Besoin de conseils pour offres de pret dont prêt relais SVP

Bonjour à tous,

Voilà, j'ai eu des offres de prêt mais j'avoue m'y perdre complétement , j'aurais donc besoin de vos avis surtout concernant le type de prêt relais. Je résume:

Cout achat terrain +construction: 194 505 euros (+frais notaire +caution du pret) debut construction prévue en novembre 2006.

Actuellement propriétaire d'une maison estimée 135 000 euros dont au 09/06 93000 euros de CRD et en 06/07: 89 000 euros, maison que je met en vente mais que je ne libérerai qu'à la livraison de la nouvelle maison vraisemblablement en juillet 2007.
Actuellement je rembourse 700 euros de prêt immo pour ce logement.

Apport actuel: juste les frais de dossier (500 à 725 euros à déterminer encore)
Apport à la revente de la maison actuelle (en 06/07) environ 35 000 euros.
Assurance et cautionnement délégués.

La banque m'a proposé une 1ère formule de prêt relais

OFFRE 1
Relais de 33 000 euros sur 12 mois au taux fixe de 4.55% échéance mensuelle de 125.13 euros (hors assurance)
Et un pret ordinaire de 158 960 sur 300 mois (25 ans) à 4.30% (taux fixe) échéance mensuelle de 865.60 euros (hors assurance).
Apport perso :35 545?????(ça correspond à ce que je reverserai à le vente de la maison c'est ça?)

Avec cette formulle jusqu'à la vente de la maison je paye mes 700 euros de loyer actuelle+ 200 euros de pret voiture+ les intérets du relais 125.13+ les intérets intercalaires du pret complémentaire au fur et à mesure des déblocages de fonds (payés à la journée avec cette banque au taux de 4.5%) ce qui me fait environ 1100euros /mois (hors assurance) au début de la construction après ça augmentera...
Puis à la vente de la maison (juin 2007 probablement)je solde mon relais (33 000 euros) je solde mon CRD en cours 89000euros et je réinjecte 2545 euros pour arriver à mon apport "simulé" par la banque de 35 545 euros c'est ça??? Le reste de la plus value me revient et à partir de là, je commence à rembourser mon pret complémentaire de 158 960 euros à 4.30%et ce pendant 25 ans, mensualité de 865.60 (hors assurance)j'ai bon???

Puis j'ai demandé au banquier une autre formule car j'ai peur de payer à la fois mon loyer actuel + les intérets du relais + les frais intercalaires surtout à la fin de la construction....Je lui ai alors demandé s'il pouvait me faire un relais équivalent à 80% de la valeur estimée soit 80% de 135 000euros ce qui fait un relais de 108 000 en gros il rachète mon crédit actuel comme ça je n'ai plus mon loyer de 700 euros à payer pendant la construction.Voilà ce que cela donne

OFFRE 2. Cout de l'opération 287 505 euros (194 505 nouvelle acquisition + 93 000 de CRD sur maison actuelle). Apport perso "estimé"125 545euros????

Relais de 108 000 euros sur 12 mois à 4.55% ce qui donne des échéances
de 409.50 euros (hors asurance toujours).Ainsi je payerai ces 409.50 euros de pret relais (qui sont les interets du relais non?)+ 200 euros de voiture + les interets intercalaires du pret complémentaire qui augementeront au fur et à mesure de la construction donc pendant la construction ça me ferait "économiser 200 euros mensuels" environ je payerais 409.50 (hors assurance)au lieu des 700 euros actuels si j'ai pigé.

A la vente de la maison je rembourse les 108 000 euros du pret relais et je réinjecte 17 545 euros pour arriver à l'apport perso "simulé" de ma banque de 125 545 euros et je rembourse mon pret complémentaire de 161 960 sur 300 mois au taux fixe de 4.30% ce qui me donne une mensualité de 881.94euros (hors assurance).

En fait en lisant ces offres , au 1er abord je penche pour la 2ème offre qui à mon sens est moins risquée pendant la construction(puisque je ne paye plus mon crédit actuel de 700 euros mais seulement 410 d'interet (hors assurance), par contre après la livraison de la maison elle s'avère beaucoup plus couteuse non??? enfin ça semble logique car j'emprunte 108 000 euros en relais contre 33000 avec l'autre formule donc c'est forcément plus cher????

Bref qu'en pensez-vous? y a t-il une solution à laquelle je n'ai pas pensé?

En fait j'ai sélectionné cette banque qui est une des rares à me proposer du taux fixe d'une part, d'autre part assu et garantie délégables et taux fixe de 4.30% ce qui me parait correct ailleurs j'étais à 4.70% et enfin frais de dossier de 500 euros (le mimum trouvé), bon maitenant le hic c'est que je trouve le taux du relais un peu élevé 4.55% mais bon....en gros ailleurs j'avais soit un révisable , soit un pret relais moins élevé à 4.30 mais un pret complémentaire à 4.70% donc au final....Autre question après j'arrête!!! pensez-vous que de faire un différé total des intérets du relais serait judicieux dans mon cas?

Désolée d'avoir été aussi longue, merci de m'avoir lue et de vos éventuelles réponses!