que l on veut) mellala
Le constructeur ne peut pas exiger une étude de sol préalablement à la signature du CCMI car ce dernier ne peut pas être précédé d'un pré-contrat ou avant-contrat. Il ne pourrait donc pas juridiquement contraindre le maître d'ouvrage à respecter cette obligation.

Les signatures du maître d'ouvrage lors d'un CCMI

Lorsque vous vous lancez dans la construction d'une maison, vous savez que vous allez être amené à signer un certain nombre de documents (contrat, plans, permis de construire, prêt...).

La signature du CCMI

Le jour de la signature de votre CCMI, c'est simple, vous avez principalement 3 documents à signer :

  • Le contrat
  • La notice descriptive
  • Les plans

A eux seuls, ces documents suffisent à la bonne réalisation de votre maison. Il n'y a donc pas lieu de signer, avant signature du CCMI, de documents annexes, engagements ou autres attestations.

La signature du permis de construire

Aujourd'hui, la plupart des constructeurs vont vous proposer de s'occuper de toutes les démarches administratives à votre place. Ce qui part d'une bonne intention et qui peut vous permettre de gagner du temps. 

Pour se faire, le constructeur vous proposera très certainement de signer un mandat. A ce moment là, attention !

En effet, certaines formules employées dans ces mandat permettent au constructeur de signer à votre place divers documents sans que vous en ayez eu connaissance.

Il est donc conseillé de laisser à votre constructeur l'autorisation de déposer les documents (permis de construire, modificatifs...) à votre place mais de ne pas donner l'autorisation au constructeur de signer ces mêmes documents à votre place.

Il est quand même important, de garder le contrôle sur tous les documents qui seront déposés à la mairie. Même si cela prend quelques jours de plus ! Le jeu en vaut la chandelle vu l'investissement  fait lors de l'achat d'une maison. 

Alors, vous pouvez et devez bien sûr faire confiance à la plupart des constructeurs mais dans certains cas,  lors de litiges ou d'erreurs faites lors d'une construction, quelques uns peuvent se servir de ces mandats pour modifier des permis ou plans en leurs faveurs.

Ne laissez jamais personne signer quoi que ce soit à votre place. Même si cette personne à toute votre confiance.

La domiciliation du permis de construire

Dans le même registre, nous vous conseillons de domicilier votre permis de construire chez vous.

Deux avantages non négligeables à cette solution :

  1. Vous saurez tout ce qui se passe dans votre dossier en priorité (demande de pièces supplémentaires, accords, erreurs, refus...
  2. C'est vous qui aurez les originaux des papiers. Pratique en cas de besoin plus tard.

Domicilier son permis de construire chez votre constructeur c'est ne pas être au courant (du moins pas de suite) des échanges qui se font entre la mairie et ce dernier. Car c'est lui qui recevra tous les documents de l'administration que ce soit pour des acceptations ou bien pour des problèmes ou refus.

Il est donc préférable que vous receviez vous-même toutes les informations en priorité. Que cela concerne votre permis de construire, la déclaration d'ouverture du chantier ou la déclaration d'achèvement des travaux.

Alors, bien évidemment, vous devrez, par la suite, faire parvenir vous même tous les documents nécessaires au constructeur !

En résumé, si vous devez signer un mandat, le constructeur ne doit pas avoir : 1) d'autorisation de signature 2) le droit de modifier quoi que ce soit à votre place sans  votre accord.

Signez et datez les documents d'un CCMI

Une autre précaution est conseillée lors de la signature de votre CCMI mais aussi pour toute autre signatures de documents ou plans en rapport avec votre contrat.

  • Inscrire la date et le lieu à côté de toute vos signatures. Et ce, même si votre constructeur a déjà apposé ces mentions sur le document concerné.

En effet, en cas de litige, il est important d'avoir daté et mentionné le lieu de signature sur vos documents. Sachez qu'un seul jour de différence ou un lieu différent, peuvent vous faire perdre vos droits dans une situation compliquée.

