Comment devenir bénéficiaire dans l'immobilier ?

premierement, je pense qu'il faut etre propriétaire de son logement avant d'être propriétaire de ceux des autres.

deuxiemement, le fait d'avoir des prix ou de l'experience ne suffit pas. Je pense qu'il faut etre bien entouré et bien etudié toutes les possibilités.

Dans un premier investissement, je pencherai pour un appartement ou petite maison (faible emprunt avec travaux) dans un centre ville ou centre bourg (de preference assez proche d'une ville assez consequente). Tu habites dedans quelques temps et tu peux le revendre pour reinvestir dans autres choses de plus conséquant.

J'ai 30 ans, j'ai acheté en 2000, une petite maison habitable mais sans confort particulier 25000€,
je l'ai "bien" revendu en 2008 apres environ 20000€ de travaux (chauffage centrale, gaz de ville, nettoyage du terrain et embellissement (a mon gout) du jardin,sols, murs, etc,etc)
environ 85000€
J' ai réinvesti dans une maison (autoconstruction) 100 000€ plus apport de mes 85 000€ dans une maison qui en vaut aujourd'hui environ 220 000€ + 1 terrain à batir (env 15 000€)

Et je réinvestierai dans certainement deux logements, un pour moi, une maison quelques part et un logement locatif . etc etc......

Salut Gmanu,

dans un premier temps, merci pour ta réponse.

gmanu a écrit:

premierement, je pense qu'il faut etre propriétaire de son logement avant d'être propriétaire de ceux des autres.

deuxiemement, le fait d'avoir des prix ou de l'experience ne suffit pas. Je pense qu'il faut etre bien entouré et bien etudié toutes les possibilités.

Je serai bien entendu le propriétaire de mon premier logement, qui sera sans aucun doute ma résidence principale. Je n'ai pas du tout envie de payer à fonds perdus.
Je pense au contraire que les prix et l'expérience peuvent beaucoup aider, même si cela ne fait pas tout. Quelqu'un qui n'a aucun prix aura plus de mal à se lancer dans différents projets immobiliers. Quant à l'entourage, je rejoins totalement tes propos. Je pense d'ailleurs que ce forum fait en quelques sortes partit de notre entourage.

gmanu a écrit:

Dans un premier investissement, je pencherai pour un appartement ou petite maison (faible emprunt avec travaux) dans un centre ville ou centre bourg (de preference assez proche d'une ville assez consequente). Tu habites dedans quelques temps et tu peux le revendre pour reinvestir dans autres choses de plus conséquant.

Le premier investissement sera forcément petit, dans tous les cas très raisonnable, n'ayant pas d'apport particulier. Comme je l'ai dit au dessus, je ne veux pas payer un loyer dans le vent tous les mois.

gmanu a écrit:

J'ai 30 ans, j'ai acheté en 2000, une petite maison habitable mais sans confort particulier 25000€,
je l'ai "bien" revendu en 2008 apres environ 20000€ de travaux (chauffage centrale, gaz de ville, nettoyage du terrain et embellissement (a mon gout) du jardin,sols, murs, etc,etc)
environ 85000€
J' ai réinvesti dans une maison (autoconstruction) 100 000€ plus apport de mes 85 000€ dans une maison qui en vaut aujourd'hui environ 220 000€ + 1 terrain à batir (env 15 000€)

Et je réinvestierai dans certainement deux logements, un pour moi, une maison quelques part et un logement locatif . etc etc......

Bien vu, tu as donc fait une plus-value de 40 000€ sur laquelle tu n'as pas été taxée. Mais si mes souvenirs sont bons, tu as pu bénéficier d'une bonne période où l'immobilier a bien grimper, non ?
C'est aussi là l'intérêt d'avoir des prix sur les matériaux ou autre, car pour avoir une plus-value il faut forcément faire des économies quelque part.
Pour réinvestir par la suite, tu comptes revendre ta maison actuelle donc ?

Bonsoir,

Trés shématiquement, dans l'immobilier "de rapport", il y a 4 facteurs:
- Le financement,
- Les travaux (construction/réhabilitation),
- L'objectif (revente ou locatif),
- La fiscalité,

... Sachant que les deux derniers sont étroitement liés.
- La location implique:
* qu'il y a revenus, soumis à la fois à l'IR (votre tx) et aux prélèvements sociaux (13,5% actuellement).
* l'imposition foncière du logement, certes déductible des revenus fonciers selon le régime,
* de ne pouvoir déduire des revenus locatifs que les intérêts et assurance du prêt (intéressant au début), mais pas le principal, et donc qu'au final il serait bien que les revenus soient supérieurs au prêt.
* qu'à la revente, ce ne sera pas votre résidence principale, et qu'elle sera ainsi soumise à la fiscalité des plus values.

