Lettre type "liste des réserves"

Moi y a carrément une arase étanche non faite et des fondations pas à la profondeur de l'étude de sol parmi les choses non faites et irrécupérables. Pour la moins value je compte faire faire une expertise pour déterminer la décote que cela entrainera au niveau de la valeur vénale si je veux revendre, et imposer une diminution de prix.

sieg66 a écrit:

Moi y a carrément une arase étanche non faite et des fondations pas à la profondeur de l'étude de sol parmi les choses non faites et irrécupérables. Pour la moins value je compte faire faire une expertise pour déterminer la décote que cela entrainera au niveau de la valeur vénale si je veux revendre, et imposer une diminution de prix.

Bonjour à vous aussi

Pour ceux qui vous liraient, je déconseille fortement votre idée

Même si vous faites appel à un expert sérieux, il devrait vous en dire plus.

Bonjour,

En quoi mon idée est-elle mauvaise ? Si on entend réceptionner la maison avec ses non conformités, elles méritent bien une réduction de prix, qu'il faut chiffrer. Sinon il ne faut pas réceptionner et demander la démolition.

Rappel, l'article 1223 du Code civil dispose que En cas d'exécution imparfaite de la prestation, le créancier peut, après mise en demeure et s'il n'a pas encore payé tout ou partie de la prestation, notifier dans les meilleurs délais au débiteur sa décision d'en réduire de manière proportionnelle le prix. L'acceptation par le débiteur de la décision de réduction de prix du créancier doit être rédigée par écrit. Si le créancier a déjà payé, à défaut d'accord entre les parties, il peut demander au juge la réduction de prix.


Analyse d'un juriste : https://aurelienbamde.com/2018/06/04/etat-des-lieux-de-la-re[...]nce-du-10-fevrier-2016/

Passages intéressants :

l’article 1223 offre la possibilité au créancier d’une obligation imparfaitement exécutée d’accepter cette réduction sans devoir saisir le juge en diminution du prix.
Plusieurs conditions doivent alors être remplies :

Le créancier doit préalablement avoir mis en demeure le débiteur d’exécuter parfaitement son obligation.

Le créancier doit ensuite notifier à son débiteur, dans les meilleurs délais, sa décision de réduire le prix, s’il n’a pas encore payé.

Le débiteur de la prestation pourra alors accepter cette décision par écrit, ce qui mettra définitivement fin à toute contestation ultérieure du prix. Si le débiteur n’acceptait pas la réduction de prix, il pourra toujours saisir le juge pour contester la décision du créancier.

Pas le courage de tout lire de bon matin

Mais si vous relisez, je n'ai pas dit que légalement vous ne pouviez pas demander une contrepartie pour une malfaçon.
Donc tout votre blabla ne me fera pas changer mon opinion

Il faut apprendre à lire avant de s'emporter et de vouloir faire un cours magistral de droit... Mais vu que vous connaissez très bien le droit, vous devez avoir compris et mesuré les conséquences de votre decision.

Mais pour ceux qui vous liraient et qui n'ont pas les mêmes connaissances et le même goût du risque (et les mêmes moyens financiers pour prendre ses risques), je persiste à dire qu'une négociation d'une contrepartie financière sur des malfaçons aussi graves n'est pas une bonne idée. Ma réflexion porte bien sûr le type de malfaçon et non la possibilité de manière générale de négocier une contrepartie. Donc pas la peine de refaire un cours de droit... sauf éventuellement sur les conséquences de votre acceptation

Je n'entendais pas donner de leçon, désolé, je souhaitais répondre à la question :  il y a des choses difficilement rattrapables sans casser et refaire, comment avez-vous "négocié les moins values"?

Donc, à supposer que l'exécution imparfaite soit acceptable, le procédé est valable : on met en demeure d'exécuter le contrat et ensuite on notifie la baisse de prix. Libre au constructeur de se plaindre, il est à l'origine du problème et s'il veut entrer dans ce jeu, on peut aller plus loin (appels anticipés puisque certaines choses n'étaient pas faites, faute volontaire ou dolosive, manquement au devoir de conseil, application des pénalités de retard puisque le retard de livraison lui incombera).

Cette loi est toute nouvelle (applicable aux contrats signés après le 01/10/2016) et tout juste ratifiée. Elle n'oblige plus le consommateur à payer et se plaindre après, elle inverse le rapport de force, au détriment de la partie défaillante à présent.

J'ai raccourci mon message précédent pour qu'il soit plus lisible. Maintenant j'aimerais savoir en quoi ce serait une moins bonne idée que payer et attaquer en justice soi-même ? Evidemment un arrangement est toujours mieux, mais en général la compensation concédée est loin d'être à la hauteur du préjudice.

sieg66 a écrit:

Je n'entendais pas donner de leçon, désolé, je souhaitais répondre à la question :  il y a des choses difficilement rattrapables sans casser et refaire, comment avez-vous "négocié les moins values"?

