Estimation frais intercalaires

Je pense qu'un exemple sera plus parlant :

Si des 92000 tu débloques une moitié, puis 6 mois après l'autre moitié. Tu vas rentrer en amortissement que lorsque tu auras tout débloqué, donc pendant 6 mois tu vas payer des intérêts intercalaires sur la somme déjà débloquée : 46000 x 3,81 / 100 / 12 = 146€ par mois pendant 6 mois.

Si des 92000 tu débloques un tiers, puis 3 mois après un autre tiers, puis 3 mois après le dernier tiers.
Tu vas rentrer en amortissement que lorsque tu auras tout débloqué, donc pendant 6 mois tu vas payer des intérêts intercalaires sur les sommes déjà débloquées :
- 31000 x 3,81 / 100 / 12 = 98€ par mois pendant les 3 premiers mois.
- 62000 x 3,81 / 100 / 12 = 197€ par mois pendant les 3 mois suivants.

Si tu passes par un constructeur, tu as le détail des différentes sommes qui seront successivement débloquées dans ton contrat.

Merci

en fait le beau père suivra la construction avec des entreprises dans tous les sens pour chaque corp de métier, je pense qu'il faudra payer à la livraison ?

Sachant qu'on va payer en premeir avec notre apport (34000) ensuite avec le PTZ

le fait que le terrassements e fasse en premier est un avantage aussi (on le paiera pas...)


vaut il mieux pour les frais intercalaires (c ptet une idée recue que j'ai) d'abbord payer avec le pTZ puis le pret à 3.39 et enfin le pret de 92 000 à 3.81 ?

jordan1624 a écrit:

vaut il mieux pour les frais intercalaires (c ptet une idée recue que j'ai) d'abbord payer avec le pTZ puis le pret à 3.39 et enfin le pret de 92 000 à 3.81 ?

ce qui est important c'est de réduire au maximum l'étalement de la période de déblocage pour chaque prêt.
idéalement si tu arrives à débloquer les 92000 en une seule fois, tu ne paieras pas du tout d'intérêts intercalaires.
tu peux par exemple astucieusement jouer avec ton apport, pour avancer l'argent aux artisans, puis une fois les factures accumulées demander à la banque de te débloquer l'ensemble... plutôt que pendant 6 mois demander plusieurs petits déblocages qui vont te faire payer un max de frais intercalaires.

@jordan

Pour le PTZ, je ne crois aps que tu puisses faire un différé. Dans mon esprti, tu débloques en premier le PTZ avec amortissement immédiat.

Peut être que ça dépend des banques mais vu qu'elles ne peuvent pas te faire payer de frais intercalaires sur le PTZ, j ene vois pas trop leur interet à t'avancer l'argent !

Du coup, je pesne comme toi, qu'il faile bien débloquer le PTZ en premier (en gros déblocage des prêts par taux d'interet croissant - PTZ / Prêt employeur / CEL puis Prêt principal)

oueh c pas évident tout ca encore
j'ai bien compris le système de calcul, d'où l'interet effectivement bnalza de payer avec les sommes par ordre croissant d'interets

mais bon un banquier l'autre jour m'a sorti que le PTZ ne pouvait pas etre débloqué en premier cause ca impacte ensuite sur quand on commence à rembourser les mensualiéts complètes (maison fini quoi...). Perso, sur le coup je me suis dit ca parait logique et puis après (maintenant en fait), je suis en train de me dire que :

la période d'avancement des fonds avec frais intercalaires et la période de remboursmeent du crédit sont 2 périodes totalement indépendantes non ?

Je veux dire par là, est ce que la manière dont on va choisir les différents prêts pour payer les sommes avancées pdt la construction vont impacter l'amortissement sur la période de remboursmeent complet du crédit (lorsque la maison sera construite à partir de ce moment quoi...) ?

jordan1624 a écrit:

la période d'avancement des fonds avec frais intercalaires et la période de remboursmeent du crédit sont 2 périodes totalement indépendantes non ?

Je veux dire par là, est ce que la manière dont on va choisir les différents prêts pour payer les sommes avancées pdt la construction vont impacter l'amortissement sur la période de remboursmeent complet du crédit (lorsque la maison sera construite à partir de ce moment quoi...) ?

pour moi il y a bien un impact. vu que - pour chaque prêt - les 2 périodes sont complémentaires. A savoir que pour un pret donné, soit tu es en 'avancement de fond' avec frais intercalaire, soit tu es en phase d'amortissement (de remboursement effective du prêt).

bnalza a écrit:

jordan1624 a écrit:

la période d'avancement des fonds avec frais intercalaires et la période de remboursmeent du crédit sont 2 périodes totalement indépendantes non ?