Ne pas accepter de signer par anticipation (c'est à dire sans date au jour de la signature mais qui sera apposée plus tard) ou bien d'effectuer une signature anti-datée "pour régularisation".

Les conseils des membres :

  • Si on peut déjà éviter les grands classiques : 
    • Signer d'abord, se renseigner ensuite
    • Signer sans dater les documents
    • Signer des "chèques qui ne seront pas encaissés"
    • Signer sans avoir compris ce qu'on signe
    • Signer dans la précipitation
    • Signer sur un coup de tête! C'est ça. ...la pire des erreurs ! kaline
    • Ne donnez surtout pas délégation de signature à votre constructeur, cela vous évitera les mauvaises surprises et les entourloupes sur l'implantation et l'orientation de la maison. Franchou

    Les travaux réservés dans le CCMI

    Les travaux réservés ? Kézako ?

    Lors de la signature de votre CCMI, votre constructeur va vous proposer de conserver, si vous le souhaitez, l'exécution de certains travaux à votre charge.

    En effet, en se réservant certains travaux, vous pouvez effectuer une économie dans une fourchette de 15 à 30 %. Mais, il faut être très prudent !

    Il arrive parfois que certains constructeurs sous-évaluent le montant de ces travaux réservés afin que cela soit plus acceptable par le maître de l'ouvrage au moment de la signature du contrat. Vous serez alors surpris du montant des devis réels plus tard. Des devis beaucoup plus élevés que prévu. Une très mauvaise surprise !

    Plus rarement, certains, au contraire,  sur-évaluent ces travaux. Ils vous donnent par la suite les coordonnées de sociétés avec lesquelles ils travaillent. Les travaux seront là aussi chiffrés moins cher que sur le contrat mais plus que ce qu'il est possible de trouver ailleurs.

    Comment/où notifier ses travaux réservés ?

    La liste des travaux que souhaite se réserver le maitre de l'ouvrage doit être très précisément détaillée dans le contrat de construction.

    La loi précise que le contrat de construction doit indiquer le prix total et définitif convenu avec le constructeur mais aussi le coût des travaux que se réserve le maître d'ouvrage.

    La liste des travaux réservés doit être détaillée dans la rubrique : "travaux non compris dans le prix convenu" du contrat.

    Le maître d'ouvrage doit aussi, sur le contrat, mentionner qu'il déclare accepter à sa charge le coût des travaux réservés. Cette mention doit être rédigée de sa propre main.

    La notice descriptive, elle, se doit de mentionner le prix total convenu avec le constructeur, le montant des travaux réservés par le maître d'ouvrage et la mention manuscrite du maître d'ouvrage acceptant à sa charge les travaux réservés.

    Quels sont les travaux réservés les plus courants lors d'un CCMI ?

    Les travaux réservés les plus courants lors d'une construction en CCMI sont :

    • les raccordements de l'habitation (eau, gaz, électricité, téléphone…)
    • les travaux préparatoires du chantier (chemin d'accès…)
    • les terrassements

    Le délai de réflexion pour la prise en charge des travaux réservés

    Sachez que lorsque vous choisissez de prendre à votre charge certains travaux lors de la constructions de votre maison en CCMI, vous avez 4 mois pour changer d'avis et laisser finalement la prise en charge de ces travaux à votre constructeur.

    Dans ce cas, les travaux seront effectués au prix notifié sur le contrat et la notice descriptive dans la rubrique "travaux non compris dans le prix convenu".

    Vous avez donc 4 mois à partir de la signature de votre CCMI pour signifier au constructeur une prise en charge des travaux au prix indiqué. La demande de prise en charge doit se faire par lettre recommandée avec accusé de réception.

