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Pénalités de retard

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Env. 3000 message Indre Et Loire
Attention à la confusion entre "livraison" et "réception" pour l'application des pénalités de retard.
Elles sont prévues en cas de retard de livraison (articles L 231-2-i et L 231-6-c du CCH)

Même les avocats et les juges peuvent faire la confusion.

La livraison, c'est la remise des clés (?)
Elle peut avoir lieu avant la réception.

Voir l'arrêt de la Cour de Cassation ci-après :

Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 29 mars 2006
Rejet

N° de pourvoi : 05-11509
Publié au bulletin

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 20 octobre 2004), que les époux X... ont chargé la société Maisons Alizé de la construction d'une maison individuelle, la société GFIM, aux droits de laquelle se trouve la société CGI Bâtiment, se portant garante de livraison à prix et délai convenus ; qu'après mise en liquidation judiciaire du constructeur, les maîtres de l'ouvrage, alléguant des inachèvements, malfaçons et retards, ont assigné le garant en réparation de leur préjudice ;

Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande en paiement de pénalités contractuelles de retard, alors, selon le moyen :

1 / qu'en vertu de l'article L. 231-6, I c) du Code de la construction et de l'habitation, le garant prend en charge les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant 30 jours ; qu'en vertu de ce même article L. 231-6, IV, la garantie de livraison couvre les risques d'inexécution et de mauvaise exécution des travaux ; qu'il résulte de ces deux textes qu'il y a retard de livraison couvert par le garant dès lors qu'il existe des réserves qui ne sont pas levées ; qu'en l'espèce, la clause pénale stipulait qu'"en cas de retard dans la livraison, le constructeur devra au maître de l'ouvrage une indemnité égale à 1/3000ème du prix convenu fixé au contrat par jour de retard" ; que la cour d'appel a constaté que les travaux devaient être achevés en octobre 1997, mais que les époux X... ont pris possession du bien avant cette date, même si le pavillon était affecté d'inachèvements divers dont certains ont persisté au-delà d'octobre 1997 ; qu'en en déduisant que le constructeur n'avait pas livré en retard, et que la clause pénale n'était pas due, la cour d'appel a violé les articles L. 231-6, c) du Code de la construction et de l'habitation et 1134 du Code civil ;

2 / que le défaut d'étanchéité des murs et les désordres affectant le plancher affectent les éléments constitutifs de l'immeuble et rendent la maison vendue impropre à sa destination ; qu'en décidant néanmoins qu'il n'y avait pas de retard de livraison, les époux X... ayant pris possession de la maison, les défauts susvisés ne portant pas atteinte à son habitabilité, la cour d'appel a violé les articles L. 231-6 I c) du Code de la construction et de l'habitation et 1134 du Code civil ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que les époux X... avaient pris possession du bien avant l'expiration du délai d'un an prévu au contrat de construction, et exactement retenu que la livraison pouvait être opérée avant l'achèvement total de l'ouvrage sous forme de prise de possession anticipée, la cour d'appel a énoncé à bon droit qu'il n'y avait pas lieu d'allouer aux époux X... le bénéfice de pénalités contractuelles de retard, la décision des premiers juges de faire courir cette peine jusqu'à la levée des réserves consignées à la réception de l'ouvrage procédant de la confusion entre livraison et réception, et les dispositions de l'article L. 231-6-IV du Code de la construction et de l'habitation étant inapplicables aux pénalités de retard ;
Attendu, d'autre part, que c'est souverainement que la cour d'appel a retenu que les inachèvements et désordres affectant la maison n'avaient pas rendu celle-ci inhabitable ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société CGI Bâtiment ;
On ne peut définir que ce qu'on sait construire, mais on peut nommer quoi que ce soit. Paul Valéry.
Messages : Env. 3000
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message
Ne vous prenez pas la tête pour une expertise en batiment...

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Env. 500 message Nord (59)
Je me serais fait avoir Dry
Chantier démarré en juin 2006
05/07/07: Enfin livré !!!
15/06/09: Les dernieres réserves sont levées près de 2ans après. Problemes Maison d'en France Lille... :(
Messages : Env. 500
De : Nord (59)
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Env. 600 message Saint Yvoine (63)
Faut il comprendre que si le CT nous donne les clés en cours de construction ceci équivaut à la livraison de la maison ? Huh
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De : Saint Yvoine (63)
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Env. 100 message Indre
J'imagine qu'il s'agit là des clés définitives et non d'un pass
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Membre utile Env. 6000 message Bouches Du Rhone
Ils jouent vraiment sur les mots ! Pour moi il y a une réception de la maison avec proces verbal et toutu quanti... Et basta ! La clé (le pass) éventuellement déjà remis ne servant qu'à effectuer certains travaux réservés.

