Avis Devis construction maison contemporaine via maitre d'oeuvre SUD FRANCE

Bonjour

Jerem06340 a écrit:

Bonjour, 

Je suis allé voir un maître d'oeuvre dans le sud de la France pour avoir une idée du budget pour une maison contemporaine, de 200 m2, avec garage (20/30m2) et salon cathédrale + baie vitrée sur toute la hauteur soit 6/7m (que me déconseille d'ailleurs le maitre d'oeuvre considérant que cela me conduira à perdre de la superficie). Voici le devis très grossier qu'il m'a remis ce matin. 
Je suis preneurs de vos avis, je trouve tout cela assez cher et envisage d'aller voir d'autres professionnels, notamment un constructeur et un artisan 

avis qui n'engage que moi :

consultez d'autres professionnels en sachant que :

- pour cette surface : obligation d'architecte -pour le permis-

- un artisan (maçon, menuisier, peintre... ) ne peut pas construire une maison complète , il sera assuré uniquement pour ses compétences pros c'est à dire son métier.

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oui, un salon avec plafond cathédrale "fait perdre de la surface habitable" ... tout dépend de la surface dont vous avez besoin... et de ce que vous avez demandé...

1900€/m² : on est normalement sur un "joli" projet ;
par "joli" j'entends "qualitatif" mais avec un prix brut sans détails et ce qu'on lit ces derniers temps, le doute est permis.

garage +- 700-800€/m2, je vous laisse faire le calcul, mais vu l'enveloppe globale c'est du détail.

pour le reste, le "chiffrage" est curieux : "peinture" séparé du reste ? ... et justement : pas le reste...

Si c'est pour le terrain dont vous avez parlé il y a quelques jours, on peut comprendre qu'il ait vraiment donné un chiffre "à la grosse louche" ceci peut expliquer cela.

Consultez d'autres pros 

Bonsoir,

J'ai du mal à comprendre "construction brute" à 1.900 €/m2 puis la liste de tout ce que doit comporter en principe une maison individuelle (laissons de côté les clôtures et la piscine qui relèvent de l'aménagement extérieur).

Donc pour 514 k€, vous "auriez" une construction habitable de 200 m2 + un garage de 30 m2, est-ce bien cela ?
Dans ce cas, cela vous reviendrait à 2.400 €/m2, considérant que le coût au m2 des annexes est deux fois moindre que le m2 habitable.

Il y a des dispositions techniques "hors de prix" : je pense à votre vitrage de 7 m de hauteur. C'est du sur-mesure, avec une manutention particulière (grue de levage), une pose spéciale, et des stores orientables également hors de prix. Cela se chiffre rapidement par plusieurs k€, rien que pour cette particularité. Il faudra aussi penser que vous devrez faire appel à une entreprise spécialisée pour le nettoyage extérieur : nacelle obligatoire.

En conclusion: généralement on adapte le cahier des charges à son budget, l'inverse n'est pas pas forcément possible à moins d'être à la tête d'une fortune (et dans ce cas, on ne serait pas sur FC !).

PS : lots sanitaires, revêtements de sol et muraux (faïence), escalier(s) sont-il compris dans l'estimation ?

Bonjour,
Merci beaucoup pour votre retour précis.
Effectivement, dans les 1900€/m2 sont compris  :
- La construction hors d'eau hors d'air (vraiment utile ? j'ai compris que c'était du béton armé en BA 18 cm)
- Isolation 
- menuiseries alu
- revêtement sol et muraux (budget carrelage 50€/m2)
- Sanitaires, matériel Grohé
- Electricité, plomberie
- Escaliers également

Et donc oui c'est bien cela, pour 516 000€, on aurait 200 m2, 20/30m2 de garage hors piscine et clôture

Le vitrage présente un surcout semble t-il d'environ 10 K€ (plus la perte de d'opportunité sur la superficie du fait du salon cathédrale) mais c'est un coup de coeur pour nous donc on souhaite difficilement le sacrifier mais à voir....