    L'idée sera alors de profiter de ce délai, et ce le plus rapidement possible, pour faire établir différents devis par des entreprises que vous aurez choisies (utilisez pour cela notre service gratuit de devis travaux). Vous pourrez, comme cela, comparer en toute objectivité les tarifs proposés par votre constructeur et ceux des autres professionnels.

    Un fois la comparaison faite, 2 solutions s'offrent à vous :

    • soit vous choisissez une entreprise pour laquelle vous avez choisi de faire faire des devis car votre constructeur est trop cher
    • soit vous envoyez vite un courrier à votre constructeur pour finalement lui confier les travaux réservés car son tarif est au prix du marché (autant qu'il s'en occupe ) ou bien beaucoup plus bas car sous-estimé

    Si votre constructeur ne vous a pas chiffré ces travaux réservés, alors ce sera à lui de les effectuer et de les prendre en charge sans rien vous facturer. Et oui, car selon la loi régissant le CCMI, aucun chiffrage équivaut à zéro euros.

    Bien souvent les constructeurs interdisent aux maîtres d'ouvrage d'effectuer leurs travaux réservés avant la réception de la maison. Pas de panique, si vous devez faire une réception sans électricité, eau, etc...car vos raccordements n'ont pas été effectués, il faudra alors poser des réserves qui pourront être levées lorsque tous les branchements auront été faits.

    Les conseils des membres :

    • Si vous voyez des travaux réservés sans chiffrage ou chiffrés 0€ ne dites rien et faites par la suite le courrier AR incluant les travaux réservés dans le CCMI pour un surcout de... hé bien zéro euro fouga
    • Tout ce qui n'est pas mentionné et chiffré en travaux réservés sur votre CCMI est à charge du cst. Mistigri34
    • Il faut bien lui expliquer que tout ce qui n''est pas chiffré reste à sa charge. Philippe29
    • Laissez-le constructeur sous-évaluer ces postes (moins ils sont chers, mieux ça vaut). Signez le CCMI une fois que tout est bouclé correctement. Puis rendez-les lui ces postes (vous avez 4 mois après la signature pour le faire).Woofy

    Les délais, prolongations, pénalités dans le CCMI

    Comme mentionné plus haut, le CCMI est le contrat qui vous protège le plus lors de la construction de votre maison et ce à tous niveaux : prix ferme et définitif, délais et pénalités de retard contractualisés…En effet, avec un CCMI, le maître de l'ouvrage bénéficie d'une garantie de livraison à prix, mais aussi délais, convenus.

    Le CCMI mentionne donc 3 délais principaux qui correspondent à la date butoir de différentes tâches.

    Le délai de levée des conditions suspensives

    Le délai de levée des conditions suspensives correspond au délai d'attente qu'il vous faut pour obtenir votre prêt, votre permis de construire, votre garantie dommage ouvrage…).

    Il faut savoir que le chantier ne pourra pas démarrer avant la levée de ces conditions suspensives.

    Le délai avant la levée de ces conditions suspensives est généralement de 6 à 8 mois.  On estime que les démarches de dépôt du permis de construire peuvent prendre entre 1 et 3  mois ; les démarches pour le financement 2 mois ; pour la Dommage Ouvrage 1 mois (rapide si l'on passe par son constructeur). 

    Vous pouvez aller déposer votre permis de construire dès la signature du contrat car les plans sont déjà établis auparavant. Pas de perte de temps.

    Le délai d'ouverture de chantier

    Une fois les conditions suspensives levées, une deuxième date est précisée dans le CCMI, c'est la date d'ouverture du chantier.

    Pour fixer cette date, on tient compte du délai de recours des tiers du Permis de construire. C'est un délai de 2 mois à partir de la date d’affichage de votre permis sur votre terrain et en mairie.

    Le chantier pourra démarrer une fois la Déclaration d'ouverture de chantier déposée auprès de la mairie concernée. La Déclaration d'ouverture de chantier s'occupe d'effectuer cette  déclaration.

