TVA et achat terrain

D'après ce lien je ne devrais pas payer de TVA mais le prix inclus la TVA sur marge donc je sui un peu perdu là
http://www.pap.fr/argent/impots/la-tva-immobiliere/les-trans[...]ns-soumises-a-tva-a4536

Pour résumer :
- J'achète un terrain à un lotisseur qui est une société professionnelle. Cette société peut-elle me faire payer la TVA sur marge ?


Un professionnel vend un terrain

Le cas de figure est celui de la vente d'un terrain en lotissement. Le professionnel est assujetti à la TVA, l'opération est donc soumise à TVA qui est reversée par le vendeur. Le prix annoncé à l'acquéreur est donc un prix TTC.

L'acquéreur doit selon les cas payer :
- soit des droits de mutation au taux de 5,09 % si l'aménageur a acheté le terrain à un particulier (dans ce cas, on parle de TVA sur marge). L'acquéreur paie alors les frais de notaire classiques de 7 % sur le prix de vente.
- soit une taxe de publicité foncière au taux de 0,715 % sur le prix hors taxe, si le vendeur a acquis le bien d'un professionnel (dans ce cas, on parle de TVA sur prix total). L'acheteur bénéficie ici des frais de notaire réduits d'environ 3 % du prix de vente.

Exemples :
1/ Vous achetez un terrain isolé à un particulier. Vous payez des frais de notaire classiques, soit 5,09 % de droits de mutation plus les frais divers et les honoraires du notaire. Au total, 6 à 7 % du prix de vente annoncé.
2/ Vous achetez un terrain en lotissement. Ce terrain a été acquis par l'aménageur lotisseur à un particulier. Vous payez dans ce cas des frais de notaire classiques, comme précédemment, soit 6 à 7 % du prix de vente, calculé sur le prix TTC.
3/ Vous achetez un terrain en lotissement provenant de l'achat à un professionnel assujetti. Dans ce cas, vous bénéficiez des frais de notaire réduits, représentant 2 à 3 % seulement du prix du terrain.


Pour mon cas le lotisseur à acquis le terrain auprès de la commune. Est-ce que cela change quelque chose en terme de fiscalité ?
Autant vous dire que si je n'ai pas cette TVA à payer alors là champagne et j'augmente mes prestations !!!!

En fait j'ai l'impression que le lotisseur ne fait que récupérer la TVA.
Est-ce vraiment légal ?

la reforme de la tva immobiliere est complexe, il faudrait cerné exactement dans quel cas tu te trouve...

la mesure transitoire est expliqué dans ce BOI
http://www11.minefi.gouv.fr/boi/boi2010/3capub/textes/3a310/3a310.pdf

Je peux peut etre regarder, ce soir tranquillement a tete reposé si tu veux. j'avais commencé a répondre et je me suis rendu compte dans quoi je me lancé...

voilà la note directive des impôts qui a été publiée suite à la modification de la loi .. il faut regarder le tableau croisé en page 2 (vendeur assujetti et acheteur non assujetti) .. mais peut être que les impôts pourraient directement te confirmer dans quel cas tu te trouves

Merci Vaness de ta réponse.

J'ai déjà lu la totalité de ce BOI mais cela me paraît tellement opaque que je demande conseil ici.
D'après ce que je comprends ce ne serait pas à nous de payer la TVA... maintenant, nous avons accepté le terrain à ce prix total et le financement est ok avec ce prix.

Je ne me fais pas d'illusions si je soulève le problème auprès du lotisseur mais j'aimerais quand même lui faire remarquer que cela n'est pas correct.

Enfin d'après ce lien (http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/immobilier-impots/terrains-a-batir-tva-et-droits-d-enregistrement) voila ce que je comprends :
Quand le vendeur n'a pas récupéré la TVA payée lors de l'achat, la TVA s'applique à la "marge", c'est-à-dire à la plus-value.
puis plus loin
Si la TVA a été appliquée à la marge, c'est-à-dire si le vendeur n'a pas récupéré la TVA payée lors de l'achat (cf. ci-dessus), l'acheteur paie les droits de mutation au taux normal (5,09%).

Donc normalement pas de TVA pour moi...

c'est ce que je comprends aussi d'après les directives des impôts mais bon il vaudrait mieux te le faire confirmer par les impôts et puis çà dépends aussi de quand date ton compromis de vente et ce qu'il y a marqué dessus

Liz pour tout dire je ne comprends rien à ce tableau.
J'ai déjà essayé de le lire tout à l'heure et ça me dépasse complètement

Liz a écrit:

c'est ce que je comprends aussi d'après les directives des impôts mais bon il vaudrait mieux te le faire confirmer par les impôts et puis çà dépends aussi de quand date ton compromis de vente et ce qu'il y a marqué dessus

J'ai reçu le contrat d'hier et j'ai un mois pour payer les 10%

Pour ce qu'il y a marqué dessus rien concernant la TVA juste une ligne avec le montant comme indiqué au 1er post.

soit précise ... c'est quoi ce contrat ? c'est le lotisseur qui te demande 10% ? c'est quoi ces 10% ?

