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Notion de terrain naturel hauteur de construction refus PC

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Env. 10 message Cranves Sales (74)
Bonjour,

il s'agit de mon premier poste sur le forum. je me lance car je n'ai pas trouvé de réponse en passant en revu l'ensemble des sujets.

Mon épouse et mois même avons acheté une maison il ya maintenant 3 ans. Nous souhaitons aujourd'hui ajouter un étage. Notre projet est plus qu'avancé, nous en sommes au permis de construire.

Lors de la consultation des constructeurs nous avons pris garde à chaque proposition de bien vérifier l'adéquation entre ce que nous proposait les entreprises et le PLU de notre commune. Nous avions donc toujours un oeil sur le PLU que nous avion téléchargé sur le site internet de la mairie et bien entendu un exemplaire a été fourni au constructeur que nous avons retenu.

1 mois après le dépôt du permis de construire la mairie nous appelle pour un RDV en nous disant que nous avons un problème de hauteur sur le permis de construire.

Le PLU téléchargé sur le site internet de la mairie mentionnait au chapitre "hauteur des construction": [FONT=Arial][/FONT]
[LEFT]La hauteur maximale de la construction est de 6,5m mesurée entre la sablière et l’aplomb du terrain avant et après terrassement, à l’amont de la construction, sans que la hauteur mesurée à l’aval de la construction du terrain naturel à la sablière n’excède 9m[/LEFT]


Lors du RDV la mairie nous informe que le PLU sur le site internet n'est pas valable car ce n'est pas le PLU officiel.Ce n'est même pas un ancienne version, c'est simplement une version qui n'a jamais existé. Au passage c'est nous qui leur avons appris que ce document était en ligne. Il l'ont retiré immédiatement pendant le rendez vous.

Le PLU officiel dit simplement au sujet des hauteurs: La hauteur maximale de la construction est de 6m mesurée entre la sablière et le terrain naturel


A priori nous voyons pas en quoi c'était un problème car nous étions à 5.5m après travaux sachant que l'on ne modifie rien au terrain. Tout s'est joué sur la définition, par ailleurs absente du PLU, de ce qu'est le terrain naturel. Nous avons un garage enterré, avec un chemin en pente qui mène à ce dernier. Tout le reste du terrain est parfaitement plat et au même niveau que le RDC, donc pas d'histoire de niveau différent. Selon la Mairie et aussi la DDE de haute Savoie semble t-il, le terrain naturel est l'entré du garage !!!! L'entrée du garage n'a rien de naturelle. Résultat des courses, permis refusé car à partir de ce point nous sommes à 7.35m.

Dans quelle mesure puis-je me retourner contre la mairie, au moins pour qu'elle couvre les frais de son erreur concernant la publication d'un PLU erroné sur sont site, à savoir les frais d'une nouvelle étude de l'architecte?

Est-ce vraiment cela la définition d'un terrain naturel ?

Merci beaucoup pour votre aide.
Messages : Env. 10
De : Cranves Sales (74)
Ancienneté : + de 13 ans
 
message
Ne vous prenez pas la tête pour la construction d'une maison...

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Env. 200 message Nancy (54)
Bonjour,

Pour moi le terrain naturel est le terrain avant toute construction (naturel quoi).
Est-ce l'entrée du garage ou l'entrée de l'allée du garage soit le niveau de la voirie?

Sinon faut acheter un deuxième garage préfa réalisé au Rdc et voilà le terrain naturel changé...Dry J'exagère mais celui qui fait un garage au R+1 avec une méga rampe, ça se passe comment?
Messages : Env. 200
De : Nancy (54)
Ancienneté : + de 13 ans
 
Nouvel Aviseur Env. 1000 message Yvelines / (78)
Il faut trouver des éléments factuels par exemple auprès de la DDE si ta mairie reste persuadée qu'il s'agit du garage. Comme le dis vax le terrain naturel est le terrain avant construction.
Pour ce qui est des frais et autres bonne chance car déja il faudra prouver qu'il était bien sur le site.
Picto recompense Nouvel Aviseur
Messages : Env. 1000
De : Yvelines / (78)
Ancienneté : + de 19 ans
 
Env. 10 message Cranves Sales (74)
Merci pour vos réponses,

En fait, lorsqu'il s'agit d'une extension, le terrain naturel est celui qui existe à la date du dépôt du permis de construire, qu'il soit "naturel" ou non.

Cf les jurisprudences collectées ci et là:

1- " A propos d'une zone ne supportant que des construction à rez de chaussée, le Conseil d'Etat juge qu'un niveau inférieur, même partiellement enterré, constitue un rez-de-chaussée et non un sous-sol.(12 decembre 1994, Casanova).

2-Un garage ouvrant de plain-pied sur une aire de dégagement n'est pas considéré en sous-sol, même s'il est partiellement enterré en raison de la pente naturelle du terrain (Conseil d'Etat, 7 Juillet 2000, Cne de Saint Tropez)

Il peut en être déduit:

- Qu'un garage enterré est un garage entièrement en sous-sol (sous-sol naturel ou existant)
- et que si ce n'est pas le cas, le garage peut être semi-enterré ou de plain pied si son entrée est au niveau du sol naturel.

3- Le sol naturel s'entend de celui qui existe à la date du permis de construire(Conseil d'Etat, 26 dévrier 1992, Lemée)
La cour de cassation parle de "sol existant" dans le sens de "sol naturel". La base de la hauteur est le niveau du sol à la date de dépôt du de permis de construire (cour de cassation, 3e Chambre civ, 9 juin 2004, Bull. civ. 2004, n118)

Le "sol existant", tel qu'il est prévu par le plan d'urbanisme, s'entend du niveau du sol à la date d'entrée en vigueur du dit plan.

L'absurdité dans tout ça c'est qui on remblai en condamnant mes garages, le projet passe !!!!. Malgré ces jurisprudences, on pourrait encore se battre sur le fait qu'ils se basent sur le point le plus bas du terrain qui représente environ10% de la surface totale.

Enfin, je crois qu'on est parti pour faire une nouvelle étude...
Messages : Env. 10
De : Cranves Sales (74)
Ancienneté : + de 13 ans
En cache depuis le lundi 18 mars 2024 à 18h54
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