MAIS CONTRAIREMENT à ce qui est régulièrement écrit -à tort- cite notamment Greg54:

"...faire une petite plus-value (sachant que je connais le fait de payer la TVA sur la plus-value si moins de 5 ans et si ce n'est pas la résidance principale).

Il ne faut pas confondre:
- L'imposition des plus values (si le logement est revendu plus cher), qui comprend une partie impôt (19%), ET une partie Prélèvements sociaux(13,5%) soit au total 32,5%.
- La taxation à la TVA DANS les 5 ans de l'achèvement du logement, qui ne concerne désormais, pour un particulier, que les VEFA. Et en tout état de cause, ce n'est pas la TVA sur la plus value, mais un différentiel de TVA (BOI 3 A-3-10 du 15/03/2010).
@+

Bonsoir Deffrey,

Merci pour votre réponse.

deffrey a écrit:

Bonsoir,

Trés shématiquement, dans l'immobilier "de rapport", il y a 4 facteurs:
- Le financement,
- Les travaux (construction/réhabilitation),
- L'objectif (revente ou locatif),
- La fiscalité,

Jusque là nous sommes d'accord

deffrey a écrit:

... Sachant que les deux derniers sont étroitement liés.
- La location implique:
* qu'il y a revenus, soumis à la fois à l'IR (votre tx) et aux prélèvements sociaux (13,5% actuellement).
* l'imposition foncière du logement, certes déductible des revenus fonciers selon le régime,
* de ne pouvoir déduire des revenus locatifs que les intérêts et assurance du prêt (intéressant au début), mais pas le principal, et donc qu'au final il serait bien que les revenus soient supérieurs au prêt.
* qu'à la revente, ce ne sera pas votre résidence principale, et qu'elle sera ainsi soumise à la fiscalité des plus values.

Mais si c'est un bien que je loue depuis plus de 5 ans, je ne serai pas soumis à cette fiscalité, si ?
Admettons que je fasse un prêt de 200 000€, que je construise deux maisons de 100m² chacune sur un même terrain, j'en loue une et je vis dans l'autre... La location me permet de rembourser une partie de mon prêt. J'y vis pendant au moins 5 ans, puis je peux ensuite revendre ces deux maisons, sans être taxé sur la plus-value réalisée, c'est bien ça ?
Ce qui me permettrai par la suite de reconstruire quelque chose de plus grand pour moi.

deffrey a écrit:

MAIS CONTRAIREMENT à ce qui est régulièrement écrit -à tort- cite notamment Greg54:

"...faire une petite plus-value (sachant que je connais le fait de payer la TVA sur la plus-value si moins de 5 ans et si ce n'est pas la résidance principale).

Il ne faut pas confondre:
- L'imposition des plus values (si le logement est revendu plus cher), qui comprend une partie impôt (19%), ET une partie Prélèvements sociaux(13,5%) soit au total 32,5%.
- La taxation à la TVA DANS les 5 ans de l'achèvement du logement, qui ne concerne désormais, pour un particulier, que les VEFA. Et en tout état de cause, ce n'est pas la TVA sur la plus value, mais un différentiel de TVA (BOI 3 A-3-10 du 15/03/2010).
@+

Oui admettons que mon bien me revienne 100 000€ et que je le revende 1 an plus tard 150 000€, j'en aurai pour 0,164x150 000€-0,164x100 000€=8200€ de TVA, j'ai juste ?


Une petite question, pour le prix d'achat, il doit être corrigé en y ajoutant les frais de notaire (forfait à 7,5% je crois) et le prix des travaux effectués (factures à l'appuis), mais à mon avis peu de gens en tiennent compte car dans mon cas, si j'en ai pour 20 000€ de travaux, cela veut dire que si un acheteur lambda avait fait ces mêmes travaux, il en aurait eu pour beaucoup plus chère. C'est ce dernier prix (prix des travaux réalisés normalement, sans tarifs préférentiels) que j'ajouterai au montant de l'achat, ce qui est logique en soit, sinon les bénéfices seraient minimes. Dans tous les cas, c'est ce que beaucoup de gens disent sur chantier.

Sinon je ne vois pas comment être rentable dans l'immobilier, à moins d'avoir un bel apport personnel !

Merci encore

Bonjour,

Confusion, confusion, quand tu nous envahis!!