Je veux dire par là, est ce que la manière dont on va choisir les différents prêts pour payer les sommes avancées pdt la construction vont impacter l'amortissement sur la période de remboursmeent complet du crédit (lorsque la maison sera construite à partir de ce moment quoi...) ?

pour moi il y a bine un impact. vu que - pour cahque prêt - les 2 périodes sont complémentaires. A savoir que pour un pret donné, soit tu es en 'avancement de fond' avec frais intercalaire, soit tu es en pahse d'amortissement (de remboursement effective du prêt).

D'accord mais pourquoi alors a t'on plusieurs possibilités de concevoir les interets intercalaires (payer en prmier avec tel ou tel pret) alros qu'obligatoirmeent le pret lui est proposé et signé avec des mensualités constantes et figées ? Ce qui tendrait bien à démontrer que les 2 périodes sont indépendantes ?

mgarrig a écrit:

Citation:

Je veux dire par là, est ce que la manière dont on va choisir les différents prêts pour payer les sommes avancées pdt la construction vont impacter l'amortissement sur la période de remboursmeent complet du crédit (lorsque la maison sera construite à partir de ce moment quoi...) ?

La période d'amortissement sera inchangée.

J'ai discuté du truc avec un collègues hier.

La banque t'avance les sommes qui sont débloquées au fur et à mesure, et te fait payer uniquement des intérêts (intercalaires) et pas d'amortissement. Quand le prêt est entièrement débloqué, tu embrayes sur l'échéancier de remboursement prévu avec amortissement et intérêts.

De toutes façons tu ne coupes pas au fait qu'il faille financer les travaux avant d'habiter, donc payer des intérêts si tu n'as as le cash.

Donc on est bien d'accord que l'on peut choisir l'ordre dans lequel seront débloqué les prêts, ca n'aura aucun impact sur l'amortissement du crédit ?

C tout notre interet de débloquer les crédits par ordre croissant d'interets, c tout l'interet du banquier de faire le contraire ou de nous faire croire que l'on ne les choisit pas dans l'ordre qu'on veut, que ca aurait un impact sur l'amortissmeent des crédits par la suite...

oui oui, pas d'impact sur l'amortissement.

PAr contre fait toi bien confirmer l 'avance gratos du PTZ (ce qui m'étonnerait).

Bonjour,

juste une petite question si vous permettez.
92000 à 3,81 s'agit t'il d'un taux fixe assurance comprise? sur quelle durée?

Oui je n'ai aucune certitude
j'aimerais bien en avoir afin d'être ferme devant le banquier si tant est donc qu'on puisse réellement débloquer le PTZ en premier dans les frais intercalaires afin d'en payer moins (et donc pas du totu sur le ptz...)

mamzelle a écrit:

Bonjour,

juste une petite question si vous permettez.
92000 à 3,81 s'agit t'il d'un taux fixe assurance comprise? sur quelle durée?

j'en suis à moins meme mais sur 15 ans attention et hors assurance

pour réellements avoir jusqu'où peuvent aller les banques (avec un bon dossier soit apport de 15 20% mini etc...) tu peux voir sur le site empruntis en fonction des durées d'emprunt

http://www.empruntis.com/financement/actualites/barometres_regionaux.php

jordan1624 a écrit:

Oui je n'ai aucune certitude
j'aimerais bien en avoir afin d'être ferme devant le banquier si tant est donc qu'on puisse réellement débloquer le PTZ en premier dans les frais intercalaires afin d'en payer moins (et donc pas du totu sur le ptz...)

encore une fois (j'ai déjà expliqué plus haut) que tu utilises tel ou tel prêt en premier par rapport à un autre ne changera rien aux intérêts intercalaires que tu vas payer.
l'important si tu veux réduire ces frais, c'est pour chacun des prêts, de rentrer le plus vite possible en amortissement lorsque tu commences à le débloquer.

geraume a écrit:

jordan1624 a écrit:

Oui je n'ai aucune certitude
j'aimerais bien en avoir afin d'être ferme devant le banquier si tant est donc qu'on puisse réellement débloquer le PTZ en premier dans les frais intercalaires afin d'en payer moins (et donc pas du totu sur le ptz...)

encore une fois (j'ai déjà expliqué plus haut) que tu utilises tel ou tel prêt en premier par rapport à un autre ne changera rien aux intérêts intercalaires que tu vas payer.
l'important si tu veux réduire ces frais, c'est pour chacun des prêts, de rentrer le plus vite possible en amortissement lorsque tu commences à le débloquer.