Ce contrat est en fait une "Promesse synallagmatique de vente"

Dans le cadre de cette promesse synallagmatqiue de vente je dois verser 10% du montant total du terrain dans le mois suivant réception de ce document.

Pour être très clair j'achète un terrain dans un lotissement à une société d'aménagement dont je n'ai pas envie de citer le nom.
Ce terrain ayant été vendu, donné ou payé l'€ symbolique par la commune à cette société.

Les 10% correspondent à un acompte sur le montant total rien de plus normal cela ne me choque pas le moins du monde.

Après relecture totale du document je viens de lire cela :


Article 13 : Déclaration fiscale

Le vendeur déclare que le terrain, objet de la cession, ayant été acquis sous l'empire de l'article 1042 du C.G.I, il n'a pas ouvert droit à déduction lors de son acuisition. En conséquence, la présente cession est placée sous le régime de la TVA sur marge au taux de 19,6% (art. 268 du C.G.I), incluse dans le prix indiqué ci-avant aux articles 10 et 11.

L'acquéreur est redevable à l'acte des droits d'enregistrement sur cette acquisition au taux de 5.,09%.

Toutefois en cas de vente à une Société, il sera fait l'application de la fiscalité à la quelle ladite Société est soumise.

hephte a écrit:

Ce contrat est en fait une "Promesse synallagmatique de vente"

Dans le cadre de cette promesse synallagmatqiue de vente je dois verser 10% du montant total du terrain dans le mois suivant réception de ce document.

Pour être très clair j'achète un terrain dans un lotissement à une société d'aménagement dont je n'ai pas envie de citer le nom.
Ce terrain ayant été vendu, donné ou payé l'€ symbolique par la commune à cette société.

Les 10% correspondent à un acompte sur le montant total rien de plus normal cela ne me choque pas le moins du monde.

ah ok pour les 10% .. dis donc ils sont généreux la commune

vas voir les impôts directement çà sera plus simple, car là une vente à 1€ c'est une vente quand même et les deux rentrent dans la catégorie "professionnels"

A vrai dire je ne sais pas si le terrain a été donné, vendu ou payé l'€ symbolique...
En ce qui concerne les impôts je ne voudrais pas être médisant mais cette année je les aient appelé 3 fois pour des questions pointus et 3 fois il m'a fallu me débrouiller par moi-même...

pour moi, c'est une vente, réintégré dans le régime de droit commun.

Donc le vendeur facture TTC, tu paie la tva. l'acheteur devient redevable de cette taxe envers l'administration (car c'est de la tva collecté). Ensuite processus classique pour lui. lors de sa futur déclaration tva collectée - tva deductible = tva a payer (en simplifiant)

La seule différence avec le régime de droit commun, dans ton cas, c'est le fait que la tva soit calculée sur sur la marge (car pas de deduction lors de son acquisition).

Appelle les impôts et dis moi ce qu'ils disent de leurs coté... (toujours bon a savoir)

Donc tu penses que c'est normal alors?
Ce serait quand même gros qu'il y ait une erreur mais on ne sait jamais j'appellerai les impôts demain

Merci à vous 2 je vous tiendrai au courant

hephte a écrit:

Merci Vaness de ta réponse.

J'ai déjà lu la totalité de ce BOI mais cela me paraît tellement opaque que je demande conseil ici.
D'après ce que je comprends ce ne serait pas à nous de payer la TVA... maintenant, nous avons accepté le terrain à ce prix total et le financement est ok avec ce prix.

Je ne me fais pas d'illusions si je soulève le problème auprès du lotisseur mais j'aimerais quand même lui faire remarquer que cela n'est pas correct.

Enfin d'après ce lien (http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/immobilier-impots/terrains-a-batir-tva-et-droits-d-enregistrement) voila ce que je comprends :
Quand le vendeur n'a pas récupéré la TVA payée lors de l'achat, la TVA s'applique à la "marge", c'est-à-dire à la plus-value.
.

Bonsoir, lorsque un assujetti vend un TAB à un particulier (non assujetti) la vente rentre dans le champs d'application de la TVA de sorte que le prix du terrain comprend de la TVA (sur prix ht ou sur marge). Cette TVA doit être reversée par le vendeur car c'est lui le redevable.

L'acquéreur n'est qu'un consommateur qui paye dans son prix une taxe sur un achat mais ce n'est pas lui le redevable en ce sens que ce n'est pas lui qui verse le montant de la tva au fisc.

hephte a écrit:

Si la TVA a été appliquée à la marge, c'est-à-dire si le vendeur n'a pas récupéré la TVA payée lors de l'achat (cf. ci-dessus), l'acheteur paie les droits de mutation au taux normal (5,09%).

