Vices cachés et procédure judiciaire

Bonjour,

Les anciens vendeurs ne vous ont jamais contacté préalablement à l'assignation en justice ?

Le vice caché n'empêche pas l'utilisation du logement, on parle de fondations de muret qui débordent chez le voisin.
Vous avez fait réaliser les travaux par un professionnel.
Vous n'aviez pas connaissance du vice et êtes donc de bonne foi.
Il est spécifié dans l'acte de vente la clause de non garantie des vices cachées, qui peut être "annulée" si il est prouvé que vous n'étiez pas de bonne foi, ce qui n'est pas le cas.

Ça parait difficile de vous reprocher quelque chose au vu de ce que vous décrivez. Et le fait que les acheteurs vous assignent en justice sans même avoir essayé de vous contacter pour régler à l'amiable n'est pas terrible de leur part et sera surement pris en compte dans la résolution du conflit.

Le mur était visible, le vice n était pas caché.

Je ne pense pas qu une action au titre de vice caché prospère, un action en dol me paraîtrait plus pertinente: l acheteur n airait pas acheté ou pas au prix convenu si il avait su que le mur n était pas implante correctement

Il vous faut un avocat pour vous protéger.

Qui vous assigne, l acheteur ou le voisin ?

Merci pour vos retours.
Je suis assigné par mon acheteur car lui même a été assigné par sa voisine.
L'affaire a commencé il y a trois ans sur fonds de conflits entre voisins.
A l'époque j'ai été contacté par mon acheteur car elle me demandait de faire le crépis du mur de la voisine (son coté) 6 ans après la vente de ma maison.
Quand nous avons fait construire les murs de clôture de notre ancienne maison (3 murs) nous avons fait du crépis sur les deux cotés (à nos frais) sauf pour cette voisine qui refusait car elle avait des Haies et tenait à ses lauriers..
Suite à des disputes avec mon acheteuse, elle a supprimé ses lauriers et a demandé à mon acheteuse de lui faire le crépis (soit 8 ans environ après la construction du mur). Mon acheteuse m'avait demandé de faire du crépis à la voisine 6 ans après la vente de ma maison et j'au refusé.
Sur l'assignation la voisine a été déboutée du crépis car c'est prescrit mais attaque sur les 3 cm d'empiétement mur, fondations joints (moins de 12 cm) et même les chapeaux du mur (moins de 4 cm).
Ils nous attaquent bien pour vice caché et non DOL.
Personne ne connaissait cet empiétement, seul le bornage par géomètre l'a décelé car les bornes mises sur le terrain ne l'étaient pas au bon endroit (quelques centimètres de décalage). La voisine qui attaque elle même empiète sur mon ancienne maison via son compteur de Gaz.
Sur mon contrat de vente, il y a bien indiqué une non garantie des vices cachés.
Que pensez vous ?

Je précise que c'est un mur de clôture du terrain (600 m2) et non de la maison
La maison est au fonds et loin de ce mur de clôture...
J'ai contacté un avocat et je le rencontre semaine prochaine.
Je suis assigné en référé en septembre !! que du bonheur après 10 ans de vente et une affaire de mur de clôture de quelques cm au demeurant !
Merci encore à vous tous !

Un centimètres ou deux mètres d empiètement c est la même chose. Donc pas de regret

Je trouve que ChtGPT est souvent bon pour ton cas de figure, je te colle sa réponse, si cela peut t'aider :

⚖️ 1. Le fond juridique : le vice caché
Pour qu’un vice caché puisse donner lieu à une action contre le vendeur non professionnel, trois conditions cumulatives doivent être remplies :

✅ 1.1. Le vice doit être "caché"
Cela signifie qu’il ne doit pas être apparent, ni connu de l’acheteur au moment de la vente, même après une inspection raisonnable.

➡️ Ici, il a fallu une expertise 6 ans après la vente et un bornage pour détecter l’empiétement. Il s’agit donc clairement d’un vice non apparent.

✅ 1.2. Le vice doit exister au moment de la vente
➡️ Le mur existait bien avant la vente, donc cette condition est remplie.

❌ 1.3. Le vice doit être suffisamment grave
Le vice doit rendre le bien impropre à sa destination ou en diminuer fortement la valeur.

➡️ Un léger empiètement (moins de 3 cm en élévation, 12 cm en fondation) ne rend pas la maison inhabitable ni inutilisable. Il peut, au pire, poser un souci de trouble de voisinage ou générer un risque juridique pour l’acheteur, mais ce n’est pas une atteinte structurelle grave au bien.

