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VEFA - talus non prévus

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Env. 10 message Loiret
Nous avons signé en août 2014 un contrat de VEFA pour un pavillon R+1 de 112 m2 avec jardin de 357 m2.
Sur les plans de masse, rien n'apparaissait au niveau du jardin (pas d'altimétrie mentionnée, etc.). 
En février 2015, au moment de l'ouverture du chantier, nous avons appris qu'il y aurait dans notre jardin de 357 m2 des talus pour une surface d'environ 175 m2, soit la moitié du terrain ! La hauteur des talus (se situant en limite de propriété) est de 1m à 1m50 selon les endroits (le terrain plonge vers le fond). 

Le promoteur nous dit que ce talus est dû à la norme handicapés qui impose une pente de 5% maximum pour l'accès aux maisons, les jardins ont donc dû être réhaussés et aplanis pour compenser le dénivelé et obtenir des jardins plats. Mais du coup la pente est rattrapée sur le côté et en fond de jardin par des talus. 
Nous avons eu un rdv avec le promoteur pour lui dire notre mécontentement et lui demander de réaliser un mur de soutènement au lieu du talus pour conserver la surface et un jardin plane, ce qu'il a catégoriquement refusé, le chantier étant déjà trop avancé (et par crainte de l'opposition des voisins, certainement). 
Il a réduit le talus par une pente plus abrupte sur le côté et supprimé le talus en fond de jardin, nous laissant donc avec environ 250 m2 de terrain et 100 m2 de talus. C'est tout de même une perte énorme pour nous qui avions acheté un jardin de 350 m2.
Le promoteur nous a promis une indemnisation, tout en nous faisant attendre longuement pour en connaître le montant. 

A l'heure d'aujourd'hui, la maison est achevée, la pré-livraison aura lieu lundi 25/01 et la livraison est prévue pour le 8/02. Le promoteur vient de nous proposer une indemnisation pour le talus à hauteur de 1000€. 
Cette indemnisation ne nous convient pas du tout car bien trop faible à nos yeux. Se pose donc inévitablement la question de quoi faire, comment faire pression rapidement sur le promoteur pour qu'il nous fasse une offre plus recevable (le notaire a estimé le préjudice entre 17000 et 19000€) étant donné le délai assez court.
Si la surface du jardin n'est pas conforme à ce qui figure dans l'acte, a-t-on un recours avant la livraison ? 
Au moment de la livraison, si nous ne sommes pas satisfaits du montant proposé par le promoteur, peut-on consigner les 5% jusqu'à conclusion d'un accord ? 
Si la proposition ne nous convient pas a-t-on la possibilité de la refuser tout en acceptant la livraison avec réserve, et d'attaquer ensuite le promoteur en dommages et intérêts ? Sous quel délai peut-on espérer que ça aboutisse ? Et a-t-on une chance d'obtenir une meilleure indemnisation ou pensez-vous qu'il vaut mieux accepter ce que le promoteur nous propose même si c'est bas ? 
Enfin, qui peut estimer de manière fiable le montant du préjudice subi pour ce talus ? 

Merci d'avance pour vos conseils et votre aide ! 
Messages : Env. 10
Dept : Loiret
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message
Ne vous prenez pas la tête pour une expertise en batiment...

Allez dans la section devis expert en bâtiment du site, remplissez le formulaire et vous recevrez jusqu'à 5 devis comparatifs de experts de votre région. Comme ça vous ne courrez plus après les experts, c'est eux qui viennent à vous

C'est ici : https://www.forumconstruire.com/construire/devis-0-124-devis_expert_en_batiment.php
 
Membre ultra utile Env. 8000 message Pas De Calais
Bonjour,

C'est le principal défaut des véfa, le client n'est pas aussi protégé qu'en CCMI.

Il faut bien regarder les plans signés et jouer là dessus. le promoteur avance qu'aucune cote n'apparait sur le terrain vous pouvez avancer que les talus n'apparaissent pas non plus donc altimétrie unique sur toute la surface.

Voir avec les voisins sur leur plan si personne n'a ne serait qu'une seule cote de terrain fini que le promoteur aurait oublié d'effacer mais ça va être difficile de faire rentrer ça en ligne de compte.

Dans la notice descriptive, qu'est-il dit à propos de la forme du terrain? Si c’est terrain plat sans notion de talus alors il vous doit un terrain plat sans talus.

