Construire pour louer

bonsoir,

tout juste fini et on recommence

il y en a quelques uns qui le font sur le forum, ils auront peut-être des tuyaux ;

sinon... je me demande si tu avais lu celui là http://www.forumconstruire.com/construire/topic-28077.php

Bonjour,
Je l'ai déjà fait une fois avec une maison en 2001 et m'y colle à nouveau.

Infos générales : aujourd'hui, contrairement à il y a quelques années, les coûts de construction sont tels qu'un projet ne peut être objectivement amorti et rentabilisé qu'à long terme et si on y associe des avantages fiscaux.
Il faut éviter de financer le bien sur une durée supérieure à 12 ans. L'idéal se situe à 10 ans ; au delà, le bien nécessite des frais de remise en état et réparation qui peuvent rendre l'opération très lourde financièrement s'il subsite des remboursements d'emprunt.
La rentabilité nette d'un investissement locatif neuf de 200 000 euros est rarement supérieure à 4.5 % brut. Une fois payées les taxes foncières et autres charges, la rentabilité chute à 3%... Il reste encore les impôts sur le revenu...
Avec le dispositif Scellier en vigueur actuellement, on peut espérer une rentabilité brute d'un peu plus de 7%... Toujours avant taxes et impôts... et sans considérer les éventuelles périodes de vacance et/ou impayés.
les avantages :
- ce type de projet correspond à une épargne contrainte, avec à la clef un patrimoine en dur, éventuellement une rente, qui coûte cher fiscalement, mais s'évapore rarement dans la nature au gré des coups de sang de traders inconnus. On peut ausi imaginer se financer une future résidence à bon compte (intérêts d'emprunt déductibles du revenu foncier)
- maîtrise des coûts par rapport à un investissement dans une copropriété (charges incontrôlables, les promoteurs, souvent syndics sous une autre casquette, ayant par exemple tendance à passer en charges les travaux de réparation des malfaçons... et ce 'est qu'un exemple, vécu)
- il arrive que les avantages fiscaux facilitent l'opération : c'est le cas du dispositif Scellier actuellement
- on peut se faire plaisir en offrant sur le marché locatif une maison sympa, dans un bel emplacement. Les locataires apprécient de trouver des logements correctement construits. Attentions aux professionnels du bâtiment qui construisent à l'économie car "c'est pour louer"...
les inconvénients :
- gestion du chantier et qualité des intervenants, mais ça, on sait déjà ce que c'est...
- Risque d'impayés
- fiscalité +++
- avoir une bonne maîtrise des montages financiers : la déductibilité des intérêts d'emprunt peut impacter favorablement le coût fiscal du projet. Il peut être très intéressant de financer avec un prêt in fine afin de ne pas acquitter du tout d'impôts sur le reveu supplémentaires pendant la durée du financement.
Attention au financement par un prêt classique : petit à petit, moins d'intérêts d'emprunt donc plus d'impôts : le coût mensuel de l'opération peut fortement augmenter.
- On peut calculer qu'un investissement immobilier peut-être moins rentable qu'épargner mensuellement l'équivalent du différentiel loyer/remboursement et charges sur un produit rémunéré à 3.5% l'an net.
- maîtriser un minimum le marché locatif (pour l'heure, et un peu partout, le marché est difficile : beaucoup de gens insolvables ; ceux qui ne l'étaient pas se sont souvent précipités à tort dans l'acquisition de leur logement)
- enfin (et j'en oublie sûrement), l'investissement immobilier est une spirale infernale : une fois une opération financée, elle génère un revenu fortement fiscalisé... peu rentable. Si on ne veut pas se séparer du bien, il faut renouveler l'opération pour supprimer l'impact fiscal.
Je joue à cela depuis 20, avec au début de tous petits budgets. J'en suis à ma 9 ème opération : 2ème maison locative et des apparts (nettement moins intéressant du fait des coûts collectifs). Il me reste 1 maison et 4 appartements qui ne produisent aucun revenu dont je puisse disposer (tout passe en remboursements, charges et impôts) mais qui constitueront un patrimoine conséquent à terme que mes revenus seuls n'aurient pas pu permettre de constituer par l'épargne.
Enfin, la société a changé : il y a 20 ans, ne pas payer son loyer était une honte ; aujourd'hui, c'est presque une fierté pour certains face aux "riches" propriétaires.
L'air de rien, le risque augmente, plus par l'évolution des mentalités que par la crise économique.Il faut donc plus que jamais choisir scrupuleusement les loctaires.
Un avis d'ailleurs : les plus sûrs ne sont pas ceux qui ont la plus belle carte de visite. Mes locataires ayant les plus faibles revenus ne déménagent pas tous les 4 matins et paient rubis sur l'ongle. Ils apprécient de trouver des logements avec des loyers raisonnables dans des immeubles de bon voire très bon standing.
Les plus aisés jusqu'à présent m'ont rendu des logements dégradés,ont rechigné à payer leurs charges... et partent en général en laissant des ardoises avec des prétextes plus fallacieux les uns que les autres.
Mieux vaut ne pas être sensible lorsqu'on retrouve un bien mis en location neuf... 3 ou 4 ans après.
Exemple : dans un bureau, il y avait 80 chevilles molly au mur en placo...