J'ai donné hier sur un autre post,(Varlet) la base légale de l'imposition des plus values immobilières. Il faudrait vous y pencher dessus!!
- Vous ne pouvez avoir 2 maisons-résidences principales, quand bien même elles seraient sur un seul terrain. Seules, les dépendances de la résidence principale en suivent le même régime: hangar, garage, jardin... Mais une maison, à fortiori en location, ne peut être dépendance d'une autre.
- Le fait de louer une maison exclut de facto son caractère de résidence principale. Dans 30 ans elle sera totalement exonérée de l'impôt sur les PV, pas avant... sauf changement de la loi actuelle.
- Aprés 5 ans de détention, dans tous les cas, pas de TVA. Avant 5 ans, pour les particuliers, seules les VEFA sont soumises à TVA.
- Avant/aprés 5 ans de location, imposition des plus values. La location n'ayant aucune incidence. Aprés 5 ans de détention, abattement progressif.
- C'est désormais au notaire qu'il appartient de faire la déclaration. Et supputer sur les frais "normaux" (sans tarif préférentiel), alors que c'est vous-même qui les avez réalisés (moindre coût) n'est tout simplement pas possible!!!! Sinon, effectivement, ce serait rentable

Etudiez les BOI dont je parle (8 M-1-04 n°7 du 14/01/2004 et 8 M-1-05 n°135 du 4/08/2005) sachant que les taux d'imposition sont désormais de: 19%+ 13,5%, soit 32,5%, que l'abattement forfaitaire de 1000€ a été supprimé, et que la progressivité des abattements pour durée de détention a été sévèrement... rabotée
@+

Bonjour,

Merci pour cet éclaircissement. Je sais qu'on ne peut avoir deux résidences principales. Dans mon exemple, la résidence principale aurait été la maison dans laquelle j'aurai vécu, celle à côté ne l'aurait effectivement pas été puisque je l'aurai louée.
Dans tous les cas, vous anéantissez un peu mes espoirs de percer là-dedans... Trop de taxes.. Si en plus vous me dites qu'on ne peut pas bénéficier des travaux réalisés à moindre coût avec je cite : "Et supputer sur les frais "normaux" (sans tarif préférentiel), alors que c'est vous-même qui les avez réalisés (moindre coût) n'est tout simplement pas possible!!!!"

A cela s'ajoute le coût d'un premier prêt immobilier. Bref, je ne vois par aucune façon comment devenir "rentable" un minimum et je me demande comment certains y arrivent aussi facilement mise à part avec de la magouille donc... ou alors ai-je oublié un détail ?

Car combien de fois j'entends des personnes dire : "moi j'achète des appartements pas chères à rénover, puis je réalise les travaux nécessaires à moindre coût et je les loue pour plus tard peut-être les revendre". Dis comme ça, cela paraît simple, mais le pire c'est que cette personne est jeune et elle a déjà 3 appartements au centre d'une grande ville !

Sinon je vais voir les BOI.

Dans tous les cas, merci.


Greg.

Re,

Cite Greg54:

"...Car combien de fois j'entends des personnes dire : "moi j'achète des appartements pas chères à rénover, puis je réalise les travaux nécessaires à moindre coût et je les loue pour plus tard peut-être les revendre..."

Là, ce n'est plus de la construction, mais de la réhabilitation/agrandissement. Si le prix d'acquisition est intéressant, et en faisant les travaux soi-même, OK, il y a à gagner, car au-delà de la 5è année de détention, on peut déduire 15% du prix d'achat (du bien seul) pour travaux; c'est un moindre mal.
Si c'était facile pour tout le monde de devenir riche, ça se saurait!!
@+

Salut Greg54

Je voulais savoir quelle école d'ingénieur tu faisais ? Etant donné que moi-même j'en fais une à Caen, je suis en 4ème année et j'ai également del'ambition sur le secteur de l'immobilier; de nombreuses idées me trottent derrière la tête et je me reconnais un peu dans ce que tu dis. Mais je me suis rendu compte qu'il est beaucoup plus avantageux de faire de la rénovation comme l'a souligné deffrey ( en terme de taxation). A mon avis il est plus intéressant d'être touche-à-tout c'est à dire d'avoir de la pratique dans la rénovation (pose de placo, mise en place de fenêtre etc....) que d'avoir des prix avec les personnes que tu cottoireras de par ton futur métier de conduteur de travaux.

Ayant réalisé un stage de conduite de travaux j'ai en effet eu l'occasion de voir les prix public et les prix privés et je comprend ton envie de faire de la marge la dessus, mais cela me paraît impossible ( a moins de faire de la magouille ou du black). Si tu veux qu'on en parle je peux te passer mon e-mail car c'est toujours sympa d'échanger avec des personnes ayant les mêmes idées que soit !

Pour finir je tenais à vous informer que votre taxa d'habitation devrait peut-être diminuer car la nouvelle RT 2012 concernant la surface SHOn a été changée; on parle maintenant de surface plancher donc voyez si vous pouvez recalculer votre surface habitable ...

