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Petite question technique au sujet d'un lissage de crédits

Ce sujet comporte 13 messages et a été affiché 3.371 fois
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Env. 1000 message Coulounieix-chamiers (24)
Bonjour. Je m'adresse ici aux spécialistes du crédits immobiliers car il y a un petit détail qui doit m'échapper. J'ai fait faire plusieurs études de pret dans diverses banques pour un emprunt de 180 000€ (mon projet total est de 195 000 - 200 000€ avec un apport de 15 000 à 20 000€).

Voila entre autre ce que me propose la poste :
N PTZ : 37 950
Pret classique sur 15 ans à 3,85% : 40 000€
Pret classique sur 25 ans à 4,15% : 102 050€
Soit un total de 180 000€ le tout lissé sur 25 ans : on arrive à une mensualité de 909,62€ hors assurance et un cout total du crédit de 96 031€ hors assurance.

Maintenat, en allant sur calcamo.fr, j'ai fait la simulation suivante :
NPTZ : 37 950 €
pret classique sur 20 ans à 4% : 100 000€
pret classique sur 25 ans à 4,15% : 42 050€
Toujours un total de 180 000€, le tout toujours lissé sur 25 ans : on obtient une mensualité de 914,73€ hors assurance et un cout total du crédit de 48 984,04€ hors assurance.

Ma question est la suivante : comment en remboursant plus chaque mois, puis je avoir un cout total du crédit inférieur de moitié ? De mon coté, si je fais 909.63€ x 300 mois, ça fait 272 889€ - 180 000€ de capital ça fait 92 889€ (pas très loin de leur 96 000€ de cout total) Mais dans le cas 2, si on fait 914,73 x 300 mois, ça fait 274 419 - 180 000 €, ce qui fait 94 419 (cette fois ci très loin des 48 984 trouvés par le logiciel). Comment expliquer cette différence ? Le cout total du crédit a til vraiment un sens ? Quelle est la meilleure solution des deux ? (peut etre la 1, compte tenu du credit d'impots dur les intérets des cnstructions BBC)

Merci
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Messages : Env. 1000
De : Coulounieix-chamiers (24)
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Bloggeur Env. 90 message Haut Rhin
Peux-tu expliquer comment tu rembourses ton PTZ? sur combien d'années et à quel moment de ton prêt?
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Env. 1000 message Coulounieix-chamiers (24)
le PTZ sur 144 mois. Après comme c'est lissé, je ne sais pas quand je le rembourse mais je pense que c'est au début du crédit. Mais comment expliquer cette différence de cout final dans le cas 2 : rembourser 914€ sur 300 mois ça fait un cout final de 94 000€ et non de 48 000€. D'où vient cet écart ?
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Messages : Env. 1000
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Bloggeur Env. 90 message Haut Rhin
Je ne vois pas trop d'où pourrait venir la différence. A mon avis, il s'agit d'une erreur.
Ce que je te conseillerais de faire, c'est de faire la simulation avec l'assurance (avec ton banquier parce que là le site sera un peu limité peut être). Peut-être ce que tu ne paye pas en intérêt en lissant le crédit, tu le paiera en assurance. donc c'est à calculer précisément. Peut-être, un prêt unique sur 25 ans sera suffisant.
Autre conseil : fait vraiment jouer la concurrence (appelle un courtier si ça peut aider), parce que tu peux avoir mieux que 4.15% sur 25 ans. Tu peux t'approcher des 4%.
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Membre utile Env. 3000 message Bénévole Aamoi En Action ;) (83)
Il y a un bug (= une erreur ) sur calcamo.fr.

Le pret le + interessant des 2 est celui de ta banque.
mais si tu peux avoir mieux ailleurs essaye !
Maison Témoin AAMOI