Pour la clôture, je pense qu'on s'en sort en auto-construction à 10 K€ max (terrain de 1200 M2), sachant qu'une partie du terrain est déjà grillagée

Pour optimiser le côut, je vois donc :

- Réduire la surface de 30 m2 : économie estimée d'environ 75/80 000 euros
- Clôture en auto-construction : économie d'environ 25 / 30 000 euros
- Passer par un autre constructeur de bonne réputation et tirer les prix : économie d'environ 20 000 euros 
- Cuisine : économie d'environ 7 000 euros avec pose en propre (un membre de ma famille menuisier)
-  Surcoût vitrage : 10 000 euros

Soit environ 100 / 110 000 euros d'économie, ce qui ramènerait le projet global hors piscine : 170 m2 + 30 m2 de garage à environ 400 000 euros.

Qu'en pensez-vous ?

Bonjour,

Jerem06340 a écrit:

[...]
Pour optimiser le côut, je vois donc :

- Réduire la surface de 30 m2 : économie estimée d'environ 75/80 000 euros

Je ne comprends pas ton calcul.
A 1900€/m², si tu retires 30m² tu peut espérer économiser 57k€, pas 80!?

Jerem06340 a écrit:

- Cuisine : économie d'environ 7 000 euros avec pose en propre (un membre de ma famille menuisier)

Si la cuisine était budgétée à 15k€, il n'y avait sûrement pas 8k€ de meuble (+ EM) et 7k€ de pose.
La pose c'est plutôt de l'ordre de 1000/1500€ pour une cuisine "simple".

Sans terrain le projet ne peut être qu'à la louche.
C'est bien d'avoir un budget à la louche pour savoir si on peut se lancer ou non.
Après il faut sélectionner un terrain pour avoir un projet adapté au terrain (sol, pente, vues, ensoleillement, vent...)

Donc pour cette étape vous avez de bonnes bases pour des prestations plutôt haut de gamme.

La différence entre 57k et 80k proviendrait de l'économie supplémentaire sur les postes type évacuation des terres, isolation, chauffage, peinture (il y a aura moins de m2), plutôt que 80k disons 70k possiblement 

Pour la cuisine, effectivement l'idée est de mettre quelquechose d'un peu moins haut de gamme que la proposition + économie sur la pose 

Lichar44 a écrit:

Bonjour,

Jerem06340 a écrit:

[...]
Pour optimiser le côut, je vois donc :

- Réduire la surface de 30 m2 : économie estimée d'environ 75/80 000 euros

Je ne comprends pas ton calcul.
A 1900€/m², si tu retires 30m² tu peut espérer économiser 57k€, pas 80!?

Jerem06340 a écrit:

- Cuisine : économie d'environ 7 000 euros avec pose en propre (un membre de ma famille menuisier)

Si la cuisine était budgétée à 15k€, il n'y avait sûrement pas 8k€ de meuble (+ EM) et 7k€ de pose.
La pose c'est plutôt de l'ordre de 1000/1500€ pour une cuisine "simple".

Bonjour,

A propos du budget global de construction, il y a un point à ne pas négliger : la valeur à la revente, qui ne doit pas être inférieure si possible au coût total de la construction.

En effet, les acheteurs ont une arme redoutable : la calculette. Les prix sont établis comme suit : surface habitable x prix au m2 (on trouve facilement une fourchette sur Meilleursagents.com).

La mise en équation est simple : prix vente m2 x SH > prix terrain + taxes & frais + coût construction m2 x SH

Ou écrit d'une autre manière : SH > (prix terrain + taxes & frais) / (prix de vente m2 - coût construction m2)

Prenons un exemple concret :

Prix terrain = 300 k€
Taxes & frais = 40 k€
Prix de vente m2 = 4.000 €/m2
Coût construction m2 = 2.500 €/m2

--> SH > 226 m2 et du coup le budget à prendre en compte passe à 905 k€ !

Si vous construisez une surface moindre, votre prix ramené au m2 risque de sortir de la fourchette à la revente ; en d'autre termes, vous serez perdant.