Cordialement ,

Alexbreizhst

deffrey a écrit:

Re,

Cite Greg54:

"...Car combien de fois j'entends des personnes dire : "moi j'achète des appartements pas chères à rénover, puis je réalise les travaux nécessaires à moindre coût et je les loue pour plus tard peut-être les revendre..."

Là, ce n'est plus de la construction, mais de la réhabilitation/agrandissement. Si le prix d'acquisition est intéressant, et en faisant les travaux soi-même, OK, il y a à gagner, car au-delà de la 5è année de détention, on peut déduire 15% du prix d'achat (du bien seul) pour travaux; c'est un moindre mal.
Si c'était facile pour tout le monde de devenir riche, ça se saurait!!
@+

Ah ok ! Faut-il encore trouver la bonne affaire, mais ça c'est une autre histoire...
Dans tous les cas merci pour ces informations très pertinentes.

Alexbreizhst29 a écrit:

Salut Greg54

Je voulais savoir quelle école d'ingénieur tu faisais ? Etant donné que moi-même j'en fais une à Caen, je suis en 4ème année et j'ai également del'ambition sur le secteur de l'immobilier; de nombreuses idées me trottent derrière la tête et je me reconnais un peu dans ce que tu dis. Mais je me suis rendu compte qu'il est beaucoup plus avantageux de faire de la rénovation comme l'a souligné deffrey ( en terme de taxation). A mon avis il est plus intéressant d'être touche-à-tout c'est à dire d'avoir de la pratique dans la rénovation (pose de placo, mise en place de fenêtre etc....) que d'avoir des prix avec les personnes que tu cottoireras de par ton futur métier de conduteur de travaux.

Ayant réalisé un stage de conduite de travaux j'ai en effet eu l'occasion de voir les prix public et les prix privés et je comprend ton envie de faire de la marge la dessus, mais cela me paraît impossible ( a moins de faire de la magouille ou du black). Si tu veux qu'on en parle je peux te passer mon e-mail car c'est toujours sympa d'échanger avec des personnes ayant les mêmes idées que soit !

Pour finir je tenais à vous informer que votre taxa d'habitation devrait peut-être diminuer car la nouvelle RT 2012 concernant la surface SHOn a été changée; on parle maintenant de surface plancher donc voyez si vous pouvez recalculer votre surface habitable ...

Cordialement ,

Alexbreizhst

Salut Alexbreizhst,

Je ne fais pas une école mais un master en génie civil, un peu moins "prestigieux" je te l'accorde Tu fais l'ESITC de Caen je suppose, non ?
C'est vrai que le mieux c'est de tout faire soit-même plutôt que de sous-traiter à bas prix, il n'y a pas photo ! D'ailleurs je compte faire le maximum moi-même, mais il y a des trucs que je préfère faire pas des personnes qui s'y connaissent vraiment.
Je veux bien ton e-mail par MP, effectivement partager des idées alors qu'on en ai au même niveau ça peut être sympa !
Oui j'étais au courant pour la disparition du SHON et du SHOB. A voir...

Bonjour,
l'interet principal au dela des calculs de rendements (qui dépendent de la fiscalité, du taux d'occupation du logement etc ...) est la convertion de la sueur en tunes.

D'une facon générale tu as un travail, pour lequel tu es rémunéré.
Ici tu ferais rémunérer ton temps libre, ton talent et ton entregent en les convertissants en temps de maconnerie, en optimisation des couts et en négo avec les marchends de matériaux.

De ce fait, si tu t'éclates, la différence entre tes rentrées (vente ou loc) et tes sorties sera le salaire de ta sueur. De ce point de vue ce sera probablement plus rentable que le VTT ou la téloche.

PS le calcul de rendement n'est pas a éviter, surtout dans la mesure ou tu vas demander a un tiers d'amorcer la pompe a béton en mettant des sous, mais ca risque d'etre difficile. Il te faut donc d'accuuler un capital de départ.
sans doute en commencant petit (renover un studio par exemple).

le prix de ta sueur sur le studio, c'est l'apport pour l'opération suivante et ainsi de suite.

Tout le problème du capitalisme ca: trouver un moyen pour le prolo de s'émanciper en convertissant le travail en capital .

Entièrement d'accord avec jyca

Citation:

Tout le problème du capitalisme ca: trouver un moyen pour le prolo de s'émanciper en convertissant le travail en capital .

Mouais, sauf que avec une formation bac+5 , faire de la maçonnerie, poser du placo, etc... ce qui réclame juste un CAP, c'est pas très efficace....

En banlieue parisienne, il y a beaucoup de "manuels" qui pratiquent la rénovation-location ou rénovation revente avec succès. Mais ce sont des carreleurs ou maçons.vachement habiles de leurs mains.

