Que faire et choisir?

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vanguy01 Picto info

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Le 12/02/2012 à 19h01 Env. 20 message Essonne

Bonjour,

Cela fait quelques temps déjà que je parcours le forum de long en large...
Merci à tous les intervenants et à la richesses des informations forts utiles

C'est avec un peu d'appréhension qu'on se lance nous aussi dans la construction de notre maison.

Nous avons trouvé un terrain sur notre commune, ce dernier nous convient parfaitement pour notre projet
Un terrain d'environ 500m² plat et clôturé soumis à une PVR, terrain viabilisé (une petite plaque marqué "eau" dessus pour le tout à l'égout et pour l'alimentation de la maison, EDF une borne blanche au devant de la parcelle?)
Concernant cette PVR que couvre -t-elle (14000 euros)?
La mairie a effectué des travaux pour que le terrain soit constructible:
- Création d'une rue , trottoire et éclairage
- La viabilisation (eau-EDF-Tout à l'égout)
Normalement ce terrain est constructible vu qu'il est soumis à cette fameuse PVR?
Le CU a été déposé mais en attente de réponse, que dois-je m'attendre?
Le terrain est bien cadastré mais pas le bornage comment cela se fait-il (une division de parcelle)?
La nature du sol, au dire de mon enquête ce fut d'anciens champs, un carrotage est-il nécessaire?
On m'a dit qu'il n'y avait pas besoin de fondation spécifique...

Quant à la maison, nous avons trois choix:
- Un constructeur avec CCMI
- Un maître d'oeuvre
- Un architecte
Quel est le meilleur choix?
Rien de compliqué, un plein pied de 90m² avec 3 chambres donc nous avons choisi de passer par un CCMI et certainement une adhésion à l'aamoi
Concernant le constructeur, très bon relation avec le commercial (il fait son boulot), nous avons étudier le dossier à la maison et sur le terrain en question pendant trois longues heures. Prochain rendez-vous que je programme visite d'un chantier et rencontre avec le maître d'oeuvre
Désolé pour la pub mais je vais quand même le nommer "Résidences Inter". D'après ce que nous avons pu voir, ils ont l'air sérieux et compétents... Pas d'informations sur le net sur les déboires de leurs constructions ni sur l'aamoi?
Ont-ils réellement leurs propres maçons pour le gros oeuvre (EGO)où sous-traite comme la plupart des constructeur?
Les finitions c'est de la sous-traitances avec des partenaires historiques...

Le prix du projet englobe tout:
- Avant projet (gratuit)
- Etude et chiffrage du projet (gratuit)
- Dépôt permis de construire (inclus dans le prix de la maison)
- Toutes les assurances y compris la DO avec leur partenaire assureur==> C'est ça qui me fait un peur (inclus dans le prix de la maison)
Peuvent-ils m'imposer la DO chez le partenaire?
En cas de litige comment cela se passe avec l'assureur, mes intérêts ou les intérêts de leur partenaire?

Niveau financement, nous avons entamé des démarches auprès de courtiers, connaissons notre enveloppe et notre taux d'endettement (34%)
1% de plus que ce qui est toléré, nous n'avons pas pris en compte les allocations familiale juste nos revenus.
Nous avons pensé à notre banque pour lui exposer notre projet mais les courtiers nous disent qu'une fois qu'on a contacté sa banque, ils ne peuvent plus intervenir auprès d'elle?

Projet construction rt2005 ou rt2012 (bbc), je me pose cette question, parpaing ou brique?
Certe le PTZ sera plus important sur du bbc mais les mensualité aussi?
Cela réduira le prêt principal sur le taux ou sur la durée?
Est-ce vraiment intéressant le bbc par rapport à la rt2005 pour un écart de 20000 euros sur la construction?
- Maison rt 2005
Coût total à financer: 220000 euros PTZ 30000 euros (zone B2) - Prêt princ: 190000 euros
Maison BBc
- Coût total à finance: 240000 euros PTZ 57000 euros (zone b2) - prêt princ: 183000 euros

Que choisir rt2005 ou rt20012 (bbc)
Le bbc permet-il réellement de faire des économies ou simple effet de marketing?
Dans le cas où la maison n'est pas certifié bbc que se passe-t-il?

