Je trouve que ChtGPT est souvent bon pour ton cas de figure, je te colle sa réponse, si cela peut t'aider :
⚖️ 1. Le fond juridique : le vice caché
Pour qu’un vice caché puisse donner lieu à une action contre le vendeur non professionnel, trois conditions cumulatives doivent être remplies :
✅ 1.1. Le vice doit être "caché"
Cela signifie qu’il ne doit pas être apparent, ni connu de l’acheteur au moment de la vente, même après une inspection raisonnable.
➡️ Ici, il a fallu une expertise 6 ans après la vente et un bornage pour détecter l’empiétement. Il s’agit donc clairement d’un vice non apparent.
✅ 1.2. Le vice doit exister au moment de la vente
➡️ Le mur existait bien avant la vente, donc cette condition est remplie.
❌ 1.3. Le vice doit être suffisamment grave
Le vice doit rendre le bien impropre à sa destination ou en diminuer fortement la valeur.
➡️ Un léger empiètement (moins de 3 cm en élévation, 12 cm en fondation) ne rend pas la maison inhabitable ni inutilisable. Il peut, au pire, poser un souci de trouble de voisinage ou générer un risque juridique pour l’acheteur, mais ce n’est pas une atteinte structurelle grave au bien.
De plus, le conflit vient de la voisine et non d’un réel dommage affectant le bien lui-même. On serait plus dans un contentieux de voisinage que dans un vice grave de la maison.
🛡️ 2. Clause d’exclusion de garantie des vices cachés
Vous mentionnez qu’une clause de non-garantie des vices cachés figure dans l’acte de vente.
➡️ C’est parfaitement valable entre particuliers (sauf si vous êtes professionnel, ce qui n’est pas le cas).
Mais attention : cette clause est inopérante si l’acheteur démontre que le vendeur avait connaissance du vice et l’a dissimulé volontairement.
➡️ Ici, vous ne connaissiez pas l’empiètement. Il a été découvert bien après la vente, et uniquement grâce à une expertise commandée par la voisine. Donc aucune dissimulation de votre part.
🏗️ 3. Construction réalisée par une entreprise
Le mur a été fait par une entreprise, avec déclaration de travaux déposée et acceptée.
✅ C’est un point important, car vous pouvez démontrer votre bonne foi : vous n’avez pas construit vous-même, et l’erreur proviendrait probablement de l’entreprise.
Même si celle-ci a fait faillite, vous n’avez pas de responsabilité directe technique en tant que profane.
📅 4. Prescription & temporalité
L’action pour vice caché est en principe prescrite 2 ans après la découverte du vice.
➡️ La découverte étant récente, l’acheteur peut encore agir. Mais cela ne veut pas dire qu’il gagnera.
💬 5. Conseil pratique : que faire ?
✅ 1. Restez calme et coopératif
Il ne s’agit pour l’instant que d’un référé pour expertise, pas d’un procès au fond.
L’objectif est d’identifier les causes, responsabilités, et conséquences techniques, pas de vous condamner encore.
✅ 2. Continuez avec l’avocat
C’est une excellente initiative. Il pourra :
vous représenter au référé,
défendre votre bonne foi,
invoquer la clause d’exclusion de garantie,
contester la gravité du vice.
✅ 3. Préparez vos documents
Rassemblez tout ce que vous avez :
Acte de vente (avec clause d’exclusion),
Déclaration préalable de travaux,
Devis ou facture de l’entreprise de maçonnerie,
Courriers éventuels avec la mairie ou voisins.
🔚 Conclusion
Au vu de votre récit :
Vous êtes de bonne foi,
Vous n’avez pas eu connaissance du vice,
Le vice est mineur (au regard de la destination du bien),
L’acheteur semble vouloir vous mêler à un conflit de voisinage qui ne vous concerne plus.
Donc vous avez de bonnes chances de vous défendre efficacement, surtout si l’expertise confirme que l’anomalie est minime et sans impact majeur.