Donc normalement pas de TVA pour moi...

non tva inclue dans le prix et droits de mutation à titre onéreux (DTMO) sur le prix stipulé à l'acte sous déduction de la tva si celle ci est précisée dans l'acte (sur prix total sinon).

L'avantage de préciser la tva sur marge, ce n'est asolument pas une obligation du vendeur lorsque en amont son acquisition n'avait pasouvert droit à déduction de tva, c'est de permettre de diminuer la base d'imposition de perception des DMTO. pour l'acquéreur.

Pour résumer,
- ce n'est pas parce que vous n'êtes pas le redevable que vous ne payez pas au travers du prix de la tva (puisque l'opération relève du champs d'application de la tva). Si vous aviez été redevable de la tva comme ça pouvait être le cas dans certaines hypothèses (TAB non à usage d'habitation) avant la réforme, vous auriez payé de la tva en plus du prix au lieu et place des DMTO (mais droit fixe de 125 euros pour les DMTO).
- la précision du montant de tva sur marge qui est purement facultatif est fait à votre avantage pour vous faire économiser des droits.

désolé mais ne vous mettez pas martel en tête, ce qui vous a été indiqué est correct .

http://doc.impots.gouv.fr/aida/Apw.fcgi?ACTION=td&CONTEXT=015467-1292010697-3288&TYPE_RECH=REFDOC&LIB_RECH=REFDOC&SECTION_CONF=REFDOC1_PDOC&TOC_ID_SEL=11&TOC_ID_SEL_TITRE=Rescrits&FRAME_TABLE=3&UD_ID=C05RES74&TARGET_ID=RES2010-20&PAR_TOC_ID3=neant&POSITION_LIST3=-&ALLER_A=1990RES9979

je ne sais pas si le lien est permanent, sinon il faut rechercher le rescrit " 2010/20"

vaness41 a écrit:

pour moi, c'est une vente, réintégré dans le régime de droit commun.

Donc le vendeur facture TTC, tu paie la tva. l'acheteur non le vendeur ;) devient redevable de cette taxe envers l'administration (car c'est de la tva collecté). Ensuite processus classique pour lui. lors de sa futur déclaration tva collectée - tva deductible = tva a payer (en simplifiant)

La seule différence avec le régime de droit commun, dans ton cas, c'est le fait que la tva soit calculée sur sur la marge (car pas de deduction lors de son acquisition).

Appelle les impôts et dis moi ce qu'ils disent de leurs coté... (toujours bon a savoir)

sinon c'est ça.

la commune n'a pas facturé de tva au vendeur actuel. Il n'a pas été en mesure de faire valoir des droits à déduction de tva acquittée(logique, il ne l'a pas acquittée) donc la tva est due par le vendeur sur la marge.

S'il avait payé de la tva lors de l'acquisition et déduit cette tva lors de ses déclaration tva (ca3), le vendeur serait redevable de la tva sur le "prix total" (=prix TTC)soit TVA = prix stipulé *19,6/119,6.

Tiens, bonjour Poil !
Ca fait longtemps qu'on ne t'avait pas vu, je pensais que tu avais quitté le forum.

bonjour,

c'est le cas, mais lorsque je suis contacté par MP et que j'ai un peu de temps...

poil a écrit:

vaness41 a écrit:

pour moi, c'est une vente, réintégré dans le régime de droit commun.

Donc le vendeur facture TTC, tu paie la tva. l'acheteur non le vendeur ;) devient redevable de cette taxe envers l'administration (car c'est de la tva collecté). Ensuite processus classique pour lui. lors de sa futur déclaration tva collectée - tva deductible = tva a payer (en simplifiant)

La seule différence avec le régime de droit commun, dans ton cas, c'est le fait que la tva soit calculée sur sur la marge (car pas de deduction lors de son acquisition).

Appelle les impôts et dis moi ce qu'ils disent de leurs coté... (toujours bon a savoir)

sinon c'est ça.

la commune n'a pas facturé de tva au vendeur actuel. Il n'a pas été en mesure de faire valoir des droits à déduction de tva acquittée(logique, il ne l'a pas acquittée) donc la tva est due par le vendeur sur la marge.

S'il avait payé de la tva lors de l'acquisition et déduit cette tva lors de ses déclaration tva (ca3), le vendeur serait redevable de la tva sur le "prix total" (=prix TTC)soit TVA = prix stipulé *19,6/119,6.

MDR poil, oui merci d'avoir corrigé. erreur impardonable, c'est ca d'ecrire des messages devant les simpsons ;)

tiens je me mets une claque et heuresement que mon patron est pas la

Merci POIL pour ta réponse.

Pour info j'ai appelé les impôts vendredi matin et ils n'étaient pas en mesure de me renseigner...
Ils doivent normalement me recontacter mais de toute façon je ne rêve pas.

Merci beaucoup à tous pour vos réponses