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Syndic / ASL : quelles différences ? Y'a t'il un cout pour une ASL ?

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Env. 10 message Haute Garonne
Bonjour à tous,

Nous venons de faire appel à une constructeur de maison individuelle de la région toulousaine pour notre maison. Cette maison en VEFA sera en lotissement, vendue dans la réservation comme "en pleine propriété". 
Quelques jours avant de signer chez le notaire, nous nous rendons compte qu'on nous demande des frais pour une ASL (Association Syndicale Libre). Nous avons fait quelques recherches, et nous trouvons comme info, qu'elle a pour but de suppléer le syndic... or, pour nous le fait de vouloir une maison en pleine propriété était bien de se passer de ces frais là, du coup, plein de question subviennent :

- Faut-il verser régulièrement des "frais" à cette ASL ? Ou est-ce uniquement un partage des dépenses quand il y en a ? 
- Avez-vous une idée du budget à allouer à cette ASL ?
- Les poubelles et BàL sont à l'entrée de la résidence, il y a un bassin de rétention d'eau et de l'éclairage public, mais pas de portail ni de piscine... Est-ce légal de ne pas mettre de portail s'il y a des parties communes qui pourraient être abimées par personnes extérieures à la résidence ?
- Est-il possible de savoir si une rétrocession des voiries est en cours auprès de la mairie ?

Dans le doute, nous allons reporter notre signature chez le notaire.

Je serai vraiment ravis d'avoir un peu d'aide à ce sujet, car cela est très opaque pour nous... nous ne connaissions pas ce format de gestion ! Nous pensions initialement que les frais (voiries, canalisations, bassins etc...) étaient assumés par la commune, c'est un peu ce qui nous avait été vendu !
Messages : Env. 10
Dept : Haute Garonne
Ancienneté : + de 2 mois
 
Env. 700 message Rhone
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Photographe Env. 100 message Saint Raphael (83)
Bonjour,
Ma propriété précédente était en ASL, elle correspondait en tout point à ce que vous décrivez (BAL, éclairage, bassin de rétention etc).
Il faudrait savoir si vos parcelles sont cadastrées car dans ce cas vous serez en pleine propriété de votre parcelle sinon vous en aurez la jouissance exclusive.
Une ASL comme une copropriété doit faire face à des frais des parties communes (assurance des locaux en commun, clôtures, EDF et également une réserve obligatoire depuis quelques années) donc a des appels de charge annuels (environ 300€ par an pour ma part).

L'avantage d'une ASL si elle est régie par les copropriétaires (1 président, 1 trésorier, 1 secrétaire) eux mêmes, c'est qu'elle n'engendre pas de frais de syndic, dans le cas contraire il faut rémunérer le syndic et là les tarifs ne sont plus les mêmes...
Je ne pense pas qu'il y ait obligation de portail.
Cordialement
Picto recompense Photographe
Messages : Env. 100
De : Saint Raphael (83)
Ancienneté : + de 1 an
 
Env. 10 message Haute Garonne
GB83 a écrit:Bonjour,
Ma propriété précédente était en ASL, elle correspondait en tout point à ce que vous décrivez (BAL, éclairage, bassin de rétention etc).
Il faudrait savoir si vos parcelles sont cadastrées car dans ce cas vous serez en pleine propriété de votre parcelle sinon vous en aurez la jouissance exclusive.
Une ASL comme une copropriété doit faire face à des frais des parties communes (assurance des locaux en commun, clôtures, EDF et également une réserve obligatoire depuis quelques années) donc a des appels de charge annuels (environ 300€ par an pour ma part).

L'avantage d'une ASL si elle est régie par les copropriétaires (1 président, 1 trésorier, 1 secrétaire) eux mêmes, c'est qu'elle n'engendre pas de frais de syndic, dans le cas contraire il faut rémunérer le syndic et là les tarifs ne sont plus les mêmes...
Je ne pense pas qu'il y ait obligation de portail.
Cordialement

Merci beaucoup de votre réponse ! J'aimerais comprendre un peu "mieux" le fonctionnement. Concernant les charges annuelles, êtes vous mensualisé ? Ou est-ce un montant à verser une fois dans l'année ?
Avez-vous déjà eu des frais imprévus, du type un problème sur le bassin ? Ou avec des canalisations qui a engendré des frais conséquent ? Si cela a été le cas, comment cela est géré : partage sur facture en les habitants de la copro ? Utilisé directement depuis les charges annuelles ?
En cas de local poubelle à gérer, aviez-vous fait appel à une personne extérieure pour sortir les poubelles ? Si oui, était-elle rémunérée via cette provision ? 
C'est vrai qu'à choisir, cette solution me semble plus intéressante qu'un syndic, mais je vous avouerai que c'est une dépense (aussi faible soit elle) que nous n'avions pas prévue... Du coup, voir cela au moment de signer l'acte nous a beaucoup questionné, surtout que maintenant, le délai de réflexion lié à la réservation est passé...
Passez de bonnes fêtes ! Cordialement
Messages : Env. 10
Dept : Haute Garonne
Ancienneté : + de 2 mois
 
Membre utile Env. 500 message Essonne
Bonjour,

En lotissement, les parties communes sont soit rétrocédées à la mairie soit à une ASL. Il faut dans un premier temps regarder ce que prévoit le cahier des charges du lotissement.

