TVA reduite 5.5% zone ANRU apres évolution de revenu

TVA réduite 5,5 % en zone ANRU : changement de situation entre la réservation et l'achat du terrain

Bonjour à tous,

Je sollicite l'avis de personnes ayant déjà vécu une situation similaire, ou éventuellement de notaires connaissant bien ce sujet.

Nous avons réservé un terrain situé en zone ANRU en novembre 2024, éligible à la TVA réduite à 5,5 %.

À cette date, nous respections les conditions de ressources : notre revenu fiscal de référence était inférieur au plafond applicable.

Fin 2025, nous avons signé notre CCMI et obtenu notre financement, comprenant notamment un PTZ majoré (lié à la localisation du projet en zone ANRU). À cette période également, nous étions toujours éligibles au regard des plafonds de ressources.

La viabilisation du terrain est désormais terminée et nous devons signer l'acte d'achat chez le notaire. Cependant, celui-ci nous indique que nous ne pourrions plus bénéficier de la TVA à 5,5 %, car notre RFR figurant sur le dernier avis d'imposition disponible (avis 2025 sur revenus 2024) dépasse désormais le plafond de ressources.

Mes questions sont les suivantes :

- Quel revenu fiscal de référence doit être pris en compte dans ce type de situation : celui existant lors de la réservation du terrain (novembre 2024), lors de la signature du CCMI, ou celui figurant sur le dernier avis d'imposition disponible au moment de l'acte authentique ?
- Existe-t-il des textes officiels (CGI, BOFiP, ANRU, etc.) précisant clairement la date de référence à retenir ?
- Certains d'entre vous ont-ils déjà rencontré cette situation ?
- Si l'achat du terrain doit finalement se faire avec une TVA à 20 %, quelles seraient les conséquences sur :
  - le prix convenu avec le constructeur dans le cadre du CCMI ;
  - le PTZ majoré obtenu ;
  - le financement global du projet ?

Merci d'avance pour vos retours et vos éventuelles références juridiques.

Nous espérons encore trouver une solution ou au moins comprendre précisément les règles applicables.