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Agrandir quand il y a un PLU zone nh

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Env. 20 message La Neuville D'aumont (60)
Bonjour,
Je souhaite agrandir ma maison mais je rencontre des soucis sur les réglementations d'urbanisme.
Je m'explique :
- Nous avons acheté une petite longère picarde fin 2009.
- Quelques mois suivant notre emménagement,la mairie nous a pressé pour faire faire la fosse sceptique. Pensant pouvoir agrandir et n'étant pas soumis à un PLU, nous avons choisi de faire la fosse en fonction de notre futur projet et non en fonction de la maison actuelle. Pour info, nous avons fait installer une 5000L et un épandage. Nous avons donc payé plus cher (logique).
- Il y a quelques mois, le PLU est tombé : nous sommes en zone nh. Ce qui veut dire que nous ne pouvons agrandir que de 30% de l'existant. Malheureusement 30% de l'existant est insuffisant pour notre projet qui a d'ailleurs été validé par le CAUE de Beauvais. Nous avons environ 90m², ce qui représente un agrandissement de 30m² soit 15m² d'emprise au sol (car il y a 1 étage).

Alors j'aurai plusieurs questions :
- Les 30% d'agrandissement représentent-ils la superficie habitable ou totale ?
- Nous souhaiterions faire un double garage d'environ 30m². Cette superficie est-elle à déduire des 30% ?
- Puis-je déduire des 30% les surfaces de la trémie d'escalier, empiétement de la cheminée (1m² quand même), etc...
- Ce qui est aberrant c'est que nous pouvons construire 40m² juste avec une demande préalable de travaux.Est-il possible dans mon cas de faire plusieurs dossiers de demande préalable de travaux, les uns après les autres afin de réaliser notre projet ? Sinon est-il possible de faire un permis de 30m² et une demande préalable de travaux de 40m² ?


Merci d'avance pour vos réponses.
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De : La Neuville D'aumont (60)
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Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
Bonjour,

stefvat a écrit:Bonjour,
Je souhaite agrandir ma maison mais je rencontre des soucis sur les réglementations d'urbanisme.
Je m'explique :
- Nous avons acheté une petite longère picarde fin 2009.
- Quelques mois suivant notre emménagement,la mairie nous a pressé pour faire faire la fosse sceptique. Pensant pouvoir agrandir et n'étant pas soumis à un PLU, nous avons choisi de faire la fosse en fonction de notre futur projet et non en fonction de la maison actuelle. Pour info, nous avons fait installer une 5000L et un épandage. Nous avons donc payé plus cher (logique).
- Il y a quelques mois, le PLU est tombé : nous sommes en zone nh. Ce qui veut dire que nous ne pouvons agrandir que de 30% de l'existant. Malheureusement 30% de l'existant est insuffisant pour notre projet qui a d'ailleurs été validé par le CAUE de Beauvais. Nous avons environ 90m², ce qui représente un agrandissement de 30m² soit 15m² d'emprise au sol (car il y a 1 étage).

Alors j'aurai plusieurs questions :
- Les 30% d'agrandissement représentent-ils la superficie habitable ou totale ?
ce doit être précisé dans le PLU, si le calcul se rapporte à l'emprise au sol ou bien une autre référence de surface ... en général, c'est plutôt calculé par rapport à l'emprise au sol du batiment existant, mais c'est à vérifier (si c'est pas l'emprise au sol, ce serait probablement une erreur de rédaction, car contraire à l'esprit du PLU... mais en ta faveur).
- Nous souhaiterions faire un double garage d'environ 30m². Cette superficie est-elle à déduire des 30% ?
je crains que oui... donc soit le garage, soit l'extension .. sauf si le calcul se base sur la surface de plancher....
- Puis-je déduire des 30% les surfaces de la trémie d'escalier, empiétement de la cheminée (1m² quand même), etc...
Si le calcul se base sur l'emprise au sol, ça ne sert à rien
Par contre, si le calcul se base sur la surface de plancher, oui

- Ce qui est aberrant c'est que nous pouvons construire 40m² juste avec une demande préalable de travaux. [ ? ] Est-il possible dans mon cas de faire plusieurs dossiers de demande préalable de travaux, les uns après les autres afin de réaliser notre projet ? Sinon est-il possible de faire un permis de 30m² et une demande préalable de travaux de 40m² ?
Tu peux demander jusqu'à 40 m2 avec une DP.... à condition que se soit autorisé par ailleurs par le PLU. Ni DP , ni PC ne peuvent accorder de droit à construire supérieur à ce qu'autorise le PLU... dans les 2 cas, les autorisations sont données dans le contexte du PLU.