De plus, le conflit vient de la voisine et non d’un réel dommage affectant le bien lui-même. On serait plus dans un contentieux de voisinage que dans un vice grave de la maison.

🛡️ 2. Clause d’exclusion de garantie des vices cachés
Vous mentionnez qu’une clause de non-garantie des vices cachés figure dans l’acte de vente.

➡️ C’est parfaitement valable entre particuliers (sauf si vous êtes professionnel, ce qui n’est pas le cas).

Mais attention : cette clause est inopérante si l’acheteur démontre que le vendeur avait connaissance du vice et l’a dissimulé volontairement.

➡️ Ici, vous ne connaissiez pas l’empiètement. Il a été découvert bien après la vente, et uniquement grâce à une expertise commandée par la voisine. Donc aucune dissimulation de votre part.

🏗️ 3. Construction réalisée par une entreprise
Le mur a été fait par une entreprise, avec déclaration de travaux déposée et acceptée.

✅ C’est un point important, car vous pouvez démontrer votre bonne foi : vous n’avez pas construit vous-même, et l’erreur proviendrait probablement de l’entreprise.

Même si celle-ci a fait faillite, vous n’avez pas de responsabilité directe technique en tant que profane.

📅 4. Prescription & temporalité
L’action pour vice caché est en principe prescrite 2 ans après la découverte du vice.

➡️ La découverte étant récente, l’acheteur peut encore agir. Mais cela ne veut pas dire qu’il gagnera.

💬 5. Conseil pratique : que faire ?
✅ 1. Restez calme et coopératif
Il ne s’agit pour l’instant que d’un référé pour expertise, pas d’un procès au fond.

L’objectif est d’identifier les causes, responsabilités, et conséquences techniques, pas de vous condamner encore.

✅ 2. Continuez avec l’avocat
C’est une excellente initiative. Il pourra :

vous représenter au référé,

défendre votre bonne foi,

invoquer la clause d’exclusion de garantie,

contester la gravité du vice.

✅ 3. Préparez vos documents
Rassemblez tout ce que vous avez :

Acte de vente (avec clause d’exclusion),

Déclaration préalable de travaux,

Devis ou facture de l’entreprise de maçonnerie,

Courriers éventuels avec la mairie ou voisins.

🔚 Conclusion
Au vu de votre récit :

Vous êtes de bonne foi,

Vous n’avez pas eu connaissance du vice,

Le vice est mineur (au regard de la destination du bien),

L’acheteur semble vouloir vous mêler à un conflit de voisinage qui ne vous concerne plus.

Donc vous avez de bonnes chances de vous défendre efficacement, surtout si l’expertise confirme que l’anomalie est minime et sans impact majeur.

Et analyse de Gemini Pro (et oui, faut vivre avec son temps  )


Analyse de votre situation
Plusieurs points sont à prendre en compte :

Vente en 2017 avec clause de non-garantie des vices cachés : Cette clause est très importante. En principe, elle vous protège contre les recours pour vices cachés, à moins qu'il soit prouvé que vous aviez connaissance du vice et que vous l'avez délibérément dissimulé.

Empiétement minime et fondations : L'expertise judiciaire mentionne un empiétement de moins de 3 cm pour le mur et de moins de 12 cm pour les fondations. Il s'agit de mesures très faibles.

Vétusté de la construction : Le mur a été construit il y a 11 ans. La décennale (garantie de 10 ans sur la construction) est généralement la période durant laquelle l'entreprise de maçonnerie aurait pu être tenue responsable. Cependant, l'entreprise a déposé le bilan en 2021.

Déclaration de travaux et absence de déclaration de fin de travaux : Le fait d'avoir une déclaration de travaux acceptée est un bon point. L'absence de déclaration de fin de travaux peut être une irrégularité administrative, mais elle ne prouve pas en soi un vice caché ni votre connaissance du problème d'empiétement.

Votre statut de non-professionnel de l'immobilier : C'est un point crucial. En tant que particulier, vous n'êtes pas censé avoir les mêmes connaissances techniques qu'un professionnel du bâtiment. La charge de la preuve de votre connaissance du vice est plus lourde pour l'acquéreur.

Conflit entre l'acquéreur et sa voisine : Le fait que la voisine soit à l'origine de cette procédure, des années après, et qu'elle soit en conflit avec votre ancien acquéreur, suggère que le problème principal n'est pas tant le vice caché en soi que le litige de voisinage.