    Conseil de Ninidav : Prevoir une date de début d'exécution du chantier sans quoi, le constructeur tarde et nous on perd patience !

    Le délai de réalisation des travaux

    A partir de la date d'ouverture du chantier, une troisième date est précisée dans le contrat. C'est la date de fin des travaux.

    En effet, votre constructeur dispose d'un délai maximal pour réaliser vos travaux et ce délai se doit d'être précisé dans le CCMI.

    Ce délai, qui va varier selon les caractéristiques de votre maison (taille, particularités…), se situe généralement dans une fourchette de 9 à 24 mois. 24 mois étant le délai maximal pour la réalisation des travaux.

    La prolongation du délai de réalisation des travaux

    Il est possible que le délai de construction initialement prévu au contrat soit prolongé. Mais attention, seulement pour des causes légitimes :

    • Intempéries
    • Cas de force majeure et cas fortuits

    Intempéries

    En effet, d’importantes intempéries peuvent venir allonger les délais contractuels concernant la construction de votre maison. Il faut que les intempéries soient assez importantes pour rendre le travail impossible à effectuer car dangereux.

    Mais attention, il va falloir apporter des preuves et les juridictions sont pointilleuses lorsqu'il s'agit de prolongation de délai du CCMI pour causes d'intempéries.

    Fournir des relevés météo non favorables ne suffit pas. Il va falloir fournir au maître d'ouvrage des documents prouvant que le travail a dû être stoppé ou impossible à effectuer (déclarations de chômage intempéries, contrats de sous-traitance en cours, décompte de journées d’intempéries indemnisées par la Caisse des Congés du Bâtiment…).

    Cas de force majeure et cas fortuits

    Ces 2 cas sont similaires. C'est à dire qu'ils sont utilisés pour des évènements imprévisibles et irrésistibles. Par exemple lors d'une catastrophe naturelle.

    Toutes autres causes de prolongations du délai de construction (congés du cst, jours fériés…) sont illégales et illégitimes. 

    Prévoyez sur votre contrat un paragraphe mentionnant que le décompte des jours se fera en jours ouvrés et non en jours calendaires.

    Après, si vous souhaitez  arrêter votre chantier pour une raison personnelle ou accepter une prolongation du délai en accord avec votre constructeur, celui-ci sera modifié et repoussé.

    Les pénalités de retard

    Le CCMI doit indiquer, comme mentionné plus haut, les différents délais ( conditions suspensives, ouverture de chantier, réalisation de travaux) mais aussi les pénalités à prévoir dans le cas d'un retard de livraison.

    Comment  calculer les pénalités de retard

    En cas de retard de livraison, les pénalités ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3 000 du prix convenu par jour de retard (article R 231-14 II du Code de la construction ).

    Le montant journalier des pénalités est donc calculé en fonction du prix convenu pour votre construction. Le décompte des jours de retard se fait en jours calendaires. C'est à dire pas en jour ouvrés ou ouvrables.

    Le délai d'exécution des travaux dont le non respect donne droit à des pénalités de retard,  part  de la date d'ouverture de chantier et non de la date réelle de commencement des travaux.

    Les pénalités de retard, à partir de quel moment ? 

    Vous pouvez réclamer au constructeur le paiement de pénalités de retard a partir du moment où le délai d'exécution des travaux mentionné sur votre CCMI est dépassé. Et dans le cas où le constructeur ne vous a pas justifié le retard par des causes légales (intempéries, cas de force majeure et cas fortuits).

    Généralement,le demande se fait dès lors que la date de livraison est dépassée de plus de 30 jours.

    Vous pouvez, si vous le souhaitez, déduire les pénalités auxquelles vous avez droit du montant des appels de fond à régler à votre constructeur. 

    Vous pouvez aussi attendre la réception pour les réclamer.