Merci

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Le 12/02/2012 à 19h51 Photographe Env. 1000 message Savoie

Bonjour,

Beaucoup de questions ! Je vais tenter de répondre sur la partie que je connais bien.

vanguy01 a écrit:
Projet construction rt2005 ou rt2012 (bbc), je me pose cette question, parpaing ou brique?
Certe le PTZ sera plus important sur du bbc mais les mensualité aussi?
Cela réduira le prêt principal sur le taux ou sur la durée?
Est-ce vraiment intéressant le bbc par rapport à la rt2005 pour un écart de 20000 euros sur la construction?
- Maison rt 2005
Coût total à financer: 220000 euros PTZ 30000 euros (zone B2) - Prêt princ: 190000 euros
Maison BBc
- Coût total à finance: 240000 euros PTZ 57000 euros (zone b2) - prêt princ: 183000 euros

Que choisir rt2005 ou rt20012 (bbc)
Le bbc permet-il réellement de faire des économies ou simple effet de marketing?
Dans le cas où la maison n'est pas certifié bbc que se passe-t-il?

- si vous construisez en RT2005, il faut savoir que votre maison perdra de la valeur par rapport aux constructions neuves dès l'année prochaine, car la RT2012/BBC sera obligatoire
- si vous êtes en CCMI avec un constructeur, en cas de BBC, le constructeur doit l'inclure clairement dans le contrat comme un engagement de sa part. S'il la maison n'est pas certifié au final, c'est comme si il n'avait pas mis le toit ... le contrat n'est pas respecté, et vous êtes en droit de demander toutes les rectifications nécessaires
- Il ne faut pas comparer que les montants des emprunts, il faut voir aussi la mensualité. Dans votre cas, à la louche, disons 1 300 €/mois en RT2005, 1 360 € mois en BBC. vous économisez très largement ça en avec les économies d'énergie réalisées

Quand à la question "BBC = économie ou marketing", je dirais oui aux deux ! Certains en font leur marketing, mais une chose est sûre, c'est que la construction n'en sera que meilleure :
- cela signifie que la maison a fait l'objet d'une validation par étude thermique
- le dossier est passé entre les mains d'un organisme certificateur indépendant du constructeur, l'étude a été vérifiée et validée, ce n'est pas que des paroles en l'air
- soit le constructeur a une démarche qualité certifiée, soit il y aura un test d'étanchéité sur votre maison. Le test, pour être conforme, oblige le constructeur a être suffisamment consciencieux sur beaucoup de points de la construction. Le test est réalisé par une personne agrée obligatoirement indépendante
- une maison RT 2005, pour 100m², consomme en moyenne entre 12 000 et 22 000 kWh/an (autour de 1 000 € de fioul ou d'électricité par an). Une maison BBC consomme environ 5 000 kWh/an (200 € d'électricité ou de bois), soit entre 700 et 1000 € de moins par an selon les configurations
- gain de confort : meilleure étanchéité à l'air et meilleure isolation = meilleur confort, à température intérieure égale

Le BBC est souvent entre 15 et 20 000 € de plus chez les constructeurs, car ils appliquent le BBC en ne faisant généralement que des +++ (un peu plus d'isolant, et surtout des matériels + performants + chers) ; ils n'ont pas toujours optimisé leurs techniques de travail habituelles (optimisation du batiment, plus de réflexion à la conception, ...). Avec un maitre d'oeuvre ou un archi, vous pouvez peut être optimiser plus le projet de façon à diminuer le surcoût. Souvent, une maison BBC ne coûte pas beaucoup plus cher, car elle se chauffera uniquement avec un poêle, l'économie sur le réseau de chauffage finançant en bonne partie le surcoût de l'isolation.

En RT2005, aucun contrôle ... Donc un constructeur souvent moins consciencieux ! Pour avoir réalisé des tests sur des maisons RT2005 de constructeurs pour le compte des maîtres d'ouvrage, je peux vous assurer que la qualité est majoritairement médiocre par rapport à du BBC.

Bon courage pour votre projet !

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Le 12/02/2012 à 20h50 Env. 20 message Essonne

Il est vrai que les normes vont changer d'ici sous peu et c'est un critère à prendre en compte aussi.
Donc au niveau de la valeur immobilière (investissement), il est certain qu'il faut penser avant toute construction à sa revente (plus value) ceci dit je ne pense pas que l'on va vendre d'ici 10 ou 20 ou 30 ans mais on ne sait jamais...

Notre objectif est de finir nos jours dans notre petite commune et de laisser au moins un patrimoine pour nos enfants.
Quant au projet, nous n'avons pas fait de simulation concernant le bbc mais au vu de vos dires les mensualités entre bbc et rt2005 ont peu d'écart par rapport aux coûts de fonctionnement réel. C'est une piste à voir et mérite réflexions de notre part et je vous en remercie.