Le vice caché et ses conditions : Vous avez raison. Pour qu'un vice soit qualifié de "vice caché" et engage la responsabilité du vendeur, plusieurs conditions cumulatives doivent généralement être remplies :

Le vice doit être caché au moment de la vente (non apparent et non connu de l'acheteur).

Le vice doit rendre la chose impropre à l'usage auquel on la destine, ou diminuer tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il l'avait connu.

Le vice doit être antérieur à la vente.

Dans votre cas, avec une clause de non-garantie, il faudrait en plus prouver votre mauvaise foi, c'est-à-dire que vous aviez connaissance du défaut et l'avez dissimulé sciemment. L'empiétement n'étant détectable que par bornage, il est difficile de prouver que vous en aviez connaissance.

Ce que vous pouvez faire
Continuez à collaborer avec votre avocat : C'est la meilleure chose à faire. Votre avocat pourra étudier en détail l'assignation, les conclusions de l'expert judiciaire et préparer votre défense. Il est le plus à même de vous conseiller sur la stratégie juridique à adopter.

Rassemblez tous les documents pertinents :

Le compromis et l'acte de vente (notamment la clause de non-garantie des vices cachés).

La déclaration de travaux acceptée par la mairie.

Tout document relatif à la construction du mur par l'entreprise de maçonnerie (devis, factures, etc.), même si l'entreprise a déposé le bilan.

Le rapport de l'expert judiciaire si vous l'avez.

Mettez en avant votre bonne foi : Insistez sur le fait que vous n'aviez aucune connaissance de cet empiétement, qui est d'ailleurs minime et ne pouvait être détecté que par un bornage. Le fait que le problème ne soit apparu qu'après plusieurs années et suite à un conflit de voisinage plaide en votre faveur.

La notion d'empiétement : Un empiétement, même minime, est en principe sanctionnable par la démolition de la partie qui empiète. Cependant, la jurisprudence peut parfois se montrer plus souple pour des empiétements insignifiants, et d'autres solutions peuvent être envisagées (comme le paiement d'une indemnité). Le juge appréciera la proportionnalité de la sanction.

L'impropriété à l'usage : Il est difficile d'arguer qu'un empiétement de quelques centimètres, inconnu pendant des années, rend le bien "impropre à son usage". L'acheteur a joui pleinement de sa propriété pendant des années.

Réflexions supplémentaires
Le fait que la voisine ait son propre compteur de gaz qui empiète sur votre ancien terrain peut potentiellement servir d'argument pour montrer que les délimitations n'étaient pas claires ou qu'il y avait des situations similaires de part et d'autre, connues de personne.

Dans ce type de litige, l'objectif principal de l'acquéreur pourrait être d'obtenir une compensation financière pour la régularisation de la situation (par exemple, rachat de la bande de terrain, paiement d'une indemnité, ou frais de modification si une solution technique est trouvée). La démolition est une mesure extrême rarement prononcée pour des empiètements si faibles, d'autant plus si elle est disproportionnée par rapport au préjudice.

Votre situation est délicate, mais vous avez des arguments solides, notamment la clause de non-garantie et votre bonne foi de vendeur non-professionnel. Faites confiance à votre avocat pour vous guider dans cette procédure.

N'hésitez pas si vous avez d'autres questions après avoir consulté votre avocat !

Merci à vous tous c'est rassurant !
Effectivement, j'étais surpris quand Jai reçu cette assignation ...

Attention, les réponses IA sont basées sur le texte que tu as ecrit, un mot, un info manquante et cela change tout, malgré tout, les reponses permettent de mieux dormir ce soir je pense

Ludo44_Nantes a écrit:

Merci à vous tous c'est rassurant !
Effectivement, j'étais surpris quand Jai reçu cette assignation ...

Dans le cadre d'un vice caché (et globalement dans tous les cas), il faut d'abord essayer de régler à l'amiable. Le fait que votre acheteur vous ai directement assigné en justice ne plaidera pas en sa faveur.

Merci pour vos retours.

Effectivement, les réponses par IA dépendent des informations qu'on lui donne c'est pourquoi j'ai raconté mon histoire le plus objectif possible.

Alors, j'ai réussi à m'"entretenir par téléphone (en attendant le RDV semaine prochaine) aujourd'hui avec mon futur avocat spécialiste en droit immobilier. Il sent que c'est plus un conflit de voisinage que une "vraie" affaire de vice caché mais on se retrouve dans ce conflit c'est un fait et c'est comme cela ..les conflits ne sont jamais rationnels et acheteuse et voisine se mène une bataille depuis 2022..au moins...