Attendre un avis juridique pour la consignation des 5%, dans l'absolu vous ne pouvez pas mettre en réserve quelque chose qui n'est pas contractualisé et le service juridique du promoteur vous le fera savoir très vite
Vous aimez l'adrénaline? Vous voulez pimenter votre vie? Alors faites construire sans étude de sol G2AVP...
Picto recompense Membre ultra utile
Messages : Env. 8000
Dept : Pas De Calais
Ancienneté : + de 7 ans
 
Env. 10 message Loiret
Bonjour,
Merci pour votre réponse. Nous savions en effet en signant pour une VEFA que cela engendrait certains risques et aléas, mais pas à ce point là.
Les plans qui ont été signés dans l'acte sont : un extrait du cadastre (sans cotes), un plan de division (avec cotes longueur/largeur et surface exacte des parcelles) et un plan de masse du géomètre (sans cotes mais avec échelle). Aucun de ces 3 plans ne comporte d'altimétrie ou de représentation graphique quelconque de talus (hachures, etc.).
En septembre dernier, le promoteur nous a fourni un plan de parcelle "à jour" avec les talus et l'emplacement définitif de la haie au sommet du talus. C'est grâce à ce plan que nous évaluons aujourd'hui la surface du talus à 96 m2. Mais bien sûr ce plan ne figure pas dans l'acte puisqu'il est postérieur d'un an ...
Je viens de relire la notice descriptive mais elle ne dit rien quant à la forme du terrain, elle mentionne seulement des "jardins à usage privatifs" mais ne parle que des clôtures, haies, etc.
Si ce n'est pas précisé explicitement que le terrain est plat, alors cela veut dire que le promoteur a le droit de nous livrer un jardin en pente ? Nous pensions (naïvement sans doute) que "jardin privatif" signifiait jardin plat ...

D'autres avis là-dessus ?
Messages : Env. 10
Dept : Loiret
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Membre ultra utile Env. 8000 message Pas De Calais
Bonjour,

Rapprochez vous de votre notaire (pas celui du promoteur) ou mieux, de votre avocat pour avoir la définition de "l'usage prifatif".
Un talus fortement penté diminue voir empêche l'usage du jardin.

Le talus représentant 27% de la surface du jardin (96 sur 357), demandez en dédommagement 27% du prix du terrain viabilisé.

Voir si c'est de l'ordre du "gagnable" avant d'engager des frais de justices.

Et oui quand ça se passe mal en véfa c'est le pot de titane contre le pot de papier.
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Picto recompense Membre ultra utile
Messages : Env. 8000
Dept : Pas De Calais
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Membre super utile Env. 10000 message Lyon (69)
Bonjour,


Citation: Rapprochez vous de votre notaire (pas celui du promoteur) ou mieux, de votre avocat pour avoir la définition de "l'usage prifatif".



A mon avis, "usage privatif", c'est que le terrain est en copro.....
Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 10000
De : Lyon (69)
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Membre ultra utile Env. 8000 message Pas De Calais
Copro ou pas reste que la surface "utilisable" baisse de 27%.

Il y a donc préjudice mais je ne suis pas compétent pour définir ce préjudice et en matière de justice les mots sont très importants.

Le soucis ici c'est qu'aucun document contractuel ne défini clairement l'état du terrain à la livraison.

Comme si "eugenieh" commandait une voiture rouge en pensant à une ferrari et que le constructeur livrait une clio rouge... Il respecte le contrat mais pas les attentes du clients non inscrites au contrat..