Enfin, j'y comprends rien de toutes facons, c'est du chinois pour moi. C'est imbuvable ces textes de loi.....
Picto recompense Membre utile
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Bloggeur Env. 2000 message Morbihan
Effectivement par donner les clefs il faut comprendre celles définitives. Je t'ai félicité FranceL pour ton rappel explicatif des levées de réserves, je ne vais pas le faire ici, ce serait de la gourmandise...mais j'ai pris copie de ton post qui apporte un éclairage précis de l'approche de la Cour de Cassation....au cas où. Très subtil de dire, "vous avez eu tort de condamner les époux X....du fait d'être entrés dans les lieux..etc.." donc je casse votre jugement...mais je les condamne moi aussi parce qu'ils ont confondu livraison et réception.
Morale de ceci: lorsque vous vous apprétez à lancer une procédure en justice, il ne suffit pas d'avoir raison, il faut surtout savoir choisir son argumentation et limiter sa demande à des points inattaquables et précis.
Picto recompense Bloggeur
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Env. 3000 message Indre Et Loire
Citation: Morale de ceci: lorsque vous vous apprétez à lancer une procédure en justice, il ne suffit pas d'avoir raison, il faut surtout savoir choisir son argumentation et limiter sa demande à des points inattaquables et précis.
Oh combien c'est vrai, malheureusement !!! Je connais un peu le NCPC. Le non respect des procédures est souvent redoutable. La pluspart des "gens" pense qu'il suffit d'avoir raison pour gagner : "le juge va bien voir que j'ai raison" !
Pas du tout, le juge ne peut répondre qu'aux questions qu'on lui a posées et ne tenir compte pour son jugement que des preuves apportées par les parties. Il n'y a pas "d'instruction" dans le procès civil ! En tout cas c'est que j'ai retenu. J'ai vu des choses très curieuses !
D'ou l'intérêt d'avoir un bon avocat !
On ne peut définir que ce qu'on sait construire, mais on peut nommer quoi que ce soit. Paul Valéry.
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Membre super utile Env. 4000 message Saint Germain En Laye (78)
Il est clair que l'argumentation et les points sur lesquels on s'appuie sont très importants.
Il y a néanmoins dans cet arrêt deux points particuliers, c'est que d'une part les MO avaient pris possession (il faut donc savoir dans quelles circonstances) et d'autre part les délais contractuels n'était pas encore atteint.
Dans d'autres affaires, la cour de cassation a estimé que même s'il y avait eu remise des clés, le fait que la construction n'était pas achevée rendait la livraison incomplète et que les pénalités devaient courrir jusqu'à l'achêvement complet.
Il n'y a donc pas de science exacte sur le sujet. Mais effectivement, la réception (qui est un acte du maître de l'ouvrage) n'est pas nécessairement équivalente à la livraison (qui est un acte du constructeur) bien que ce soit bien sûr simultané dans la quasi totalité des cas.
Association AAMOI
Vous prendrez le droit
www.aamoi.info
Je ne réponds pas au MP demandant des conseils juridiques qui doivent être posé en public. Je ne réponds pas plus si un MP me demande de répondre à un message public.
Picto recompense Membre super utile
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De : Saint Germain En Laye (78)
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Env. 500 message Ain
Crying
Bonjour
Ce qui voudrait dire que c'est peut être mon cas. Livraison le 30 avril avec en réserve tous les sanitaires car ils n'étaient pas encore posés (par le constructeur) donc maison considérée comme non habitable au vue des textes de loi je crois , aujourd'hui toujours pas réceptionné car nous ne sommes pas satisfait de la pose (la date butoire par rapport au contrat était le 24 mai)
Quels sont nos droits et comment les faire valoir à savoir que nous avons déjà mis en demeure le constructeur d'exécuter les travaux au 30 août et que nous n'avons toujours pas de nouvelles
Merci pour votre aide
Flo
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Bloggeur Env. 2000 message Morbihan
Bonsoir FLO07, questions: tes sanitaires étaient-ils posés à la date du 24.05? Et en quoi la pose n'est elle pas satisfaisante?
Picto recompense Bloggeur
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Env. 500 message Ain
Bonsoir Yves
Je ne me rappelle plus exactement la date mais c'était fin mai.
Pour ce qui concerne la pose : baignoire d'angle mise trop haute donc impossible de mettre le tablier convenablement les pieds sont trop courts mon mari a du fabriquer des cales pour qu'il tienne a peu près et concernant les vasques qui sont suspendues mauvais positionnement des ecoulements ce qui rend une pose correcte quasi impossible de plus celle ci penchent sur l'avant et bougent
Voilà je crois avoir a peu près résumé le problème sans parler des joints qui sont affreux .
Merci
Flo
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Bloggeur Env. 2000 message Morbihan
Le 24 mai c'est aussi fin Mai! Mais pour essayer de répondre plus précisément et sous le contrôle de nos collègues, je dirais que tes travaux étaient terminés fin Mai. Mais ces travaux permettaient-ils une utilisation de la construction? Les défauts relevés étaient ils substantiels comme dit la loi, c'est à dire suffisamment importants pour dire qu'ils étaient impropres à leur utilisation. Apparemmment non puisque vous les utilisez, donc la maison pouvait au mois de Mai être déclarée terminéeau sens de la loi. C'est dur mais autant le savoir pour éviter d'aller dans le mur.
La Cour de Cassation ne fait pas de sentiment et je crains que l'exemple que l'Aamoi cite ne puisse s'appliquer à ton cas. Toutefois, je demande d'autres avis, on ne sait jamais.
Picto recompense Bloggeur
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Env. 500 message Ain
Je pense aussi que dans ce sens tu as raison mais aujourd'hui les salles de bain ne sont toujours pas réceptionnées car nous avons refusé et maintenant que doit on faire en sachant que nous les avons dejà mis en demeure (délai final 30 août) et que le garant est déjà informé de ce problèmes et des autres
Merci
Flo
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Bloggeur Env. 2000 message Morbihan
Bonjour, le problème avec le garant va être celui précisé par L'Aamoi. Le faire intervenir si les travaux concernés ne dépassent pas leur franchise des 5% du prix convenu! Et même si c'est le cas l'affaire n'est pas gagnée pour autant.
La démarche pour demander l'exécution des travaux de reprise semble la bonne. Avez vous consignés les 5% lors des opérations de réception? Si oui et si le constructeur ne répond toujours pas et comme le signale plusieurs intervenants sur ce site, vous pouvez judiciairement demander d'utiliser ces fonds pour faire effectuer ces travaux à la charge du constructeur. Vous avez aussi les différentes possibilités ouvertes par l'information de l'Aamoi dans le post "levées de réserves", elles sont intéressantes. Faîtes une dernière relance, avec délais de réponse, auprès de votre constructeur en lui précisant que vous allez être contrainte de saisir les tribunaux et son garant pour inexécution d'obligations contractuelles, en lettre A/R bien entendu et copie pour attribution au garant. Utiliser bien le terme "attribution" celà indique au garant qu'il est concerné directement et servira plus tard s'il est mis en cause.
C'est la démarche que j'appliquerai si nous sommes dans cette situation dans quelques semaines. Mais peut-être que quelqu'un a d'autres précisions à ajouter?
Picto recompense Bloggeur
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Env. 60000 message
Merci à FranceL et Yves. C'est un peu ce que m'avait expliquer la protection juridique de la MAIF, i.e. le fait d'habiter dans la maison après réception même avec des réserves incluait qu'on ne pouvait plus demander de pénalités de retard si la levée des réserves traînait.

