Avis de fissures pour achat

Bonjour

Quelles photos ?

Les photos se trouvent sur mon profil, je n'ai pas trouvé le moyen de les intégrer dans ma question.

Bonjour,
les murs de ce mas sont "TAPI", typique des extensions de mas dans la plaine autour d'Avignon.
Visiblement ce Tapi est de qualité "supérieure'" à relativiser un mélange de terre sable cailloux et de chaux peut être du ciment.
Les murs étaient réalisé petit a petit suivant le temps libre à la ferme en coffrant de blocs de 1,50 m à 2,50 m de long sur 50 à 60 cm de haut parfois une longueur de mur.
Les matériaux étaient mis en œuvre humide puis compactés.
Ce n'est en aucun cas du béton même du gros béton.

Les avantages de ces murs sont l'inertie thermique, mais ils sont insuffisant pour l'isolation il faut un complément, à l'intérieur fini l'inertie thermique,
à l'extérieur c'est mieux mais attention aux fixations si le mur comporte beaucoup de terre.

Les inconvénients sont la sensibilité élevée à l'humidité, la stabilité précaire voir les fissures.

Pour rénover ces murs il est préférable d'enlever tout enduit à base de ciment, et de faire une projection au "sablon" d'enduit type PARLUMIERE de chez Parex Lanko à base de chaux.

Il sera conseillé de refaire la toiture et une bonne arase armée en périphérie afin de tenir le bâtiment.

Le gros hic c'est qu'Avignon et sa région Gard, BdR sont en région 3 sismique dite modérée la réalisation d'un plancher intermédiaire n'est autorisé que pour une augmentation de 30% maxi de la surface de plancher.
Il faut avant d'acheter bien étudier le problème du parasismique, les tribunaux de Tarascon et Nîmes sont plein de dossier sur ce sujet.

Bref : la valeur du bien est à minorer sérieusement, ou penser à une démolition reconstruction (sous réserve de possibilité POS PLU )si le prix est acceptable (démolition 10 000 € env.) voir demolisseur régional Morell.....

S

Bonjour,

Merci beaucoup pour toutes ces précisions ! je ne m’attendais pas a une réponse aussi instructive donc merci.

Je me permets de rebondir sur votre réponse;

Lorsque vous parlez des 30% maxi, il s'agit de l'agrandissement de la maison ? car un permis de construire a été accepté par la mairie pour ce bâtiment avec un plancher intermédiaire, pour réaliser un rdc et un étage avec 5 ouvertures supplémentaires.

Concernant le PLU/POS la battisse ce trouve sur un terrain non constructible donc pas de possibilité de démolir pour reconstruire et de toute façon nous ne l’envisageons pas. (question budget)
Pour vous il n'est donc pas souhaitable de rénover cette battisse en concevant l'existant ?

Concernant la toiture, le propriétaire nous livrerait la maison avec la toiture refait a neuf, les ouvertures pour les menuiserie réalisées et l'enduit extérieur refait a neuf.

Merci encore pour votre aide.

Le permis de construire est un acte administratif, ce n'est pas une validation technique ou juridique d'un projet (validation uniquement sur le volet de l'urbanisme et encore).
Les 30% c'est pour la création de nouveaux plancher à l’intérieur d'une construction existante.


Pour la toiture : Arase horizontale des murs au niveau du bas de pente ferraillage Chainage 15x35 6HA10 filants soit un chainage 50 de large par 20 cm ht
puis toiture avec isolant coefficient d’isolation R=6.00 mini soit 260 mm de laine de verre.

Sous œuvres pour ouverture : prévois encadrement béton en zone sismique. si largeur importante voir avec un BET.

Pour d'enduit extérieur attention un produit avec avis technique sur ce genre de murs.

Ne pas oublier que si le propriétaire fait les travaux, vous les payez sur le prix de la maison et ces travaux doivent être couvert par une garantie décennale si ce n'est pas le cas négocier le prix d'achat.

S

Le propriétaire possède une entreprise dans le bâtiment, qui va donc réaliser les travaux.
Mais l'achat du bâtiment sera vendu avec les travaux effectués donc sans contrat de travaux.
La garantie décennale peux telle s’appliquer ?

