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Taux fixe ou révisable dans ce cas ?

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Env. 50 message Cote D'or
Bonjour,

Après avoir parcouru plusieurs post sur le forum à ce sujet, je n'arrive pas à faire la lumière sur le plan de financement qui m'est proposé.

Pour l'achat d'un terrain + construction, nous avons consulté une banque qui nous a fait deux simulations : une à taux fixe et une à taux révisable.

Sur le papier, le taux révisable à l'air bien plus intéressant, même dans le pire des scénarios, mais les avis ont l'air de diverger sur le forum quant à ce type de crédit.

Voici ce que j'ai :

Taux fixe :

Capital emprunté : 187000€
Durée : 300 mois
Taux : 3,46%
TEG : 4,13%
Mensualités (hors assurances) : 932€
Mensualités (avec assurance) : 1025€

Intérêts remboursés à la fin du crédit : 92640€

Taux révisable :

Capital emprunté : 187000€
Durée : 240 mois
Taux : 2,49%
TEG : 3,24%
Mensualités (hors assurances) : 990€
Mensualités (avec assurances) : 1083€

Le taux est fixe pendant 7 ans puis est révisable pendant 13 ans avec un taux capé à 2 points. Le taux de rallongement maximal est de 60 mois.

Dans le cas où le taux reste le même, on rembourse 55250€ d'intérêt sur 240 mois, et dans le pire des cas où le taux augmente de 2% au bout des 7 ans, on rembourse au maximum 83168€ d'intérêt avec une durée de crédit de 269 mois maximum. La mensualité reste fixe durant tout ce temps.

Au final, le schéma du taux révisable reste le plus intéressant à la vue du montant ...
Alors je me posais la question de savoir pourquoi tout le monde ne prenait pas ce type de crédit puisque dans tous les cas, on est gagnant, même avec le pire scénario!!

Y-a-t'il un vice caché ou est-ce réellement intéressant ?

Merci d'avance pour vos réponses!
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Messages : Env. 50
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Pourquoi ne pas s'adresser à un courtier ?

Sur ForumConstruire.com, il y a une section "crédit immobilier" qui permet d'entrer facilement en contact avec un courtier en crédit immobilier. C'est gratuit et ça permet de comparer les taux de toutes les banques. De plus, dans certains departements, le formulaire calcule aussi les prets aidés !

C'est ici : http://www.forumconstruire.com/credit_immobilier/
 
Membre utile Env. 1000 message Finistere
Bonsoir,
En ce qui me concerne, je n'ai pas prix le révisable car ça faisait, comme vous, une mensualité plus importante. D'ailleurs, la conseillière qui me l'avait suggéré a eu un avis de sa directrice allant dans le même sens que le mien. Certes il y a le cout total à la fin du crédit, mais il y a aussi le résiduel en fin de mois à prendre en compte.
Egalement je pense que tout dépend si vous comptez rester dans votre maison à moyen ou long terme.
Et si vous avez la possibilité de payer une mensualité un peu plus moins importante.
Il y a aussi la situation familiale à prendre en compte : personnellement, si mon crédit prend 2 points sur son taux d'intérêt dans 10 ans, en même temps que mon enfant aura des études à faire financer, ça risque de ne pas être évident à gérer . Avec un taux fixe, on sait que ça ne bouge pas.
Il y aussi la possibilité de mixer du taux fixe et du taux révisable, vous a t'on proposé celà ?
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Messages : Env. 1000
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Env. 50 message Cote D'or
Disons que nous aimerions déjà partir sur un capital emprunté plus faible, ce qui nous permettrait, en restant sur ce principe d'avoir des mensualités moins élevées qui nous permettraient d'être plus à l'aise.
Comme la mensualité n'augmente pas, même si le taux augmente de deux points, cela ne devrait pas changer notre train de vie (on pense pouvoir avoir des augmentations de salaire entre temps). On ne peut pas exclure de partir, cela dépend de tellement de choses, qui peut dire ... Mais c'est vrai qu'avec le taux révisable, on ne paye pas de frais d'anticipation de remboursement...