c'est plus compliqué que ce que je pensais

Qu'elle sont les taxes ou frais a charge pour le prorpiétaire ?

J'ai cru lire qu'il faut louer pour au moins 9ans mais ensuite que ce passe t-il si l'ont décide de revendre ?

Comment est déterminé le montant du loyer initial ?

Nous pensions pas faire une grande maison en temps que t'elle mais plutôt des maisons types 3 ou 4 maximum avec des surfaces pas trop grande de façon a pouvoir atteindre un loyer pas trop élevé de façon a être de pouvoir le louer.

Ensuite pour être de reçcevoir les loyers peut-on obliger le locataire a être en prélévement auto ? (je pense par là que si la paie est versé le 05 le prélévement du loyer pourrais ce faire vers 08 de façon a être "servie" le "premier")

attention aux déductions fiscales qui s'empilent et qui vont être de plus en plus plafonnées par période de 5 ans, de nouvelles dispositions plus contraignantes arrivent pour 2010, je n'ai pas encore lu les textes en entier et ce n'est pas très clair pour l'instant. C'est un projet du gouvernement pour éviter les effets d'aubaine et les niches fiscales .. et encore une fois ce n'est pas le plus riche qui va en pâtir .. à suivre

Liz, vous avez raison, méfiance ; l'attractivité fiscale doit être considérée comme la cerise sur le gâteau, mais en aucun cas comme un facteur décisif.
D'une loi de finances à l'autre, il y a une véritable insécurité fiscale.

David, pour vous répondre :
- au sujet des différentes taxes et impôts, c'est en fait assez simple :
Dans le cas commun, 2 ans après la construction, on commence à acquitter les taxes foncières ; elles sont certes déductibles du revenu locatif, mais quand même (pour une maison de 100m² dans une ville moyenne, compter environ 1000 euros par an)
- les frais : tout ce qui n'est pas à la charge du locataire, panne de chaudière, volet roulant électrique bloqué, four de cuisine équipé en panne par exemple etc etc c'est rare, mais ça finit par arriver
- il y a des subtilités fiscales avec le Scellier que je ne peux résumer ici
- le montant du loyer initial : déterminé selon la zone de construction... mais bien souvent surévalué. Entourez-vous du conseil des professionnels du secteur, vous risquerez moins d'être déçu.
- lorsqu'on décide de vendre : aucun problème, une fois la période d'engagement fiscal passée. S'il y a plus value, on applique un abattement selon la durée de possession puis on acquitte environ 27% de taxe sur la plus value restante.
- le choix du type de bien : les petites surfaces en maison de type 3 ou 4 ont des avantages et inconvénients : plus rentables, mais en même temps il y en a plein et un fort turn over (par ailleurs, pourquoi ne pas offrir du confort aux locataires ?). J'ai fait le choix de me distinguer de l'offre classique avec des maisons un peu plus grandes et mieux finies (chauffage, isolation, cuisine équipée, salle de bain équipée, etc etc pour limiter le turn over. Sur celle qui est terminée depuis 8 ans, c'est un succès avec une moyenne d'occupation de 4 ans.

