Frai interclalaire

J'ai l'impression que tu n'as toujours pas compris.

Les frais intercalaires c'est le cout de l'argent au fur et à mesure du déblocage des fonds, les banquiers ne prêtent jamais rien pour rien, et ils ne vont pas t'avancer les montants déboursés gratuitement.

Ils ne portent absolument pas sur les intérêts mais uniquement sur le capital tant que l'intégralité de la somme demandée n'est pas consommée, ensuite tu passeras en amortissement de ton prêt et tes remboursements commenceront.

Marie Claire a raison mais la où les banques exagèrent c'est que ces interêts sont quand même payé 2 fois...
une fois en tant qu'intercalaires puis une fois lorsque on rembourse vraiment le capital.
C'est pour ca qu'il vaut mieux amortir le capital immédiatement après le 1er déblocage. Ce que beaucoup de banque refusent mais que certaines font si on insiste...la mienne par exemple...

oui, mais faut pouvoir rembourser de suite. C'est sûr que dans l'idéal c'est le mieux à faire.

Avec le loyer de mon appart, je ne peux pas passer en amortissement maintenant.

Du coup frais intercalaires depuis 1 mois

Mais je rejoint shanna20056, avec les intérêts qu'on leur laisse dans le prêt principal, ces frais intercalaires ne devrais pas exister. Du moins, pendant les premiers mois, car je suis d'accord qu'ensuite certains abuserais du système et mettrais 2 ans avant de passer en amortissement.

rêvons un peu

@+

lionbar a écrit:

rêvons un peu
@+

le rêve de banque rapporte peu et toujours à la banque...

si ta banque ne t autorise pas a rentrer en amortissement tout de suite rien ne t empeche de capitaliser chaque mois des travaux la difference entre ta future mensualités et les interets intercalaires du mois.
Une fois la maison livrée tu fais un remboursement par anticipation de la somme capitalisée ce qui reviens a peu pret au meme que si tu avais amorti tout de suite (c est meme mieux)

Une autre solution un peu moins optimale consiste a faire 2 prets, un pour le terrain et un pour la maison (seul le pret du terrain rentre en amortissement tout de suite).

Par contre il est tout a fait normal qu'il y ai des interets intercalaires car ca a un coup pour la banque. Si comme certains l'on suggéré la banque les faisait payer avec les interets du prets principal il ne faut pas se leurrer elle augmenterait les interets de celui ci pour compenser. Et comme dans certains cas il peut arriver que l'emprunteur rembourse l integralité de son pret à la livraison (revente pour plus value par exemple ou separation) ca serait une perte nette par la banque qui le ferait indirectement supporter dans le taux d interet proposé aux autres emprunteurs ce qui me paraitrait totalement injuste.

Ainsi les interets intercalaires semble la solution la "moins pire" et essayons de l'optimiser plutot que de la dénoncer !

Flaverflav : quand je rembourse interets+capital des le départ sur les parties debloquées et uniquement celles-ci, je ne vois pas ou sont les intercalaires...

placer de la trésorerie peut remplacer l'amortissement mais je vois pas ou cela "annule" le fait ques les interets seront payés 2 fois...

placer de la trésorerie peut remplacer l'amortissement mais je vois pas ou cela "annule" le fait ques les interets seront payés 2 fois...[/quote]

Bien sur que si tu ne dois pas savoir comment ca marche. Les interets a payer ne sont pas une somme qui sort du chapeau du banquier.

Les interets de l'année N+1 sont calculés sur le capital restant du de la fin de l'année précedente (enfin c est au mois le mois mais on va raisonner en année pour faire plus simple). Donc si tu fais un remboursement par anticipation a la fin de l'année tu ne payeras plus jamais d'interet sur la somme remboursée par anticipation.

A titre d'exemple si tu as un pret sur 25ans et que tu regardes le montant théorique qui sera amorti apres 12 mois d'entrée en amortissement. Que tu fais un remboursement par anticipation de cette somme a la fin de la construction (on va dire qu elle finit au bout de 12 mois) et que suite a ce remboursement tu demande a ton banquier de conserver la mensualité initiale mais de diminuer la durée car le capital restant du est plus faible, la miracle a peu de chose pret du retomberas sur 24ans.
Peux tu m'expliquer alors ou est le surcout engendré par les interets intercalaires ?

zeoc a écrit:

Flaverflav : quand je rembourse interets+capital des le départ sur les parties debloquées et uniquement celles-ci, je ne vois pas ou sont les intercalaires...

placer de la trésorerie peut remplacer l'amortissement mais je vois pas ou cela "annule" le fait ques les interets seront payés 2 fois...

Les intérêts ne sont pas payés 2 fois dans la mesure où même s'ils concernent un même capital, la période de référence n'est pas du tout la même. Sinon on pourrait dire la même chose des intérêts payés tous les mois sur un prêt amorti.