J'aime beaucoup ta comparaison Jyca.

mgarrig a écrit:

Citation:

Tout le problème du capitalisme ca: trouver un moyen pour le prolo de s'émanciper en convertissant le travail en capital .

Mouais, sauf que avec une formation bac+5 , faire de la maçonnerie, poser du placo, etc... ce qui réclame juste un CAP, c'est pas très efficace....

En banlieue parisienne, il y a beaucoup de "manuels" qui pratiquent la rénovation-location ou rénovation revente avec succès. Mais ce sont des carreleurs ou maçons.vachement habiles de leurs mains.

Effectivement, le bac+5 n'est pas une formation forcément très adaptée avec ces tâches, cependant tout s'apprend avec l'aide de personnes qui savent le faire.

En maçonnerie d'ailleurs on ne parle pas de bac, mais d'auge

Je pense que ton postulat de départ est optimiste.
Tu penses avoir des 'prix' sur les matériaux et la MO de quelle manière ? Avec toutes les réductions du monde, il te faudra du temps, si tu bosses tu n'en n'auras surement pas (pas en tant que conducteur de travaux en tout cas) du coup tu vas quand même 'payer' d'une façon ou d'une autre (même à 25 ou 30% de réduction sur le HT).
Commence par t'installer dans la vie, rouler un peu ta bosse ;)
Ou alors tu ne dis pas tout, tu as un apport généreux dès le départ ?

guigui668 a écrit:

Je pense que ton postulat de départ est optimiste.
Tu penses avoir des 'prix' sur les matériaux et la MO de quelle manière ? Avec toutes les réductions du monde, il te faudra du temps, si tu bosses tu n'en n'auras surement pas (pas en tant que conducteur de travaux en tout cas) du coup tu vas quand même 'payer' d'une façon ou d'une autre (même à 25 ou 30% de réduction sur le HT).
Commence par t'installer dans la vie, rouler un peu ta bosse ;)
Ou alors tu ne dis pas tout, tu as un apport généreux dès le départ ?

Salut Guigui668,

Je suis effectivement (trop ?) optimiste, l'espoir fait vivre comme on dit.
Les prix, sur chantier, quand on les veut on les a. Rien qu'entre le prix d'une prestation pour une entreprise générale du BTP et une prestation pour un particulier, les écarts de prix sont énormes (ça n'est qu'un exemple). Je t'accorde le fait qu'en tant que conduc, tu n'as pas trop le temps, mais suffisament puisque certains le font... Si je commence par m'installer, c'est à dire me construire une maison perso pour y vivre ma vie, c'est fini, je ne pourrai plus rien faire après... Non pas d'apport généreux, tu n'as pas tout lu ^^

Pour mgarrig je tiens à préciser que je parlais non pas d'un métier mais d'une activité exérieure... Il me semble qu'un BAC +5 reste plutot favorable à avoir un bon salaire et que ce travail manuel dont tu parles et qui ne nécessite pas de BAC +5 mais juste d'un CAP, est bien cela s'apprend très très vite si on s'y donne la peine, certes les finitions ne sont pas aussi propres qu'avec un professionnel mais si c'est pour de la location, les finitions ce n'est vraiment qu'un détail...

Cordialement !

Toujours d'accord avec toi Greg54 mais même sans apport tu peux faire de l'auto financement car les banque t'accorderont facilement un prêt ( mon frère est lui-même banquier) au vu du métier que tu fera plus tard, si la conjoncture économique le permet. Le MUST est bien sur d'acheter (par exemple) un appartement pas trop cher où il y a de la rénovation à faire et ensuite par de l'auto financement , même sur tu as un pret sur 20 ans et bien c'est le loyer du locataire qui te rembourse les mensualités; il faut bien sur avoir un minimum d'apport pour pouvoir payé au cas où tu n'aurais pas trouvé de locataire ( faut la faire quand même ) . Donc ça rien faire et bien le locataire de paye ton appartement et 20 plus tard il est à toi. Après tu peux le faire sur 2 , 3 ou 5 appartement si tu as assez d'apports

Citation:

Pour mgarrig je tiens à préciser que je parlais non pas d'un métier mais d'une activité exérieure... Il me semble qu'un BAC +5 reste plutot favorable à avoir un bon salaire et que ce travail manuel dont tu parles et qui ne nécessite pas de BAC +5 mais juste d'un CAP, est bien cela s'apprend très très vite si on s'y donne la peine, certes les finitions ne sont pas aussi propres qu'avec un professionnel mais si c'est pour de la location, les finitions ce n'est vraiment qu'un détail...
Cordialement !

Et tu n'as pas compris du tout ce que je voulais dire....