Mais comme toujours, la solution théorique serait de ne prendre possession des lieux uniquement après que toutes les réserves soient levées (papiers signés par l'ensemble des parties) alors qu'en pratique les MO sont confrontés à des problèmes de dédit, de déménagement et qu'aller vivre à l'hotel en attendant la levée des réserves n'est pas toujours possible.

Les constructeurs ont-ils aussi des forums pour s'échanger des trucs, astuces ou autres magouilles pour berner les MO ?
Messages : Env. 60000

 
Env. 3000 message Indre Et Loire
Citation: Les constructeurs ont-ils aussi des forums pour s'échanger des trucs, astuces ou autres magouilles pour berner les MO ?
Laugh Laugh Laugh Je ne sais pas !
Mais à mon avis il y en a quelques uns, sous-marins, qui de temps en temps polluent le présent forum !
On ne peut définir que ce qu'on sait construire, mais on peut nommer quoi que ce soit. Paul Valéry.
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Bloggeur Env. 2000 message Morbihan
Je suis d'accord avec FranceL, j'ai eu la même impression au regard de certaines réponses, à chacun de se montrer vigilant car l'existence de ce forum (et on ne remerciera jamais assez celui ou ceux qui l'ont créé), sa pertinence et son utilité, en dépendent.
Picto recompense Bloggeur
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