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Env. 1000 message Coulounieix-chamiers (24)
J'ai effectivement eu mieux que ces 4,15 : la caisse d'épargne fait 4 et le crédit agricole 4,05 mais au final, ça présente un écart peu net. A la caisse d'epargne par exemple, avec 4, ça fait un cout final de 92 000€ mais avec une mensualité supérieure, de 911€ (hors assurance, 968 avec). J'avoue que j'ai du mal à comprendre, comment en payant plus, ça peut me revenir moins cher (sur une durée égale) !
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Env. 1000 message Coulounieix-chamiers (24)
connaissez vous un simulateur efficace qui ne se "plante" pas ?
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Env. 40 message Vendee
Salut,
je ne sais pas si je peux t'aider mais nous avons une solution au niveau d'un prêt sans lissage: donc moins de frais. C'est auprès de la banque postale, sur 15 ans un taux à 3,85%
mode de remboursement: sur 9 ans prêt + Taux zéro
Sur 6 ans juste prêt

ce qui fait moins de frais et donc capacité de reinvestir sous 9 ans...

a+
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Env. 1000 message Coulounieix-chamiers (24)
Oui j'ai calsulé la même chose mais de cette manière je dépasse la somme maximale que je m'étais fixé pour vivre décemment après. Sinon, ce que me propose le Crédit agricole, c'est de moduler mon pret principal à moins 10% sur la première période puis de l'augmenter de 30% sur la dernière période(quand mon PTZ est terminé) pour rester correct au niveau du reste à vivre. Mais je ne sais pas quelle est la meilleure solution...
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Messages : Env. 1000
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Bloggeur Env. 90 message Haut Rhin
calcamo est à mon avis le simulateur le plus "juste", même si cela reste approximatif. Évite peut-être de t'orienter vers plusieurs crédits parce que même si théoriquement ton taux diminue, tu paieras peut être plus en intérêt et assurance. Trouve le financement qu'il te faut et regarde si tu as la possibilité de sortir l'assurance, car ça permet également de diminuer des mensualités (dans mon cas, 65€/mois d'économiser sur l'assurance aux mêmes conditions). Plus qu'un taux, négocie plutôt les modalités de rachat de crédit par ton argent propre (tu gagnes au loto, tu reçois un héritage, une partie de tes économies) ou l'argent extérieur (rachat par une autre banque qui a des taux plus attractifs). Cela permettra d'avoir une solution flexible.
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Env. 1000 message Coulounieix-chamiers (24)
Qu'entendez vous par sortir l'assurance ? Faire appel à une autre assurance que celle proposée par la banque ?
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Bloggeur Env. 90 message Haut Rhin
oui exactement. ça s'appelle la délégation d'assurance.
un taux entre 4.00% et 4.10%, ça ne change "que" 10€/mois. L'un de tes arguments vis-à-vis de ton banquier est peut être de dire "l'autre banque m'a proposé la délégation d'assurance". Dans certains cas, ton banquier s'aligne, soit il te dira dans ce cas c'est un peu plus cher mais c'est à comparer avec ce que la délégation d'assurance te fait gagner. Dans mon cas, la caisse d'épargne me proposait le meilleur taux fixe du marché il y a 6 mois avec 4.20% fixe sur 20 ans. mais pour cela, ils voulaient me vendre leur assurance qui me revenait à 100€/mois pendant 25 ans! presque 10% de mes remboursements...

Petite astuce pour savoir quelle marge de manoeuvre tu peux avoir: la banque emprunte à un taux que tu peux connaître, c'est l'euribor 1 an généralement ou l'euribor 3 mois pour les plus malines. pour les taux fixes c'est autre chose mais je ne sais plus comment ça s'appelle. renseigne toi! exemple: en sachant et en admettant leur marge sur ton dos, tu peux plus facilement les faire plier! notre banquier on lui a dit : "attendez, vous vous faîtes près de 1.5% de marge sur notre dos, c'est un vrai hold'up! avec cette marge, vous allez pas encore essayer de nous revendre votre assurance?". Réponse : "d'accord, délégation d'assurance ok".

le banquier nous vend un euribor 1 an et je sais qu'il va acheter un euribor 3 mois pour gagner de l'argent sur mon dos, donc un taux actuellement à 0.70%, il se fait une très grosse marge (1.60%) et j'obtient un taux à 2.30% variable +2%/-1%.
Wink
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Env. 1000 message Coulounieix-chamiers (24)
Très bon taux capé... Personne ne nous a proposé à ce taux là mais d'autre côté on veut pas de taux révisable. Sinon, je suis déjà en délégation d'assurance... Ma mutuelle nous assure à moitié cout par rapport à la banque...
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Messages : Env. 1000
De : Coulounieix-chamiers (24)
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