Avec un bac + 5 , tu peux trouver en principe une activié annexe qui est beaucoup plus lucrative que de faire du carrelage ou du placo....

Sans rentrer dans les détails de ma vie perso, quand j'avais 30 ans de moins, j'ai participé au développement d'une entreprise créée par un ami avec une part d'actions à moi ... J'ai passé mes nuits en dehors de mon boulot "normal" à développer des cartes électroniques un peu originales et des logiciels qui ont permis en partie que la boîte se développe, et j'en ai récolté les fruits quand on a vendu l'entreprise 30 ans après. Le tout c'était d'être patient et de bosser au niveau de mes compétences. Mais c'est sûr que le carrelage ou le placo, c'est moins stressant ....

Greg54 a écrit:

Admettons que je fasse un prêt de 200 000€, que je construise deux maisons de 100m² chacune sur un même terrain
[...]
Oui admettons que mon bien me revienne 100 000€ et que je le revende 1 an plus tard 150 000€

C'est sûr que vu comme ça, l'immobilier est vite lucratif gagner 50 000€/ an je dis oui!

Sauf que maintenant, quand on revient dans le monde réel :
- Tu vas galérer à obtenir un prêt de 200 000€ avec 0 apport => tu l'obtiendras surement sur 25 ans avec des taux qui font peur
- pour 200 000€ : tu n’achèteras pas un terrain capable de recevoir confortablement 2 maisons et financer la construction de 2 maisons de 100 m²
- Sur un an, tu n'auras quasiment pas commencé à rembourser de capital, et quand tu vas vendre ton bien tu risques de te manger des pénalités de remboursement anticipé.
- Il y a très peu de chance qu'une maison qui te coute 100 000€ neuve avec le terrain soit revendue 50% de plus un an après

Au final, si tu gagnes ne serait-ce que 1000€ dans l'histoire, ça sera beau, m'est d'avis que tu risques plus d'en perdre que d'en gagner.

Si tu vises les 50k€/an de bénéfice immobilier, ce n'est pas en partant de rien que ça se fera du jour au lendemain.

Avant même d'envisager d'en faire ta seconde vie, commence par tenter d'acheter ton propre bien, d'y faire une affaire, de te tester aux travaux, et le Saint Graal, d'y faire une plus-value le jour où tu revendras.

Mais n'oublie pas non plus, que la plus-value absorbe les frais, les frais du crédit (frais de dossier, intérêts, pénalité de remboursement par anticipation), mais aussi les frais d'achat et de revente (notaire, agence, diagnostiques...), et au final la plus-value net elle est bien vite réduite

L'immobilier, c'est comme la bourse pour gagner gros...il faut jouer gros

A oui mgarrig je n'avais pas bien compris le sens de ce que tu voulais dire ... petit quiprocquo ! Oui c'est sur qu'il faut être patient pour voir le fruit de ses efforts...a moins de s'appeler David Guetta et d'appuyer sur 3 boutons de synthétiseur

Pour les prix des matériaux, tu pense vraiment que cela joue ? J'ai aussi des "prix" étant pro, mais bon pas de quoi casser une patte à un canard quand meme !

Pour ma part je pense que si tu souhaites investir, le mieux est d'acheter un appartement dans l'ancien, le rénover puis le revendre et de te constituer ainsi un apport

Deux points de vigilance pour moi que tu dois avoir en tête :
1. si tu fais du locatif à un moment ou l'autre n'oublie pas que de nombreux locataires ont des impayés ponctuels ou récurrents, il te faut donc la capacité financière à les assumer (même si assurance , celles ci appliquent en effet des carences)
2. dans tes idées d'achat ou construction/revente tu as tendance à croire que tu revends un bien à sa valeur d'achats + couts des travaux. Sache que cela n'a rien à voir, les prix sont fixés uniquement par la loi de l'offre et la demande. Ainsi certains bien sont revendus bien plus chers que leur valeur réelle et d'autres bien moins. Cela n'a rien de rationnel. Mieux vaut donc aller sur des biens qui se revendent bien (donc appartement ou petites maisons) dans des secteurs adaptés (villes dynamique)

Bon courage

Pour Zenman94, je suis d'accord que l'on n'est pas au pays des bisounours, après si je suis venu ici c'est aussi dans le but d'apprendre de vos expériences, il faut un début à tout après tout... Quand je dis sans apport j'exagère, j'en aurai un mais ce ne sera pas 50 000€ quoi... Pour les penalités de remboursement anticipé, je pense que cela peut se négocier avec une banque... Après c'est loin d'etre un projet facile je te l'accorde.
Elokan, oui je pense que cela joue, entre les matériaux où tu auras des bons tarifs voire ceux que tu ne payeras pas du tout, ça compte forcément dans le budget, en plus d'une bonne partie de main d'œuvre économisée également , car les tarifs des pros pour les particuliers, qui sont non négociés, franchement c'est l'******* ^^ tout pèse dans un budget.

