Vices cachés et procédure judiciaire

Bonjour,

Les anciens vendeurs ne vous ont jamais contacté préalablement à l'assignation en justice ?

Le vice caché n'empêche pas l'utilisation du logement, on parle de fondations de muret qui débordent chez le voisin.
Vous avez fait réaliser les travaux par un professionnel.
Vous n'aviez pas connaissance du vice et êtes donc de bonne foi.
Il est spécifié dans l'acte de vente la clause de non garantie des vices cachées, qui peut être "annulée" si il est prouvé que vous n'étiez pas de bonne foi, ce qui n'est pas le cas.

Ça parait difficile de vous reprocher quelque chose au vu de ce que vous décrivez. Et le fait que les acheteurs vous assignent en justice sans même avoir essayé de vous contacter pour régler à l'amiable n'est pas terrible de leur part et sera surement pris en compte dans la résolution du conflit.

Le mur était visible, le vice n était pas caché.

Je ne pense pas qu une action au titre de vice caché prospère, un action en dol me paraîtrait plus pertinente: l acheteur n airait pas acheté ou pas au prix convenu si il avait su que le mur n était pas implante correctement

Il vous faut un avocat pour vous protéger.

Qui vous assigne, l acheteur ou le voisin ?

Merci pour vos retours.
Je suis assigné par mon acheteur car lui même a été assigné par sa voisine.
L'affaire a commencé il y a trois ans sur fonds de conflits entre voisins.
A l'époque j'ai été contacté par mon acheteur car elle me demandait de faire le crépis du mur de la voisine (son coté) 6 ans après la vente de ma maison.
Quand nous avons fait construire les murs de clôture de notre ancienne maison (3 murs) nous avons fait du crépis sur les deux cotés (à nos frais) sauf pour cette voisine qui refusait car elle avait des Haies et tenait à ses lauriers..
Suite à des disputes avec mon acheteuse, elle a supprimé ses lauriers et a demandé à mon acheteuse de lui faire le crépis (soit 8 ans environ après la construction du mur). Mon acheteuse m'avait demandé de faire du crépis à la voisine 6 ans après la vente de ma maison et j'au refusé.
Sur l'assignation la voisine a été déboutée du crépis car c'est prescrit mais attaque sur les 3 cm d'empiétement mur, fondations joints (moins de 12 cm) et même les chapeaux du mur (moins de 4 cm).
Ils nous attaquent bien pour vice caché et non DOL.
Personne ne connaissait cet empiétement, seul le bornage par géomètre l'a décelé car les bornes mises sur le terrain ne l'étaient pas au bon endroit (quelques centimètres de décalage). La voisine qui attaque elle même empiète sur mon ancienne maison via son compteur de Gaz.
Sur mon contrat de vente, il y a bien indiqué une non garantie des vices cachés.
Que pensez vous ?

Je précise que c'est un mur de clôture du terrain (600 m2) et non de la maison
La maison est au fonds et loin de ce mur de clôture...
J'ai contacté un avocat et je le rencontre semaine prochaine.
Je suis assigné en référé en septembre !! que du bonheur après 10 ans de vente et une affaire de mur de clôture de quelques cm au demeurant !
Merci encore à vous tous !

Un centimètres ou deux mètres d empiètement c est la même chose. Donc pas de regret

Je trouve que ChtGPT est souvent bon pour ton cas de figure, je te colle sa réponse, si cela peut t'aider :

⚖️ 1. Le fond juridique : le vice caché
Pour qu’un vice caché puisse donner lieu à une action contre le vendeur non professionnel, trois conditions cumulatives doivent être remplies :

✅ 1.1. Le vice doit être "caché"
Cela signifie qu’il ne doit pas être apparent, ni connu de l’acheteur au moment de la vente, même après une inspection raisonnable.

➡️ Ici, il a fallu une expertise 6 ans après la vente et un bornage pour détecter l’empiétement. Il s’agit donc clairement d’un vice non apparent.

✅ 1.2. Le vice doit exister au moment de la vente
➡️ Le mur existait bien avant la vente, donc cette condition est remplie.

❌ 1.3. Le vice doit être suffisamment grave
Le vice doit rendre le bien impropre à sa destination ou en diminuer fortement la valeur.

