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Location étudiant

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Env. 20 message Yvelines
Bonjour à tous, je suis débutant dans l’immobilier en cours de formation autodidacte, j’aurai aimé avoir des conseils et des retours d’expérience de votre part sur vos investissements immo. Je vous présente ma situation je suis cadre de 27 ans et j’aimerai investir dans l’immo sur un T3 de sorte à mettre deux colocataires. J’ai repéré la ville, fais une etude de marché pour connaitre le prix des loyers, et connaitre la demande locative etc.. maintenant je voudrai savoir : au niveau de la banque dois je mettre un apport ou non ? Comment se passe la gestion d’impayés de loyer quelle lois nous protègent en tant que bailleur, comment puis je déterminer mes loyers, j’envisage de passer par le statut lmnp avec le régime fiscal simplifié réel pouvez me faire un retour d’exp me dire si j’oublie de prendre en compte certains éléments ou pas ? Je vous remercie par avance pour vos retours
Messages : Env. 20
Dept : Yvelines
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Ne vous prenez pas la tête pour la construction d'une maison...

Allez dans la section devis constructeur de maisons du site, remplissez le formulaire et vous recevrez jusqu'à 5 devis comparatifs de constructeurs de votre région. Comme ça vous ne courrez plus après les constructeurs, c'est eux qui viennent à vous

C'est ici : https://www.forumconstruire.com/construire/devis-0-4-devis_constructeur_de_maisons.php
 
Membre super utile Env. 9000 message Aveyron
Bonjour, En somme vous voulez louer un appartement relativement grand à deux étudiants en colocation.

Pour des étudiants, il faut voir l'emplacement par rapport aux établissements Lycées BTS qui ne peuvent pas aller en internat et prennent des logements, mais aussi IUT, écoles d'infirmières, de kiné... En général les gens aiment être pas trop loin et éventuellement aller à pieds. Une place de parking ou deux est un plus, mais ça a un coût que les locataires étudiants rechignent parfois à payer.

Les IUT ont des stages souvent à partir du 10 avril. Ils le font dans leur région et comme c'est en deuxième année, ils donnent congé, donc plus de loyer. Parfois un des deux reste s'il est dans un lycée, il risque de finir au mois de juin.
Celui qui reste ne va pas vouloir payer la totalité du loyer...

Donc, on n'a pas souvent 12/12 mois de payés les périodes de vacances ne sont pas négligeables.

Avec les étudiants, il faut qu'ils viennent visiter et signer le bail accompagnés au moins d'un parent qui sera sont garant. Si le logement l'intéresse on s'informe sur la situation, les revenus pour voir s'ils peuvent faire face au loyer, et en général, on n'a pas trop de pb de ce côté là.

Déjà lorsqu'on calcule les rentrées d'argent, il faut bien tenir compte de tout ça.

Ceux qui empruntent un max et qui sont "juste" s'ils ont tablé sur 12 mois de loyers encaissés, ils ne vont pas y arriver c'est sûr. Si vous empruntez tout, ça peut "coincer". Un apport perso rassure toujours la banque.

La protection sur les impayés, c'est de ne pas louer à n'importe qui. Une fois qu'ils sont dedans, si on est mal tombé, on risque de souffrir et je pèse mes mots.

Attention aussi aux charges. Plus un appartement est haut en étage, plus la vue est belle, mais plus les charges sont élevées (ascenseur, ménage des communs etc)
ATTENTION au chauffage collectif difficile à maîtriser et que vous devrez vous faire rembourser aux locataires, Et si ces derniers sont mauvais payeurs vous n'avez pas le droit de leur couper le chauffage. Il faut le savoir.

Il faut aussi s'informer auprès du syndic quels sont les travaux qui ont été faits sur l'immeuble et quels sont ceux qui sont prévus dans un avenir plus ou moins proche et auxquels vous devrez participer financièrement. Penser aussi à vous renseigner sur l'impôt foncier qui, d'ailleurs doit être sérieusement revu à la hausse pour compenser la suppression de la TH.

Enfin, il faut bien penser qu'à la sortie de chaque locataire, ce n'est pas toujours impeccable, et il y a de l'entretien, donc si on est bricoleur, on peut faire pas mal de chose soi-même rapidement et sans se ruiner. Si on est loin, ce sera très difficile pour ne pas dire impossible, et si on fait venir des entreprises, ça va être compliqué et très cher...