Merci d'avance pour vos réponses.
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Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
Pour terminer, je n'ai aucune idée comment seraient autorisées (ou bloquées) des demandes d'extensions consécutives.
(Demande d'extension 30% -> construction -> achevement -> et plus tard : re-demande d'extension 30% etc...).
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Env. 20 message La Neuville D'aumont (60)
Merci Odilon pour ces précisions.

Concernant les 30% il est indiqué dans le PLU, je cite : "Les extensions des constructions existantes en une seule fois dans la limite de 30% de l'emprise existante". Comment l'interpréter ? surface plancher ou emprise au sol ?
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Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
Oui : emprise au sol. Crying et pour les constructions nouvelles (pour un garage séparé par exemple....) qu'en dirait ton PLU ?
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Env. 20 message La Neuville D'aumont (60)
En fait le PLU zone nh, implique que c'est non constructible donc impossible de faire une nouvelle construction hormis une extension sur un bâtiment existant qui représente 30%.

Par contre ma maison est accolée à un porche couvert de 25m² environ. Puis-je prendre en compte cette superficie pour le calcul des 30%. Et si je ferme ce porche pour en faire de l’habitable, dois-je le déduire des 30% ?

Ce qui est énervant c'est que il y a encore quelques mois, je n'étais pas du tout bloqué. J'aurais du faire comme mes voisins et faire une demande de permis de construire avant ce PLU. Surtout qu'avant nous étions 9 habitants dans notre hameau et après la construction des 2 nouvelles maisons nous sommes 19 habitants. Ce PLU a été mis en place pour éviter l'agrandissement du hameau et donc éviter de refaire les réseaux. Maintenant me limiter dans mon agrandissement alors que ça ne changera pas le nombre d'habitants, je trouve ça un peu dur surtout que je respecte toute les volontés de ce PLU sur les 30%.
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Messages : Env. 20
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Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
Ok (C'est le PLU zone Nh pour ton terrain- d'autres PLu zone Nh sont un peu différents...), mais le principe de déclaration en zone Nh, c'est effectivement, de maintenir les surfaces de zones naturelles, et donc/aussi limiter les constructions éparses. Peut être tes voisins ont-ils eu vent de l'arrivée du nouveau PLu ? parce que en général, ça n'arrive pas du jour au lendemain, il faut souvent un an ou 2 pour l'installer.

Ceci dit : le porche, c'est effectivement de l'emprise au sol, donc avec le calcul des 30 %, ça devrait logiquement faire monter le résultat.
Par contre, pour le transformer en habitation, il faut étudier les autres conditions du changement de destination de cette partie de batiment, dans le PLu.
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Env. 20 message La Neuville D'aumont (60)
Effectivement, le PLU était prévu depuis pas mal de temps mais le Maire était resté discret sur le devenir de notre hameau. Il nous avait juste prévenu qu'il n'y aurait plus aucune nouvelle construction sur d'éventuelle parcelle grâce à ce PLU. Alors d'un côté je suis d'accord ce PLU nous protège mais il m'empêche de faire les agrandissements que j'avais prévus lors de mon achat il y a 4 ans et qui étaient valables encore il y a quelques mois. De plus je pense sincèrement que mon Maire va être arrangeant, mais je voudrais comprendre toutes les subtilités du PLU avant d'aller le voir.

Pour l'emprise au sol j'ai :
- maison : 47m²
- porche : 27.5m²
- dépendance : 50m²

Soit 124.5m² au total.
Soit 37.35m² (30%) d'agrandissement possible.

J'ai une terrasse de 26m², peut-on l'inclure dans l'emprise au sol ?

Puisque dans mon PLU il s'agit d'emprise au sol, je subodore que les 37.35m² d'agrandissement possible sont également comptés en emprise au sol ?

Et une petite dernière question, ma dépendance (petite maison) fait 50m² d'emprise au sol, ai-je le droit de sur-élever le toit afin de faire un étage sans pour autant décompter des 30% et sans être bloqué par ce PLU ?

Je sais, je cherche le moindre m² mais comme j'ai créé mon entreprise il y a deux ans et demi, j'ai besoin de la place que j'avais prévue lors de mon achat et avant ce PLU qui me bloque professionnellement et en plus impossible d'acheter plus grand pour le moment tant que je n'ai pas des bilans suffisants.

Je te remercie encore du temps que tu me consacres.
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Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
OK. ça tombe mal, c'était autorisé il y a quelques temps et ça ne l'est plus... et il y a une activité pro qui est concernée... c'est de l'argumentaire à conserver pour négocier avec le maire, mais... comment dire... encore un peu plus subtil que l'interprétation du PLU...