Ce qu'on me propose est bien un mix taux fixe (sur 7 ans) et révisable (sur 13 ans). C'est bien de cela que vous voulez parler?
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Messages : Env. 50
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Membre utile Env. 1000 message Finistere
Il y aussi la possibliité d'emprunter une partie du capital sur un taux fixe tout le long de l'emprunt, et une autre partie sur du révisable (fixe pendant 7 ans par exemple, et révisable sur 13 ans)
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Env. 50 message Cote D'or
Quelle différence ya t'il avec ce qu'on m'a proposé ?
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Membre utile Env. 1000 message Finistere
Dans le pire des scénarios , et si votre mensualité n'augmente pas, vous pouvez vous retrouver avec un taux à 4.49% sur 13+5 soit 18 ans.
Mais il est vrai qu'avec des taux aussi bas comme nous avons actuellement , la probabilité est très forte pour que ça augmente ... par exemple, j'ai acheté en 2007 et j'ai eu un taux à + de 4% ... donc il y a fort à parier que dans 7 ans, vous passiez au minimum aux alentours de ce genre de taux. les taux sont bas actuellement.
Pourquoi ne pas rester sur du fixe en empruntant moins si c'est dans vos intentions, et donc ramener la durée à 20 ans ? vous auriez à taux fixe aux alentours de 3% je pense.
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Membre utile Env. 1000 message Finistere
Cindyoann a écrit:Quelle différence ya t'il avec ce qu'on m'a proposé ?


ce qu'on vous a proposé, c'est un prêt entièrement révisable ...
il est possible de mixer et de faire par exemple : 100000euros à taux fixe , et le reste sur le principe que vous a proposé ...
Ainsi, si augmentation du taux d'intérêt dans 7 ans, seule la 2ème partie du capital sera touchée
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Env. 50 message Cote D'or
Oui mais si on suit le scénario de la banque on voit que même si le taux est au maximum au bout de 7 ans, les interets versés restent toujours plus bas que si on était à taux fixe dès le début ... Donc j'ai du mal à comprendre où est le risque ...
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Messages : Env. 50
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Membre utile Env. 1000 message Finistere
Cindyoann a écrit:Oui mais si on suit le scénario de la banque on voit que même si le taux est au maximum au bout de 7 ans, les interets versés restent toujours plus bas que si on était à taux fixe dès le début ... Donc j'ai du mal à comprendre où est le risque ...


ils sont bien partis dans l'hypothèse d'un taux à 4.49% sur 13+5 ans du coup ?
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Env. 50 message Cote D'or
Si le taux augmente de 2 points, la durée passe de 240 à 269 mois, soit 7 + 13 + 2,4 ans en gros
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Membre utile Env. 1000 message Finistere
Oui alors dans ces cas là, ça semble plus intéressant
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Env. 50 message Cote D'or
Alors pourquoi ce type de crédit n'est-il pas plus plébiscité ?
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Membre utile Env. 1000 message Finistere
Je ne sais pas . en ce qui concerne, la proposition similaire qu'on m'avait faite , me serait revenue plus chère en cas de cape à 2 points à la 8ème année ... donc je n'ai pas eu l'occasion d'hésiter. en ce qui vous concerne, ça n'a pas l'air d'être la même configuration.
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Env. 200 message Mouazé (35)
"Le taux est fixe pendant 7 ans puis est révisable pendant 13 ans avec un taux capé à 2 points. Le taux de rallongement maximal est de 60 mois."

Bonjour,

Perso, j'aurais fais le montage inverse :

Un révisable de 7 ans pour 60 k€ (capé 1)
Et le reste sur 20 ans, en taux fixe.

Un révisable de 7 à 20 ans, c'est un risque je trouve.

Pour infos, un 7 ans rév tourne autour de 1.90 % à 2 %

Amusez vous à faire le montage, je pense que ce type de formule est + intéressante.
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Env. 50 message Cote D'or
Oui mais a-t-on vraiment le choix? Pas sûre qu'une banque accepte sur simple demande de réaliser un montage de ce type ...
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Env. 200 message Mouazé (35)
Tu es encore libre de choisir ton montage,

à partir du moment où il est cohérent.
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Env. 50 message Cote D'or
D'accord!
Nous avons vu une autre banque aujourd'hui qui ne nous pas recommandé le taux révisable ... Difficile de comprendre ce qui rebute tant malgré des chiffres parlants ...
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Messages : Env. 50
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Env. 500 message Saumur (49)
Les taux sont toujours très bas. Un taux révisable ne pourra s'orienter qu'à la hausse.

