Choix de terrain : à prendre ou à fuir ?

Bonjour à tous,

Mon ami et moi-même sommes actuellement en réflexion sur un terrain...
Nous avions plusieurs critères à rassembler dans notre recherche :
- être au plus proche du centre-ville d'Arras
- ne pas dépasser un budget de 65.000€
- terrain qui ne passe pas par les architectes de France, car maison de nos rêves = maison cubique
- avoir le tout-à-l'égout
- avoir l'ADSL avec un débit correct

Nous venons de tomber sur une annonce hier d'un terrain et sommes donc partis le visiter aujourd'hui. Réellement séduits. Des atouts mais aussi quelques contraintes qui nous font peur :

Atouts :
- A 10mn du centre-ville d'Arras
- Vendu 69.000€ avec possibilité de négocier
- Terrain non viabilisé mais le propriétaire nous propose de diviser les coûts par deux étant donné qu'il fait construire au fond
- Fibre optique
- Orientation


Contraintes :
- terrain avec une façade de 14,21m (peu ? très peu ? ou correct ?)
- légèrement sous le niveau de la route
- propriétaire qui prend le fond du terrain pour y construire sa maison et qui, par ailleurs, créé donc une "servitude" sur le côté pour accéder à sa partie (ce qui induit donc un certain vis-à-vis pour cet aspect)

Voici un plan du terrain. Qu'en pensez-vous ? Bien ou sujet à problèmes ? Sachant que nous souhaitons une maison R+1 sans sous-sol.