Maison + porche + dépendance sont-ils accolés ? (c'est juste pour déterminer si on peut considérer 1 seule construction).
La terrasse ne rentrera probablement pas en ligne de compte.
donc 37 m2 d'agrandissement, oui c'est en terme d'emprise supplémentaire, la logique se transmet sur la même notion. (sur 2 niveaux, cela ferait 74 m2 -maximum théorique- de surface de plancher. il faudra bien sur retirer l'épaisseur des murs).
Pour la surélévation, ça devrait passer hors modif d'emprise au sol, mais c'est encore une nouvelle solution à confronter à ce qui est dit dans ton PLU sur le sujet.

Effectivement, il y a probablement plusieurs aspects à étudier conjointement : emprise au sol et extension de l'emprise au sol,
augmentation de surface de plancher (sur les emprises au sol existantes, exemple : la surélévation), et aussi garder un oeil sur les changement d'affectation ou d'utilisation (exemple porche "non habitable" vers autre chose genre "habitable" ou "pour activité professionelle").
Peut être que plusieurs petits morceaux passeraient à travers les filets de ton PLU.
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Env. 20 message La Neuville D'aumont (60)
Merci Odilon, tu as l'air vraiment calé en terme d'urbanisme.

Concernant ma dépendance, c'est une petite maison de plain pied avec une toiture 2 pans qui se situe à une dizaine de mètre de ma maison principale. Donc elle n'est pas accolée à la maison. Cependant le porche lui est accolé à la maison.

Si on compte donc 37m² d'emprise au sol soit 74m² au total, celà me suffit amplement, en espérant que cette logique soit la bonne.
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Messages : Env. 20
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Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
Calé non... Biggrin par contre, je connais les règles de base : ce qui n'est pas interdit est quelque fois implicite, et qu'il faut quelque fois faire preuve d'imagination pour utiliser ce qui n'est pas écrit.
Après, on creuse le truc... c'est ce que tu fais. Tongue
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Env. 300 message Gironde
Bonjour, stefvat,
je me demande si vous avez un COS sur votre PLU, merci de nous dire de combien il est si oui,
le COS est le coefficient d'occupation des sols : surface du terrain multiplié par cos = surface totale de plancher possible
différent de l'emprise au sol,
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Env. 20 message La Neuville D'aumont (60)
Odilon, c'est exactement ce que je fais, je cherche la faille s'il y en a une mais avant j'essaye de comprendre toutes les subtilités des ces réglementations ;)
Au CAUE, ils sont assez avare de conseils sur l'urbanisme, il me propose juste d'améliorer mon projet (en fonction du goût de l'architecte). Cela dit le mien était de très bon conseils.

En effet, je maîtrisais mieux les réglementations d'urbanisme avant quand c'était le SHOB, SHON, COS, etc... C'est vrai qu'avec ce PLU en zone Nh, c'est 30% et puis c'est tout !!! Il va falloir rusé.

Pouliche, alors dans le cas d'un PLU en zone Nh, le COS est supprimé. Je crois que le COS est resté uniquement dans les PLU a zone urbaine. Ce qui est dommage car j'ai 1300m² de terrain et mon voisin qui a fait construire une maison de 150m² a un terrain de 1100m².
Si vous avez une autre idée pour aidé à faire passer mon projet devant le maire.

Merci à vous deux.
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Messages : Env. 20
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Env. 300 message Gironde
Ok, stefvat,
alors si j'ai bien compris vous avez le droit à 30% d'emprise en plus, soit 37.35m² d'emprise au sol,
ce qui ne veut pas dire 37.35m² de plancher,
donc sur cette emprise de rez-de-chaussée, vous pouvez très bien faire un étage de la même surface et même deux étages (voir la hauteur maxi autorisée),
tout ceci sous réserve d'avoir bien compris votre PLU,
vous pouvez toujours demander conseil en mairie
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Nouvel Aviseur Env. 200 message Val De Marne
C'est peut-être trop tard pour votre cas, mais pour d'autres : j'ai été dans la même situation :


le PLU a était communiqué en draft, vote à venir dans quelques mois. Notre parcelle dans une Zone dite "Coeur d'Ilot (vert)". Nous avons déposé notre PC en express, mais en même temps je suis intervenu de manière très active dans l'enquête publique. Phase obligatoire ou on peut poser des questions. Chaque question est référencé et la mairie doit répondre. J'ai posé pleureuses questions, assez provocateurs aussi style : "pourquoi est-ce que la ville empêche les propriétaires-habitants agrandir leur maison en cas d'agrandissement famille".

Voir à partir de la page 35 http://ville-villejuif.fr/2rapport_PLU.pdf
=> la ville a finalement modifié le PLU
la paperasse...
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Picto recompense Nouvel Aviseur
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Dept : Val De Marne
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