Il est normal que la banque me fasse payer des intérêts (que le prêt soit amorti, avec une période de différé ou bien in fine), l'argent ayant un coût: soit la banque se sert de la collecte des clients qu'elle rémunère généralement (les dépots font les crédits), soit elle emprunte elle-même sur les marchés, ce qui signifie qu'elle paye à son créancier des intérêts).

non mais la chose que moi je ne trouve pas normal c'est que sur 80 000 euros que ja vais debloquer en mars2008 je vais payer 318 euros par mois de frais intercalaire puis exemple le 1er septembre 2009 j'habite dans ma maison la je vais repayer les interet des 122000 euros emprunté c'est sa qui est bete mais bon du coup nous les avons fait differer cela nous mais 10€ de plus par mois pourquoi ne pas les mettres dans le credit dans ce cas la !!

shanna20056 a écrit:

non mais la chose que moi je ne trouve pas normal c'est que sur 80 000 euros que ja vais debloquer en mars2008 je vais payer 318 euros par mois de frais intercalaire puis exemple le 1er septembre 2009 j'habite dans ma maison la je vais repayer les interet des 122000 euros emprunté c'est sa qui est bete mais bon du coup nous les avons fait differer cela nous mais 10€ de plus par mois pourquoi ne pas les mettres dans le credit dans ce cas la !!

Je suis dans le même cas puisque j'ai actuellement 130 360 € de débloqué et je paye dans les 320 € d'intérêts intercalaires, et ce jusqu'à ce que je lève les réserves, me permettant ainsi de passer en phase d'amortissement.
Le problème, c'est comment pourrait-on supporter un amortissement immédiat du prêt si en même temps, on a un loyer à payer durant la construction?
Concernant la solution que tu proposes et si j'ai bien compris (intégrer directement les intérêts intercalaires dans le crédit), et bien ca peut se faire, et ca se fait d'ailleurs (ce sont des prêts avec un différé total cad intérêts+capital) mais ca coute horriblement plus cher pour le client (car il paye finalement des interets sur des interets qu'il n'a lui meme pas payé!!!!!).
Rappelez vous l'absurdité des prets PAP à taux progressifs; attractifs au départ, une horreur à la fin: les mensualités étaient très basses au départ aussi le client était content au départ. Seulement comme il ne payait pas les intérêts au départ, ca gonflait le capital restant dû les 1ères années. Quand des clients ont commencé à découvrir qu'au bout de 10 ans, ils avaient finalement toujours pas remboursé un seul euro de capital!!!!
Et devinez qui faisaient ce type de crédit???!!!! Je vous paye dans le mille!!! Le Crédit Foncier de France!!!

bon je vais dire ça autrement alors:

les interets intercalaires allongent la dureée du crédit et donc son cout...

ce qui m'enerve dans le discours des banques c'est surtout quand elles me disent que je ne peux PAS amortir immédiatement (alors que ma trésorerie le permet) et ques les intercalaires sont "obligatoires" (entendu plusieurs fois)...

pour le reste, j'ai compris comment marche un crédit...merci...

zeoc a écrit:

bon je vais dire ça autrement alors:

les interets intercalaires allongent la dureée du crédit et donc son cout...

ce qui m'enerve dans le discours des banques c'est surtout quand elles me disent que je ne peux PAS amortir immédiatement (alors que ma trésorerie le permet) et ques les intercalaires sont "obligatoires" (entendu plusieurs fois)...

pour le reste, j'ai compris comment marche un crédit...merci...

J'en doute pas.
Techniquement on peut toujours amortir un prêt, c'est juste une histoire de montage. Après, le problème j'en conviens c'est la banque le veut-elle ou non?
Ca reste à la limite un point de négociation, comme pour un taux ou des IRA.

totomatch a écrit:

Ca reste à la limite un point de négociation, comme pour un taux ou des IRA.

exact!
donc j'ai bon : bon taux, pas d'IRA et amortissement immédiat...


edit: et très bon tarif d'ass...

zeoc a écrit:

totomatch a écrit:

Ca reste à la limite un point de négociation, comme pour un taux ou des IRA.

exact!
donc j'ai bon : bon taux, pas d'IRA et amortissement immédiat...


edit: et très bon tarif d'ass...

hihi bien joué par contre malheurseusement tout le monde n'a pas forcement le choix car la banque plie plus ou moins en fonction de la qualité du dossier

bonsoir,

totomatch et les autres, où avez-vous trouvé un possibilité de rentrer directement dans l'amortissement? quelles banques ?

merci d'avance pour vos reponses.

anne (la C* d'épar* n'a pas l'air de le proposer).

TOUTES les banques peuvent le faire, le tout c'est qu'elles le VEUILLENT (on n'aime pas trop pour des raisons de risque et de complexité technique à monter ce type de dossier, c'est pour ca que c'est assez rare de le faire).
On a été justement une fois confronté (il y a quelques mois) à La Caisse d'Epargne qui le proposait (un financement habitat de 150 000 € sur une construction) sur une de nos clientes (une profession libérale je précise, clientèle très appréciée par les banques ). Alors nous on a décidé de le faire sinon on la perdait.

le CA le fait...
la bnp non...
pour mon expérience recente...

Nous, nous sommes passés par la Banque Populaire, et dès le départ on a dit qu'on voulait rembourser le prêt dès le départ, pas d'interets intercalaires, et ça a été accepté. Sans aucun soucis! C'est sûr que loyer + prêt c'est lourd, mais on se débrouille!
La banque ne nous a jamais dit qu'on ne pouvait pas!

Bonsoir

Pour nous c'est pareil on nous a expliqué qu'il existait trois possibilités.

1) Remboursement dès le premier déblocage
2)Franchise partielle
3)Franchise totale

Le conseiller nous a dit que l'idéal était bien sur la première solution tout en nous indiquant bien sur de commençer à prévoir la double charge.
Donc après réflexion nous avons suivi le conseiller.

La banque en question est le CIC.