Extension, limite de propriété et PLU

Bonsoir

habituellement, les règlements de lotissements sont à minima sur les bases du PLU, souvent avec des contraintes supplémentaires mais ils ne peuvent pas autoriser un point interdit par le règlement "supérieur" POS, PLU ou autre.
ceci dit, depuis le temps, si vous avez eu le certif de conformité c'est certainement qu'à l'époque de la construction, le PLU imposait la même règle.

et non, un maire ne peut pas considérer une maison non conforme au PLU actuel au prétexte qu'elle a été construite sur un règlement antérieur...
et surtout pas refuser des travaux qui respectent le PLU actuel en invoquant ce prétexte.

il doit bien y avoir un texte qui dit qu'un PLU n'est pas rétroactif ou autre blague du genre.

sinon, si vous pouvez rechercher-retrouver le PLU ou plutot le POS ou MARNU ou autre de l'époque, cela vous permettrait de retourner voir le maire.

et le maire refuse : par écrit ? c'est une grande ville ?

le plus simple et le plus rapide sera de voir avec le CAUE : ils sauront user de diplomatie pour dire au maire qu'il se trompe et qu'il doit accepter le dossier.

Merci Elisa, vous m'êtes d'une aide sans faille sur ce forum.

Oui nous avons eu notre dossier de demande de permis refusé par recommandé.

Quand nous avons acheté cette maison en 2010, il était écrit dans l'acte de vente que la maison a reçu le certificat de conformité en 1978.

Cela dit, il faut effectivement que je vérifie ce point, mais de mémoire (nous avons eu un soucis avec la véranda que l'ancien proprio avait construite sans permis), le PLU des années 80 autorisait les débords de toit. Il a été modifié depuis.

Je vais donc vérifier ce point. Notre archi va aller voir le service technique lundi, et si rien ne se passe de leur coté lundi je contacte la CAUE immédiatement.

Nous sommes dans une petite ville d'environ 6000 habitants.

Le maire nous a déjà bloqué un autre projet l'an dernier, nous a baratiné pendant 1 an pour au final ne rien faire (on souhaitait acheter 4m² de terrain communal devant chez nous, demande faite en avril, en décembre il pensait "peut être" faire la demande au conseil municipal de janvier, et je vous passe toutes les étapes hallucinantes entre temps).

Il semblerait donc qu'il fasse du zèle... A voir.
Dès que j'ai confirmation officielle de ce que nous devons faire je viendrai le noter ici, si ca peut aider d'autres personnes dans notre situation.

Dernière question, si malgré le certificat de conformité reçu en 77, la maison n'était pas conforme au PLU de l'époque (quelque soit la raison), y a t-il un délai de prescription ou devrions-nous nous retourner contre le vendeur ?

Encore merci !!

Bonjour,

alors j'ai la réponse à ma question.

C'est la communauté de commune qui a refusé notre projet car le PLU qui dit que tout point du bâtiment doit être en limite ou a 3 mètres au moins est interprété "tuiles incluses".

Donc interdiction d'avoir un toit en pente qui descend en limite de propriété, uniquement un toit plat. +12 000 euros sur le projet :(

Ce qui est fou c'est que ni le constructeur, ni l'archi, ni les services techniques de la mairie n'étaient au courant de cette interprétation.

Apparemment ca fait un an qu'ils refusent tous les dossiers de ce genre... sauf qu'à 15 km de chez nous c'est accepté car regroupement de communes différent...

De quoi avoir les nerfs.. on engage des frais avec 2 archis pour au final se voir refuser notre projet sans avoir possibilité d'être informé exactement des règles AVANT, la communauté de communes refusant tout contact avec le public, et renvoyant les archis aux services techniques des communes...

Voilà voilà... donc si ca peut servir d'avertissement pour d'autres.. Attention aux pentes en limite de propriété !

Bonjour

je vous conseille de lire le lexique de votre PLU
en effet chez nous, les débords de toit peuvent etre dans la bande de 3M


Distance mesurée perpendiculairement de tout point de la façade de la construction au point le plus proche de la construction en vis-à-vis, non compris les éléments de modénature, les débords de toiture, les éléments architecturaux (y compris les bow-windows et les balcons) et les parties enterrées de la construction

je vous conseille de bien chercher

En effet le PLU d'avant 2007 acceptait les débords de toit. Ce n'est plus le cas aujourd'hui, mais je ne trouve pas de précision à ce sujet écrit noir sur blanc.

Juste "tout point du bâtiment", et il est vrai que si l'ont dit "tout point" en français, cela englobe donc la toiture. Impossible de trouver une exception comme vous l'indiquez.

IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX
LIMITES SEPARATIVES
1. A moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, la distance
comptée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite
parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la
hauteur du sol avant tout remaniement, à l’ égout de toiture, sans pouvoir être
inférieure à 3 mètres.

Voilà, rien de plus, rien de moins, je viens de vérifier encore une fois le PLU.