Vous serez dans tous les cas en pleine propriété de votre terrain et donc maison.
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 500
Dept : Essonne
Ancienneté : + de 4 ans
 
Photographe Env. 100 message Saint Raphael (83)
Bonjour,
Les charges sont annuelles et sont réparties par lot, le type de versement est indiqué dans le règlement de l'ASL (pour les charges faibles en général c'est annuel). En fonction du règlement de l'ASL, les lots peuvent avoir des quantièmes identiques (c'était le cas de mon ASL) ou différents si les lots ne sont pas équivalents (cas d'ASL mixant appartements et maisons).
Tous les frais communs sont à partager par l'ensemble des copropriétaires suivant leur quantième.
Normalement en VEFA les raccordements (égouts, eaux pluviales, adduction, électricité, fibre etc) sont réalisés avant la remise des clés, il n'y a donc pas de frai la dessus. Par contre une fois la remise des clés et la première réunion de l'ASL, les copropriétaires doivent régler les charges de fonctionnement de l'ASL (assurance, abonnement EDF etc...).
Le plus gros point d'une ASL horizontale (ie de villas) c'est l'entretien de la voirie mais la réfection est à faire tous les 20 ans environ (c'est pourquoi il est obligatoire de constituer une réserve en ASL) donc vous avez le temps de voir venir. En cas de dégradation c'est l"assurance qui paie normalement (exemple d'une clôture arrachée par un camion ou autre).
Si il faut entretenir le bassin de rétention c'est l'ASL qui s'en charge et repartit les frais entre copropriétaires.
Il faut quand même relativiser ce type de frais, car en construction individuelle hors lotissement vous devez faire construire vous même votre bassin de rétention, réaliser et entretenir vos allées d'accès et clôtures, entretenir vos canalisations. Je ne pense pas que de ce point de vue une ASL soit plus coûteuse qu'une maison hors lotissement.
Les statuts d'une ASL sont déposés à la mairie pour 10 ans et doivent être renouvelés à l'issue de cette période. Les parties communes peuvent également être rétrocédées à la mairie (dans ce cas c'est elle qui fera l'entretien des voiries).
Dans votre cas, le fait que les ordures ménagères soient collectées en bordure de copropriété est pénalisant car amener soit même ses poubelles dans un lotissement de plusieurs centaines de mètres est pénible (dans le cas de mon ASL, c'était prévu comme ça mais finalement après négociation avec la mairie, les éboueurs les prenaient devant les maisons c'était bien plus pratique).
Enfin dans un lotissement vous ne pouvez pas faire n'importe quoi, il y a un règlement et des statuts en général plus restrictifs que le PLU cela peut aller de la couleur des façades et ouvertures aux zones non constructibles. En cas de modification de votre lot (cabanon de jardin, piscine individuelle, aménagement de combles) vous devez obtenir l'accord de l'ASL avant de déposer une demande de travaux à la mairie.
Cordialement
Picto recompense Photographe
Messages : Env. 100
De : Saint Raphael (83)
Ancienneté : + de 1 an
 
Membre ultra utile Env. 9000 message Rhone
Bonjour,

Je veux juste apporter quelques précisions :
Un syndicat de copropriétaire doit élire un syndic, mais cela ne nécessite pas forcément un syndic professionnel, ça peut être un bénévole parmi les propriétaires.

Une ASL est un peu plus haut niveau en général. Par exemple un ensemble d'immeubles partageant une cour commune peut avoir un syndic par immeuble, et monter une ASL pour la gestion de la cour commune (nettoyage, espaces vert, électricité, assurance). Un syndic sera alors président de l'ASL et les différents syndics assisteront aux réunions de l'ASL. Encore une fois, il est tout à fait possible dans tous les cas d'avoir un syndic bénévole, mais au bout d'une certaine taille cela fait beaucoup à gérer pour une personne seule qui a autre chose à faire dans la vie.

Dans votre cas, cela pourrait être une copropriété (avec désignation d'un syndic, bénévole ou pas) ou une ASL, je ne sais pas si ça ferait grande différence. J'imagine qu'il y a dans les 2 cas obligation d'organiser une réunion ordinaire annuelle obligatoire, afin de statuer sur le budget et d'approuver les comptes.
Vous devez pouvoir vous renseigner auprès d'une association de consommateurs (nous avions été accompagné par la CLCV pour la mise en place de notre copropriété, un immeuble de 38 logements).

Pour éviter ces frais de copropriété (parce que c'est ce que c'est), il ne fallait pas acheter en lotissement, mais en diffus (mais c'est bien plus difficile à trouver de nos jours).
Totalement inutile, donc complètement indispensable !
Mon récit d'autoconstruction : Un p'tit coin de verdure au milieu de nulle part
Picto recompense Membre ultra utile
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Ancienneté : + de 3 ans
 
Membre utile Env. 700 message Rhone
Picto recompense Membre utile
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