Il faut bien gardez à l'esprit que les robinets en or, les beaux matériaux, ou les choses qui sortent de l'ordinaire sont rarement valorisés à leur juste valeur à la revente.

Lors de l'achat de mon terrain, mon notaire m'avait bien mis en garde sur ce point. Du coup, je vais sans doute augmenter ma surface habitable par l'aménagement d'une pièce complémentaire pour me rapprocher des ratios et faciliter ainsi la transaction en cas de revente ; nul n'est à l'abri d'un accident de la vie, et c'est d'autant plus vrai en ces jours.

Dans les régions où l'immobilier n'est pas cher c'est pire... Si on fait rentrer ça dans l'équation on reste en maison de village !

Merci pour cette analyse, je pense en effet egalement qu’il est important de penser a la revente

Si on repart de votre exemple :
Prix terrain : 400 K€ (j’arrondis volontairement)
Prix construction (200m2) : 400/450 K€

On arrive à environ 800/850K€, rajoutons 100K€ pour Piscine et extérieurs et nous arrivons à 900/950K€

Sur la côte d’azur une maison ancienne (sans vue particulière) ressort à environ 5000€ du mètre carré. Sur du neuf contemporain, pour avoir fait l’exercice sur une trentaine de biens en vente, on est entre 8000 et 10.000€ m2,

Donc théoriquement et sous réserve d’une revente assez rapide (avant détérioration par le temps), cela donnerait une fourchette comprise entre 1 600 000 euros et 2 000 000 euros.

En étant prudent, on pourrait certainement imaginer, une plus-value potentielle min de 500K€. Je sais que c’est très théorique mais qu’en pensez-vous ?

ericStMalo a écrit:

Bonjour,

A propos du budget global de construction, il y a un point à ne pas négliger : la valeur à la revente, qui ne doit pas être inférieure si possible au coût total de la construction.

En effet, les acheteurs ont une arme redoutable : la calculette. Les prix sont établis comme suit : surface habitable x prix au m2 (on trouve facilement une fourchette sur Meilleursagents.com).

La mise en équation est simple : prix vente m2 x SH > prix terrain + taxes & frais + coût construction m2 x SH

Ou écrit d'une autre manière : SH > (prix terrain + taxes & frais) / (prix de vente m2 - coût construction m2)

Prenons un exemple concret :

Prix terrain = 300 k€
Taxes & frais = 40 k€
Prix de vente m2 = 4.000 €/m2
Coût construction m2 = 2.500 €/m2

--> SH > 226 m2 et du coup le budget à prendre en compte passe à 905 k€ !

Si vous construisez une surface moindre, votre prix ramené au m2 risque de sortir de la fourchette à la revente ; en d'autre termes, vous serez perdant.

Il faut bien gardez à l'esprit que les robinets en or, les beaux matériaux, ou les choses qui sortent de l'ordinaire sont rarement valorisés à leur juste valeur à la revente.

Lors de l'achat de mon terrain, mon notaire m'avait bien mis en garde sur ce point. Du coup, je vais sans doute augmenter ma surface habitable par l'aménagement d'une pièce complémentaire pour me rapprocher des ratios et faciliter ainsi la transaction en cas de revente ; nul n'est à l'abri d'un accident de la vie, et c'est d'autant plus vrai en ces jours.

Ok, mais je serais plus prudent dans les estimations. Cela dépend très fortement de l'emplacement, de la rue...
Et puis la Côte d'Azur n'est plus aussi « tendance », les acquéreurs prennent aussi la mesure des événements climatiques... Pour preuve, une connaissance qui a eu énormément de mal à vendre un luxueux appartement sur Cannes. Il a dû considérablement baisser le prix.
Un bon outil : le montant effectif des transactions réalisées sur le site DVF.
Je pense également que le temps où l'on pouvait spéculer avec l'immobilier est révolu. L'essentiel est juste de pouvoir « rentrer dans ses sous », et avec toutes les taxes qui criblent la construction, c'est déjà pas mal !