Et enfin pour Gaff, quand tu me dis rénover puis revendre, je suis ok avec cela mais certains semblent ici dire que c'est quasi impossible de faire du benef la dessus... Bref à voir, comme je l'ai dit, d'autres l'ont fait bien avant moi... Après le 1er point ok, le 2ème c'était effectivement le cas au début que je suis arrivé sur ce forum, mais j'ai appris que non, notamment grâce aux personnes ayant répondu sur ce sujet, que je remercie vivement au passage !

Bonjour

Mais si c'est de la spéculation, cette dernière à divers habit selon chacun pour se cacher.

Vous allez nous dire certainement que vous visez du logement social ou que vous revendriez ou mettrez en location en fonction du coût réel de revient et non en fonction du marché....

L'immobilier pour son propre toit est juste, le reste....

Ekoloman

Ekoloman a écrit:

Bonjour

Mais si c'est de la spéculation, cette dernière à divers habit selon chacun pour se cacher.

Vous allez nous dire certainement que vous visez du logement social ou que vous revendriez ou mettrez en location en fonction du coût réel de revient et non en fonction du marché....

L'immobilier pour son propre toit est juste, le reste....

Ekoloman

Vois le comme tu veux, après ce n'est pas interdit donc bon. En gros si tu construis une maison en autoconstruction, que tu vis dedans disons 10 ans, qu'elle t'es revenue à 100 000€ et qu'elle est estimée à 160 000€ au jour de la vente, tu vas la vendre 100 000€ ? C'est étrange mais je n'y crois pas une seconde.

Greg54 a écrit:

Ekoloman a écrit:

Bonjour

Mais si c'est de la spéculation, cette dernière à divers habit selon chacun pour se cacher.

Vous allez nous dire certainement que vous visez du logement social ou que vous revendriez ou mettrez en location en fonction du coût réel de revient et non en fonction du marché....

L'immobilier pour son propre toit est juste, le reste....

Ekoloman

Vois le comme tu veux, après ce n'est pas interdit donc bon. En gros si tu construis une maison en autoconstruction, que tu vis dedans disons 10 ans, qu'elle t'es revenue à 100 000€ et qu'elle est estimée à 160 000€ au jour de la vente, tu vas la vendre 100 000€ ? C'est étrange mais je n'y crois pas une seconde.

Revoir SVP les bases de l'économie et de la spéculation. l'immobilier est un des vecteurs depuis toujours qui sépare les hommes, il suffit de voir désormais que même les gens qui travailletn ne peuvent plus accéder à prix normal à un logement, que ce soit en locatif ou en accession à la propriété. Mais malheureusement ce sont les mêmes qui pour s'en sortir qui ensuite prennent le relais>.

Rien de personnel je précise contre vous (la majorit des gens font pareil...) mais entre le droit des textes et la morale, ce sont deux choses qui éclatent en ce moment dans cette crise européenne. les gens aussi dénoncent les gros actionnaires mais ont tous des placements divers à leur niveau....

Ce sont les pères qui mangent le raisin vert, ce sont leurs fils qui grincent des dents ensuite...

En auto construction une maison peut coûter 50% de moins en la construisant totalement, donc avec le marché injuste vous pouvez la revendre moins cher aprés 10 ans et aider le monde à s'améliorer aussi...

Selon le prisme le monde est variable, mais nous n'en sommes qu'à écologie pas encore à l'éthique...

Ekoloman

Je veux bien que tu expliques comment tu vas trouver la MO pas chère ? Tu penses recruter sur les chantiers et faire faire au black ?
Tu pourras surement te faire quelques contacts via ton emploi (quand tu en auras un) mais pas non plus arriver tout beau tout grand en disant : "hey il me faut de la main d'oeuvre pour mes maisons, j'ai des bières" ne t'attends pas à ce que ça se bouscule au portillon non plus tu sais...

Cela se paye d'une manière ou d'une autre, mais tu ne pourras pas faire cela immédiatement.
Un bon conseil, que tu prendras comme tu veux : trouve un emploi qui te permette de manger et vivre décemment, achète un appart ou une maison à toi, rôde-toi aux travaux et ensuite, tu prendras les décisions qui s'imposeront.

Entre temps tu auras peut-être une famille et tes priorités de vie changeront.