Nous avons un peu peur au niveau de la certification de la norme c'est pour cela que nous avons opter pour la rt2005 mais à vos dires ou expériences, la norme bbc est bien contrôlée et réglementée par des organismes indépendants. Dans le cas où la maison n'obtient pas le label, nous sommes en droit de demander à ce que cet objectif soit atteint sans le moindre coût? Une obligation de résultat de la part du constructeur? De ce point de vu, le constructeur devrait faire le nécessaire (vigilance accrue).
Seul inconvénient, les maisons bbc dont propose le constructeur sont tous chauffés au gaz (chaudière) hors la commune n'a pas de réseau.
La solution la poêle à bois ou granulats. Il faudrait que je leur demande le changement au niveau du chauffage et le coût supplémentaire...

On sait aussi qu'en rt2005, la construction est maîtrisée par les maçons concernant la brique la mise en place est plus rapide et les ponts thermiques sont elles réellement maîtrisés. J'ai vu certaines constructions en brique et ça fait vraiment peur...
Quant à la solidité de l'édifice le parpaing étant plus lourd par rapport à la brique donc je suppose qu'il résiste beaucoup mieux aux variations de charges et de températures (toiture qui travaille)? Où, je me fais une mauvaise idée sur ce matériau de construction ?

D'après un comparatif, vous en pensez quoi?

http://www.maison.com/architecture/maison-basse-consommation/match-parpaing-bloc-beton-monomur-beton-cellulaire-4717/

Merci

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Le 12/02/2012 à 21h47 Photographe Env. 1000 message Savoie

vanguy01 a écrit:
Notre objectif est de finir nos jours dans notre petite commune et de laisser au moins un patrimoine pour nos enfants.

Raison de plus pour leur laisser quelque chose qui tienne réellement la route dans la durée

vanguy01 a écrit:
Dans le cas où la maison n'obtient pas le label, nous sommes en droit de demander à ce que cet objectif soit atteint sans le moindre coût? Une obligation de résultat de la part du constructeur? De ce point de vu, le constructeur devrait faire le nécessaire (vigilance accrue).

Il faut être très vigilant à ce que l'objectif BBC certifié soit inscrit dans le contrat. A partir de là, il y a obligation de résultat de la part du constructeur. Si la maison n'est pas BBC, le contrat n'est pas respecté, au même titre que s'il vous livre une maison de taille ou de forme différente que prévue ... Mais les constructeurs savent bien ce que c'est le BBC, s'ils le mettent clairement dans le contrat, il y feront attention. Et il seront effectivement obligés d'être plus consciencieux sur le chantier, car contrôle il y aura à la fin !

Attention à ce que le constructeur ne fasse pas que parler oralement de maison BBC ! Il doit l'écrire dans le contrat, sinon il peut vendre n'importe quoi ...

vanguy01 a écrit:
Seul inconvénient, les maisons bbc dont propose le constructeur sont tous chauffés au gaz (chaudière) hors la commune n'a pas de réseau.

C'est pour cela que je vous conseillais d'étudier la possibilité de passer par un archi, qui a plus de souplesse et ne propose pas de solution toute faites (normalement).

vanguy01 a écrit:
La solution la poêle à bois ou granulats. Il faudrait que je leur demande le changement au niveau du chauffage et le coût supplémentaire...

Un poêle granulés coûte environ 5 à 7 000 € suivant l'esthétique, fourni posé. Il ne doit pas y avoir de surcoût, car cela supprime la chaudière gaz condensation et tout le réseau hydraulique. Au contraire, ca devrait même être légèrement moins cher ...

vanguy01 a écrit:
Quant à la solidité de l'édifice le parpaing étant plus lourd par rapport à la brique donc je suppose qu'il résiste beaucoup mieux aux variations de charges et de températures (toiture qui travaille)? Où, je me fais une mauvaise idée sur ce matériau de construction ?

Toutes les maisons, quel que soit leur mode constructif, sont calculés pour résister à tout ce qu'il faut. Vous n'avez aucun souci à vous faire, que ce soit en brique, béton, ossature bois, ... Et ceci n'a rien à voir avec le poids, le calcul est très complexe. Des ossatures bois résisteront mieux à un séisme là ou des maisons en béton peuvent s'écrouler, le poids n'y est pour rien, tout est dans le calcul de structure.

vanguy01 a écrit:
On sait aussi qu'en rt2005, la construction est maîtrisée par les maçons concernant la brique la mise en place est plus rapide et les ponts thermiques sont elles réellement maîtrisés. J'ai vu certaines constructions en brique et ça fait vraiment peur...