➡️ Un léger empiètement (moins de 3 cm en élévation, 12 cm en fondation) ne rend pas la maison inhabitable ni inutilisable. Il peut, au pire, poser un souci de trouble de voisinage ou générer un risque juridique pour l’acheteur, mais ce n’est pas une atteinte structurelle grave au bien.

De plus, le conflit vient de la voisine et non d’un réel dommage affectant le bien lui-même. On serait plus dans un contentieux de voisinage que dans un vice grave de la maison.

🛡️ 2. Clause d’exclusion de garantie des vices cachés
Vous mentionnez qu’une clause de non-garantie des vices cachés figure dans l’acte de vente.

➡️ C’est parfaitement valable entre particuliers (sauf si vous êtes professionnel, ce qui n’est pas le cas).

Mais attention : cette clause est inopérante si l’acheteur démontre que le vendeur avait connaissance du vice et l’a dissimulé volontairement.

➡️ Ici, vous ne connaissiez pas l’empiètement. Il a été découvert bien après la vente, et uniquement grâce à une expertise commandée par la voisine. Donc aucune dissimulation de votre part.

🏗️ 3. Construction réalisée par une entreprise
Le mur a été fait par une entreprise, avec déclaration de travaux déposée et acceptée.

✅ C’est un point important, car vous pouvez démontrer votre bonne foi : vous n’avez pas construit vous-même, et l’erreur proviendrait probablement de l’entreprise.

Même si celle-ci a fait faillite, vous n’avez pas de responsabilité directe technique en tant que profane.

📅 4. Prescription & temporalité
L’action pour vice caché est en principe prescrite 2 ans après la découverte du vice.

➡️ La découverte étant récente, l’acheteur peut encore agir. Mais cela ne veut pas dire qu’il gagnera.

💬 5. Conseil pratique : que faire ?
✅ 1. Restez calme et coopératif
Il ne s’agit pour l’instant que d’un référé pour expertise, pas d’un procès au fond.

L’objectif est d’identifier les causes, responsabilités, et conséquences techniques, pas de vous condamner encore.

✅ 2. Continuez avec l’avocat
C’est une excellente initiative. Il pourra :

vous représenter au référé,

défendre votre bonne foi,

invoquer la clause d’exclusion de garantie,

contester la gravité du vice.

✅ 3. Préparez vos documents
Rassemblez tout ce que vous avez :

Acte de vente (avec clause d’exclusion),

Déclaration préalable de travaux,

Devis ou facture de l’entreprise de maçonnerie,

Courriers éventuels avec la mairie ou voisins.

🔚 Conclusion
Au vu de votre récit :

Vous êtes de bonne foi,

Vous n’avez pas eu connaissance du vice,

Le vice est mineur (au regard de la destination du bien),

L’acheteur semble vouloir vous mêler à un conflit de voisinage qui ne vous concerne plus.

Donc vous avez de bonnes chances de vous défendre efficacement, surtout si l’expertise confirme que l’anomalie est minime et sans impact majeur.

Et analyse de Gemini Pro (et oui, faut vivre avec son temps  )


Analyse de votre situation
Plusieurs points sont à prendre en compte :

Vente en 2017 avec clause de non-garantie des vices cachés : Cette clause est très importante. En principe, elle vous protège contre les recours pour vices cachés, à moins qu'il soit prouvé que vous aviez connaissance du vice et que vous l'avez délibérément dissimulé.

Empiétement minime et fondations : L'expertise judiciaire mentionne un empiétement de moins de 3 cm pour le mur et de moins de 12 cm pour les fondations. Il s'agit de mesures très faibles.

Vétusté de la construction : Le mur a été construit il y a 11 ans. La décennale (garantie de 10 ans sur la construction) est généralement la période durant laquelle l'entreprise de maçonnerie aurait pu être tenue responsable. Cependant, l'entreprise a déposé le bilan en 2021.

Déclaration de travaux et absence de déclaration de fin de travaux : Le fait d'avoir une déclaration de travaux acceptée est un bon point. L'absence de déclaration de fin de travaux peut être une irrégularité administrative, mais elle ne prouve pas en soi un vice caché ni votre connaissance du problème d'empiétement.