Dans la réalité, ce n'est pas bien compliqué, mais il ne faut pas se tromper.
Dans tous les cas, c'est une activité de gestion, parfois très cool, parfois lourde. La période des déclarations fiscales me prend beaucoup de temps...
Si vous en avez envie, n'hésitez pas à vous lancer : les financements étant longs, mieux vaut s'engager le plus tôt possible pour en profiter après financement... ou bénéficier d'un capital confortable après revente.*Un des gros atouts de l'immobilier est la faible liquidité : on résiste mieux à la tentation de piocher dedans

Content de te relire Liz enfin aménagé a ce que je vois

Pierre tu peu me tutoier

c'est quand même très compliqué

Dans de l'achat de l'ancien je suppose que ce n'est pas transposable la loi scellier ?

David.R a écrit:

Content de te relire Liz enfin aménagé a ce que je vois

Pierre tu peu me tutoier

c'est quand même très compliqué

Dans de l'achat de l'ancien je suppose que ce n'est pas transposable la loi scellier ?

Bonjour David uhhh non pas encore déménagée çà commence à devenir critique plein de paperasses à faire, toujours des allers retours entre Paris, la capitale du champagne et la Normandie, pour faire des devis pour remplacer mes fenêtres et volets avant l'hiver .. tout çà avec des artisans qui ont des plannings de ministre apparemment la crise ne sévit pas pour certains . Ah oui j'oubliais aussi mon jardin .. enfin je devrais dire ma pelouse qui s'est transformée en presque prairie avec tout çà .. pour courronner le tout, je commence à être sur les rotules et je dois m'occuper aussi de faire rentrer un peu de bois de chauffage pour cet hiver car je n'ai pas eu le temps de m'en occuper et de faire une place propre pour le stocker .. je sens que je vais empiler les pulls cet hiver et me cailler un max .. donc je croise les doigts pour que mes fenêtres puissent être changées bientôt. Je repars en Normandie cet après midi .. je vais en profiter pour me faire une p'tite cure de poisson .. y'a peut être aussi déjà de la coquille St Jacques .. elle est particulièrement bonne là bas et j'en trouve direct à la descente du bateau à 5mn de chez moi, mais faut se lever de bonne heure
Bon enfin on va s'en sortir

Des nouvelles du front ?

Pour info, certains crédits d'impôts sont étendus aux propriétaires bailleurs donc çà peut être une piste intéressante quand même .. faut voir .. pourquoi tu ne rénoves pas une ancienne maison ou alors faire de l'auto construction puisque maintenant tu as l'air rodé pour la construction

A +

Liz a écrit:

Bonjour David uhhh non pas encore déménagée çà commence à devenir critique plein de paperasses à faire, toujours des allers retours entre Paris, la capitale du champagne et la Normandie, pour faire des devis pour remplacer mes fenêtres et volets avant l'hiver .. tout çà avec des artisans qui ont des plannings de ministre apparemment la crise ne sévit pas pour certains . Ah oui j'oubliais aussi mon jardin .. enfin je devrais dire ma pelouse qui s'est transformée en presque prairie avec tout çà .. pour courronner le tout, je commence à être sur les rotules et je dois m'occuper aussi de faire rentrer un peu de bois de chauffage pour cet hiver car je n'ai pas eu le temps de m'en occuper et de faire une place propre pour le stocker .. je sens que je vais empiler les pulls cet hiver et me cailler un max .. donc je croise les doigts pour que mes fenêtres puissent être changées bientôt. Je repars en Normandie cet après midi .. je vais en profiter pour me faire une p'tite cure de poisson .. y'a peut être aussi déjà de la coquille St Jacques .. elle est particulièrement bonne là bas et j'en trouve direct à la descente du bateau à 5mn de chez moi, mais faut se lever de bonne heure
Bon enfin on va s'en sortir

Des nouvelles du front ?