Alors, mes anciens acheteurs se préparent pour attaquer la non garantie des vices cachés insérée à priori dans la grande majorité des contrats de vente immobiliers (c'est mon cas aussi).. L'acheteur achète le bien en état et fait son affaire personnelle pour les vices apparents et les vices cachés ....

Mon avocat m'avait dit d'abord ils doivent montrer déjà que c'est un vice caché et un texte de loi le définit :

- un défaut existant avant la vente > C'est le cas dans mon affaire
- Un défaut inconnu de l'acheteur au moment de l'achat > C'est le cas aussi
- Un défaut grave qui rend le bien impropre à l'usage du bien ou réduit son usage ou réduit tellement sa valeur que l'acheteur ne l'aurait pas acheté  à ce prix...A Priori ce n'est pas le cas ici mais ca reste à la discrétion du juge.
-L'acheteur a deux ans pour m'attaquer après la découverte du vice > C'est le cas ici mais plus l'affaire est vieille plus la probabilité démontrer un vice caché est faible (et c'est normal et de bon sens sinon l'acheteur l'aurait découvert rapidement).


Ensuite, si c'est le cas on est protégé par la non garantie des vices cachés et l'acheteur est responsable de son bien. Mais traditionnellement l'acheteur fera tout pour montrer que vous êtes de mauvaise foi pour faire sauter cette clause...Mon avocat m'avait dit que c'est dur à démontrer ...et c'est le cas de la grande majorité des ventes car il faut des preuves concrètes (un ancien rapport de géomètre, une  ancienne assignation ou décision de justice, un constat par huissier)  et mon je suis de bonne foi...Il faut des preuves mais pas des mots ou je pense que le vendeur est de mauvaise foi ...C'est l'acheteur qui doit ramener la preuve et non le vendeur qui doit démonter sa bonne foi !


Pour la faire sauter cette clause importante de non garantie des vices cachés ils peuvent jouer sur les points suivants :

- Ils démontrent que je suis un professionnel de l'immobilier (maçon de métier, agent immobilier, architecte...., ect)... Ce n'est pas le cas je travaille dans le domaine de la santé donc pas de lien ! Si professionnel tu es censé découvrir le vice et la clause de non garantie saute par défaut !

-  Ils doivent démontrer que je connaissais le vice (si c'est un vice déjà) et je l'ai sciemment caché à l'acheteur pendant la vente ...Ici seul à Bornage par expert géomètre a pu constater cet empiétement mineur 8 ou 10 ans après la vente ou la construction du mur; C'est transformé en DOL si jamais tu as profité de cette information pour vendre plus cher et escroquer l'acheteur (C'est clairement pas le cas, c'est pour cela qu'on ne m'attaque pas pour DOL d'ailleurs).En gros si jamais tu as empiété de plusieurs mètres et tu connaissais et puis tu l'as vendu pour tirer profit (2 ou 10 cm ne jouent pas sur la valeur du bien pour un mur qui fait 25 m de longueur).


- Si procédure judicaire le vendeur peut demander de se faire rembourser ses frais d'avocat et dommages et intérêts si l'acheteur perd l'affaire en ne démontrant pas sa mauvaise foi


Effectivement, d'après mon avocat, un fait comme cela se règle par médiation et non dans les tribunaux


Juste les frais d'expertise entre voisine et acheteuse s'élèvent actuellement à 6200 EUROS hors frais d'avocat et justice des deux cotés ..Pour vous dire une pure folie !

Je n'ai jamais été mis au courant de n'importe quel soucis avant la vente de la maison et la voisine j'étais en bon terme avec elle (bien que spéciale)...J'ai habité 3 ans après la construction du mur et les acheteurs 4 ans sans aucun soucis...L'affaire a bien commencé entre eux suite aux conflits de voisinage.

Le soucis semble venir quand mon acheteuse a harcelé la voisine pour couper ses haies car dépassant le mur...Elle les a du coup arraché et lui a demandé de faire le crépis de son coté (8 ans après la construction du mur) et l'affaire a ainsi commencé....

Elles sont déjà passé en justice et la voisine a été déboutée mais ordonné une expertise du mur car du béton a coulé au delà des fondations ...En gros une affaire de 1 journée pour supprimer l'excès de béton 10 ans après al construction du mur ..Elle a trouvé que cela qui la gênait ....Mon acheteuse a refusé la médiation pour le crépis et l'excès du béton du coup cela a déclenché cette affaire ...Je me retrouve ainsi au milieu de conflit de voisinage 


N'hésitez pas à réagir si ca peut aider quelqu'un

Merci aussi pour vos retours !

