Calcul TEG

Bonjour,

Je ne suis pas un expert mais je crois qu'il faut également inclure dans le TEG les frais de courtage, dossier et garantie.

Oui ça cc'est compris aussi.

Je ne vois pas ce qui n'est pas compris et qui me coute quasi 0.30 % !

Dans ce cas la tu peux soit mettre le calcul qu'on jette un oeuil soit t'aider de simulateurs en ligne ou d'un tableur.

Sinon les 0.32 d'assurance c'est pour une personne ou deux ?

pesmaker a écrit:

Pourtant j'ai un taux fixe de 2.40 % et assurance 0.32 % donc 2.72 % TEG en principe non ? Et pas les 2.96 % que j'obtient.

Bonjour,
Cela n'est pas aussi simple malheureusement. Il ne faut pas faire une addition des 2 taux (taux de base et taux d'assurance) car ils sont calculés de manière différente. Il est préférable de réfléchir plutôt en terme de mensualité.
Voici la formule mathématique de la mensualité d'un crédit immobilier à taux fixe :
(Je ne détaille pas comment on trouve cette formule, certains plus doués en mathématique que moi pourront certainement vous l'expliquer).
M = [C x (T/12)] / [1 - (1 + (T/12))^-d ]
M = mensualité
C = capital emprunté
T = Taux annuel
d = durée du crédit en mois

Prenons votre exemple (oui, j'aime bien les exemples ) :
Un emprunt de 100 000€ sur 15 ans à 2.40% et une assurance à 0.32%.
Cela fait des mensualités hors assurance de (100 000€ x (2.40% / 12)) / [1 - (1 + (2.40% /12)^ - (15 ans x 12)] = 662.09€

On rajoute le montant de l'assurance sur capital initial (c'est à dire que le montant de l'assurance par mois est le même tout le long du remboursement du prêt).
Le calcul est le suivant : montant de l'assurance par mois = capital emprunté x taux d'assurance / 12.
Soit dans notre exemple = 100 000€ x 0.32% / 12 = 26.67€ donc une mensualité assurance comprise s'élevant à 688.76€

Si on reprend la formule de la mensualité : [100 000€ x (T/12)] / [1 - (1 + (T/12))^ - (15 ans x 12)] = 688.76€
Reste à trouver T qui est alors égal à 2.96% (arrondi à 2 chiffres après la virgule)

Reste encore à intégrer les différents frais (dossier, de garantie, etc ...) pour obtenir le TEG. Imaginons 2000€ de frais.
Cette somme est due dès le départ. Le capital réellement emprunté est donc 100 000€ - 2 000€ = 98 000€
On reprend toujours notre formule de la mensualité : [98 000€ x (T/12)] / [1 - (1 + (T/12))^ - (15 ans x 12)] = 688.76€
Reste là encore à trouver T qui est en réalité le TEG. Dans notre cas égal à 3.25%

Petite remarque : lorsque vous avez plusieurs lignes de prêts, le banquier ne vous dit pas comment sont répartis les frais pour calculer le TEG de chaque ligne.

Enfin, il existe des formules de calculs dans votre logiciel de tableur préféré pour se simplifier la vie :
pour la mensualité : VPM
pour le taux : TAUX

Merci aux courageux d'avoir lu jusqu'au bout.
Cordialement

Merci pour l'explication.

Il n'y a qu'un prêt dans notre cas, donc une seule ligne

Si on reprend la formule de la mensualité : [100 000€ x (T/12)] / [1 - (1 + (T/12))^ - (15 ans x 12)] = 688.76€
Reste à trouver T qui est alors égal à 2.96% (arrondi à 2 chiffres après la virgule)

Reste encore à intégrer les différents frais (dossier, de garantie, etc ...) pour obtenir le TEG. Imaginons 2000€ de frais.
Cette somme est due dès le départ. Le capital réellement emprunté est donc 100 000€ - 2 000€ = 98 000€
On reprend toujours notre formule de la mensualité : [98 000€ x (T/12)] / [1 - (1 + (T/12))^ - (15 ans x 12)] = 688.76€
Reste là encore à trouver T qui est en réalité le TEG. Dans notre cas égal à 3.25%





Peux tu me donner la formule avec T=
car je ne me rappelle plus comment on fait pour retrouver le T à cause de l'exposant...

pesmaker a écrit:

Peux tu me donner la formule avec T=
car je ne me rappelle plus comment on fait pour retrouver le T à cause de l'exposant...

Il n'y a pas de "formule" T = ....
Pour calculer une valeur approchée de T, il faut utiliser une méthode itérative (méthode de Newton) pour résoudre l’équation. Les logiciels de tableurs utilisent cette méthode.

Il faut donc rentrer la formule suivante dans le tableur pour trouver le TEG :
=TAUX(180;-688.76;98000)*12 = 3.25%

Dans les différents frais prend tu en compte les frais de notaire et de courtier?
car pour nous ont à 400€ de frais de dossier et 982€ de frais de garantie, mais je sais pas si je dois rajouter les frais de notaires et de courtier.

pesmaker a écrit:

Dans les différents frais prend tu en compte les frais de notaire et de courtier?
car pour nous ont à 400€ de frais de dossier et 982€ de frais de garantie, mais je sais pas si je dois rajouter les frais de notaires et de courtier.

Difficile de répondre clairement à cette question. Normalement, la banque doit indiquer le TEG avec tous les éléments (frais) qu'elle connait.
Frais de dossier, primes d'assurance et frais de garantie sont pris en compte dans le calcul du TEG.
Les frais de notaire : il faudrait que la banque connaisse le montant exact des honoraires du notaire (voir les nombreuses jurisprudences à ce sujet).
Les frais de courtier : normalement la commission du courtier est payée par l’établissement prêteur. Quand elle est à la charge de l’emprunteur, elle devrait être intégrée au calcul du TEG.
Sinon, tu peux toujours demander au banquier ce qu'il a intégré dans le calcul de ton TEG.

Merci bien pour toutes tes réponses

Du coup notre TEG et de 3.96 % pour un taux fixe de départ à 2.40 % !!!

C'est "normal" autant de différence ?

La rémunération du courtier peut être annulé et donc son contrat également caduc si dans la simulation de prêt il n'y a pas le TEG d'inscrit ? Car nous avons signé avec lui un document pour qu'il touche sa rémunération mais la simulation que l'on a choisit avec lui n'a pas le TEG.

pesmaker a écrit:

Projet première couronne Nantaise

montant total des prêts 165 000 € (apport 130 000 €)
taux fixe 2.40 % sur 15 ans
0.32 % assurance 100 % pour 2 têtes (30 et 35 ans, non fumeur, bonne santé) décès / invalidité/ incapacité
modulation sans frais
anticipation sans frais

Cela vous semble bien ?

Le TEG selon le simulateur serait de 3 % (on a pas le TEG sur la simulation de prêt)

pesmaker a écrit:

Merci bien pour toutes tes réponses
Du coup notre TEG et de 3.96 % pour un taux fixe de départ à 2.40 % !!!

Non,
Un emprunt de 165 000€ sur 15 ans à 2.40% avec assurance à 0.32% pour 2 têtes à 100% (0.16% pour une tête à 100%).
Frais de dossier : 400€
Frais de garantie : 982€
Mensualité hors assurance : 1 092.45 €
Mensualité assurance comprise : 1 136.45 €
Coût total du crédit : 40 943 € (hors frais de courtier)
TEG : 3.08%