    DTU et révision du prix BT01

    Lorsque vous passez par un CCMI, vous et votre constructeur pouvez inclure des clauses. Le respect des DTU et le révision du prix selon le BT01 en font partie.

    Le respect des DTU

    DTU signifie Document Technique Unifié. C'est un référentiel technique de construction. Il s'adresse aux professionnels du bâtiment. Son but est de rappeler à ces derniers les bonnes pratiques ainsi que les règles de l’art qu’il convient de respecter en matière de construction et/ou rénovation.

    Les DTU concernent les différents corps de métiers du bâtiment (menuiseries,  maçonnerie, toiture…). Chaque type d'ouvrage du bâtiment à son DTU. Il faut savoir que chaque DTU correspond à une norme NF.

    Un DTU est composé de différentes parties : 
    • un cahier de de clauses techniques (CCT) : indications sur le choix du matériaux adapté et la technique à privilégier pour l'éxécution
    • un cahier de clauses spéciales (CCS) : cite les obligations de chaque corps de métiers mais aussi leurs limites
    • les règles de calcul qui permettent de dimensionner les ouvrages

    Le respect des DTU n'est pas obligatoire lors d'une construction. Sauf, dans le cas où cela est clairement notifié dans votre contrat de construction.

    Et il est plus que recommandé de le faire mentionner dans votre CCMI. Pourquoi ? Car en cas de litige avec votre constructeur portant sur la qualité des travaux réalisés, les assurances et/ou experts de tribunaux se servent des DTU comme référence. 

    Et souvent, le non respect des DTU amène, pour les assurances, à une exclusion de garantie. Or, dans le cas où le respects des DTU est mentionné dans votre CCMI et que votre constructeur ne les appliquent pas, il y là, une non-conformité contractuelle.

    Les conseils des membres :

    Effectivement, les DTU ne concernent pas le CCMI. Cependant, la construction d'une maison individuelle doit être faite dans les règles de l'art : hors, en cas de litige, les experts s'appuient sur les DTU, et les règles de l'art sont définies par les DTU. Donc, in fine, règle de l'art = DTU Chris

    Rien ne vous empêche contractuellement de faire ajouter (donc faire inscrire dans votre contrat) le respect des DTU Pierre01

    BT01 : la révision du prix

    Dans votre CCMI, il peut également figurer une clause de révision du prix du bien. Dans ce cas, on se base sur l'indice BT01 pour calculer et fixer le nouveau montant.

    L'indice BT01 est la référence officielle concernant la révision des prix pour les CCMI. En effet, la durée d'un chantier est généralement assez longue et il est possible que les prix varient entre la signature de votre CCMI et la fin de vos travaux.

    La révision des prix peut être en votre faveur, c'est à dire à la baisse ou bien à la hausse selon l'indice.

    La révision du prix est donc  calculée en fonction de la variation du BT01 entre la date de signature de votre CCMI et la date la plus tardive de :

    • l'obtention de votre permis de construire + 1 mois
    • ou de l'obtention de votre prêt + 1 mois

    Réussir son CCMI, les conseils de nos membres

    Un grand merci aux membres qui ont participé à lélaboration de ce guide. Voici quelques uns de leurs précieux conseils.

    Les conseils des membres

    "Le constructeur vous dit : nous aurons le temps de voir cela plus tard....non, jamais, plus tard = trop tard" GLOBS

    "Sinon lire lire et relire en long large et travers Forum Construire" sandy12000

    "Les erreurs : Ne pas visiter de chantier ; ne pas rencontrer de clients à l'improviste avant de choisir un constructeur ; ne pas regarder le Top constructeurs sur l'AAMOI. Ne pas consulter Forumconstruire (beaucoup le font une fois les emmerdes arrivées) ; ne pas faire de simulation auprès des Impôts sur la Taxe d'Aménagement, Impôt Foncier et Taxe d'Habitation...D'une manière générale, se précipiter, être pressé, tout vouloir tout de suite. J'ai vu tellement de fois des « Help ! urgent ! On doit signer demain le CCMI..." PEGASUS31

