L'ordre des démarches (achat terrain, division, PCMI/PC...)

Bonjour à tous,

J'ai déjà fait quelques sujets sur ce projet concernant d'autres problématiques, le Maire est favorable au projet (après 2 rdv devant les conseillers) Youpi !

Pour information je suis architecte HMONP, j'ai que quelques années d'expérience d'où mes questions qu'en j'endosse la double casquette MOa + archi, les démarches préliminaires restent encore assez nouvelles pour moi.

Le projet : 
Achat d'une partie d'un terrain 400-450m2 de 1200m2. Donc une division parcellaire. 
Construction avec ma mère de sa résidence principale avec la création d'un deuxième logement qui sera locatif pour moi. 
En schématique un rectangle avec les 2/3 RP pour ma mère et 1/3 locatif pour moi et jardin séparé, espace stationnement collectif devant la maison. On est sur de la "maison jumelée" en gros (de l'extérieur ca ressemblera qu'à UNE maison) traitement différent des portes palières pour faire croire qu'il y en a qu'une etc.

J'ai du mal à savoir par où commencer, 

Est ce que la propriétaire du terrain (vieille dame proche de la famille) doit faire passer un géomètre, nous diviser la parcelle etc, faire la G1 ou G2 ? 

Ou alors je fais le permis de construire sur base du cadastre, en découpant la parcelle, et une fois le PC obtenue on achète le terrain et on lance la partie géomètre etc. Evidemment il y aura un recalage lors de la phase "PRO-DCE" avec les limites géomètre etc.
 Dans le permis on met l'accord de la propriétaire du terrain et on dit que le terrain sera divisé si permis obtenue etc 

Si quelqu'un peut m'éclairer les démarches et surtout sur l'ordre je suis preneur. Le but c'est de déposer le permis de construire le plus vite possible et lancer la construction au plus vite

J'ai un doute si je dois réaliser un PC ou un PCMI, car nous réalisons 2 logements mais sur le PCMI on peut aussi déclarer 2 logements, le PCMI serait co signé entre moi et ma mère (moins de 150m2)

Merci d'avance à tout le monde !