Merci geraume mais J'y comprends rien honnêtement
On est bien d’accord que, même sans évoquer le PTZ, que si on débloque en premier un prêt à taux 3.39%, on paiera dessus moins d’intérêts intercalaires que sur un prêt à 3.81 ? et plus on retarde le débloquage du prêt à 3.81 mieux c’est non ?

Ou quand on débloque une somme, on débloque en même temps obligatoireùent toutes les lignes de crédit ?

Citation:

l'important si tu veux réduire ces frais, c'est pour chacun des prêts, de rentrer le plus vite possible en amortissement lorsque tu commences à le débloquer.

Là, je suis pas trop d'accord....L'avantage des intérêts intercalaires, c'est justement de payer un peu moins cher quand on a une location sur le dos....

SI tu pars en régime d'amortissement, tu payes les intérêts plus une part de capital... Au bout du compte, tout ce que cela fera c'est de terminer le remboursement du frais un peu plus tôt, et dans 15 ans, ce ne sera plus une charge très lourde... Par contre , c'est plus pénible de payer le maxi quand la maison n'est pas terminée et occup^ée.

Honnêtement merci pour vos remarques mais je suis dans le flou total

question fermée très simple SVP :

en plus du PTZ j'ai un pret à 3.39 et un à 3.81

le jour J j'ai une somme X disons 10 000 euros à déblouqer, j'ai déjà tout puisé dans mon apport...

vaut il mieux que je débloque le prêt à 3.39 ?

perso je pense que oui étant donné tout simplement que l'interet intercalaire 10 000 * 3.39 / 100 / 12 est inférieure à 10 000 * 3.81 / 100 / 12

n'est ce pas si simple que ca ?

jordan1624 a écrit:

mamzelle a écrit:

Bonjour,

juste une petite question si vous permettez.
92000 à 3,81 s'agit t'il d'un taux fixe assurance comprise? sur quelle durée?

j'en suis à moins meme mais sur 15 ans attention et hors assurance

pour réellements avoir jusqu'où peuvent aller les banques (avec un bon dossier soit apport de 15 20% mini etc...) tu peux voir sur le site empruntis en fonction des durées d'emprunt

http://www.empruntis.com/financement/actualites/barometres_regionaux.php

merci pour le lien.
j'habite le Nord (59)

on me propose un taux fixe de 4% sur 15 ans (non lissé), à savoir 20 400 de PTZ et 15000 pret employeur, nous apportons 51% en apport.
nous aurions aimé avoir un taux aux alentours de 3,90%, mais cela semble difficile. Qu'en pensez vous? avez vous une idée des banques les mieux placées?

mamzelle a écrit:

jordan1624 a écrit:

mamzelle a écrit:

Bonjour,

juste une petite question si vous permettez.
92000 à 3,81 s'agit t'il d'un taux fixe assurance comprise? sur quelle durée?

j'en suis à moins meme mais sur 15 ans attention et hors assurance

pour réellements avoir jusqu'où peuvent aller les banques (avec un bon dossier soit apport de 15 20% mini etc...) tu peux voir sur le site empruntis en fonction des durées d'emprunt

http://www.empruntis.com/financement/actualites/barometres_regionaux.php

merci pour le lien.
j'habite le Nord (59)

on me propose un taux fixe de 4% sur 15 ans (non lissé), à savoir 20 400 de PTZ et 15000 pret employeur, nous apportons 51% en apport.
nous aurions aimé avoir un taux aux alentours de 3,90%, mais cela semble difficile. Qu'en pensez vous? avez vous une idée des banques les mieux placées?