Votre statut de non-professionnel de l'immobilier : C'est un point crucial. En tant que particulier, vous n'êtes pas censé avoir les mêmes connaissances techniques qu'un professionnel du bâtiment. La charge de la preuve de votre connaissance du vice est plus lourde pour l'acquéreur.

Conflit entre l'acquéreur et sa voisine : Le fait que la voisine soit à l'origine de cette procédure, des années après, et qu'elle soit en conflit avec votre ancien acquéreur, suggère que le problème principal n'est pas tant le vice caché en soi que le litige de voisinage.

Le vice caché et ses conditions : Vous avez raison. Pour qu'un vice soit qualifié de "vice caché" et engage la responsabilité du vendeur, plusieurs conditions cumulatives doivent généralement être remplies :

Le vice doit être caché au moment de la vente (non apparent et non connu de l'acheteur).

Le vice doit rendre la chose impropre à l'usage auquel on la destine, ou diminuer tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il l'avait connu.

Le vice doit être antérieur à la vente.

Dans votre cas, avec une clause de non-garantie, il faudrait en plus prouver votre mauvaise foi, c'est-à-dire que vous aviez connaissance du défaut et l'avez dissimulé sciemment. L'empiétement n'étant détectable que par bornage, il est difficile de prouver que vous en aviez connaissance.

Ce que vous pouvez faire
Continuez à collaborer avec votre avocat : C'est la meilleure chose à faire. Votre avocat pourra étudier en détail l'assignation, les conclusions de l'expert judiciaire et préparer votre défense. Il est le plus à même de vous conseiller sur la stratégie juridique à adopter.

Rassemblez tous les documents pertinents :

Le compromis et l'acte de vente (notamment la clause de non-garantie des vices cachés).

La déclaration de travaux acceptée par la mairie.

Tout document relatif à la construction du mur par l'entreprise de maçonnerie (devis, factures, etc.), même si l'entreprise a déposé le bilan.

Le rapport de l'expert judiciaire si vous l'avez.

Mettez en avant votre bonne foi : Insistez sur le fait que vous n'aviez aucune connaissance de cet empiétement, qui est d'ailleurs minime et ne pouvait être détecté que par un bornage. Le fait que le problème ne soit apparu qu'après plusieurs années et suite à un conflit de voisinage plaide en votre faveur.

La notion d'empiétement : Un empiétement, même minime, est en principe sanctionnable par la démolition de la partie qui empiète. Cependant, la jurisprudence peut parfois se montrer plus souple pour des empiétements insignifiants, et d'autres solutions peuvent être envisagées (comme le paiement d'une indemnité). Le juge appréciera la proportionnalité de la sanction.

L'impropriété à l'usage : Il est difficile d'arguer qu'un empiétement de quelques centimètres, inconnu pendant des années, rend le bien "impropre à son usage". L'acheteur a joui pleinement de sa propriété pendant des années.

Réflexions supplémentaires
Le fait que la voisine ait son propre compteur de gaz qui empiète sur votre ancien terrain peut potentiellement servir d'argument pour montrer que les délimitations n'étaient pas claires ou qu'il y avait des situations similaires de part et d'autre, connues de personne.

Dans ce type de litige, l'objectif principal de l'acquéreur pourrait être d'obtenir une compensation financière pour la régularisation de la situation (par exemple, rachat de la bande de terrain, paiement d'une indemnité, ou frais de modification si une solution technique est trouvée). La démolition est une mesure extrême rarement prononcée pour des empiètements si faibles, d'autant plus si elle est disproportionnée par rapport au préjudice.

Votre situation est délicate, mais vous avez des arguments solides, notamment la clause de non-garantie et votre bonne foi de vendeur non-professionnel. Faites confiance à votre avocat pour vous guider dans cette procédure.

N'hésitez pas si vous avez d'autres questions après avoir consulté votre avocat !

Merci à vous tous c'est rassurant !
Effectivement, j'étais surpris quand Jai reçu cette assignation ...

Attention, les réponses IA sont basées sur le texte que tu as ecrit, un mot, un info manquante et cela change tout, malgré tout, les reponses permettent de mieux dormir ce soir je pense

Ludo44_Nantes a écrit:

Merci à vous tous c'est rassurant !
Effectivement, j'étais surpris quand Jai reçu cette assignation ...

