Clause suspensive permis (Bâtiments de France) et acompte ?

Tout d'abord, bonjour à tous. Nous sommes nouveaux sur ce forum, que nous avons découvert récemment. Nous aussi, nous nous lançons dans la grande aventure de la construction...

Nous avons visité un terrain qui nous plait bien et pour lequel nous allons probablement signer un compromis de vente. Nous avons quelques questions à ce propos.

D'après ce qu'on a lu un peu partout, il est fréquent d'inscrire l'obtention du permis de construire en clause suspensive du compromis. Si on a bien tout compris, ça veut dire que l'acte de vente du terrain ne sera effectivement signé que lorsque le permis de construire sera obtenu. Mais ça peut prendre plusieurs mois, non ? Cela veut dire que le vendeur va patienter plusieurs mois avant de réaliser la vente effective du terrain ? Le vendeur peut-il refuser cette clause ?

De plus, le terrain en question est situé dans une zone soumise aux batiments de France. D'après le site web de la mairie, il est précisé que le traitement du dossier prend alors 2 mois de plus, soit 4 mois au total. Si on ajoute à cela le temps de déposer le permis, ça peut prendre au moins 6 mois en tout. Avez-vous vécu des situations similaires ?

Une alternative serait d'inscrire en clause suspensive l'obtention du certificat d'urbanisme pré-opérationnel, dont nous avons appris l'existence ici:
http://www.ideesmaison.com/construc/ter/diffus.htm#certiurb

mais il y a deux questions qui se posent alors:
- d'abord, est-ce que ce CU est visé par les batiments de france (on se dit que c'est surement pas le cas, donc pas de garantie qu'ils seront d'accord sur le PC).
- c'est moins intéressant financièrement pour nous car on devra débloquer des fonds avant l'obtention du PC et payer des intérêts intercalaires pendant la période d'instruction du dossier de PC. Comme, en plus, on va faire un pret relais pour l'achat du terrain+maison, on a tout intérêt à acheter le terrain le plus tard possible.

Voilà l'état des lieux. On aimerait avoir vos avis, et savoir comment ça s'est passé pour vous.

On a une dernière question, concernant cette fois l'acompte à verser à la signature du compromis de vente. En principe, c'est 10%. Mais au prix des terrains dans notre coin, 10% c'est une somme ! Comme presque tout notre apport provient de notre bien à vendre, c'est un peu chaud. On aimerait savoir si certains d'entre vous ont été dans ce cas. Avez-vous pu négocier facilement avec le vendeur un acompte plus faible ?

Voilà, c'est tout ! C'est un peu long comme premier message. Merci à tous ceux qui sont allés au bout et à ceux qui répondront