Si malheureusement le bâtiment après la vente venait a s'effondrer (dans le pire des cas !) quel sont les recours ?

Pour les prestations, le propriétaire ma dit qu'il intégrerait dans la dalle béton centrale une "ceinture" par l’intermédiaire d'une genre de croix qui fixerait les murs entre eux.
Cela vous parle t-il?

Pour la toiture, les poutres et le reste ne seront pas remplacés, seulement la couverture.

Pour revenir au fissures qui se trouve dans le TAPI qui part du haut jusqu'au milieu du bâtiment les reboucher suffiront-il selon vous ?

Merci

La garantie décennale ne s'applique que si l'entreprise déclare le chantier à son assurance et que cette entreprise est couverte pour ces travaux.
Iil est donc souhaitable de demander une attestation d'assurance et de vérifier la validité de celle-ci avec réponse par écrit et oui on est dans le SUD.

Dans le cas ou une personne ou entreprise réalise des travaux sans garantie décennale cette personne assure sur ses biens propre la garantie des travaux,
je peux vous dire qu'en cas de sinistre les juges se font un plaisir à condamner les gens qui réalisent ce genre d'opération, surtout si ce sont de professionnels du bâtiment.
En cas de sinistre il n'y a que la voie judiciaire il faut donc être sur de la solvabilité du vendeur. compter de 3 à 10 ans de procédure.
On peut estimer les travaux de couverture à 200 €/m² par une entreprise avec garantie décennale et du plancher à 150€/m²
pour avoir un ordre d'idée, pour les sous œuvres c'est variable suivant la largeur d'ouverture et exponentiel.
Il faut faire la balance entre le prix avec travaux et le prix sans travaux, mais ne pas sous estimer la moins value de travaux réalisés sans garantie décennale surtout en cas de revente avant 10 ans.


Pour la dalle un plancher poutrelles hourdis est adapté, par contre les croix c'est pas mal, mais il faut prévoir des empochement
(trous d'appuis de poutrelles) ferraillés dans les murs afin de liaisonner correctement le plancher aux murs.

Il faut par contre verifier que l'on ne surcharge pas les murs suivant le lieu de la construction on peut estimer la portance du sol à 0.8-1.0 bars
soit pour un mur de 50 cm de large une charge de 4 à 5 tonnes/ml avec des murs pesant 0.9 T/m² on est vite à la limite.

Pour la toiture si elle est en état et correctement dimensionnée pourquoi pas conserver la charpente mais cela reste à vérifier.
sur Avignon la neige accidentelle est tout de même à 108 kg/m² et une couverture tuiles romanes + isolant+ Fx plafond pèse au moins 90 kg/m²

Pour la fissure la réalisation correcte d'un plancher confortera les murs mais il faut déterminer l'origine de cette fissure.


Si cette construction est proche du Rhône (ile de la Barthelasse) attention à l'humidité.

CHOSE IMPORTANTE : cette construction est elle juridiquement transformable y compris le Rez de chaussée en logement (zone inondable)

S

SB30300 a écrit:

Il faut par contre verifier que l'on ne surcharge pas les murs suivant le lieu de la construction on peut estimer la portance du sol à 0.8-1.0 bars
soit pour un mur de 50 cm de large une charge de 4 à 5 tonnes/ml avec des murs pesant 0.9 T/m² on est vite à la limite.

Si on retient cette base de calcul, (0,8-1,0 bars ELS), petit problème avec les règles PS-MI qui imposent 2,5 bars ELU soit 1,66 bars ELS mini.
Donc, à priori, PS-MI pas applicable. D'où le recours à l'Eurocode 8 (si c'est applicable avec ce type de structure !).

Tournesol a écrit:

SB30300 a écrit:

Il faut par contre verifier que l'on ne surcharge pas les murs suivant le lieu de la construction on peut estimer la portance du sol à 0.8-1.0 bars
soit pour un mur de 50 cm de large une charge de 4 à 5 tonnes/ml avec des murs pesant 0.9 T/m² on est vite à la limite.

Si on retient cette base de calcul, (0,8-1,0 bars ELS), petit problème avec les règles PS-MI qui imposent 2,5 bars ELU soit 1,66 bars ELS mini.
Donc, à priori, PS-MI pas applicable. D'où le recours à l'Eurocode 8 (si c'est applicable avec ce type de structure !).