Mamzelle je suis le premier à aider les autres quand je connais le sujet par contre si tu peux ouvrir un sujet dédié pour ta question, ca me permettrai d%u2019avoir une meilleure lisibilité sur le mien car il est important pour moi merci.
Sur ton sujet je serais le premier à répondre

tiens d'ailleurs je me pollue tellement le cerveau là au taf que je préfère te répondre ca sera fait

si tu fais ton crédit sur 15 ans et que ton apport est de 50% (2 CDI biensur...) alors tu dois pouvoir t'approcher du 3.70, 3.80 est déjà très bien...)

jordan1624 a écrit:

Honnêtement merci pour vos remarques mais je suis dans le flou total

question fermée très simple SVP :

en plus du PTZ j'ai un pret à 3.39 et un à 3.81

le jour J j'ai une somme X disons 10 000 euros à déblouqer, j'ai déjà tout puisé dans mon apport...

vaut il mieux que je débloque le prêt à 3.39 ?

perso je pense que oui étant donné tout simplement que l'interet intercalaire 10 000 * 3.39 / 100 / 12 est inférieure à 10 000 * 3.81 / 100 / 12

n'est ce pas si simple que ca ?

je suis d'accord avec ton raisonnement.

J'ai trouvé ca

http://www.forumconstruire.com/construire/topic-88326.php

Sur ma question j'ai bien l'impression qu'il existe un vide de connaissance totale (juridique, y a t'il des règles la dessus ou les banques font elles ce qu'elles veulent ?)ou tout le monde raconte tout n'importe quoi et son contraire...

Bon ben je crois que comme tout le monde, j'ai rien compris et je vais me faire enfler sévère

ca sera pas faute d'avoir essayé de comprendre, et pourtant j'ai un niveau d'étude et donc de réflexion sur les chiffres au dessus de la moyenne...

Bonjour,
Voici mon expérience :la banque ne m'a pas laissé le choix.elle m'a débloquée les fonds sur le plus petit prêt que je rembourse aujourd'hui ainsi que les intérêts sur l'autre prêt.

Ok moi j'ai un lissage complet sur tout le crédit donc si je commence à rembourser le PTZ avant de rembourser tout le crédit ca me bouleverse tout mon échéancier...

je pense que du coup, tes dernières échéance seront allégées des échéances de PTZ que tu aurais amorties au début du projet.

Faut que je me fasse conformer ça par le banquier mes ma compréhension c'était "groddo modo" :

imaginons que :
sur ton échénacier tout neuf sur 180 mois, il est prévu disons 200 de PTZ + 800 de PP
le PTZ est débloqué dés l'achat du terrain, la construction dure 8 mois.

Pendant ces 8 mois tu vas payer :
les intercalaires du PP
+ l'amortissement du PTZ soit 200 € / mois

une fois la constrution finie tu vas payer :

pendant 163 échéances : 1000 e
sur les 7 dernières échéances : 800 €

A la grosse maille, voila ce que j'ai compris.

c pour qui ca bnalza ?

car moi mes mensualiéts sont fixes de xhez fixes pendant 15 ans 955 euros

jordan1624 a écrit:

c pour qui ca bnalza ?

car moi mes mensualiéts sont fixes de xhez fixes pendant 15 ans 955 euros

c'est pour toi. ben oui elles sont fixes en théorie je pense. Mais si le PTZ commence à être remboursé avant le T0 de ton échéancier, il n'y pas de raison que tes échénace soit identique jusqu'au bout. Déjà la durée totale change vu que tu passerais de 15 ans théorique à 15 ans et 7 mois.

Sinon, j'ai trouvé ceci :

http://www.cbanque.com/forum/showthread.php?16213-Remboursement-anticipé-du-PTZ-Arrêté-du-25-mai-2011

compliqué comme toujours mais certainement vrai !

Oui je comprends ce que tu veux dire mais j'ai pour l'instant fait comprendre au banquier que je volais des échéances fixes...
pas encore réellement évoqué en détail les interets intercalaires...

j'ai trouvé ca aussi :

http://www.cbanque.com/forum/showthread.php?10012-d%C3%A9blo[...]-interets-intercalaires

et un simu

http://www.financ-immo.com/calcul-interets-intercalaires.html

J'm'incruste dans la conversation...

à mon avis, jordan, y'a des chances qu'une fois tous les prêts entièrement débloqués et donc quand tu vas rentrer en phase d'amortissement pour tous les prêts (car tu vas sans doute être directement en amortissement pour le PTZ))
alors à ce moment là, ton banquier va te sortir un tout nouvel échéancier... donc avec un nouveau montant de mensualité fixe...

le mieux serait tout de même de poser la question à ton banquier, non??