Donc, à supposer que l'exécution imparfaite soit acceptable, le procédé est valable : on met en demeure d'exécuter le contrat et ensuite on notifie la baisse de prix. Libre au constructeur de se plaindre, il est à l'origine du problème et s'il veut entrer dans ce jeu, on peut aller plus loin (appels anticipés puisque certaines choses n'étaient pas faites, faute volontaire ou dolosive, manquement au devoir de conseil, application des pénalités de retard puisque le retard de livraison lui incombera).

Cette loi est toute nouvelle (applicable aux contrats signés après le 01/10/2016) et tout juste ratifiée. Elle n'oblige plus le consommateur à payer et se plaindre après, elle inverse le rapport de force, au détriment de la partie défaillante à présent.

J'ai raccourci mon message précédent pour qu'il soit plus lisible. Maintenant j'aimerais savoir en quoi ce serait une moins bonne idée que payer et attaquer en justice soi-même ? Evidemment un arrangement est toujours mieux, mais en général la compensation concédée est loin d'être à la hauteur du préjudice.

En gros, vous seriez de nature à vous assoir sur les éventuelles conséquences à venir touchant à l'assise de votre construction et son étanchéité au bénéfice d'une seule compensation financière et vous priver de fait de tout recours ultérieurs... entre autres ?

J'ai précisé "à supposer que l'exécution imparfaite soit acceptable". Je n'aurais pas dû évoquer mon cas, où je ne sais pas encore. Mais de façon générale, accepter un "procédé constructif" différent ne veut pas dire non valable.

La responsabilité du constructeur restera de toute façon engagée, et c'est le cas même quand le MO demande un procédé présentant des risques. Si le constructeur accepte, il aura manqué à son devoir de conseil. La baisse de prix revient juste à accepter la non conformité au contrat et n'enlève pas la responsabilité contractuelle.

De toute façon il n'y a plus vice caché en cas de non conformité révélée, donc la garantie décennale ne couvrira pas.

sieg66 a écrit:

La responsabilité du constructeur restera de toute façon engagée, et c'est le cas même quand le MO demande un procédé présentant des risques. Si le constructeur accepte, il aura manqué à son devoir de conseil. La baisse de prix revient juste à accepter la non conformité au contrat et n'enlève pas la responsabilité contractuelle.

Ça, ça m'étonnerait.
Si vous emettez une réserve, soit le CST la corrige, soit il vous indemnise pour y renoncer.

Là, vous choisissez un dédommagement. Vous acceptez donc de renoncer à ces réserves et de les corriger vous-même ou de les accepter en l'état.

sieg66 a écrit:

De toute façon il n'y a plus vice caché en cas de non conformité révélée, donc la garantie décennale ne couvrira pas.

Si une réserve est effectivement émise sur des problèmes structuraux, il faut aller jusqu'à une éventuelle procédure pour la faire lever, sinon la DO ne marche pas.
Et dans le cas où on renonce aux réserves structurelles au profit d'un arrangement financier, on renonce également à un recours auprès de la DO sur ces points.

Vu les désordres énoncés, qui peuvent coûter très très chers en correction, je trouve que c'est un pari osé de vouloir signer un protocole sur le sujet. Mais chacun est libre de ses choix.

Il faut juste bien signaler à ceux qui lisent votre exemple que les risques encourus sont très importants, et qu'il ne faut s'engager dans une telle voie que si on en a les moyens financiers, ce qui est rarement le cas en fin de construction.

Vous avez tout à fait raison, je n'aurais pas dû citer mon exemple personnel, où c'est plutôt la démolition qu'il faudrait demander puisque fondations et arase étanche sont impossibles à refaire.

Mais le coût moral, et physique, avec l'incertitude du procés, la reprise de tout le processus de recherche de financement etc... Après un an et demi de stress, je ne sais pas, surtout quand je vois que personne ne fait d'étude de sol, que la mienne est presque suivie, et que quand il y a une arase étanche elle est souvent trop près du sol...

Pour revenir au sujet, vous parlez des garanties attachées au droit spécial de la construction, où l'on est d'accord, soit réserves et on les lève, soit rien. Là, je parle de droit commun, où le constructeur est tenu à une obligation de résultat et de livrer un ouvrage sans vice. Or, s'il n'a pas respecté les règles de l'art, il reste responsable en cas de désordre au titre de sa responsabilité contractuelle, qui dure 10 ans après la réception. Même si on a accepté ce procédé. Même si on l'a demandé. En ce sens Cass., 3ème Civ., 21 mai 2014, n° 13-16855 :

Citation:

le constructeur se doit d’exécuter des travaux conformes aux règles de l’art et de refuser de les exécuter alors qu’il savait leur inefficacité et ce même en cas d’acceptation délibérée des risques du Maitre d’ouvrage.

Et il n'est pas question d'un protocole où je renoncerai à autre chose qu'aux choix initiaux, il s'agit d'une sorte d'avenant au contrat où j'accepte juste la modification, sans que cela n'exonère le constructeur des devoirs susmentionnés.