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Calcul Impôt au régime réel (Location immobilière nue)

Ce sujet comporte 7 messages et a été affiché 83 fois
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Env. 10 message Bordeaux (33)
Bonjour,

Je vais bientôt acquérir un bien et je souhaiterai faire une simulation de mes impôts pour une location en nue. 
Afin de m'aider, j'ai utilisé le site rendementlocatif.com pour simuler mon impot en micro-foncier et au réel.
Lorsque je fais mon calcul sur papier, je retombe bien sur le même resultat ressorti sur rendementlocatif.com par contre pour le réel je n'y arrive pas et je ne comprend pas pourquoi.

Pour vous donner une idée, je vous fais un exemple de comment je procède pour mon calcul. Sachant que mon objectif est de pouvoir évaluer si le loyer qui sera mis en place me permettra de dégager un cash flow positif.

Exemple de calcul pour IR en partant du principe qu'il n'y aura pas de travaux :

Les charges :
-------------------

Frais de gestion : 20€
Assurance PNO : 180 €
Taxe foncière : 600 €
Intérêt d'emprunt + ADI : 12643 / 20 = 632

TOTAL des charges = 1432 €

Prêt immobilier sur 20 ans - 303€ / mois - Coût crédit : 12643 dont 4080 d'assurance.

Loyer : 6600 € / an

Bénéfice foncier = 6600 - 1432 = 5168

Pour l'exemple nous partirons avec un TMI à 30%

IR = 5180 * 30% = 1554 €
PS = 5180 * 17.25 % = 890,96

TOTAL IMPOT = 2444€

Donc si je fais les loyers - les charges - les impots - le remboursement du prêt --> 6600 - 1432 - 2444 -3636 = -912 € / an

J'ai un cashflow négatif alors que sur le site rendementlocatif.com il est positif.

Si vous voyez l'erreur je suis preneur.

Merci d'avance pour votre aide.
Messages : Env. 10
De : Bordeaux (33)
Ancienneté : + de 8 ans
 
message
Ne vous prenez pas la tête pour la construction d'une maison...

Allez dans la section devis constructeur de maisons du site, remplissez le formulaire et vous recevrez jusqu'à 5 devis comparatifs de constructeurs de votre région. Comme ça vous ne courrez plus après les constructeurs, c'est eux qui viennent à vous

C'est ici : https://www.forumconstruire.com/construire/devis-0-4-devis_constructeur_de_maisons.php
 
Membre utile Env. 500 message Toulon (83)
Vous pouvez déduire les frais de notaire et n'oubliez pas d'inclure l'amortissement du bien. C'est surtout ça qui donne de l'intérêt au réel. Allez voir un comptable spécialisé en lmnp/réel. Les calculs sont complexes et dépendent beaucoup de votre situation personnelle/financière/patrimoniale. Les simu ne sont jamais précises et peuvent vous induire en erreur. Perso, je commence toujours par faire du micro bic et après je compare avec le comptable ce que ça donne au réel. Je me mets uniquement au réel d'entrée si gros travaux. C'est le cas pour un immeuble que je viens d'acheter avec 140k€ de travaux.
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 500
De : Toulon (83)
Ancienneté : + de 6 ans
 
Env. 10 message Bordeaux (33)
Merci pour votre retour.
le Micro bic c'est surtout pour le LMNP ?
Mon achat est une maison à la campagne que je mettrais en location, il y aura environ 30k€ de travaux.
Dans l'exemple de calcul que j'ai mis, trouvez vous une incohérence ?
Messages : Env. 10
De : Bordeaux (33)
Ancienneté : + de 8 ans
 
Nouvel Aviseur Env. 10 message Nantes (44)
Bonjour,

Sauf erreur de ma part, on n'inclue pas l'amortissement du bien en location nue (micro-foncier au réel), alors qu'on le fait en lmnp au réel.

Par contre dans ton calcul, je pense que tu as une erreur dans le calcul de ton cashflow car tu retire toutes les charges (1432€) alors que tu ne devrais pas enlever les frais de gestions (20€) car c'est un forfait des impôts et surtout les intérêts d'emprunt que tu as déjà retiré dans tes 3636 €.

Personnellement, j'aime bien le site https://www.boursorama.com/patrimoine/impots/simulateur/impot-revenu
Picto recompense Nouvel Aviseur
Messages : Env. 10
De : Nantes (44)
Ancienneté : + de 3 ans
 
Env. 10 message Bordeaux (33)
Merci Skyaero44 pour ta remarque.

Dans mon exemple il faut que je garde quoi comme charge à déduire pour mon cashflow ?

Car je ne comprend pas sur le site rendementlocatif.com j'ai un cashflow positif et quand je calcul à la main j'en ai un négatif.

Merci encore pour votre aide.
Messages : Env. 10
De : Bordeaux (33)
Ancienneté : + de 8 ans
 
Nouvel Aviseur Env. 10 message Nantes (44)
Pour reprendre ton calcule, voici ce que je ferais :

Cashflow = les loyers - les charges - les impôts - le remboursement du prêt --> 6600 -780 - 2444 -3636 = -260 € / an

Dans le calcul des charges, j'ai pris en compte la taxe foncière et l'assurance PNO.

Combien t'a calculé le site rendementlocatif en réel nu (attention hors lmnp) ? en prenant combien d'impôts ? Il faut faire attention à ce qu'ils mettent car ce n'est pas sur qu'ils ait pris en compte toute la partie impots qui est variable en fonction de chaque personne.
Picto recompense Nouvel Aviseur
Messages : Env. 10
De : Nantes (44)
Ancienneté : + de 3 ans
 
Env. 10 message Bordeaux (33)
Sur rendementlocatif j'ai bien mis nos 2 revenus net pour 2 part avec un TMI de 30%.

Année 1
Revenus des salaires : 86502
Résultat foncier : 1224
Revenu nets imposables : 79076
Taux marginal : 30%
Impot sur le revenu net : 12694
Part de l'impot due au foncier : 367
Prél sociaux : 211
Impot total à payer : 12904

Année 2
Revenus des salaires : 86935
Résultat foncier : 2960
Revenu nets imposables : 81201
Taux marginal : 30%

Impot sur le revenu net : 13332
Part de l'impot due au foncier :888

Prél sociaux : 509
Impot total à payer : 13841
Messages : Env. 10
De : Bordeaux (33)
Ancienneté : + de 8 ans
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