Ekoloman, le travail que tu fais dans une maison, les heures passées dedans, tu ne les payes peut-être pas, mais cela a tout de même un coût. Bref, votre message est plein de bonnes choses mais le jour où cela se passera comme ça, nous serons probablement tous morts... Ce n'est pas le pays des bisounours et ce n'est pas demain que les gens feront tout pour faire gagner de l'argent à son voisin ou au premier acheteur venu. Je veux bien aider le monde... le problème c'est que les premiers râleurs qui dénoncent ces pratiques (le fait de revendre plus chère, enfin, à son prix estimé, une maison qui aura coûtée moins chère en construction), sont souvent les premiers à négocier et à gagner de l'argent à tout va, à profiter de la moindre situation. Je vois le bien de ma famille et moi-même avant, ce que je trouve normal et humain.

Pour Guigui668, tu fais une sacrée caricature... Biensûr que la main d'oeuvre ne se trouve pas comme cela. Après je compte aussi faire pas mal de choses moi-même. Et il est évident que tout se paye. J'aurai quelques contacts lorsques j'aurai un métier (c'est à dire dès mes études terminées), j'ai d'ailleurs déjà pas mal de liens avec quelques personnes à qui j'ai déjà parlé. Paris ne s'est pas fait en 1 jour...
Pour ton conseil, je suis d'accord, trouver un emploi ne posera pas de problème, et j'ai aussi changé un peu d'avis depuis le début de ce topic, à savoir que je compte effectivement acheter un petit appartement au début, à rénover (petites rénovations pour commencer) dans le but surtout de ne pas payer à fonds perdus. Appartement dans lequel j'habiterai quelques années évidemment, mais ce sera de toute façon dans le but de le louer ou le revendre pour me faire un apport pour ma maison personnelle plus tard. Egalement d'accord pour les priorités qui sont suceptibles de vite changer dans une vie.


Cependant, j'ai quand même l'impression que ce sujet dérange pas mal de personnes, qu'il en soit ainsi. Je venais juste, à la base, chercher quelques informations et avoir des idées sur le pourquoi du comment des choses. J'ai quand même l'impression que l'on me prend pour quelqu'un de naïf, je sais très bien qu'il y a beaucoup de boulot, je sais très bien que ce n'est pas si facile qu'il n'y paraît, enfin bref... merci à ceux qui auront pu m'apporter leur aide très appréciable.

Greg

Disons que ton premier message faisait très 'arriviste', ce sujet ne dérange personne, c'est un forum public tu sais et puis, tout le monde veut/voudrait faire comme toi ;)
Perso, je suis dans la même démarche que la tienne, c'est pour ça que je suis intervenu en te disant 'attention, ça peut changer, tout n'est pas si rose'
Je te souhaite bien sur de la réussite ;)

[quote="Greg54"]Ekoloman, le travail que tu fais dans une maison, les heures passées dedans, tu ne les payes peut-être pas, mais cela a tout de même un coût. Bref, votre message est plein de bonnes choses mais le jour où cela se passera comme ça, nous serons probablement tous morts... Ce n'est pas le pays des bisounours et ce n'est pas demain que les gens feront tout pour faire gagner de l'argent à son voisin ou au premier acheteur venu. Je veux bien aider le monde... le problème c'est que les premiers râleurs qui dénoncent ces pratiques (le fait de revendre plus chère, enfin, à son prix estimé, une maison qui aura coûtée moins chère en construction), sont souvent les premiers à négocier et à gagner de l'argent à tout va, à profiter de la moindre situation. Je vois le bien de ma famille et moi-même avant, ce que je trouve normal et humain.

Bonjour

Si vous attendez que ce soit les autres qui changent ce monde et améliorent demain les crises annoncées, prévoyez plutôt un blokaus entérré en béton... ou espérez fort le 6 mai qu'un grand sage reprenne le pouvoir en France... rien en vue il semble...

Les gens recherchent des solutions économiques pour accéder à leur projet, ils sont malheureusement de plus en plus nombreux comme sur ce forum ou l'aide et le conseil eux restent "GRATUITS" pour rappel, mais ensuite c'est pour retourner dans ce système et en profiter. Simple constatation.

La construction est une chose l'immobilier une autre et bien un vecteur paradoxal, simple analyse.

Le travail que l'on fait soi-même est toujours moins couteux, puisque vous n'avez pas de charges sociales dessus, donc pourquoi ensuite augmenter la plus value à la revente et faire au final pire que les autres. Vous pouvez aussi prendre une année sabbatique de votre emploi pour construire votre maison seul, au final vous économiserez zncore bien plus que de payez des ouvriers et des crédits qui encorage les prix exhorbitants des choses.... enfin pour celui qui a encore un travail...

C'est bien parce que tout le monde fait la même chose que la situation présente met hors des logements des gens qui pourtant oeuvrent chaque jour... ou attendent-ils eux aussi les autres...

Ekoloman