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Statut investissement locatif local commercial

Ce sujet comporte 20 messages et a été affiché 520 fois
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Lv33
Auteur du sujet

Messages : Env. 10
Dept : Gironde
Ancienneté : + de 11 mois
Le 26/09/2018 à 01h12
Statut investissement locatif local commercial
Bonjour ou bonsoir,

Je me permets de poster ici car j'aurais besoin de vos conseils :
Je voudrais effectuer mon premier achat : un local commercial avec un locataire installé ; mais je voudrais ne veux pas créer une sci pour l'instant et rester en tant que particulier, pensez-vous que cela est possible ?

Merci beaucoup,!!
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Bricoler67

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 2000
Dept : Bas Rhin
Ancienneté : + de 1 an
Le 26/09/2018 à 06h59
Bonjour
Méfiance pour les investissements d'ordre commercial ou artisanales. Le locataire actuel, quel est son activité ?
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Lv33
Auteur du sujet

Messages : Env. 10
Dept : Gironde
Ancienneté : + de 11 mois
Le 26/09/2018 à 11h50
Bonjour,
Merci beaucoup pour votre réponse, le local commercial est un salon de coiffure.
Vous dites qu'il faut faire attention mais pour quelles raisons ?
Merci d'avance
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Bricoler67

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 2000
Dept : Bas Rhin
Ancienneté : + de 1 an
Le 26/09/2018 à 13h15
Fait partie des professions à risque. Regardez sur societe.com pour voir les bilans. Vous êtes dans une grande ville ou un petit village?
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Lv33
Auteur du sujet

Messages : Env. 10
Dept : Gironde
Ancienneté : + de 11 mois
Le 26/09/2018 à 13h47
C'est une ville frontalière avec bordeaux sur une avenue qui va jusqu'au boulevard de bordeaux et avec le tram qui arrive l année prochaine.
Le salon de coiffure est ouvert depuis 2008 mais je ne peux pas avoir son bilan sur société.com, je le vois cette après midi pour en discuter.
La rentabilité est 6,2 % net.
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Nicocgpi

Messages : Env. 10
Dept : Haute Garonne
Ancienneté : + de 11 mois
Le 26/09/2018 à 23h30
Bonjour,
L'une des premières choses à savoir, c'est que le locataire d'un commerce vend le bail lorsqu'il vend son fonds de commerce. Le bailleur se retrouve avec un locataire non choisit et qui a, en plus un crédit sur le dos suite au rachat du fonds!!!
De plus, si vous ne créez pas une société (SCI), vous n'optimisez pas votre investissement (TVA, IS selon votre TMI).
Enfin, en cas de liquidation judiciaire, l'investissement tourne réellement à la catastrophe.
Un bon moyen pour investir dans le commerce est la SCPI. Pas de gestion, pas de problème.
En espérant vous avoir été utile.
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Lv33
Auteur du sujet

Messages : Env. 10
Dept : Gironde
Ancienneté : + de 11 mois
Le 27/09/2018 à 12h01
Merci beaucoup pour vos informations, je vais regarder tout ça en detail.

Le local commercial en question est occupé par un salon de coiffure depuis 2004 donc je ne pense pas qu'ils comptent revendre le fond de commerce pour l'instant.

Pour qu'elle raison cela tournerait à la catastrophe en cas de liquidation judiciaire ? Il suffit juste de retrouver un locataire qui reprend ou créé un nouveau fond, non ? (cest un endroit tres bien situé sur un boulevard, en face du tram et surface commercial)

Encore merci pour vos réponses et votre temps passé à me repondre
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Nicocgpi

Messages : Env. 10
Dept : Haute Garonne
Ancienneté : + de 11 mois
Le 27/09/2018 à 17h07
Un investissement est rentable en fonction du risque pris. Dans le cadre de la location d'un commerce, le risque le plus important, à mon sens, est la liquidation de la société. Il peut y avoir énormément de raison à celà. Une mise en gérance, une maladie, un changement de projet, une concurrence accrue, ... bref, de nombreux aléas non anticipables et sur lesquels le bailleur ne peut que subir. La rentabilité doit être presque aussi élevée qu'un placement financier dynamique (environ 20-30% par an).
J'ai l'habitude de dire que ce genre d'investissement est un peu comme une partie de dès, une seule face est gagnante!!!
Si vous avez déjà quelques investissements, pourquoi pas tenter, si, par contre, vous n'avez que celui-ci, il va falloir croiser les doigts!
Je reviens également sur la mise en place d'un nouveau locataire: c'est une mission très périlleuse et qui demande de très bonnes qualités d'analyses car la plupart des dossiers sont des entreprises en création.
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Nicocgpi

