Statut investissement locatif local commercial

Bonjour
Méfiance pour les investissements d'ordre commercial ou artisanales. Le locataire actuel, quel est son activité ?

Bonjour,
Merci beaucoup pour votre réponse, le local commercial est un salon de coiffure.
Vous dites qu'il faut faire attention mais pour quelles raisons ?
Merci d'avance

Fait partie des professions à risque. Regardez sur societe.com pour voir les bilans. Vous êtes dans une grande ville ou un petit village?

C'est une ville frontalière avec bordeaux sur une avenue qui va jusqu'au boulevard de bordeaux et avec le tram qui arrive l année prochaine.
Le salon de coiffure est ouvert depuis 2008 mais je ne peux pas avoir son bilan sur société.com, je le vois cette après midi pour en discuter.
La rentabilité est 6,2 % net.

Bonjour,
L'une des premières choses à savoir, c'est que le locataire d'un commerce vend le bail lorsqu'il vend son fonds de commerce. Le bailleur se retrouve avec un locataire non choisit et qui a, en plus un crédit sur le dos suite au rachat du fonds!!!
De plus, si vous ne créez pas une société (SCI), vous n'optimisez pas votre investissement (TVA, IS selon votre TMI).
Enfin, en cas de liquidation judiciaire, l'investissement tourne réellement à la catastrophe.
Un bon moyen pour investir dans le commerce est la SCPI. Pas de gestion, pas de problème.
En espérant vous avoir été utile.

Merci beaucoup pour vos informations, je vais regarder tout ça en detail.

Le local commercial en question est occupé par un salon de coiffure depuis 2004 donc je ne pense pas qu'ils comptent revendre le fond de commerce pour l'instant.

Pour qu'elle raison cela tournerait à la catastrophe en cas de liquidation judiciaire ? Il suffit juste de retrouver un locataire qui reprend ou créé un nouveau fond, non ? (cest un endroit tres bien situé sur un boulevard, en face du tram et surface commercial)

Encore merci pour vos réponses et votre temps passé à me repondre

Un investissement est rentable en fonction du risque pris. Dans le cadre de la location d'un commerce, le risque le plus important, à mon sens, est la liquidation de la société. Il peut y avoir énormément de raison à celà. Une mise en gérance, une maladie, un changement de projet, une concurrence accrue, ... bref, de nombreux aléas non anticipables et sur lesquels le bailleur ne peut que subir. La rentabilité doit être presque aussi élevée qu'un placement financier dynamique (environ 20-30% par an).
J'ai l'habitude de dire que ce genre d'investissement est un peu comme une partie de dès, une seule face est gagnante!!!
Si vous avez déjà quelques investissements, pourquoi pas tenter, si, par contre, vous n'avez que celui-ci, il va falloir croiser les doigts!
Je reviens également sur la mise en place d'un nouveau locataire: c'est une mission très périlleuse et qui demande de très bonnes qualités d'analyses car la plupart des dossiers sont des entreprises en création.

La mise en place d'un liquidateur judiciaire prend énormément de temps, et les dettes de loyer passent après les dettes de personnel et celles d'Etat. Même en cas de rachat du fonds, il n'y a pas de garantie de récupérer les loyers perdus.

Ah oui d'accord, je comprends mieux..
Je vais réfléchir à tout ces points et voir si je prend le risque ou pas...
Encore merci pour vos renseignements !!

Bonjour,

Pour très bien connaitre ce secteur géographique, la rentabilité n'est pas exceptionnelle si on met en face le fait qu'on est en local pro.

Au delà de ça, attention à certaines banques, qui vous proposeront un prêt pro et pas un prêt part pour ce type d'investissement (uniquement certaines qui ont des politiques risques étranges).

+ 1 avec les commentaires précédents, si c'est votre premier investissement et le seul, attention au risque locatif il vous faut avoir du cash à côté. C'est le genre de bien qu'on prends en diversification une fois qu'on a déjà une bonne situation de trésorerie.

Bonjour, 
je viens de lire votre post et même si effectivement il faut faire attention à la qualité du locataire et avoir de la trésorerie de côté, l'analyse du secteur d'investissement reste le plus important.
Votre investissement est un investissement de long terme et de conviction qui peut être très viable.
Par contre 6,2% de rendement c'est peu.
Parlez vous du brut, du net ou du net net ?