Si votre constructeur propose de la brique et ne maitrise pas la brique, c'est un charlatan. J'ai vu de très TRES mauvaises maisons en béton, surtout laine de verre, j'en ai vu de mauvaise en ossature bois, en brique, ... j'en ai vu de très bonnes en béton, en bois, en brique, ... Vous ne pouvez pas généraliser en disant que la brique est forcément de moins bonne qualité de pose, car par définition, la pose dépend du poseur avant tout.

vanguy01 a écrit:
D'après un comparatif, vous en pensez quoi?
http://www.maison.com/architecture/maison-basse-consommation/match-parpaing-bloc-beton-monomur-beton-cellulaire-4717/

Comparatif plein de choses intéressantes. Mais il y a aussi des choses aberrantes (BBC= passif ???). Trop long à analyser ici, mais globalement les idées sont bien reprises.

Je vous conseille de ne pas vous précipiter sur le premier constructeur venu, et de faire des comparaisons multiples et précises.

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vanguy01 Picto info

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Le 13/02/2012 à 10h01 Env. 20 message Essonne

merci Nico73,

En effet,nous avons déjà fait le tour des constructeur de domexpo de la Ville du Bois, c'est le seul constructeur (Résidences Inter) qu'il nous a vraiment écouté.
Nous les avons déjà démarché auparavant et nous les démarchons de nouveau pour le même projet. Il garde la même démarche et le même discours (niveau étude du projet)ce qui est rassurant...Vous me direz qu'ils sont très bons commercialement, c'est leur boulot avant tout mais le petit plus c'est qu'ils travaillent avec vous sur le projet dans l'optique de le vendre en tenant compte de vos priorités que certains ne font pas car une perte de temps pour eux, n'étant pas de bons pigeons (classe moyenne)...

Niveau constructeur se sera eux ou rien après je pourrais très bien changer d'avis mais pour l'instant c'est le seul constructeur de domexpo sur notre liste, reste plus qu'une ou deux visites de chantiers et ce fameux rendez-vous avec le conducteur de travaux pour conforter notre choix.

Quant à la maison, après simulation sur divers organismes de crédits, le bbc est même plus qu'intéressant pour peu d'écart au niveau des mensualités et ce qui est étonnant c'est que le prêt principal à tout de même baissé de 9000 à 10000 euros. Le financement étant possible avec la norme rt2005 (30000 euros de ptz+), reste à confirmer avec le bbc (57000 euros de ptz+). Nous allons sûrement nous tourner vers le bbc avec les avantages que cela supporte (construction, certification du bbc, financier)

Je n'hésiterai pas à vous faire un récit concernant notre projet d'ici sous peu

Merci encore de vos lumières, vous m'avez l'air d'être du milieu (BTP), je me trompe?

Edité 1 fois, la dernière fois il y a +13 ans.

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nico73 Picto info

Le 13/02/2012 à 10h11 Photographe Env. 1000 message Savoie

Oui, je fais du conseil et des études thermiques Tongue

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Kev69

Le 01/03/2012 à 15h48 Env. 200 message Lyon (69)

Bonjour !

Pour compléter ce que disait Nico73, le BBC c'est affaire de conception et constructeurs, pas vraiment de matériaux ! (Bon après on peut avoir des briques livrées cassées etc. ma remarque tient pas compte de ça ^^)
Si vous avez un constructeur de confiance (recommandé par des amis par exemple) et une maison bien conçue autant vraiment faire confiance au constructeur s'il s'engage au label BBC.
Beaucoup de cas (y compris sur le forum) de maisons mal construites - comme les maisons briques dont vous parliez juste au-dessus - sont liées à des constructeurs qui ne maîtrisaient pas un matériau et des clients qui voulaient ce matériau. Donc pour pas perdre un client...

Possible de changer de constructeur évidemment ! Mais le choix du matériau n'est vraiment pas ce qui sera déterminant; surtout la conception et la réalisation !

Ceci dit, un point important : adhérez à l'AAMOI !
Et pour citer encore Nico73 => "Attention à ce que le constructeur ne fasse pas que parler oralement de maison BBC ! Il doit l'écrire dans le contrat, sinon il peut vendre n'importe quoi ..."

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