Rénovation : surface initiale inconnue , TVA max ?

Bonjour,

Nous envisageons d'acheter une maison à rénover mais plusieurs questions se posent, auxquelles je ne trouve pas de réponses (ou bien de nouvelles questions arrivent avec la réponse et ainsi de suite, sans trouver de vraie réponse...
).

Voilà ce qui interroge :
- le vendeur actuel avait prévu de renover la maison pour lui, mais il a arrêté à cause de problèmes de santé. Il a déjà tout démoli (au sol reste la terre battue, plus d'escaliers, plus de plancher d'étage) et refait la toiture et les branchements de réseaux. Il a fait faire des plans par un MOE mais pas demandé d'autorisation à la mairie.

- quelle est la surface actuelle de la maison ? L'agent immobilier dit qu'aucune surface ne sera mentionnée dans l'acte de vente.On est soumis à PC visiblement (d'après le maire et l'architecte), mais sur quelle base d'agrandissement si on ne connaît pas la surface initiale ? (Projet avec un etage et un second sous combles isolés et avec plancher, dont une partie en mezzanine). Doit on considérer que la surface initiale est celle avant démolition du vendeur? Si l'on parle de surface de plancher dans ce cadre, j'imagine que la surface servant de base pour la taxe foncière ne nous aidera pas ? Pour compliquer un peu la chose, la moitié de la maison correspond à un garage et une ancienne porcherie (surmontée d'une dalle béton). --> Considéré comme habitable ? Changement de destination pour imaginer des chambres au dessus de la dalle ?

- quid de la TVA à taux réduit, visiblement pas possible pour "remise à neuf" ou agrandissement de plus de 10% de la surface ? Comment contourner (légalement) cela dans le cadre d'une rénovation lourde ? (J'ai lu sur un sujet qu'il fallait faire des travaux nous même, ce serait la seule solution ?)

Toutes ces questions peuvent largement influencer le budget global et notre décision, alors si vous avez des pistes ou des réponses, merci d'avance !!