Servitude: son entretien et sa réglementation

salut
je ne peux pas répondre à toute tes questions, mais le document qui t'aidera est le Certificat d'Urbanisme.
Le principe de base, c'est qu'un terrain ne peut etre enclavé, d'où la servitude.Il faut par exemple que le chemin d'acces ait une largeur minimun obligatoire ( 4 metres ?) de façon que 2 vehicules puissent se croiser.
Pour l'entretien, graviers... je ne peux pas te répondre.

Donc, avant tout,Demande le CU, qui mentionne evidemment les 2 terrains.
Important : A la base c'était une parcelle que le proprio a decidé de diviser ?

Oui, mais le CU n'a pas encore été demandé. Il sera demandé lorsqu'un acheteur sera intéressé et après définition précise de la parcelle avec l'acheteur. Bien entendu, le CU sera dans les conditions suspensives.
Voilà pquoi je ne peux pas me référer au CU. Le but en fait est de comprendre la solution qui coutera le moins cher et engendrera le moins de contraintes par la suite.
Le propriétaire a un champ, qu'il veut diviser et vendre. Seule une des parcelles est constructible pr le moment, c'est celle qui donne sur la rue. Donc il veut la vendre, et se garder un chemin (ou inclure une servitude ds le 1er terrain) pour, par la suite, pouvoir vendre les autres terrains.

Je vais essayer de récapituler les 2 solutions que je vois pr le moment (mais je n'y connais pas grd chose):

1ère solution: une servitude de passage est associée à mon terrain. Et là les questions sont:
- aurais je l'obligation de rendre la servitude utilisable? donc mettre du gravier etc...?
- quand elle sera utilisée, aurais je à m'occuper de l'entretien ou à en partager les frais?
- y a t-il d'autres contraintes liées à une telle servitude? outre le fait de la laisser accessible?
- en imaginant que les autres terrains soient vendus, ils utiliseront la servitude pour les engins de chantier etc... qui remet au propre le chemin ensuite?

2ème solution: le chemin nécessaire à l'accès au 2ème terrain est "hors de mon terrain". Il n'y a donc pas de servitude dans ce cas là. mes questions sont:
- est ce que je peux demander une servitude pour accèder à mon terrain depuis ce chemin? ou est ce que je dois refaire un accès au terrain à coté?

Mais peut etre existe t-il une 3ème solution qui est d'en faire une partie commune? mais qu'est ce que cela impliquerait?

Merci,
Marie.

Je ne suis pas un expert, mais je vois 2 solutions "acceptables":
1) le chemin n'est pas sur ton terrain mais appartient au terrain de derrière et tu te fais un accès direct sur la route (solution la + simple à mon avis)
2) le chemin est en indivision entre toi et les propriétaires de l'autre terrain (ca veut dire que vous êtes copropriétaire).

Après enquete, je crois qu'il n'est pas possible de recréer un 2ème accès uniquement pour mon terrain, car la mairie refuse. Elle veut limiter les accès et que nous utilisions le même (les 1ers mètres sont également communs à un terrain à droite de mon terrain).
Il reste donc l'indivision selon vos propositions, mais si j'ai bien compris, toute décision doit obtenir l'accord de toutes les parties, et je lis bcp de choses négatives sur le sujet, que cela entraine bcp d'ennuis etc... Est ce vrai je n'en sais rien.
Mais pquoi considérez vous "inacceptable" le fait que le terrain nous appartienne et que ce soit une servitude de passage?

Marie.

Marie, voici une def de '' la servitude de passage '', c'est un peu long, mais tu comprendras mieux après lecture:

La servitude de passage


Chacun doit pouvoir, de sa propriété, accéder à la voie publique. C'est pourquoi la loi reconnaît un droit particulier au profit du propriétaire d'un fonds enclavé : l'établissemement d'une servitude de passage.


En quoi consiste la servitude de passage ?

La servitude de passage est un droit d’accès à la voie publique reconnu au profit du propriétaire d’un fonds enclavé. Le Code civil prévoit qu’un propriétaire qui n’a sur la voie publique aucun accès ou une issue insuffisante, pour une exploitation agricole, industrielle ou commerciale, ou encore pour la réalisation d’une opération de construction, peut demander à son voisin un passage suffisant pour accéder à sa propriété (article 682).