Il ne faut pas mettre des trucs trop luxueux ni hors de prix pour épater les locataires, ce sera abimé de la même façon.

Il faut quelque chose de propre, de fonctionnel et de pas trop cher. Veillez à ce que ce soit clair, comme dit Plaza qu'il ne faut pas écouter sur toute la ligne non plus.
Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 9000
Dept : Aveyron
Ancienneté : + de 9 ans
 
Env. 20 message Yvelines
Bonjour LARZAC,

merci pour ce retour très précis de votre part.

effectivement je vais louer mon futur appart à 2 étudiants car j'habite dans une ville avec une fac bien réputée et qui concentre plus de 3000 étudiants par an.

j'ai déjà pu effectuer mon étude de marché (proximité par rapport aux écoles en autre)

concernant les calculs de renta je les ferai sur 11 mois histoire d'anticiper la vacance locative.

je vais essayer de trouver des étudiants apprentis en 1 ère année comme ça je pourrai leur louer en établissant 3 bail de 9 mois (je ne sais pas si on peut étendre à 12 mois directement) sinon au pire je ferai de la saisonnière.

au niveau des impayés de loyers j'envisage le rédaction d'un bail notarié (je me documente actuellement là dessus)

par contre au niveau de la TH vous m'apprenez quelque chose je ne savais pas ce point là

dans l'attente je vous remercie de votre réponse
Messages : Env. 20
Dept : Yvelines
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Env. 20 message Yvelines
Par contre j'ai oublié de préciser étant donné que je veux faire de la location colloc apparemment les chambres à coucher doivent avoir une superficie > à 14 m2 si c'est pas le cas je dois faire un bail commun mais du coup si un locataire part de manière prématuré comme se passe le paiement du loyer ? il est pris en compte par le locataire restant ou pas ?
Messages : Env. 20
Dept : Yvelines
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Membre super utile Env. 9000 message Aveyron
Bonjour, C'est bien ça le problème. Avant on faisait un seul bail avec clause de solidarité entre les deux locataires, alors, ça à la rigueur ça peut se faire avec des gens qui vivent en couple, mais avec des collocataires étudiants qui sont complètement indépendant, ils ne veulent pas, et on les comprend.

Perso, je préfèrerais deux studios de 22 à 25 m2 par exemple qu'un logement plus grand, mais il serait bon qu'ils soient proches l'un de l'autre et idéalement dans le même immeuble.

Vous êtes optimiste si vous tablez de 11 mois.

En pratique, lorsque les locataires ont quitté le logement idéalement fin juin car ils ont terminé leurs études, les nouveaux locataires, même s'ils viennent chercher un logement juste après le résultat du bac, c'est à dire à partir de 10 juillet, déjà, le mois de juillet est perdu, et ils font tout pour louer au 1er septembre, surtout lorsqu'il y a beaucoup de logements. Ce n'est pas très fréquent, en plus de trouver deux étudiants ou étudiantes qui se connaissent et qui souhaitent louer ensemble. Si vous louez à un seul pour commencer, il va se demander sur qui il va tomber, et le second va se poser la même question. Il arrive qu'ils ne s'entendent pas, et il y en a au moins un qui part...

Il n'y a pas d'obligation que la chambre fasse 14 m2, la surface règlementaire c'est 9 m2 minimum. La cuisine, la salle de bain WC et séjour sont des pièces
communes.

En plus, lorsque les étudiants viennent louer, il vaut mieux être disponible, si on leur dit de passer à 18 heures, ils trouveront autre chose, en plus ils sont de loin en général et veulent régler l'affaire dans la journée et ne pas se retarder.

Si on le donne à une agence, ils y mettent souvent un peu n'importe qui qui met la panique dans l'immeuble. C'est loin d'être exceptionnel, même si certains se tiennent tranquilles.

Il ne faut pas se précipiter, il faut surveiller les annonces et lorsque quelque chose de valable se présente on achète. Il faut souvent remettre un peu en état et puis il y a l'entretien entre deux locations.

Parcourez les annonces du bon coin par exemple ça donne des idées.