Finalement la version d'un avocat n'est pas loin de ce qu'ont raconté les IA....

Bonjour. cette voisine a son terrain de clôturé pour seulement 3 cm. et ça lui a rien coûté. et les fondations sont toujours plus larges pour plus de stabilité, en d'autres termes pour qu'il ne se casse pas la g... cette même voisine risque de vous demander de mettre des claustras par dessus, sans même penser à la prise au vent qui peut tout renverser. On rencontre de plus en plus des gens bizarres. Quand à vouloir que vous crépissiez, c'est niet, elle avait qu'à accepter au début.
Expliquez bien tout ça à l'avocat: Il faudrait qu'il lui fasse une lettre pour la calmer; je me demande si elle fera des frais de justice, mais elle essaie d'embêter l'acheteur qui essaie de se retourner contre vous. Si ça avait été un mur mitoyen, il aurait empiété à moitié des deux côtés; et elle aurait dû en payer la moitié.

En aucun cas les fondations ne peuvent empiéter chez le voisin.

De même le fait que le voisin puisse profiter d un mur ou d une clôture non mitoyenne n est pas un élément que la justice retient

Si les fondations et plus encore le mur empiète chez le voisin il est totalement fondé à entamer une action en justice.

Le fait que le compteur de gaz de ce voisin empiète à son tour sur le terrain voisin ne constitue une excuse pour le mur qui déborde mais simplement un souci qui va obliger ce voisin à déplacer ce compteur à ses frais.

Le fait que le débat sur le mur soit parti d un autre sujet de dispute n a aucune importance.

Il y a plusieurs façons de clore ce litige à l amiable qui vont de la vente des parcelles concernées ou de servitudes, ou alors d aller au bout et d obliger à la destruction

Un juge ne peut pas obliger à une décision amiable et ne pourra qu ordonner une destruction

La question de l auteur du post est de savoir si, en tant que constructeur initial du mur en debord il peut être responsable de cette erreur d implantation et d assumer les coûts de destruction puis de reconstruction ainsi que d éventuels dommages et intérêts.

Dans son esprit il a vendu son bien il y a dix ans et le nouveau propriétaire doit assumer le souci. Le nouveau propriétaire lui ne veut rien payer et avoir un mur en règle et se retourne contre son vendeur. Quand au voisin il réclame de pouvoir disposer de son terrain en partie utilisé par le mur.

L avocat est indispensable et me juge tranchera sauf accord amiable

Malheureusement les français sont de plus en plus c... Et attaquent en justice pour des broutilles.

J'espère que vous gagnerez et surtout demander lui des dommages et intérêts importants en compensation car ce genre de personnes sont des parasites de la société.

Cela fait le jeu des avocats et bientôt on n'aura plus personne pour faire des choses de peur de se faire attaquer.

Bonjour,

à votre question : Qu'en pensez vous ?

Je pense que si vous aviez payé le crépis du mur côté voisine en temps et en heure même 6 ans après la construction du mur et après avoir vendu, vous n'en seriez pas rendu là où vous êtes. Vos frais d'avocat, même si vous obtenez une indemnisation du tribunal risque de vous coûter bien plus cher sans compter les emmerdes.


De mon point de vue l'assignation en référé ne va pas prospérer, il n'y a aucune urgence à agir et le juge des référés va botter en touche en laissant l'affaire au fond et vous repartirez pour plusieurs années en assignation classique.
(remarque : c'est une grosse méprise intentionnelle de la part des avocats de l'acheteur de faire cette procédure en référé au lieu de la faire en normal, mais cela permet de gonfler sans travail les honoraires de l'avocat)

Pour tenter de clore le conflit entre l'acheteur et la voisine dans lequel vous êtes embringué malgré vous, et avant que la justice passe que faire ?
Si c'était moi, j'irai voir la voisine, lui proposer de payer son crépis en échange de l'extinction de sa procédure. si elle accepte je réunis tous les intervenants autour d'une table et fait signer un protocole d'accord pour tout arrêter.
Balzac dit : "un mauvais arrangement vaut mieux qu'un bon procès ! "

Onjour, Je tiens à remercier d'abord tous ceux qui ont accepté de me donner leurs points de vue et m'aider. Je vais essayer d'être auusi bref et le plus objectif possible que la dernière fois.

Je reviens ainsi vers vous pour mon affaifre du mur de cloture. Maison vendue il y a 9 ans et murs construits depuis 12 ans par une entreprise de maçonnereie.