Dans le cadre d'un vice caché (et globalement dans tous les cas), il faut d'abord essayer de régler à l'amiable. Le fait que votre acheteur vous ai directement assigné en justice ne plaidera pas en sa faveur.

Merci pour vos retours.

Effectivement, les réponses par IA dépendent des informations qu'on lui donne c'est pourquoi j'ai raconté mon histoire le plus objectif possible.

Alors, j'ai réussi à m'"entretenir par téléphone (en attendant le RDV semaine prochaine) aujourd'hui avec mon futur avocat spécialiste en droit immobilier. Il sent que c'est plus un conflit de voisinage que une "vraie" affaire de vice caché mais on se retrouve dans ce conflit c'est un fait et c'est comme cela ..les conflits ne sont jamais rationnels et acheteuse et voisine se mène une bataille depuis 2022..au moins...

Alors, mes anciens acheteurs se préparent pour attaquer la non garantie des vices cachés insérée à priori dans la grande majorité des contrats de vente immobiliers (c'est mon cas aussi).. L'acheteur achète le bien en état et fait son affaire personnelle pour les vices apparents et les vices cachés ....

Mon avocat m'avait dit d'abord ils doivent montrer déjà que c'est un vice caché et un texte de loi le définit :

- un défaut existant avant la vente > C'est le cas dans mon affaire
- Un défaut inconnu de l'acheteur au moment de l'achat > C'est le cas aussi
- Un défaut grave qui rend le bien impropre à l'usage du bien ou réduit son usage ou réduit tellement sa valeur que l'acheteur ne l'aurait pas acheté  à ce prix...A Priori ce n'est pas le cas ici mais ca reste à la discrétion du juge.
-L'acheteur a deux ans pour m'attaquer après la découverte du vice > C'est le cas ici mais plus l'affaire est vieille plus la probabilité démontrer un vice caché est faible (et c'est normal et de bon sens sinon l'acheteur l'aurait découvert rapidement).


Ensuite, si c'est le cas on est protégé par la non garantie des vices cachés et l'acheteur est responsable de son bien. Mais traditionnellement l'acheteur fera tout pour montrer que vous êtes de mauvaise foi pour faire sauter cette clause...Mon avocat m'avait dit que c'est dur à démontrer ...et c'est le cas de la grande majorité des ventes car il faut des preuves concrètes (un ancien rapport de géomètre, une  ancienne assignation ou décision de justice, un constat par huissier)  et mon je suis de bonne foi...Il faut des preuves mais pas des mots ou je pense que le vendeur est de mauvaise foi ...C'est l'acheteur qui doit ramener la preuve et non le vendeur qui doit démonter sa bonne foi !


Pour la faire sauter cette clause importante de non garantie des vices cachés ils peuvent jouer sur les points suivants :

- Ils démontrent que je suis un professionnel de l'immobilier (maçon de métier, agent immobilier, architecte...., ect)... Ce n'est pas le cas je travaille dans le domaine de la santé donc pas de lien ! Si professionnel tu es censé découvrir le vice et la clause de non garantie saute par défaut !

-  Ils doivent démontrer que je connaissais le vice (si c'est un vice déjà) et je l'ai sciemment caché à l'acheteur pendant la vente ...Ici seul à Bornage par expert géomètre a pu constater cet empiétement mineur 8 ou 10 ans après la vente ou la construction du mur; C'est transformé en DOL si jamais tu as profité de cette information pour vendre plus cher et escroquer l'acheteur (C'est clairement pas le cas, c'est pour cela qu'on ne m'attaque pas pour DOL d'ailleurs).En gros si jamais tu as empiété de plusieurs mètres et tu connaissais et puis tu l'as vendu pour tirer profit (2 ou 10 cm ne jouent pas sur la valeur du bien pour un mur qui fait 25 m de longueur).