Aller voir un courtier. Le taux fixe que l'on vous à proposer n'est pas compétitif.
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Photographe Env. 200 message Bezier (34)
Il faut comprendre de quoi est constitué un taux, regarder l euribor+ la marge de la banque(spread)= taux proposé au client

prendre du révisable maintenant n est vraiment pas conseillé,les taux sont déjà très bas. la solution la plus intéressante serait de prend un révisable sur 5 ans et après sur du fixe, mais cette solution n existe pas, en tous cas de manière sécurisé, car personne ne peut vous garantir l euribor dans 5 ans, qui sera la base de taux qui vous sera appliqué dans 5 ans.
Aujourd’hui hui on trouve du 2.5% sur 15 ans et 3.2% sur 25 ans faut vraiment pas ce priver!!!ne pas oublier que l immobilier c est de la matière, donc il a un pouvoir inflationniste !! quid de la mensualité sur euro constant dans 10 ans par rapport a l évolution de votre salaire ?
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Photographe Env. 200 message Bezier (34)
Il faut comprendre de quoi est constitué un taux, regarder l euribor+ la marge de la banque(spread)= taux proposé au client

prendre du révisable maintenant n est vraiment pas conseillé,les taux sont déjà très bas. la solution la plus intéressante serait de prend un révisable sur 5 ans et après sur du fixe, mais cette solution n existe pas, en tous cas de manière sécurisé, car personne ne peut vous garantir l euribor dans 5 ans, qui sera la base de taux qui vous sera appliqué dans 5 ans.
Aujourd’hui hui on trouve du 2.5% sur 15 ans et 3.2% sur 25 ans faut vraiment pas ce priver!!!ne pas oublier que l immobilier c est de la matière, donc il a un pouvoir inflationniste !! quid de la mensualité sur euro constant dans 10 ans par rapport a l évolution de votre salaire ?
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Photographe Env. 200 message Bezier (34)
Il faut comprendre de quoi est constitué un taux, regarder l euribor+ la marge de la banque(spread)= taux proposé au client

prendre du révisable maintenant n est vraiment pas conseillé,les taux sont déjà très bas. la solution la plus intéressante serait de prend un révisable sur 5 ans et après sur du fixe, mais cette solution n existe pas, en tous cas de manière sécurisé, car personne ne peut vous garantir l euribor dans 5 ans, qui sera la base de taux qui vous sera appliqué dans 5 ans.
Aujourd’hui hui on trouve du 2.5% sur 15 ans et 3.2% sur 25 ans faut vraiment pas ce priver!!!ne pas oublier que l immobilier c est de la matière, donc il a un pouvoir inflationniste !! quid de la mensualité sur euro constant dans 10 ans par rapport a l évolution de votre salaire ?
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Env. 50 message Cote D'or
Mais est ce que le taux de départ reste la référence tout le long du crédit ? La taux capé à deux point est-il toujours celui de départ ou est-ce que le taux de référence est celui de l'année en cours sur le crédit ? Je m'explique.
Si là on démarre sur un taux à 2,5%, fixe pendant 7 ans, au bout des 7 ans, le taux prend deux points et on passe à 4,5%. Le taux étant devenu révisable tous les ans, est-ce qu'il peut augmenter de deux points l'année d'après ou est-ce que le maximum est atteint?
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Membre utile Env. 2000 message
Cindyoann a écrit:Mais est ce que le taux de départ reste la référence tout le long du crédit ? La taux capé à deux point est-il toujours celui de départ ou est-ce que le taux de référence est celui de l'année en cours sur le crédit ? Je m'explique.
Si là on démarre sur un taux à 2,5%, fixe pendant 7 ans, au bout des 7 ans, le taux prend deux points et on passe à 4,5%. Le taux étant devenu révisable tous les ans, est-ce qu'il peut augmenter de deux points l'année d'après ou est-ce que le maximum est atteint?