J'ai participé à l'expertise (en présence de mon avocat) et l'expert nous a recommandé une médiation car pour lui ce n'est qu'un « mur de décoration séparatif et pas un mur de soutien » ses mots à lui. Il m'a clairement dit que le mur a été impolanté de bonne foi sur mon terrain. La voisine a accepté de retirer sa demande si l'acheteuse lui fait le crépis. On s'est arrété la dessus et l'expert leur a donné un mois pour trouver une solution à l'amiable. Voilà nmaintenant Un mois après mon acheteuse nous fourni des devis des entreprises refusant d'intervenir car elles ont pu déceler des anomalies sur le mur (pas d'arase, manque de béton, fissures). Elles recommandent une destruction puis construction du mur avec un devis de plusieurs milers d'euros. Le mur tient depuis au moins 11 ans et rien n'a été détectée. Ils reviennent vers nous pour participation aux travaux ainsi que les frais de bornage/enregistrement. Mon avocat me conseille de ne rien payer.
Pour lui, nous avons une clause de non garantie des vices cachés et on était pas au courant avant la vente de l'empéitement de 3 cm ou des potentiels désorede du mur.
Je rappelle que le mur est debout depuis plus de 12 ans maintenant. Rien n'a été signalé depuis l'achat.

La voisine a voulu embêter les propriétaires de la maison et ont plusieurs embrouilles à la justice. Je me retrouve ainsi dans ces conflits. Que pensez-vous ? Des conseils ? Je vous remercie !

Sur quoi s appuie votre avocat pour vous conseiller de ne rien payer?

Sur la clause de non garantie des vices cachés..l'acheteur achéte en état et il est responsable de l'entretien de son mur ainsi que des éventuelles vices cachés.
Il ne peut se retourner sur le vendeur si jamais il démontre qu'il était au courant du vice avant la vente et l'a sciemment caché ..

Là nos acheteurs nous demandent clairement la prise en charge des frais abattement du mur et reconstruction à savoir plsuieurs milliers d'euros ..

OK, son raisonnement est donc:

Le mur a des defauts, vous ne le saviez pas, vos vendeurs le decouvrent, c est leur probleme

Vous n avez pas construit ce mur, une entreprise l a fait, eventuellement si malfacon, c est a sa decennale d intervenir

Le delai d intervention d une decennale est de toute facon expiré

Le mauvais etat du mur n est pour l instant pas prouvé, il n y a pas d expertise judiciare ou privé, juste des avis d entreprises

Tout ca, semble logique

Le fait qu il ait ete construit sur la propriete du voisin ne peut pas vous etre reproché car vous ne saviez pas? C est ce qui m etonne le plus

L accord prevoit il, puisqu il y a bornage et enregistrement, la cession de la bande de terrain constetee a vos acheteurs?

Merci de votre réponse
Oui l'expert a clairement dit que la mur a été implanté de bonne foi sur mon terrain et il ne rentre dans le terrain de la voisine qu'en fin de course moins de 3 cm d'empiétement sur 5 m de long.

L'acheteuse remet en cause les bornes du terrain car seulement 3 bornes/8 ont été trouvées et l'expert a fait son bornage sur 3 bornes.
L'acheteuse a contacté l'expert pour dire qu'elle suspecte la voisine d'avoir volé et caché ces bornes ..elle remet aussi en cause l'impartialité de l'expert...

L'expert propose de faire un autre bornage du lotissement pour s'assurer de ces 3 cm d'empiétement ...pas clair ...cela coutera 3000 euros de plus d'expertise !

Du coup même l'expert n'est pas sur de sa mesure et du coup (ce qui est vrai) personne ne connaissait cet empiétement (minime d'ailleurs) et donc pas de garntie des vices cachés ..
L'acheteuse souhaite acheter ce bout de 3cm aurpès de la vendeuse mais ne pas faire le crépis car soit disant aucune entreprise ne veut intervenir défaults du mur

C'est à l'acheteuse de démonter que kle vendeur connaissant le vice avant la vite...ce n'est vraiement pas le cas ici je suis plutôt de bonne foi !

Je suis emporté par ce conflit qui commence à peser...

Merci pour vos réponses !

Bonsoir,
Je ne comprends pas. Qu'a fait l'expert lors de l'expertise à laquelle vous avez assisté ? uniquement une recommandation de médiation ou bien un arpentage (sans être sûr puisqu'il recommande un arpentage par géomètre) ; A-t-il vu l'état du mur ; a-t-il constaté un désordre dans le mur tel que les entreprises refusent de faire le crépis. ??