    "La grosse erreur à mon sens c'est de payer ou de signer quelque chose qui n'est pas correct. Ensuite de ne pas casser un contrat qui ne se déroule pas bien." AKANE

    "Le meilleur moyen de préparer son contrat ccmi c'est d'adhérer à l'AAMOI. Un kit est fournit." SOPPHIL

    "Ne signez rien dans la précipitation, lisez tous les documents, allez dormir, relisez tous les documents le lendemain. Faites très attentions aux documents annexes, un CCMI peut se résumer à contrat + notice descriptive + plans. En général c'est là que les cst vous piègent avec des engagements ou des clauses très défavorables pour vous." FRANCHOU

    "Réfléchir à absolument tout ce que vous désirez avant d'allez voir les constructeurs et refuser de signer tant que vous ne mettez pas toutes vos options car une fois signé tout est facturé aux prix le plus cher." NEA

    "Au niveau plan...bien LIRE celui-ci, quitte à le montrer à un professionnel." sandy12000

    "Un point très important est de mettre sur chaque page du contrat le respect des DTU. Le respect de la NFC15-100 et que le passage du consuel soit obligatoire dans chaque maison. Pour la réception prendre un huissier et ne surtout pas faire confiance au constructeur." Forum 1

    "Ne surtout pas attendre la "MAP" pour demander toutes les modifs qu'on veut sur le plan du constructeur !"  NathFQE

    "En ce qui me concerne, tous les frais annexes à la construction ont été sous-évalués :Taxes, VRD, … pour m'inciter à signer. Novice, je suis tombé dans le panneau. Les chiffres annoncés devraient être accompagnés d'un justificatif et de la source avec une obligation pour le constructeur à financer les dépassements." Paddos

    "Bien anticiper les détails avant la signature du CCMI (prises etc) histoire d'éviter le surcout en réunion de MAP."Cerise Pistache

    "A voir aussi s'il est prévu juste 2 couches peintures (si vous la faites faire) ou s'il y a 1 ou 2 couche d'enduit avant (sachant que ces prestations sont souvent facturées au prix fort par le constructeur : x2 à x3 par rapport à un peintre)."  Baan78

    "Concernant le délais de livraison, occupez vous personnellement de la déclaration d'ouverture de chantier (DROC) dès qu'une entreprise intervient sur le chantier (implantation, décapage ou autre). C'est en effet le point de départ du délais de livraison et certains constructeurs "oublient" de poster ce document et s'octroient donc frauduleusement quelques semaines de rallonge. En cas de dépassement des délais, sur une maison à 150K€, les pénalités de retard montent à 50€/jours. Vous comprenez qu'il est dans votre intérêt que la DROC soit déposée au plus vite."FRANCHOU

    "Ne pas demander quelque chose en plus au CST et se contenter d'un oui. Il faut absolument que ce soit écrit. Les paroles s'envolent vite une fois le CCMI signé. Faire attention au BT01 (le CST a barré la ligne spécifiant que le prix serait révisé suivant ce BT01)."Cyboubou

    "Vérifier à ce que tous les travaux annexes soient bien estimés. Avoir conscience que si vous ne trouvez pas les travaux au même prix par vous même, vous pouvez demander à votre constructeur de les faire lui même au prix qu'il a indiqué sur la notice."  flooder1

    Woofy :

    • "Bien prévoir son budget, et conserver 10% pour les à côtés et les aléas.
    • Ne JAMAIS passer par le constructeur pour le dossier financier, ni donner (même à l'oral) d'éléments permettant de savoir quel est notre VRAI budget et nos capacités financières.
    • Imposer le respect des DTU à jour en vigueur au moment de la construction (et non au moment de la signature).
    • Vérifier les délais inscrits pour la réalisation des conditions suspensives, la livraison de la construction, ...
    • Etudier le retrait de la clause BT01
    • Etudier une adhésion à une association de consommateur avant signature du CCMI (CLCV, 30 millions de consommateurs, Que Choisir, AAMOI)". 

