Projet d'Extension - Obligation Architecte ou Pas

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ManuMan Picto info

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Le 10/09/2012 à 12h22 Env. 10 message Corbeil Essonnes (91)

Bonjour à tous,

Je continuerais de feuilleté les sujets posté par la suite, mais comme chaque projet et cas est unique, je me permets d'ouvrir un nouveau sujet, j'espère que l'on ne m'en tiendra pas rigueur si cela peux faire doublon avec un autre topics.
j'ai depuis n peu plus d'un an un projet d'extension dans un tiroir, que j'ai du mettre plusieurs fois de côté pour priorisé d'autres projets personnels.
Je reviens à la charge, et je m’aperçois que le calcul de la surface a changer, et ma question porte surtout sur l'obligation du recours à l'architecte...
Je parcours depuis ce matin des articles concernant la loi sur le calcul de surface plancher et le recours architecte mais j'avoue avoir du mal à réellement me situer dans les réponse et à comprendre le calcul...

Je me permet donc de prendre votre avis :

L'existant :
J'ai acheté il y a 2 ans un bien, maison individuelle de 1975 avec :
1 Sous Sol demi enterré (1.25m enterré et 0.85 hors sol), considéré comme non habitable lors de la vente car moins de 2.5m (je précise également que le sous sol est pour moitié un garage car il me semble que cela a son importance, l'autre moitié étant une buanderie et une "cuisine d'été)
1 Étage de 72m² au sol (9*8), de mémoire 65m² habitable
des combles sous toit pentu, considéré la aussi comme non habitable lors de la vente car moins le point le plus haut sous plafond n’excède pas 2.25.

Lorsque j'ai commencé a envisager l'extension, et afin de pouvoir faire la demande par moi même, j'ai donc pris comme surface habitable la valeur de 72m² et je suis donc partie du principe que je pouvais faire une extension de 40m² à l'arrière de la maison (je précise que nous n'avons aucun soucis quand au COS qui est de 30% sur un terrain de 625m²...

Le projet
Celui ci a, justement pour ne pas avoir, dans un premier temps, de besoin de recours à un architecte, comporte simplement l'extension d'une surface de 40m² au sol à l'arrière de la maison (le projet initial comportant cette même extension mais aussi la surélévation, nous dépassions allégrement les 170m².

Ma question au finale donc, et ce qui me fait excessivement peur est :
Si aujourd'hui la surface plancher prends en compte :
- Mon sous sol : cela me rajoute 72m² et nous en somme donc à 144m²
-la surface en dessous de 1.8 des combles, cela nous ajoute encore à coup sur au moins 10/15m²....
Soit autant dire que je peux supprimer tous les plans sur lesquels j'ai travaillé, et épargner pour recours à architecte...

Quelqu'un pourrait il me dire si je suis dans le faux, si j'ai bien compris, ou éventuellement me dire ce qu'il pense de ma situation ?

Par avance je vous remercie de votre aide.

Manu.

Edité 1 fois, la dernière fois il y a +13 ans.

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Le 10/09/2012 à 12h37 Env. 10 message Corbeil Essonnes (91)

Je rajoute juste 2 petites choses:
Dans le cas ou cela pourrait avoir une importance concernant les combles :
Les combles ne sont accessible que par un escalier escamotable....

Dans le cas du sous sol demi enterré, la partie du question/réponse dans l'article sur la réforme du ministère de l'écologie:

Emprise au sol – construction enterrée :
QUESTION : Comment mesurer l’emprise au sol d’une construction enterrée ?
REPONSE : Une construction ou partie de construction enterrée ne constitue pas d’emprise au sol. Les éléments aériens d’une telle construction, en revanche, sont constitutifs d’emprise au sol, comme par exemple dans le cas où la partie supérieure de la construction est visible en surface.

Suis je donc concerné par ce point ?
parce que j'ai beaucoup de mal à comprendre tout ce qui introduit la notion d'emprise au sol de cet article ..... :

RUBRIQUE IV : Emprise au sol.
Emprise au sol – documents d’urbanisme :

QUESTION : Lorsque le PLU prévoit la notion d'emprise au sol pour l’application de certaines de ses règles (Coefficient d’Emprise au Sol, …) mais ne la définit pas, faut-il appliquer la définition prévue par l’art. R. 420-1?

REPONSE : La définition prévue par l’art. R. 420-1 – « L’emprise au sol au sens du présent livre est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. » - ne vaut que pour l’application du livre IV du code de l’urbanisme, c’est ce que signifie l’expression « au sens du présent livre ».
Cette définition a pour seul objet de s’appliquer, d’une part, aux articles R. 421-1 et suivants qui fixent le champ d’application des autorisations d’urbanisme et, d’autre part, à l’article R. 431-2 qui concerne les modalités du recours à l’architecte. La rédaction des articles précités a d’ailleurs été profondément modifiée par le décret du 29 décembre 2011 pris pour l’application de l’ordonnance du 16 novembre 2011 relative à la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l’urbanisme.
Cette définition ne doit donc pas être substituée aux définitions fixées par les documents d’urbanisme qui font référence à la notion d’emprise au sol. Pour ce qui est des documents qui omettraient de fixer une définition précise de cette notion bien qu’y faisant référence pour l’application de certaines de leurs règles, la définition prévue par l’art. R.420-1 ne saurait leur être appliquée de façon systématique. Toutefois, cette définition pourra être retenue dès lors qu’elle est en cohérence avec les objectifs et la motivation de la règle concernée qui sont déterminés par l’autorité compétente.

Merci.

ManuMan

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ciboulettecat Picto info

Le 10/09/2012 à 13h29 Env. 60000 message

Tu devrais pouvoir calculer avec http://www.developpement-durable.gouv.fr/Reforme-de-la-surface-de-plancher,25290.html
En gros, surface de plancher avec au moins 1m80 de haut (plancher et donc sans les murs extérieurs), le garage est à décompter aussi ainsi que trémie d'escalier et combles non aménageables (vérifier la définition officielle mais je pense que c'est aussi au moins 1m80 de haut), il semble qu'on peut décompter aussi les caves, cellier ne comportant pas d'ouverture sur l'extérieur . . .
Bon calcul

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ManuMan Picto info

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Le 10/09/2012 à 13h43 Env. 10 message Corbeil Essonnes (91)

Bonjour ciboulettecat,

Merci pour ta réponse.
Je retrouve dans ta réponse à peu près les informations trouvées, mais mes questions, et c'est pour cela que je me suis permis de poster plutot que de simplement consulter d'autres topics sur le même sujet :
Le garage, je dois pouvoir effectivement le décompter, mais le restant du sous sol doit il entrer en ligne de compte (prenant en compte que j'ai sur cette surface plus de 1.80m, deux petites fenêtres latérales, mais aussi qu'il est à moitié sous terre..... ) ?
Pour ce qui est des combles c'est Idem, je retire effectivement tout ce qui est en dessous de 1,80m Y compris si la totalité n'est pas accessible puisque pas d'escalier à proprement dit ??

C'est vraiment aberrant tout cela....
J'achète un bien ancien pour y faire des travaux en prenant en compte tout ces paramètres ... et 2 ans plus tard, tout change et tout mon investissement et plan sur l'avenir devient obsolète !!
Bref ..

Encore merci pour ta réponse..
Je vais déjà dégrossir et voir si j'arrive à ne pas dépasser les 170m² en y ajoutant mon extension ...

Si d'autres avis ... je suis preneur (je suis un réel stressé .... )

ManuMan

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