Merci pour vos conseils !!
Et c'est 6,2 net, j'ai deja eu ce retour;
Tous les conseils du forum et de mon entourage m'ont orienté sur le fait que je ne vais pas partir sur un local commercial pour l'instant, mais plus sur un investissement locatif plus "standard" (petite maison avec rénovation de préférence) ou un investissement de type : achat d'une petite maison principale > rénovation > vente en 1 ou 2 ans max afin de faire une plus value...

Bonsoir,
je pense effectivement que pour un premier achat il vaut mieux bien cerner le sujet. Ayant investi (et je continue ) en immobilier, je vous conseille de bien étudier le marché que vous voulez pénétrer. Mais pensez surtout à la fiscalité des revenus que vous percevrez avant de lancer votre opération.
Pour ma part, je vous conseillerais d'établir votre plan d'action autour de ce que veut le marché ( en fonction de l'endroit dans lequel vous souhaitez investir ) et la fiscalité. Le but étant de payer le moins d'impôts possible sur vos revenus. Ce qui augmentera votre rendement.
A Titre d'exemple, sur une partie de mes biens je perçois environ 32000EUR/an en franchise d'impôts et de csgcrds.
Entourez vous d'investisseurs, ce sont bien souvent les meilleurs conseillers.
Je reste disponible
A bientôt

Ayant un faible salaire (1300e net/ mois), je n'ai pas beaucoup d'impôt pour l'instant mais en achetant un bien il va falloir que j anticipe l'impact que cela va avoir et calculer mes futurs impôts et taxes sur mon investissement locatif ou sur la vente d'un bien dans le cadre d'un achat/revente (en fonction de ce que je choisis comme projet).

J'essaie de m'entourer de toutes personnes et investisseurs pouvant me conseiller. Je n'ai que 26 ans et je n'ai pas encore de grandes connaissances en investissement immobilier (surtout en fiscalité et droit) mais ce n'est pas toujours évident de trouver de l'aide gratuitement😕

Merci beaucoup pour vos conseils et retours sur vos expériences,
Je continue à mon apprentissage mais je n'ai pas envie d'attendre trop longtemps non plus avant de me lancer..

Ayant un faible salaire (1300e net/ mois), je n'ai pas beaucoup d'impôt pour l'instant mais en achetant un bien il va falloir que j anticipe l'impact que cela va avoir et calculer mes futurs impôts et taxes sur mon investissement locatif ou sur la vente d'un bien dans le cadre d'un achat/revente (en fonction de ce que je choisis comme projet).

J'essaie de m'entourer de toutes personnes et investisseurs pouvant me conseiller. Je n'ai que 26 ans et je n'ai pas encore de grandes connaissances en investissement immobilier (surtout en fiscalité et droit) mais ce n'est pas toujours évident de trouver de l'aide gratuitement😕

Merci beaucoup pour vos conseils et retours sur vos expériences,
Je continue à mon apprentissage mais je n'ai pas envie d'attendre trop longtemps non plus avant de me lancer..

Bonjour,

Vous pouvez investir en tant que particulier et vous serez imposé sur vos revenus fonciers tout simplement.

En revanche, si votre objectif est de développer un patrimoine immobilier et donc faire plusieurs investissements locatifs, alors je vous recommande de créer une société, cela vous permettra notamment de réinvestir plus facilement sans passer par la case impôts.

L'optimisation fiscale d'un investissement immobilier varie en fonction de l'objectif de l'investisseur.


Si vous souhaitez investir en nom propre comme c'est visiblement le cas, je vous recommande de choisir le statut LMNP (Loueur meublé non professionnel) et de vous mettre au régime réel simplifié.
Cela vous permettra de ne pas payer d’impôts les premières années si vous avez eu beaucoup de dépense au départ (travaux, ameublement etc).

Si vous souhaitez créer une société, vous pouvez faire une SCI ou une société foncière classique (SASU, SAS etc) par exemple.

Dans tout les cas, je vous conseille de faire cela avec un comptable spécialisé en immobilier.


Bon courage.

Gary Laloum 

Merci pour vos conseils !!

Bonjour

Tout le monde donne de bons conseils, mais ce ne sont que des brides, à l'image d'une discussion de comptoir un samedi soir.

Le seul vrai conseil à mon sens est de voir avec un spécialiste : votre notaire par exemple. Il y en a sans doute d'autres. Quand je me suis lancé en locatif, j'ai passé 2h dans son bureau pour échanger. Sans parler des nombreux échanges avec l'expert comptable de mon entreprise.

Alors vous imaginez bien que de vous conseiller en 10 lignes sur un forum, il va manquer quelques infos