Je pense qu'il y a matière à creuser sur la définition de l'usage pour l'appliquer au contrat, quel usage peut-on avoir d'un talus? Aucun? Donc le client n'a pas l'usage de 100% de son bien -> dédommagement.
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Picto recompense Membre ultra utile
Messages : Env. 8000
Dept : Pas De Calais
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Env. 10 message Loiret
Bonjour,
La maison dont il est question fait partie d'un lotissement avec des parties communes, c'est certainement pour cette raison qu'il est question de "jardin privatif".
J'ai rencontré notre notaire, pour qui il n'y a pas d'ambiguïté : le terme "jardin" suffit à lui seul à désigner une surface exploitable par l'acquéreur à usage de jardin. Notre talus étant bâché et séparé du jardin par une haie, ce n'est plus une partie utilisable pour nous donc il ne peut plus être considéré, pour elle, comme faisant partie du jardin.
Notre acte de vente mentionne que la tolérance en ce qui concerne la surface du jardin est de 5%. Là, on est clairement au-dessus.
D'autre part, il indique que pour ce qui est de la livraison, si l'acquéreur refuse de constater l'achèvement du bien au sens de l'article R 261-1 du CCH, il ne verse pas les 5% et n'obtient pas les clés. Or l'article en question dit :
"L'immeuble vendu à terme ou en l'état futur d'achèvement est réputé achevé au sens de l'article 1601-2 du code civil, reproduit à l'article L. 261-2 du présent code, et de l'article L. 261-11 du présent code lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat. Pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation."
Or pour la notaire le défaut de conformité peut ici être considéré comme ayant un caractère substantiel (puisque concernant presque 1/3 du jardin), et nous autoriserait donc à conserver les 5% jusqu'à ce que le promoteur soit réalise un mur de soutènement soit nous indemnise correctement.
Après nous être fait confirmer cela par un avocat spécialisé, nous envisageons donc, si le promoteur ne nous fait pas de proposition satisfaisante, de faire constater par huissier la présence du talus et notre refus de constater l'achèvement, et nous garderons les 5% pour les faire réfléchir un peu.
Si ça ne suffit pas nous les attaquerons en dommages et intérêts.
Messages : Env. 10
Dept : Loiret
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Membre ultra utile Env. 8000 message Pas De Calais
Vous obtenez les bonnes infos et le dossier s'étoffe à votre avantage c'est bien.

Attention, consigner les 5% ne veut pas dire les garder pour vous.
Ils sont à déposer à la caisse de dépôt et consignation (ou autre organisme indépendant en accord avec le promoteur) jusqu'à la levée des réserves.
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Picto recompense Membre ultra utile
Messages : Env. 8000
Dept : Pas De Calais
Ancienneté : + de 7 ans
 
Env. 10 message Loiret
En fait, notre acte dit : "L'acquéreur refuse de constater l'achèvement des biens vendus, considérant que lesdits biens ne sont pas achevés au sens des critères ci-dessus définis. Aucun règlement n'intervient. Les clés ne lui sont pas remises et il ne prend pas possession des lieux"
Donc a priori cela ne nous oblige pas à les consigner.
Par contre on prend un risque car si pas d'accord avec le promoteur dans les 10 jours, nous devons nous entendre pour nommer un "homme de l'art" qui apprécie l'achèvement ou non du bien, et si cet homme de l'art décrète que le bien est achevé, nous devrons payer non seulement les 5% mais aussi les frais d'intervention de l'homme de l'art et 1% de pénalités de retard ...
Il faut donc qu'on soit sûrs de notre coup ...
Est-ce que quelqu'un sait comment s'y prendre pour savoir si un expert est fiable ou pas et ne pas se faire avoir par un expert à la solde du promoteur ? J'imagine que c'est plus fiable si on demande au TGI de le désigner ... ? Quel genre d'expert peut juger de ce type de préjudice ?
Messages : Env. 10
Dept : Loiret
Ancienneté : + de 5 ans
 
Membre ultra utile Env. 8000 message Pas De Calais
Bonjour,

Faut jouer la sécurité : "aucun règlement n’intervient" ça veut dire que vous ne payez pas le promoteur on est d'accord.
Mais ça ne veut pas dire que les 5% ne doivent pas être consignés puisqu'en cas de consignation aucun règlement ne lui est versé (vous voyez le raisonnement tordu?)

Voyez le texte de loi qui régi la réception en VEFA, ce texte prévaut sur les documents fournis par le promoteurs même s'ils sont signés par vous.
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Picto recompense Membre ultra utile
Messages : Env. 8000
Dept : Pas De Calais
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Env. 10 message Loiret
Merci pour votre réponse. Je pensais que les termes du contrat signifiaient qu'on gardait l'argent, mais effectivement le CCH 261*14 dit plutôt, comme vous, qu'il faut consigner les 5% ("Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l'acquéreur ; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.").
Toutefois, le CCH ne dit pas si, dans cette hypothèse, on peut avoir les clés ou non.La page http://www.cbanque.com/immobilier/vefa-livraison.php dit "Le vendeur ne peut refuser de remettre les clés à l’acquéreur dès lors que ce dernier a consigné le solde du prix. En cas de refus abusif, il convient de saisir le juge des référés." Mais je ne sais pas sur quel article de loi ce texte s'appuie.
Enfin, comme il s'agit dans notre cas d'un défaut de conformité qui ne sera pas "réparable" à moins que le promoteur décide tout à coup de finalement faire un mur de soutènement tout le long de notre parcelle, qui décide du délai accordé au vendeur pour nous proposer quelque chose ?
Messages : Env. 10
Dept : Loiret
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Membre ultra utile Env. 8000 message Pas De Calais
Voilà vous avez évité un faux pas.