+/- 2 par rapport au taux initial. A vérifier dans le contrat.
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Membre utile Env. 1000 message Finistere
Dans leur cas, visiblement le coût du crédit serait moindre même dans la configuration la pire.
Par contre avez vous regarder le coût du crédit fixe avec la même mensualité que le mixte ? Car il fait comparer des remboursements identiques , puisque dans la 2ème hypothèse vous devez rembourser + .
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Env. 50 message Cote D'or
tonio16 a écrit:

+/- 2 par rapport au taux initial. A vérifier dans le contrat.


Alors je ne vois pas où est le risque ... Pourquoi ne conseillez-vous pas?

Le cas du fixe et sur 25 ans alors que le révisable est sur 20 ans.
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Membre utile Env. 2000 message
Cindyoann a écrit:
tonio16 a écrit:

+/- 2 par rapport au taux initial. A vérifier dans le contrat.


Alors je ne vois pas où est le risque ... Pourquoi ne conseillez-vous pas?

Le cas du fixe et sur 25 ans alors que le révisable est sur 20 ans.


Moi je ne conseille rien !

20 ans si le taux reste comme pendant la période fixe. Quelle serait la durée et le coût de l'emprunt si il augment de 2% ? Est-ce que vous pouvez assumer sur ce surcoût et la durée supplémentaire ?

Le risque est dans l'augmentation du taux, certains n'ont pas anticiper cette augmentation et ce sont retrouvés dans une situation inconfortable de ce fait.
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Env. 200 message Mouazé (35)
Demandez un variable court (5-7 ans), et un fixe pour le reste.

Et tenez moi au courant svp.

Vous en serez très content ;)

C'est un montage des plus classiques actuellement.
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Env. 50 message Cote D'or
tonio16 a écrit:

20 ans si le taux reste comme pendant la période fixe. Quelle serait la durée et le coût de l'emprunt si il augment de 2% ? Est-ce que vous pouvez assumer sur ce surcoût et la durée supplémentaire ?

Le risque est dans l'augmentation du taux, certains n'ont pas anticiper cette augmentation et ce sont retrouvés dans une situation inconfortable de ce fait.


Je l'avais indiqué sur mon premier post, la durée ne peut augmenter que de 29 mois maximum, sans augmentation de la mensualité. J'avais précisé également la différence des coûts de crédit qui était plus intéressant dans le cas du révisable même dans le pire des cas, d'où mon interrogation quant à la réticence face à ce type de crédit, et s'il y avait anguille sous roche.

JonathanT, je poserais la question, le résultat devrait être encore plus intéressant.
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Membre utile Env. 1000 message Finistere
Avez vous regardé ce que ça donne avec la même mensualité prévue au fixe+révisable , sur juste le fixe ?
car vu que vous remboursez +, il est aussi logique que le cout du crédit diminue.
donc il faut comparer des données identiques, et ça suppose de comparer avec une mensualité identique pour avoir vraiment le bon comparatif
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Membre utile Env. 1000 message Finistere
D'après un rapide calcul, avec une mensualité de 990 euros sur du fixe, vous diminuez votre prêt d'un peu plus de 2 ans.
Il passerait à moins de 23 ans, avec un cout de crédit de moins de 84000 euros.
Donc au final, les 2 propositions se valent en terme de cout de crédit.

De plus, en passant sur un crédit inférieur à 25 ans, on devrait vous proposer plutot un taux de 3.20% (au pire, car à mon avis y'a possiblité de négocier un peu moins suivant votre situation) que du 3.46%.
Donc vous seriez même gagnant par rapport au révisable proposé.
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Env. 50 message Cote D'or
D'accord. Le plus simple à l'air de partir sur du fixe? Mais ouah, jene pensais pas qu'on pouvait avoir un taux à 3,2%! Pour deux banques faites, c'était 3,5 et 3,7% hors assurances!..
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Membre utile Env. 1000 message Finistere
Si vous êtes sur un crédit inférieur à 25 ans, les taux se rapprochent plutot des 3.2%.
http://www.meilleurtaux.com/credit-immobilier/barometre-des-taux.html
Sur 25 ans, le taux de 3.46% reste correct.
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