Est-il possible d'investir dans un locatif sans apport?

Tu peux prendre le risque mais sache que c'est un risque certain

Ton locataire ne paye plus pour une raison x ... tu es foutu si tu n'as pas les moyens financiers de rembourser

Bonjour,

Oui c'est possible d'investir dans un bien dont le montant du loyer couvrira le coût du prêt. Il est même possible sur certains biens de dégager du cash flow positif, c'est à dire, loyer supérieur au remboursement mensuel du prêt, avec un appartement loué en coloc par exemple.
Mais attention toute fois, beaucoup d'autres charges viennent s'ajouter au remboursement du crédit (impôts sur le revenu foncier, taxe foncière, assurance loyers impayés notamment) et il ne faut pas les négliger pour espérer avoir un investissement rentable. Tu peux chercher la méthode de calcul de la rentabilité net net (oui il y a bien 2 fois net) sur ton moteur de recherche préféré pour plus de détails.

Merci pour ta réponse. et comment estimer si on a "les moyens financiers de rembourser"? si j'ai 3 location à loyer de 500EUR il faut que j'ai la capacité de rembourser 1500EUR au cas où les locataires ne payent pas?
il existe des assurances loyers impayés?

En effet, +1 avec Emile73, tu auras beau trouver le bien qui te semble parfait avec une super rentabilité sur le papier, il existe toujours un risque de vacances de locataire, et là il faut pouvoir assurer le remboursement en plus de ton potentiel crédit de résidence principale.

Very good tfx! merci.

Bonjour,

soso440 a écrit:

Merci pour ta réponse. et comment estimer si on a "les moyens financiers de rembourser"? si j'ai 3 location à loyer de 500EUR il faut que j'ai la capacité de rembourser 1500EUR au cas où les locataires ne payent pas?
il existe des assurances loyers impayés?

Oui, ça existe, c'est la GLI.
Mais ça prend plusieurs mois avant de se mettre en place et pendant ce temps il faut continuer à payer son emprunt.
Pense aussi aux taxes foncières et autres frais fixes.

soso440 a écrit:

Merci pour ta réponse. et comment estimer si on a "les moyens financiers de rembourser"? si j'ai 3 location à loyer de 500EUR il faut que j'ai la capacité de rembourser 1500EUR au cas où les locataires ne payent pas?
il existe des assurances loyers impayés?

Oui, il existe des assurances qui prennent le relai si la personne qui loue ton logement ne paie pas, mais je ne suis pas certain que ça existe pour un bien ou tu n'aurais pas de locataire.

Pour ce qui est des moyens financiers de rembourser, non ta capacité à rembourser ne sera pas liée au loyer que tu auras fixé mais à ton emprunt.
Ton banquier va prendre les revenus de ton foyer et y ajouter 70% des revenus estimés de ta location. Il va également prendre en compte tes prêts déjà souscrits et y ajouter le prêt dont tu as besoin pour financer l'achat de ton bien en invest. Il met tout ça dans la machine, il en sort ton taux d'endettement et il va te dire si c'est possible de financer ou pas.
Dans la théorie le taux d'endettement doit être aux alentours de 33% mais en réalité si tu as un gros salaire et un reste à vivre important, ça peut dépasser.

tfx a écrit:

soso440 a écrit:

Merci pour ta réponse. et comment estimer si on a "les moyens financiers de rembourser"? si j'ai 3 location à loyer de 500EUR il faut que j'ai la capacité de rembourser 1500EUR au cas où les locataires ne payent pas?
il existe des assurances loyers impayés?

Oui, il existe des assurances qui prennent le relai si la personne qui loue ton logement ne paie pas, mais je ne suis pas certain que ça existe pour un bien ou tu n'aurais pas de locataire.

C'est une option vacance locative à souscrire avec la GLI. Mais ça fini par revenir cher...

Merci pour vos réponses. ceci dit comment faire pour estimer un loyer d'un bien qui est à vendre ou d'une future construction locative?

Il faut regarder les loyers de biens similaires dans la même zone où demander une évaluation à un agence immobilière. La plupart le font gratuitement.

Allez sur un site type seloger.com rentrez une requête pour une location correspondant aux caractéristiques de votre bien (lieu, surface...) et analysez les offres qu'il y a sur le marché ça vous donnera une bonne idée de départ.

Comme je l'ai déjà dit plus haut (mais ça n'engage que moi), en terme de rentabilité, le must c'est un T4 loué en coloc à 3 personnes.
Le risque de vacance est plus grand mais en cas de vacance d'un locataire, il n'y a qu'un tiers du remboursement à combler.

Vous me paraissez tous bien optimistes sur les loc !
Il faut voir où c'est la loc (ville, ...), voir si le demande de loc est importante, voir s'il est possible de choisir un bon locataire.
Savoir si meublé ou pas.

Bref si l'offre est plus importante ou équilibrée à la demande ... il est urgent de bien réfléchir. Attention par exemple aux faux et usage lors d'une loc, dans certaines régions c'est un sport local.

tfx a écrit:

Le risque de vacance est plus grand mais en cas de vacance d'un locataire, il n'y a qu'un tiers du remboursement à combler.

Sauf si dans le contrat les locataires sont solidaires dans ce cas là, c est les locataires qui se bougent pour trouver rapidement un nouveau coloc qui paye rubis sur l'ongle.

Emile73 a écrit:

Vous me paraissez tous bien optimistes sur les loc !
Il faut voir où c'est la loc (ville, ...), voir si le demande de loc est importante, voir s'il est possible de choisir un bon locataire.
Savoir si meublé ou pas.

Bref si l'offre est plus importante ou équilibrée à la demande ... il est urgent de bien réfléchir. Attention par exemple aux faux et usage lors d'une loc, dans certaines régions c'est un sport local.

Bien sûr c'est un investissement qui n'est pas sans risque (en existent-ils qui ne le soient pas?) et il faut bien réfléchir au type de bien que vous allez acheter et si ça correspond à la demande.

Pour moi le bien idéal c'est un T4 ~60m² avec pas mal de travaux, dans une ville très étudiante ou en RP.
Remise à neuf, location meublée en coloc.
Ca permet d'avoir un bien moins cher (à cause des travaux), d'augmenter la rentabilité (T4 pour une famille = 500€, T4 pour une coloc = 3x250€ = 750€), et le fait que ce soit un meublé permet de déduire le coût des travaux des revenus fonciers, donc pas d'imposition écrasante les premières années.

Enfin, c'est ma vision des choses!

Remise à neuf, location meublée en coloc, dans une ville très étudiante ou en RP ...

Raisonnement facile qu'on trouve par centaines de pages sur le net !

Je parlais des autres cas justement

Oui facile, encore faut-il trouver le bien adéquat!
Pourquoi se risquer à d'autres cas? Rien n'empêche, en habitant à Bouzolle, d'investir en RP, c'est moins pratique mais si c'est moins risqué...