Note que si j'avais une entreprise, je ferais tout pour ne pas prendre le chantier du crépis avec une acheteuse comme celle que vous avez. C'est emmerdes assurés à la fin du chantier avec elle.

L'expert est un géométre il a été mandaté par le juge pour le bornage...Il n'est pas là pour la solidité du mur...Comme l'affaire n'est que de moins de 3 cm ..il nous a recommandé un arrangement entre nous et que l'affaire s'arrète ici
Le dseal est que le crépis du mur soit réalisé et l'affaire est close

L'acheteuse a ramené des devis et une expertise entreprise pour dire que les enteprises ne pourront pas intervenir pour faire le crépis car il y a des problèmes au niveau des fondations ...Le mur a été construit il y a plus de 12 ans et aucun soucis au prélable n'a été détecté ...Ces entreprises disesnt qu'il faut abattre le mur le reconstruire pour faire le crépis...

Voilà mais l'acheteuse est très compliquée aussi


Ils proposent alors une prise en charge des travaux et du bornage sinon ils m'attaquent pour vice caché ...

Que pensez vous ?
Merci

Je rajoute aussi que l'expert n'a jamais évoqué un problème au niveau du mur..au contraire il a opté pour le crépis comme solution...

Oui, bon si l'expert est géomètre il n'est pas maçon. il ne peut pas se prononcer sur l'état du mur.

Pouvez vous de votre côté faire faire des devis pour le crépis auprès d'entreprises tout en leur demandant si la solidité du mur est satisfaisante ?

Vous donnez les informations au comptes gouttes

Oui je pourrai mais il faut que la voisine laisse l'entrepirse passer dans son terrain pas gagné ...et le délai est assez proche..Pas sur que je trouve une entreprise + l'accord de la voisine pas gagné


L'affaire prend de l'ampleur et n'hésitez pas à me demander des infos pour enrechir le débat

Le mur est sur place pendant 12 ans et rien à signaler jusque là

Mon avocat n'est pas chaud car il me siganle la mauvaise foi de l'acheteuse et notre clause de non garantie des vices cachés

Suivez les conseils de votre avocat, il connait le dossier et c est son metier.

Si il vous conseille de ne rien faire, ne faites rien et attendez

Moi j'en pense que notre monde va mal et que les français sont de plus en plus des c...

Ça fait peur pour l'avenir si toutefois il existe encore un avenir à vivre en France.

Merci on est bien d'accord ...Les gens sont de plus en plus fous ...
Pensez vous un mur qui tient 11 ans sans problème ni alerte peut avoir de graves problèmes de structure comme ils sont censés le dire ?

J'ai le même cas chez moi... Une voisine a fait toute une histoire pour un mur de clôture d'un autre voisin, la couvertine surplombant de 1 cm son terrain et un peu de béton de fondation dépassant la limite séparative. Médiations, avocats, et conséquence directe ou indirecte, son épouse en est décédée (infarctus) devant tant de méchanceté et de harcèlement judiciaire.

Depuis, l'ensemble du lotissement n'adresse plus la parole à ces personnes "toxiques" qui se retrouvent écartés de la communauté (comme de la fête des voisins par exemple).

Oui, le monde est fou, et c'est bien triste.

Ludo44_Nantes a écrit:

C'est à l'acheteuse de démonter que kle vendeur connaissant le vice avant la vite...ce n'est vraiement pas le cas ici je suis plutôt de bonne foi !

Je suis emporté par ce conflit qui commence à peser...

Merci pour vos réponses !

pour faire fonctionner la garantie contre les vices cachés aucune nécessité de démontrer que le vendeur avait connaissance du vice.
Selon l’article 1641 du Code civil: "le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés, même s’il ignorait l’existence du défaut au moment de la vente."
Le vice caché doit simplement être antérieur à la vente, non apparent lors de l’achat, et rendre la chose impropre à l’usage auquel on la destine ou diminuer considérablement son usage.