Tout a fait d'accord, se qui montre que l'application du décret du 29 mai 1997 pour l'existant en zone sismique est inapplicable dans la majorité des cas.
C'est pour cela qu'il ne faut pas dépasser 30% de plancher en plus, ne pas surélever un construction existante non parasismique afin de ne pas rentrer dans le cadre de ce décret.

Il est donc hasardeux d'acheter un bien existant et d'envisager de le modifier de façon importante en zone sismique. L'application de l'Eurocode 8 ou PS-MI on démoli et on reconstruit du neuf !!!
mais beaucoup de promoteurs, agents immobiliers ...... ne se soucient pas de ce problème.

S.

Bonjour,
je souhaite acquérir une maison des années 50/60.
Cette maison présente des fissures sur une façade, horizontale, sous une fenêtre ainsi que sur un angle. Je compte la faire expertiser, mais peut être que l'on sait déjà si c'est un vice rédhibitoire avant même de payer l'expertise. Je ne saurais dire pour l'autre façade car une partie est mitoyenne. Cette maison est sur sous sol, en pierre. Le reste est en brique. L'intérieur semble avoir été isolé. Le grenier a été aménagé il y a 15 ans en chambre.
Peut être qu'il est logique qu'une maison de 60 ans se fissurent un peu. La région n'est pas sismique, juste pluvieuse et très froide.
L'intérieur de la maison semble sain ( aucune odeur non habitée depuis un an) hormis une infiltration du toit qui a été réglée apparement ( toit rénové 1998). Toutefois, il y a des microfissures sur quelques plafond, celui qui fait le lien avec le plancher des combles.
Une cheminée a été retiré il y a peu au grenier.
Je vous donne des infos pèle mèle car cela pourrait peut être vous éclairer, je n'y connais rien du tout mais je me demande si je dois immédiatement passer mon chemin ou continuer car cette maison est dans l'ensemble ce que je souhaite


voici un lien avec une photo ( je n'ai pas encore photographié la façade, mais j'ai récupéré cette photo)

http://www.imagerun.info/img[...]evaww5s.jpg

comme c'est une annonce, les fissures sont plus visibles ( mais fines )
Je vous remercie pour l'avis

.

Bonjour,
visiblement la façade n'est pas neuve, si les fissures sont anciennes (a vérifier) c'est que personne n'a cherché à masquer ces fissures.
La maisons de ces années ne comportent pas de chainage pas de raidisseurs, il y a souvent quelques fissures inférieure à 1/2 mm.
l'implantation des fissures peut indiquer un problème dans l'angle mais semble t'il pas majeur.
Il est possible de réaliser une isolation complémentaire par l'extérieur pour régler le problème s'il est mineur.
Cela vaut le coups de poursuivre les investigations.
S

Merci pour la reponse. Efrctivement aucun defaut n est masque ce qui edt appreciable. J attends les repo.se et envoieun expert. Merci

nakline a écrit:

Efrctivement aucun defaut n est masque ce qui edt appreciable. J attends les repo.se et envoieun expert. Merci

Merci de faire un effort pour les lecteurs

Cdlt

Oui excusez moi. Je m en suis rendu compte trop tard. Les joies de l android...

Je reviens vers vous au sujet de la maison en parpaing de 1960. Effectivement, il faudra selon un artisan au moins combler la fissure et faire un ravalement de façade.
Je pensais donc, selon vos conseils, isoler par l'extérieur la maison pour solutionner le problème de fissure, de ravalement et en profiter pour diminuer la facture de chauffage, tout en conservant la chaudière actuelle.
Toutefois, la maison est isolée par l'intérieur ( laine de verre, placo). J'ai constaté un point de condensation en bas d'un mur, dans un angle ce qui n'est pas choquant puisque la maison n'est plus habitée depuis plus d'un an.

Pensez vous que le recours à l'ITE ne créerait pas davantage de problème d'humidité ? Si je dois faire une ITE, cela signifie beaucoup de frais. Il va donc m'être difficile de payer les travaux d'aménagement intérieurs après avoir supprimé l'isolation. Mais cela aurait réglé pas mal de mes problèmes.
Bref, une fois encore, je viens solliciter vos précieux conseils.