    fouga

    • "Je conseille parfois à certains nouveaux (pour les rares qui viennent ici préventivement) de lire la section bonnes idées. Toutes ne les intéresseront pas. Mais ça permet au moins de se poser des questions sur des points qu'on aurait pu oublier sans ça. 
    • Il ne faut pas oublier que la notice descriptive ne fait pas tout dans un contrat. Il faut bien faire attention au reste du contrat. En particulier : - la clause de révision de prix (on voit souvent des gens venir ici se plaindre de cette mauvaise surprise à laquelle ils ne s'attendaient pas) - la durée du contrat- attention aussi à bien prendre conscience des conséquences des travaux réservés. Parfois, il vaut mieux payer 300€ de plus et se simplifier le chantier et la prise de risque - il est souvent déconseillé de signer procuration au CST pour les actes administratif, alors que la plupart du temps les CST le proposent par défaut."

    "Je rajouterai un conseil: prendre en photos tous documents par exemples les chèques signés et ordres de réglements bien sûr."  IMPALA

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      Les commentaires des membres :

      -
      De biens jolies coquilles dans ce guide !
      0
      -
      Beau travail !
      Personne n'a suggéré de faire mettre au contrat que le test d'étanchéité soit obligatoirement réalisé sur la maison ?
      Voire par un bureau du choix du MO ?
      0
      -
      Hajime a écrit:De biens jolies coquilles dans ce guide !

      Détaille pour qu'on corrige
      0
      -
      Merci beaucoupBiggrin
      0
      -
      "Et souvent, le non respect des DTU amène, pour les assurances, à une exclusion de garantie"
      êtes vous sûr de cela ?c'est pas clair
      0
      -
      Merci pour le guide qui compile tous les bons conseils au même endroit ! J'ai beaucoup lu sur ce forum avant de signer mon CCMI... Smile
      0
      -
      jc_fc a écrit:
      Hajime a écrit:De biens jolies coquilles dans ce guide !

      Détaille pour qu'on corrige


      J'ai pas trop le temps là, il y en a un peu partout !
      Peut être en fin de semaine.
      0
      -
      Lire et relire pointer tout vos souhaits poser des questions après il est trop tard...idem pour les plans techniques. .regarder ou son prévues les descentes pluviales. ...
      0
      -
      Bravo,
      Un très beau résumé qui devrait rester accroché à la page d'accueil de ForumConstruire !
      Benoît
      0
      -
      Coucou


      trop d'infos tue l'info


      @+
      2
      -
      Rfco a écrit:Coucou


      trop d'infos tue l'info


      @+

      S'agissant d'un contrat qui va engager des milliers d'euros, un crédit, etc. Et bien, non, il n'y a pas "trop" d'informations.
      Il faut juste prendre le temps de lire, ce qui paraît être une évidence pour un tel contrat.

      Il faut tout faire à tête reposée.
      Prendre le temps de se renseigner, se documenter, etc.

      Tous les points abordés sont importants et méritent du détail. Et je suppose qu'il n'est même pas exhaustif!
      1
      -
      Dans les clauses suspensives pour le démarrage du chantier, peut-on y inclure les branchements en eau et en électricité ?
      1
      -
      Ouf, je viens de finir de lire ce guide - vraiment une mine d'information pour qui n'a pas (encore) signé son ccmi comme moi Laugh.
      Je pense que je vais y revenir une paire de fois d'ici à la signature définitive.
      Merci tout le monde !!
      1
      -
      Superbe, je lis et relis car j'en oublie toujours. Pas encore signé de CCMI mais avec ça au moins nous serons moins novices Biggrin
      1

      Rédigé par :

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