En CCMI vous pouvez mettre en demeure le constructeur de lever les réserves dans le mois suivant la réception.

Mais avant ça vous auriez pu bloquer le solde des 95% pour travaux non finis.

En véfa je ne sais pas, vous êtes beaucoup moins protégés et la réserve à lever est plutôt importante en terme de moyens à mettre en œuvre (mur de soutènement de 10-20-30K€ suivant le terrain et la hauteur de terre à retenir).

Ça ne m'étonnerai pas que le promoteur se mette en position de force/mauvaise fois du type : "c'est une réserve abusive, je ne peux pas faire autrement que mettre un talus"...
Et/ou jouer la montre : j'utilise tous les recours juridiques à ma disposition pour décaler le jugement et donner les clefs le plus tard possible, tant pis pour les 5% ils finiront bien par céder avec le crédit + leur location actuelle + les frais intercalaires...

Ce genre de pratique immorale mais pas illégale est chose courante en véfa.

Peut être tenter de saisir un juge pour mettre en demeure le promoteur de lever la réserve sous 2-3 mois ou de proposer une contre partie financière acceptable mais je ne sais pas quel juge ni sous quelle forme le saisir.

Pour estimer la contrepartie financière faites faire un devis par deux ou trois entreprises spécialisées, ça vous donnera un ordre d'idée de ce que coute le mur de soutènement et à ce moment là :
soit vous demandez plus d'argent que les devis pour avoir le jardin voulu,
soit vous demandez la même somme que les devis en acceptant le jardin tel qu'il est mais en gagnant la somme si elle vous parait acceptable. Je pense que la somme sera rondelette et dans ce cas je ne suis pas contre un ptit chèque de 1% du devis pour assistance à 23h30 .

Mais là encore voyez avec votre notaire, je ne suis pas juridiquement compétant, je ne peux que partager ma maigre expérience et vous donner des pistes ou des raisonnements pour vous aider.
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Picto recompense Membre ultra utile
Messages : Env. 8000
Dept : Pas De Calais
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Env. 10 message Loiret
Merci, on vous fera parvenir le chèque !
Je vais essayer de consulter un avocat spécialisé et je posterai ses réponses au cas où d'autres seraient concernés.
Messages : Env. 10
Dept : Loiret
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Membre utile Env. 1000 message Pyrenees Atlantiques
eugenieh a écrit:...
Enfin, comme il s'agit dans notre cas d'un défaut de conformité qui ne sera pas "réparable" à moins que le promoteur décide tout à coup de finalement faire un mur de soutènement tout le long de notre parcelle, qui décide du délai accordé au vendeur pour nous proposer quelque chose ?

Bonjour,
En limite séparative, les remblais venant s'appuyer contre un soutènement
sont considérés comme une aggravation de la servitude de vue.
(création d'une vue dominante sur fond voisin)
Cette solution ne serait donc envisageable qu'à la condition de disposer au droit
du soutènement, d'un écran pare-vue (hr:2.00 m).
Outre l'aspect esthétique, cela ne serait d'ailleurs peut être pas autorisé
par votre réglementation d'urbanisme.
A mon avis, n'espérez pas trop de cette éventualité.
Cdlt.
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 1000
Dept : Pyrenees Atlantiques
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Membre ultra utile Env. 8000 message Pas De Calais
Bonjour,
Donc pour toi la finalité sera plus probablement un dédommagement financier puisque le soutènement ne serait pas légalement faisable.

Se pose une autre question vis à vis des talus : la récupération des eaux pluviales.
Un particulier n'ayant pas le droit de déverser ses eaux sur les parcelles voisines, qu'à prévu le promoteur en pieds de talus pour récolter les eaux de ruissellement?
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Picto recompense Membre ultra utile
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