La jurisprudence considère que ce droit peut être revendiqué quelle que soit la destination du bien immobilier. Ainsi, une servitude de passage peut être demandée par le propriétaire d’une maison d’habitation (Cour d’appel de Montpellier, 18 avril 1958, D.J., 1958, 491).


En pratique, la servitude doit permettre de laisser un passage suffisant pour assurer la desserte du fonds enclavé. Concrètement, elle doit prévoir une largeur suffisante pour permettre l’accès d’un véhicule par exemple.

Conditions à respecter

La servitude de passage ne vise pas à reconnaître au propriétaire d’un fonds enclavé le droit d’aller et venir librement chez ses voisins. L’établissement d’une servitude passage nécessite la réunion de 2 conditions :

le fonds doit être réellement enclavé, ce qui signifie qu’aucune issue suffisante n’est possible pour accéder à la voie publique ;


le passage doit être établi du côté où le trajet est le plus court pour accéder à la voie publique (article 683 du Code civil).



Indemnisation du voisin

Le droit de passage représente une contrainte pour le voisin (juridiquement appelé « propriétaire du fonds servant »). C’est pourquoi, la loi lui reconnaît un droit à indemnité. Cette indemnité est versée par le titulaire du droit de passage ( le propriétaire du "fonds dominant").


L’indemnité due au voisin doit être fixée avant l’établissement du droit de passage. Elle doit être proportionnée aux dommages occasionnés au voisin. En pratique, cette indemnité peut prendre la forme d’un versement en capital ou d’arrérages annuels.


Si l’établissement de la servitude de passage nécessite la construction d’un chemin, c’est en principe au propriétaire du fonds enclavé qu’il revient de financer les travaux.


Attention ! Le droit de passage ne donne pas lieu à indemnisation du voisin du fonds servant si le propriétaire de la parcelle enclavée peut justifier de l’usage habituel de la servitude de passage depuis au moins 30 ans.



Comment établir une servitude de passage ?



En cas de désaccord entre les voisins, l’établissement d’une servitude de passage résulte d’une décision de justice (en principe le tribunal de grande instance compétent, c’est-à-dire celui du lieu où est située la propriété).

Dans la plupart des cas, la servitude de passage peut être obtenue par une simple convention signée par les deux voisins. Cette convention doit prévoir le terrain d'assiette de la servitude (la localisation cadastrale précise du passage, sa largeur…), ainsi que le montant de l’indemnité à verser au propriétaire du fonds servant. Pour être opposable aux tiers (famille, héritiers, acquéreurs éventuels), cette convention doit être établie par un acte sous forme authentique (enregistrée par un notaire par exemple) et publiée au bureau des hypothèques.





Textes de référence

"Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner."
Source : article 682 du Code civil



"Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique.
Néanmoins, il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé."
Source : article 683 du Code civil



"Si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes.
Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l'article 682 serait applicable."
Source : article 684 du Code civil



"L'assiette et le mode de servitude de passage pour cause d'enclave sont déterminés par trente ans d'usage continu.
L'action en indemnité, dans le cas prévu par l'article 682, est prescriptible, et le passage peut être continué, quoique l'action en indemnité ne soit plus recevable."
Source : article 685 du Code civil

au passage, tu as pu lire , je cite :

''Si l’établissement de la servitude de passage nécessite la construction d’un chemin, c’est en principe au propriétaire du fonds enclavé qu’il revient de financer les travaux.''

Bonjour myhome,

Et merci pour cette définition détaillée. J'avais effectivement lu cette définition, mais je n'arrive pas à comprendre jusqu'ou elle va. Je m'explique:
- a l'heure actuelle, le propriétaire du terrain enclavé n'a absolument pas besoin d'un chemin car le terrain n'est pas constructible. C'est dans le futur qu'il en aura besoin
- un bout du chemin (la moitié voire plus selon ou j'implante ma maison) est cependant nécessaire pour que j'accède à mon terrain, au garage etc...
- cette partie du terrain va donc devoir etre correctement réalisée, avec gravier etc...

Si je comprends bien, je dois payer moi meme tous les frais du chemin dont j'ai besoin actuellement car le propriétaire du terrain enclavé n'en a pas besoin maintenant. Et plus tard, lorsqu'il aura besoin d'utiliser le chemin, il n'aura qu'à compléter et à finir le travail? si c'est le cas, je paierai quand meme toute seule une très grande partie du chemin et lui en profitera, non?
Admettons que ce soit le cas, ensuite, une partie du chemin servira à nous 2 et non uniquement à lui donc je suppose que cela ne sera pas uniquement à lui de payer l'entretien. Mais alors comment définir l'apport de chacun? en fonction de la partie utilisée? n'est ce pas un peu compliqué? et du coup ne fait on pas généralement moitié/moitié?

