Investissement bi-famille, loyers pris en charge qu'à 30%

Bonjour, 

Je me présente je m'appelle Cédric, j'ai 21 ans actuellement. Je suis aujourd'hui propriétaire d'un terrain du à un héritage. Ce terrain est très bien situé. Sa taille est de 5 ares et j'aurai pour projet d'investir dans une construction de bi famille sur ce terrain. Je dois encore 15 000E à ma soeur pour que le terrain m'appartienne complètement. Le but est de faire louer un côté du terrain et d'habiter de l'autre côté jusqu'à ce que le remboursement soit fini.

Un problème s'impose lors des rendez vous avec les banques. Je vais être transparent sur le sujet. J'ai un CDI avec un revenu de 2089E net mensuel, je percevrai un loyer de 900E sur le côté à louer. Chaque logements possèdent 90m². Mais étant donné qu'il y a tout à payer en double (deux cuisines, deux salles de bains etc...) je pense que j'aurai besoin d'au moins 300 000E de prêt. Lorsque je fais les simulations de prêt, je ne peux emprunter "seulement" 257000E, avec des mensualité de 1046E. Si vous faites le rapprochement cela à l'air totalement absurde car le loyer perçu paie déjà presque 90 % du loyer mensuel du crédit. Avec cela j'ai juste à ajouter 146E tous les mois de mon salaire de 2089E alors que je n'ai aucune autre charge et je suis au maximum de ce que je peux emprunter... Je voulais savoir si quelqu'un avait des solutions à ce sujet. 

Depuis le covid19, apparemment les banques n'auraient plus le droit de faire le calcul différentiel pour calculer la capacité d'emprunt. Est-ce que quelqu'un peut me confirmer cette information? Le calcul différentiel consiste à prendre 70% des loyers perçus et de ne pas les faire rentrer dans le taux d'endettement. Dans le cas présenté auparavant ils ajoutaient les loyers perçus à mon salaire, et ensuite appliquer le taux d'endettement sur la totalité ce qui fait qu'ils ne prennent en compte que 30% des loyers perçus. 

Des solutions m'aideraient beaucoup car je suis entrain de décourager petit à petit par l'absurdité de cette chose ... 

Merci beaucoup!