A +

Et ben c'est pire que si tu étais encore en activité

Pour le "front" travail les samedis car gros retard du a des problème d'approvisionement et grosse demande des marchés (grippe A)

Liz a écrit:

Pour info, certains crédits d'impôts sont étendus aux propriétaires bailleurs donc çà peut être une piste intéressante quand même .. faut voir .. pourquoi tu ne rénoves pas une ancienne maison ou alors faire de l'auto construction puisque maintenant tu as l'air rodé pour la construction

A +

j'ai assez donné sur ce coup là le souhaiterais rien faire dans l'ancien la loi scellier est aussi appliquable ?

je voulais faire un truc du genre, c'est a dire faire un batiment de 200m² que j'aurais divisé en 4 appartements, 2 pour louer et qui donc payeraient une bonne partie du crédit, et 2 pour habiter (1 pour mon petit frere, l'autre pour moi).

devant l'incapacité des gens a me renseigner sur diverses démarches a faire (et mon incapacité de compréhension sur certaines choses), ce projet est en suspends (mais pas oublié croyez moi)

dans ce projet et ce qui me pousse a y penser encore plus c'est l'état du marché actuel qui tant a être a la baisse

Bonjour à tous.
Pour ceux que cela intéresse, quelques infos sur le dispositif Scellier.
Attention ! Si l'on en croit le projet de loi de finances 2010, présenté récemment, les règles du jeu vont changer en 2010. Le crédit d'impôt de 25% puis 20% sera réservé aux bâtiments aux normes basse consommation. Pour les logements "classiques", il faudra se contenter de 20 % en 2010, puis de 15% en 2011 et 2012.

C'est vrai, mais, comme je l'écrivais, la Loi de finances n'engage que pour un an. autant considérer que l'avantage fiscal est une heureuse surprise s'il se dénoue comme prévu et ne pas l'intégrer dans le montage du projet financier.
Bref : ça ne doit pas être déterminant.

Cette nuit j'ai papoté avec un collégue (et oui je bosse de nuit ) il c'était renseigner pour acheter ou faire construire en loi scellier ( il avait assez callé)

Il m'expliqué par exemple que pour un projet de 70 000€ le loyer est détermine par la loi scellier exemple 600/mois, mais le montant de rembousement de l'empreint lui est de 900€. Exemple toujours le montant de mes impôt sont de 200€ et du cout je suis exonéré via la loi scellier mais que je "réinvestie" dans le rembousement de l'empreint, donc sur le montant du remboursement de l'empeint 900 - 600 - 200 = 100€. il resterait 100€ a financer pour le rembourser ? donc encore 100€ de mes revenues personnels ?.

Es bien comme ça que sa ce passe ?


Autre question (et exemple) si l'ont acheté ou construit pour louer mais sans bénéficier de la loi scellier, es-ce que l'ont fixe "librement" (sans exagération non plus tout en restant dans les prix du marche) le montant du loyer au moins a l'équivalence du montant du rembousement de l'empreint ? es-ce que sa déclanche des paiements d'impôt sur le revenu en suplément de ceux lié a mon activité professionnelle ?

Bonsoir,

Lorsqu'il y a aide fiscale, il y a toujours contrepartie, notamment la durée de location. Perso, je me suis toujours refusé à m'engager pour 6- 9 ans. Comment savoir ce qui va se passer dans ce terme?

"Autre question (et exemple) si l'ont acheté ou construit pour louer mais sans bénéficier de la loi scellier, es-ce que l'ont fixe "librement" (sans exagération non plus tout en restant dans les prix du marche) le montant du loyer au moins a l'équivalence du montant du rembousement de l'empreint ? es-ce que sa déclanche des paiements d'impôt sur le revenu en suplément de ceux lié a mon activité professionnelle ?"

Les loyers sont fixés selon l'offre et la demande, en restant dans les prix du "marché".
Et effectivement, ces loyers s'ajoutent aux revenus (revenus fonciers), et supportent en plus les prélèvements sociaux (12,1%), calculés sur les revenus fonciers nets.
@+

donc impot foncier ça je m'en douté mais pas d'augmentation des impots sur le revenu ?

Et si ca serait trop beau, tu déclares des revenus fonciers soit en régime réel soit en micro foncier.
Fais une tite rechercghe sur google avec ces termes, tu seras fixé

Bonjour,

Si quelqu'un peut me conseiller, je vous expose mon cas. J'ai une société dont les fonds ont été vendus et comme je ne trouve rien à investir, je me pose la question suivante. Est ce que je peux changer l'objet de l'entreprise, faire construire une maison et me la louer ? Cette solution me permet de ne pas payer les impôts, RSI et CSG en la liquidant car je perdrai au moins 65 % de la trésorerie.
Merci pour vos retours.