Messages : Env. 10
Dept : Haute Garonne
Ancienneté : + de 11 mois
Le 27/09/2018 à 17h10
La mise en place d'un liquidateur judiciaire prend énormément de temps, et les dettes de loyer passent après les dettes de personnel et celles d'Etat. Même en cas de rachat du fonds, il n'y a pas de garantie de récupérer les loyers perdus.
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Lv33
Auteur du sujet

Messages : Env. 10
Dept : Gironde
Ancienneté : + de 11 mois
Le 27/09/2018 à 17h27
Ah oui d'accord, je comprends mieux..
Je vais réfléchir à tout ces points et voir si je prend le risque ou pas...
Encore merci pour vos renseignements !!
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BnK

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 500
De : Lignan De Bordeaux (33)
Ancienneté : + de 6 ans
Le 30/09/2018 à 12h43
Bonjour,

Pour très bien connaitre ce secteur géographique, la rentabilité n'est pas exceptionnelle si on met en face le fait qu'on est en local pro.

Au delà de ça, attention à certaines banques, qui vous proposeront un prêt pro et pas un prêt part pour ce type d'investissement (uniquement certaines qui ont des politiques risques étranges).
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BnK

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 500
De : Lignan De Bordeaux (33)
Ancienneté : + de 6 ans
Le 30/09/2018 à 12h43
+ 1 avec les commentaires précédents, si c'est votre premier investissement et le seul, attention au risque locatif il vous faut avoir du cash à côté. C'est le genre de bien qu'on prends en diversification une fois qu'on a déjà une bonne situation de trésorerie.
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Entreprendre-sa-liberte

Messages : Env. 10
Dept : Calvados
Ancienneté : + de 11 mois
Le 04/10/2018 à 22h40
Investissement pro
Bonjour, 
je viens de lire votre post et même si effectivement il faut faire attention à la qualité du locataire et avoir de la trésorerie de côté, l'analyse du secteur d'investissement reste le plus important.
Votre investissement est un investissement de long terme et de conviction qui peut être très viable.
Par contre 6,2% de rendement c'est peu.
Parlez vous du brut, du net ou du net net ?
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Lv33
Auteur du sujet

Messages : Env. 10
Dept : Gironde
Ancienneté : + de 11 mois
Le 08/10/2018 à 19h19
Merci pour vos conseils !!
Et c'est 6,2 net, j'ai deja eu ce retour;
Tous les conseils du forum et de mon entourage m'ont orienté sur le fait que je ne vais pas partir sur un local commercial pour l'instant, mais plus sur un investissement locatif plus "standard" (petite maison avec rénovation de préférence) ou un investissement de type : achat d'une petite maison principale > rénovation > vente en 1 ou 2 ans max afin de faire une plus value...
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Entreprendre-sa-liberte

Messages : Env. 10
Dept : Calvados
Ancienneté : + de 11 mois
Le 08/10/2018 à 23h57
Bonsoir,
je pense effectivement que pour un premier achat il vaut mieux bien cerner le sujet. Ayant investi (et je continue ) en immobilier, je vous conseille de bien étudier le marché que vous voulez pénétrer. Mais pensez surtout à la fiscalité des revenus que vous percevrez avant de lancer votre opération.
Pour ma part, je vous conseillerais d'établir votre plan d'action autour de ce que veut le marché ( en fonction de l'endroit dans lequel vous souhaitez investir ) et la fiscalité. Le but étant de payer le moins d'impôts possible sur vos revenus. Ce qui augmentera votre rendement.
A Titre d'exemple, sur une partie de mes biens je perçois environ 32000EUR/an en franchise d'impôts et de csgcrds.
Entourez vous d'investisseurs, ce sont bien souvent les meilleurs conseillers.
Je reste disponible
A bientôt
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En cache depuis le dimanche 15 septembre 2019 à 12h01

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