Regardez votre lexique à la fin du PLU
vous trouverez peut etre votre bonheur

Il n'y en a pas ! jai tapé en ctrl+f modénature par exemple, ca n'est meme pas cité dans mon PLU

Bonsoir

samlight a écrit:

Bonjour,

alors j'ai la réponse à ma question.

C'est la communauté de commune qui a refusé notre projet car le PLU qui dit que tout point du bâtiment doit être en limite ou a 3 mètres au moins est interprété "tuiles incluses".

Donc interdiction d'avoir un toit en pente qui descend en limite de propriété, uniquement un toit plat. +12 000 euros sur le projet :(

Ce qui est fou c'est que ni le constructeur, ni l'archi, ni les services techniques de la mairie n'étaient au courant de cette interprétation....

pas compris
bien sur que les constructions sont comptées "tuiles incluses" sinon, en limite elles seraient chez les voisins.
idem pour rives en pignon et cheneaux : c'est chez soi pas chez les autres. (avec cheneaux nantais ou équivalent et pas un truc qui déborde du mur si on a pas de débord de toiture).
si ils écrivaient " les limites sont à imaginer vue d'avion" ce serait plus clair

un cst + un archi ? et peuvent pas aller discuter avec les décideurs AVANT d'élaborer les projets ?

ps : j'm'd'mande quand même quelles sont les limites réelles d'une communauté de commune pour les décisions définitives... c'est de l'Urba il y a un code et des textes à suivre, pas toujours des appréciations selon l'humeur ou la vision perso d'un participant...

C'est difficile à expliquer avec des mots, à tel point que les services techniques de la mairie ont demandé un schéma à la Communauté de Communes !

Il n'est pas question de déborder chez le voisin. Ce qui pose problème, ce sont les tuiles du toit qui vont être situées entre le point 0 (la limite séparative) et le point +3 mètres (distance minimale de la limite).

Donc on peut avoir un mur tout droit d'un toit plat au point 0, mais pas un toit qui part en pente jusqu'au point 0.

Je ne sais pas si c'est très clair dit comme ca ?

Toujours est il que cette interprétation est nouvelle (1 an) et totalement inconnue du CST, de l'archi et des services de la mairie, car ailleurs, on se fiche de savoir si le toit est en pente ou plat, du moment où il ne dépasse pas soit la limite au point 0, soit la distance au point + 3 mètres.

Et non, impossible de prendre contact avec la Communauté qui ne répond pas au téléphone. Pour que mon archi puisse les joindre il a fallu que les ST de la mairie envoient un e-mail pour prévenir que l'archi voulait les joindre par téléphone...

Et effectivement le maire est libre de suivre ou non, mais les ST ont dit qu'il suivra toujours les recommandations de la Communauté...

samlight a écrit:

...Ce qui pose problème, ce sont les tuiles du toit qui vont être situées entre le point 0 (la limite séparative) et le point +3 mètres (distance minimale de la limite).

...on se fiche de savoir si le toit est en pente ou plat, du moment où il ne dépasse pas soit la limite au point 0, soit la distance au point + 3 mètres.

oui, autrement dit : au lieu de prendre la vue de coupe ou de la façade concernée et compter les 3m depuis le mur, il vaut mieux regarder le plan de masse ( = vu d'avion) et tout ce qui déborde dans la bande de 3m n'a pas lieu d'être .
en toit plat : ce sera idem avec les cheneaux et boites à eau.

autre solution : s'imaginer qu'on construit contre un mur existant... là au moins on s'applique puisque rien ne peut "s'encastrer" dans ce mur.

google image "cheneau havrais" ou "cheneau nantais" .

mais je peux me tromper parce qu'en fait, je ne vois pas bien où est le problème et...
si cst + archi + maire s'y cassent les dents, c'est que j'ai du louper un détail

Bonjour,
Un peu comme Elisa, je ne comprends pas le problème.
Ou plutôt, je pense qu'on s’est éloigné du sujet initial.
Si je reprends le 1er message, c'est pas l'extension qui pose problème, puisqu'elle irait à 0 sans dépasser chez le voisin.

C'est le fait que le bâtiment actuel, construit en 78 et conformer au règlement de 78, a ses murs à 3m, mais ses débords de toits dans la zone des 3 m (à 2.5m, par exemple). Du coup, c'est pas conforme avec le règlement actuel. Et ils refusent les permis de construire sur des maisons qu'ils considèrent comme non conformes, parce qu'ils y voient plus une demande de régularisation qu'autre chose.

Par ailleurs, le règlement dit "les bâtiments à construire".
Donc, on se fout de l’existant (ce qui est logique), et on ne peut pas obliger à détruire ce qui n'est plus conforme.
Les instructeurs auraient confondu l’extension avec l’existant?

Nononon alors en fait, désolée de m'être mal exprimée, mais nous pensions AU DEPART (avant que l'archi obtienne la réponse de la communauté) qu'il s'agissait d'un problème avec le bâtiment actuel.

Pour lui le problème ne pouvait venir que de là.
Ce n'est pas le cas.

Le problème se pose sur la toiture de l'extension, qui doit soit être plate pour arriver en limite de propriété, soit rester dans la limite des 3m.