Auto-construction sur un terrain pour 2 maisons : quelle option ?

Bonjour, Monter un plan de financement avec des revenus (vente ou location) espérés, donc pas forcément acquis, ça oblige à prévoir un "plan B", dans tous les cas. Et les banques n'aiment pas voir des revenus hypothétiques dans les plans de financement.
Au delà de ça, pour une location, c'est s'engager potentiellement sur un bail de 3 ans. Si en cours de route, vous changez d'avis, et considérez qu'il vaut mieux vendre le bien pour avoir un apport plus rapide, bin c'est coincé aussi.
Donc je dirais perso : emprunt pour financer + location pour financer = solution à écarter.

Ok merci, d'autres avis?

Bonjour,

Avez vous déjà vu votre banquier ? qu'en pense-t-il ?

Sachez que louer votre bien n'équivaut pas à 0 pour la banque. Vous ne pourrez emprunter que sur 1/3 des loyers perçu justement pour palier le risque de se retrouver avec une maison qui ne se louerait pas.

Vous parlez tantôt d'emprunter 200k tantôt d'en emprunter 450k, il y a un sacré delta, quel est au juste votre capacité d'emprunt pur !

Au vu de la tendance de l'immobilier je ne parierait pas sur le montant de l'apport possible par la vente de la maison A si elle ne se vend pas rapidement, car les prix chute, vous pensez la vendre 100k peut être sera-t-elle négociée à 90k ou même 80k, ne sachant rien de votre bien on ne peut en estimer la valeur réelle selon le marché, d'autant qu'actuellement les vendeurs sont bien trop gourmand et surévalue de manière importante leurs maisons.

Je précise pour la maison à but locatif, que le prêt par contre lui rentrera bien en totalité dans votre capacité d'endettement, imaginons que vous avez droit à 1000€ de mensualité, et que la maison A est déjà finie de payer. Terrains + maison à but locatif = 600€ par mois de mensualités (et je suis super gentille car 150k même sur 25 ans ça doit faire bien plus que ça) et soyons encore gentil vous recevez un loyer de 600€ par mois une fois la maison louée. Il reste 400€ sur la mensualité de base pour construire votre résidence principale + 200€ (600/3) pris en compte sur votre loyer perçu soit à nouveau 600€ pour une maison qui serait bien plus grande et que vous souhaiterez sans doute beaucoup plus aboutie que celle vouée à la location donc forcément beaucoup plus cher...

En réponse à Odlion 44, effectivement je ne suis pas pour compter sur les revenus locatifs pour pouvoir rembourser un endettement...

En réponse à kokoro, voici quelques données supplémentaires:

• maison A reste à payer: 150k€ et évaluée à 250k€
  
• terrain: 100k€
• maison à but locatif (B): 50k€
• nouvelle résidence principale (C): 150k€

Mes capacités de paiement sont à hauteur de 1500€ par mois sous réserve que les banques me suivent (mais pas de soucis).
Donc option 1 (vente de la maison A), je solde mon prêt actuel et je réemprunte 200k€ sur 15 ans (environ 1500€) pour acheter le terrain et construire B et C, même si je ne loue pas B, pas de soucis...
Option2a, j'emprunte 300k€ et solde mon prêt actuel. Je suis maintenant sur une durée de 25 ans (toujours 1500€) pour acheter le terrain et construire uniquement B tout en habitant A jusqu'à temps qu'elle se vende (éviter plus value)...en attendant je peux louer B en tant que gite...



Voila après réflexion, les 2 options les plus sages, qu'en pensez-vous ?


Merci pour ce qui ont répondu

Si vous emprunter 300k à 1500 par mois, sachant que vous payez encore la maison A vous dépassez les 1500 au final...

Je pense aussi que cela dépend de si vous voulez vendre A vite ou non... Vous vivez dans quelle région ? En ville ? Chez nous les maisons sont en vente au moins 1 an, avec la tendance ça fait des baisses forcée de prix à plus de 30k pour finalement réussir à vendre... Je pense qu'il faut le prendre en compte.

Et pourquoi emprunter 300k si vous ne faites pas la C tout de suite ? Je suppose que le terrain est le même pour B et C ?

Merci de votre retour.
Dans les 300k€ sur l'option 2a, il y a 150k€ du reste à payer de la maison A, 100k€ du terrain et 50k€ de B donc je suis toujours à 1500€ mais sur 25 ans (avec 100k€ d'intérêts dans la vue !).