L'idéal serait de trouver une petite maison un peu ancienne, de l'isoler la remettre au goût du jour, et éventuellement la diviser en deux petits appartement avec compteur électrique individuel pour chacun et séparer les installations d'eau de la ville avec compteurs divisionnaires et compteur général. Et vous refacturez l'eau selon consommation. Comme ce n'est pas très grand, radiateurs électriques et petit cumulus électrique pour l'eau chaude. Il faut absolument qu'ils paient leur électricité (dont chauffage) .
Mais il ne faut pas payer la maison trop chère puisqu'il faut y faire des frais, et ne pas oublier un système de VMC sinon vous aurez les pires ennuis.
Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 9000
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Env. 20 message Yvelines
Le problème avec deux studios de 22 à 25 m2 dans ma ville m'obligerait à mettre des loyers équivalents à ceux qu'on pourrait trouver dans ma ville hors ils tournent aux alentours de 750 à 900 euros par mois (pour un étudiant ça fait un peu cher je trouve) le but de la colloc serait de mettre des tarifs locatifs bien en dessous du marché actuel et comme j'aurai un double loyer je pourrai dégager un cash flow positif même si c'est 5 euros par mois c'est pas grave tant que l'appart est auto financé

du coup concernant le bail je vais en rédiger un de type bail notarié
présélectionner correctement les étudiants (idéalement des apprentis en 1 ère année), voir des étudiants étrangers (à qui je pourrai éventuellement demander de payer les 9 mois de loyers d'un coup)

concernant la vacance locative je pourrai éventuellement le louer en saisonnier vu qu'en France on peut louer un bien maxi 3 mois.

si d'aventure je ne peux pas louer en saisonnier j'envisage de demander un différé de paiement à ma banque de 6 mois ce qui me permettra d'épargner 6 mois de loyer (voir 8 avec les 2 cautions) que j'utiliserai en cas d'imprévus (comme loyers impayés, ou travaux voir la vacance locative)


mon but est vraiment de rentabiliser mon appart via des étudiants comme j'habite dans une ville avec une énorme donc c'est sur que je pourrai obtenir des étudiants (type ingénieur, ou master)

en tout cas je vous remercie pour vos retours
Messages : Env. 20
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Ancienneté : + de 7 mois
 
Env. 20 message Yvelines
Après concernant la partie fiscale je vais opter pour le staut LMNP avec le régime d'imposition réel ce qui me permettra d'obtenir des optimisations fiscales sur pas mal de frais sans compter les amortissements liés aux meubles et à l'immeuble.


du coup j'essaie de prédéfinir mes loyers en prenant en compte (mensualité de crédits, les charges)

les charges seront de types forfaitaires et comprendront (Internet, Assurance habitation, charges de copropriété)

pour EDF je prendrai un contrat à mon nom et je verrai comment faire pour répartir le tarif sur les loyers un appart de type classe C les tarifs sont de l'ordre de (91 à 150 euros donc je pourrai ajouter éventuellement la moitié dans le prix des charges forfaitaires)

et je rédigerai tout cela via le bail de notarié
voilà (j'ai encore d'autres point à voir avant de me lancer)
Messages : Env. 20
Dept : Yvelines
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Membre super utile Env. 9000 message Aveyron
Bonjour, Déjà, ce n'est pas légal de demander un an de loyer d'avance, même à des étudiants étrangers.

Il est impossible qu'un crédit s'autofinance sans apport personnel, normalement.

Si un seul reste, il ne va vouloir payer que sa part de loyer et de charges, et il ne sera pas évident de trouver rapidement un remplaçant à celui qui est parti. Or celui qui reste aura tout l'appartement à disposition. Il sera difficile d'aller bloquer la chambre inoccupée, le locataire n'est pas obligé de vous laisser entrer.

Il vous faut vous informer davantage sur la législation en matière de location, et vous verrez les contraintes pour le propriétaire.

Il faut savoir aussi qu'en location meublée, il y a beaucoup de turn over, Il serait plus facile de louer un tel logement à un couple qui travaille tous les deux (situations stable CDI), mais en général ils ont des meubles, même s'ils peuvent apprécier la cuisine équipée.
Picto recompense Membre super utile
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Env. 20 message Yvelines
Bonjour, je vais regarder la partie législation effectivement concernant la location pour un couple dans ce cas je serai obligé de rehausser le montant du loyer tout en fessant attention aux encadrement de loyer car la ville ou je veux investir est en zone tendue. Par exemple si demain un de mes locataires s'en va je n'aurai pas d'autres choix de payer à place c'est pour quoi je demanderai avant tout un différé de paiement à banque histoire d'anticiper financièrement ce genre d'éventualité
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