Selon legifrance
En résumé, pour que la garantie des vices cachés fonctionne, il n’est pas obligatoire que le vendeur ait eu connaissance du vice. La protection de l’acheteur vise précisément à couvrir les défauts cachés que ni l’acheteur ni le vendeur (en général) ne pouvaient détecter lors de la vente.


https://www.legifrance.gouv.[...]00006165624

Justement dans les contrats de vente immobilières il y a une non garantie des vices cachés ...Il est expressement écrit que c'est l'achteur qui achète en état et ne pourra pas revenir sur le vendeur sauf si il est professionnel ou de mauvaise foi
on pourra pas garantir les travaux éternellement aussi

Justement dans les contrats de vente immobilières il y a une non garantie des vices cachés ...Il est expressement écrit que c'est l'achteur qui achète en état et ne pourra pas revenir sur le vendeur sauf si il est professionnel ou de mauvaise foi
on pourra pas garantir les travaux éternellement aussi

Oui, dans mon acte d'achat de ma baraque il ya un paragraphe comme celui-ci :

"L'ACQUEREUR prend le BIEN dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée
en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit
notamment en raison :
odes vices apparents,
odes vices cachés.
S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie
ne s'applique pas :
osi le VENDEUR a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la
construction, sauf si l'ACQUEREUR a également cette qualité,
oou s'il est prouvé par l'ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices
cachés étaient en réalité connus du VENDEUR
"

si Ludo44_Nantes a le même genre de gribouille sur son acte de vente, il n'a pas lieu de s'inquiéter

Ludo44_Nantes a écrit:

Justement dans les contrats de vente immobilières il y a une non garantie des vices cachés ...Il est expressement écrit que c'est l'achteur qui achète en état et ne pourra pas revenir sur le vendeur sauf si il est professionnel ou de mauvaise foi
on pourra pas garantir les travaux éternellement aussi

Oui tu as tout à fait raison, c'est qlq chose qu'on peut ajouter dans un contrat de vente cependant avec la justice française on peut avoir des surprises pour une raison ou une autre. C'est à dire que le juge peut décider d'écarter la clause d'exonération des vices cachés spécifiée dans le contrat.
Un exemple.
https://www.seban-associes.a[...]t-de-vente/

Edit: dans ton cas, avec la clause et l'explication de ton pb je ne pense pas qu'il y ait lieu de s'inquiéter.

Que conseille de faire ton avocat?

La justice dans le cas cité, a dit que le vendeur, qui avait realise lui meme des travaux, ne pouvait pas ne pas etre au courant des malfacons qu il a lui meme realisé

C est normal, il sait ce qui a ete fait, et si c est mal realisé il ne peut pretendre etre protege par la clause d exoneration de vices cachés.

Ceci ne correspond donc pas du tout au cas de l auteur du post, qui a fait realiser les travaux par une entreprise et n est pas intervenu sur le chantier

La justice en l espece ne se contredit pas

Effectivement on appelle cela la loi Castor ...celui qui construit seul est considéré comme professionnel et donc il est censé connaitre le vis..
De même pour un marchand de biens..
Cela permet d'enrichir le débat ...
Par contre, y a t-il de connaisseurs de la construction, un mur qui tient debout pendant 12 ans avec quelques fissures apparues entre temps et qui n'a jamais fait l'objet d'une remarque peut-il avoir de graves problèmes de fondations au point qu'aucune entreprise ne souhaite faire du crépis sur le mur ? est ce logique ?
Si il n'y avait pas ce conflit de voisinage aucun problème n'aurait été avancé

derrière le mur il y avait aussi une foret de lauriers qui dépassait aussi le mur ..

En fait je pense que le problème est lié au nouveau travail à réaliser sur de l'existant.

L'entreprise d'enduisage doit pouvoir garantir son travail. Donc si elle accepte un support fissuré et que les fissures apparaissent dans l'enduit, elle pourrait être inquiétée.

D'où leur demande de démolir et de refaire afin de trouver un support non fissuré, donc sain pour pouvoir garantir leur travail.

Non, le mur ne tombera sans doute pas puisqu'il ne soutient aucune terre.

Ludo44_Nantes a écrit:

Effectivement on appelle cela la loi Castor ...celui qui construit seul est considéré comme professionnel et donc il est censé connaitre le vis..
De même pour un marchand de biens..
Cela permet d'enrichir le débat ...
Par contre, y a t-il de connaisseurs de la construction, un mur qui tient debout pendant 12 ans avec quelques fissures apparues entre temps et qui n'a jamais fait l'objet d'une remarque peut-il avoir de graves problèmes de fondations au point qu'aucune entreprise ne souhaite faire du crépis sur le mur ? est ce logique ?
Si il n'y avait pas ce conflit de voisinage aucun problème n'aurait été avancé

derrière le mur il y avait aussi une foret de lauriers qui dépassait aussi le mur ..

Salut, Ludo44_Nantes vous deviez porter plainte pour vice caché contre cette voisine, et également contre votre acheteur, ils ne valent pas mieux un que l'autre, et le vice caché, il est dans leur tête.