L'emprunt de 300k€ est donc fait pour ne pas louper le terrain, emprunt du minimum syndical...

L'idéal serait de vendre rapidement pour avoir l'option A. Nous vivons dans les pyrénées...notre maison ne devrait pas avoir trop de mal à se vendre mais dans quel délai ?!

Pour un agent immobilier, ne pas avoir de mal à vendre signifie vite, et donc signifie à un prix juste du marché qui pourrait vous paraitre bas...
De quand date l'estimation ? plusieurs agents l'ont ils estimés ? savent ils qu'il faut vendre vite ? Ca peut aller vite mais à condition de ne pas vendre cher sans pour autant préciser que c'est urgent !

L'estimation date d'il y a 1 mois...un seul agent l'a estimé et il est au courant qu'il faut vendre rapidement...

D'autres avis sur le sujet (déjà bien dégrossi) ??

Je pense que l'option 2a serait prudente dans l'attente de vendre la maison A. Ne resterait plus qu'ensuite à entamer votre maison principale en vivant dans la B et en cessant la location en gîte. Mais pour info les démarches pour louer en gîte ne sont pas simple mais je pense que cela vous permettrez de récupérer le bien pour y vivre le temps de construire C une fois A vendu sans avoir à galérer avec un locataire qui se sentirez bien chez vous et ne souhaiterait pas partir.

Mais espérons tout de même que l'option 1 fonctionne !

Ok merci...hypothèse souhaitable: option 1 et hypothèse prudente si maison A pas vendue: 2a, j'oublie 2b et 2c...
Location de B en gite, effectivement j'ai lu pas mal de choses et si besoin j'adresserais un sujet dans la section dédiée...mais je n'échapperais pas aux normes PMR par exemple...

D'autres suggestions au cas ou on aurait omis un paramètre primordial ? Merci.

Bonjour,
Nous aussi nous avions flashé sur un super terrain alors que notre RP n'était pas encore vendue. Nous avons dans un premier temps acheté le terrain puis avons attendu tranquillement la vente de notre maison avant d'aller plus loin. Heureusement ça n'a pas été trop long ! C'était pour nous rassurer et pour éviter de partir sur un projet difficilement réalisable sans la vente de la RP mais il semble que vous ayez de plus gros moyens que nous...
Sinon, pour le locatif, si vous choisissez de défiscaliser, vous ne pouvez pas habiter vous-même le logement. Vous devez obligatoirement le louer.
Bon courage.

Merci Mu pour votre réponse, ça rassure...
Effectivement une option encore plus sécurisée 2d serait d'acheter le terrain avec dépôt du permis pour les maisons B et C, et de ne faire que fondations et dalles de B et C pour que le permis ne soit pas caduque. En attendant la vente de la maison A (RP)...
Je ne me trompe pas non ? Il faut aller jusqu'à la dalle ?

Pour la maison B locative, si je ne me trompe pas, je ne pourrai défiscaliser qu'à partir du moment ou je ne l'habite plus ?

Merci de vos retours.

Quand vous avez le permis, vous avez 2 ans pour démarrer la construction, ça laisse une belle marge de manœuvre...
Il me semble que l'implantation seule de la construction vaut déjà démarrage de chantier.
Pour la défiscalisation, renseignez vous bien avant mais ce qui est sur c'est qu'il n'y aura pas de défiscalisation tant que vous habiterez le bien. A voir sur les conditions à remplir par la suite (conditions de location, déduction des intérêts bancaires,...)

Bonjour,
+1 avec MU19721, si vous habitez la maison locative, vous ne défiscaliserez pas pendant le temps d'occupation. Renseignez vous bien pour savoir si vous pourrez le faire après, je n'en suis pas sûre.
Cdt.

Merci à tous de vos réponses. Donc on va acheter ce terrain (reste à confirmer avec les banques).

Par contre, il va falloir que je me renseigne bien concernant les prêts car on achètera avec un nouvel emprunt de 300k€ sur 25 ans. Mais si je vend à un moment donné, cela serait intéressant de reinjeçter 100k€ et de ne pas payer l'assurance sur les 300 du départ!?

Quel est le montage financier possible d'après vous?

Pas d'avis ?

Maison vendue...
CU déposé, une fois accordé (j’espère) j'ouvre un récit

Oh la bonne nouvelle