Mon pb est qu'il s'agit d'une servitude que j'utiliserai moi aussi.
Je ne sais pas si je suis très claire, mais c'est que je n'arrive pas à comprendre de manière limpide qui est responsable de quoi!

Merci de ton aide,
Marie

l'idéal serait l'indivision effectivement, et que cela figure dans l'acte de vente. j'ai le cas chez moi. nous avons un chemin divisé à part égale aux 3 propriétaires qui ont besoin de ce chemin. par contre, celui-ci a été aménagé par le propriétaire initial (un grand terrain qu'il a divisé en 3 : petit lotissement).

La réponse est là, non ? :

Dans la plupart des cas, la servitude de passage peut être obtenue par une simple convention signée par les deux voisins. Cette convention doit prévoir le terrain d'assiette de la servitude (la localisation cadastrale précise du passage, sa largeur…), ainsi que le montant de l’indemnité à verser au propriétaire du fonds servant. Pour être opposable aux tiers (famille, héritiers, acquéreurs éventuels), cette convention doit être établie par un acte sous forme authentique (enregistrée par un notaire par exemple) et publiée au bureau des hypothèques.

Tu dois recevoir une indemnité pour la partie que tu auras deja construite.

En conclusion:
Tu achetes le terrain et tu construits ton chemin pour acceder à ta maison,le tout, à tes frais.
Un jour l'autre terrain est vendu.Le terrain est enclavé, le new proprio a donc besoin de passer par ton terrain.Il construit donc à ses frais un chemin (qui,normalement,sera dans la continuité du tien), et on est dans le cas d'une servitude de passage.Il te devra donc une indemnité, calculée par une convention à établir chez le notaire.
Chacun entretient sa part de chemin.
Toi tu n'emprunteras pas sa partie de chemin, tu ne lui dois rien.L'autre qui utlisera une partie de ton chemin, te versera une indemnité CQFD.

Ca serait bien si c'etait si simple, mais ce n'est pas ds ce sens là que ca va se passer.
Car même si actuellement le terrain n'est pas constructible, c'est un champ agricole. Il est cultivé et le sera donc peut etre durant les prochaines années. Donc il me faut certainement aussi régler le pb du passage des engins agricoles. La servitude dans mon cas ne serait pas instaurée après la vente, mais avant.
C'est bien dans un sens, car je peux négocier, mais encore faut il comprendre quelle est a solution qui m'avantage le plus.
Concernant l'entretien par exemple, je pourrai dire "faisons 50/50". Mais un engin agricole n'abimera t-il pas bcp plus le chemin par rapport à mon utilisation (pied et voiture)? et comment faire en sorte de ne pas en patir etc...
Si je vais voir un notaire, peut il m'indiquer ce qui me conviendrait le mieux, et m'aider ensuite à négocier avec le propriétaire?

Marie.

C'est la question que j'allais te poser !!!

Le mieux et de rencontrer le notaire qui t'assistera lors du compromis de vente du terrain et qui t'expliquera et te conseillera dans tes intérêts. Par contre ne vas pas voir celui du vendeur

Je vais faire ca alors!
Il me semble avoir compris que le 1er rdv avec le notaire était gratuit. Est ce le cas même si pour une raison ou une autre la vente ne se fait pas ensuite?

Marie.

tiens- nous au courant de la conclusion du notaire, mais à mon avis, tu dois déterminer,par convention, le montant de l'indemnité que tu souhaite percevoir pour cette servitude, suivant les contraintes (passage de tracteur...).Cette indemnité te servira à entretenir le chemin.

Bon, beh le problème est réglé puisque le propriétaire finalement ne veut pas vendre tout de suite, il veut attendre septembre 2008. Je n'ai pas trop compris pquoi. Encore une fois un plan qui tombe à l'eau, je commence à en avoir marre. Ca fait 6 mois que ca dure et quand je vois certains d'entre vous qui ont trouvé du 1er coup, je me demande si je me plante qqpart...

Cela dit, si ca devait revenir à l'ordre du jour (on sait jamais, il peut vouloir revendre dans quelques mois), je ne manquerai pas de vous donner les conclusions.

Merci à tous,
Marie.