- Si procédure judicaire le vendeur peut demander de se faire rembourser ses frais d'avocat et dommages et intérêts si l'acheteur perd l'affaire en ne démontrant pas sa mauvaise foi


Effectivement, d'après mon avocat, un fait comme cela se règle par médiation et non dans les tribunaux


Juste les frais d'expertise entre voisine et acheteuse s'élèvent actuellement à 6200 EUROS hors frais d'avocat et justice des deux cotés ..Pour vous dire une pure folie !

Je n'ai jamais été mis au courant de n'importe quel soucis avant la vente de la maison et la voisine j'étais en bon terme avec elle (bien que spéciale)...J'ai habité 3 ans après la construction du mur et les acheteurs 4 ans sans aucun soucis...L'affaire a bien commencé entre eux suite aux conflits de voisinage.

Le soucis semble venir quand mon acheteuse a harcelé la voisine pour couper ses haies car dépassant le mur...Elle les a du coup arraché et lui a demandé de faire le crépis de son coté (8 ans après la construction du mur) et l'affaire a ainsi commencé....

Elles sont déjà passé en justice et la voisine a été déboutée mais ordonné une expertise du mur car du béton a coulé au delà des fondations ...En gros une affaire de 1 journée pour supprimer l'excès de béton 10 ans après al construction du mur ..Elle a trouvé que cela qui la gênait ....Mon acheteuse a refusé la médiation pour le crépis et l'excès du béton du coup cela a déclenché cette affaire ...Je me retrouve ainsi au milieu de conflit de voisinage 


N'hésitez pas à réagir si ca peut aider quelqu'un

Merci aussi pour vos retours !

Finalement la version d'un avocat n'est pas loin de ce qu'ont raconté les IA....

Bonjour. cette voisine a son terrain de clôturé pour seulement 3 cm. et ça lui a rien coûté. et les fondations sont toujours plus larges pour plus de stabilité, en d'autres termes pour qu'il ne se casse pas la g... cette même voisine risque de vous demander de mettre des claustras par dessus, sans même penser à la prise au vent qui peut tout renverser. On rencontre de plus en plus des gens bizarres. Quand à vouloir que vous crépissiez, c'est niet, elle avait qu'à accepter au début.
Expliquez bien tout ça à l'avocat: Il faudrait qu'il lui fasse une lettre pour la calmer; je me demande si elle fera des frais de justice, mais elle essaie d'embêter l'acheteur qui essaie de se retourner contre vous. Si ça avait été un mur mitoyen, il aurait empiété à moitié des deux côtés; et elle aurait dû en payer la moitié.

En aucun cas les fondations ne peuvent empiéter chez le voisin.

De même le fait que le voisin puisse profiter d un mur ou d une clôture non mitoyenne n est pas un élément que la justice retient

Si les fondations et plus encore le mur empiète chez le voisin il est totalement fondé à entamer une action en justice.

Le fait que le compteur de gaz de ce voisin empiète à son tour sur le terrain voisin ne constitue une excuse pour le mur qui déborde mais simplement un souci qui va obliger ce voisin à déplacer ce compteur à ses frais.

Le fait que le débat sur le mur soit parti d un autre sujet de dispute n a aucune importance.

Il y a plusieurs façons de clore ce litige à l amiable qui vont de la vente des parcelles concernées ou de servitudes, ou alors d aller au bout et d obliger à la destruction

Un juge ne peut pas obliger à une décision amiable et ne pourra qu ordonner une destruction

La question de l auteur du post est de savoir si, en tant que constructeur initial du mur en debord il peut être responsable de cette erreur d implantation et d assumer les coûts de destruction puis de reconstruction ainsi que d éventuels dommages et intérêts.

Dans son esprit il a vendu son bien il y a dix ans et le nouveau propriétaire doit assumer le souci. Le nouveau propriétaire lui ne veut rien payer et avoir un mur en règle et se retourne contre son vendeur. Quand au voisin il réclame de pouvoir disposer de son terrain en partie utilisé par le mur.

L avocat est indispensable et me juge tranchera sauf accord amiable

Malheureusement les français sont de plus en plus c... Et attaquent en justice pour des broutilles.

J'espère que vous gagnerez et surtout demander lui des dommages et intérêts importants en compensation car ce genre de personnes sont des parasites de la société.

Cela fait le jeu des avocats et bientôt on n'aura plus personne pour faire des choses de peur de se faire attaquer.