Quel constructeur pour villa sur Roquefort les Pins? (Alpes Maritimes)

Bonjour Nilokaskane,

Je vous recommande d'élargir vos recherches aussi sur les architectes et les MOE.
Vous pourriez être surpris dans le bon sens du terme.

Si vous le faîtes, privilégiez les architectes car les MOE, c'est 50% de tomber sur un mauvais... mais ça reste moins pire qu'avec les constructeurs (CMistes) d'ailleurs que j'estime à 80 % pour rester gentil.

J'entends déjà les dialogues entre les pro et anti-CMistes
"Tous les constructeurs ne sont pas des mauvais ou des esc.rocs !
-Oui, j'ai déjà entendu cette théorie."

Sponnman, MOE

Malheureusement je n'ai pas le choix que d'utiliser un CCMI car la banque ne prete pas autrement.

Bonjour

Malheureusement le forum ne pourra pas beaucoup vous aider sur ce sujet car les avis se font sur des projets passés. 
Depuis un certain nombre de constructeurs a disparu alors que d'autres ont été absorbés par des groupes plus grands,  enfin certains rencontrent des difficultés financières qu'ils n'avaient pas dans les projets précédents.

Pour "bétonner" un projet avec un constructeur, il faut faire au moins 3 projets de CCMI avec 3 constructeurs différents (cad n'appartenant pas au même groupe), comparer les notices descriptives et progresser  sur le projet en demandant de compléter les notices des uns et des autres (ainsi que le prix).
Au final, il faut un projet où tout est décrit dans le détail au niveau des prestations sans doute possible (éviter les phrases de type "équipement bidule ou équivalent")

Ne pas oublier que lors de l'exécution d'un CCMI, le rôle du conducteur des travaux est primordial, un projet  bien ficelé peut  très mal se passer si le CDT ne choisit pas les bons artisans et ne les coordonne pas correctement.

GB83

Salut

Nilokaskane a écrit:

Malheureusement je n'ai pas le choix que d'utiliser un CCMI car la banque ne prete pas autrement.

Ce genre de raisonnement n'est pas réaliste ! Si votre banque vous impose de ne faire qu'une grande niche pour chien, allez-vous vous en contenter ? À votre place, je change de banque !

Bonjour,

plaquisteheureux a écrit:

Salut

Nilokaskane a écrit:

Malheureusement je n'ai pas le choix que d'utiliser un CCMI car la banque ne prete pas autrement.

Ce genre de raisonnement n'est pas réaliste ! Si votre banque vous impose de ne faire qu'une grande niche pour chien, allez-vous vous en contenter ? À votre place, je change de banque !

En raccord avec plaquisteheureux… bien que j'aurais dit ça autrement. 

La banque veut sécuriser l'investissement et donc estime, par méconnaissance et facilité, qu'un CCMI est plus protecteur. Or, il n'y a qu'à regarder sur ce forum-ci mais pas uniquement, ce n'est qu'une chimère.

La banque veut principalement des prix, des devis d'entreprises/artisans alors qu'elle les aura inévitablement avec un(e) architecte ou MOE.
De toute façon, la banque devra faire avec si vous signez avec un(e) architecte ou MOE.

Je vous pose 2 questions en imaginant que votre projet vous obligerait à avoir le recours obligatoire à un(e) architecte (SP>150 m²).

1. Comment vous auriez fait pour financer votre projet ?
2. La banque vous aurait dit de trouver l'architecte pour signer le PC quitte à vous mettre dans l'illégalité ?

Spoonman, MOE EI (qui a des projets de constructions de MI avec les accords des banques des clients)

Bonjour,
En complément du conseil de GB83 sur la comparaison des notices descriptives, un point réglementaire à vérifier systématiquement dans un contrat CCMI, justement en lien avec le risque de constructeur en difficulté financière qu'il mentionne : la garantie de livraison à prix et délais convenus.
C'est une garantie obligatoire dans tout CCMI (contrairement au marché de travaux classique où elle n'existe pas) -- elle protège précisément contre le scénario "constructeur qui disparaît ou fait faillite en cours de chantier" : un autre professionnel prend le relais aux mêmes conditions financières. Demandez à voir l'attestation de cette garantie avant de signer, pas juste sa mention dans le contrat -- vérifiez qu'elle est bien émise par un organisme agréé (banque ou assureur) et qu'elle couvre l'intégralité du prix convenu.
Sur les pénalités de retard : le CCMI prévoit un minimum légal (souvent 1/3000e du prix par jour de retard), mais ce taux peut être négocié à la hausse avant signature -- beaucoup de futurs propriétaires ne savent pas que c'est négociable et acceptent le minimum sans discuter.
Vu la complexité de comparer plusieurs CCMI (chaque constructeur a son propre format de notice, ce qui rend la comparaison difficile sans passer du temps dessus), n'hésitez pas si vous voulez un avis extérieur une fois que vous aurez 2-3 projets à comparer.

Bonjour,

IngBTP_conseil a écrit:

(…) la garantie de livraison à prix et délais convenus.
C'est une garantie obligatoire dans tout CCMI (contrairement au marché de travaux classique où elle n'existe pas) --

Contrairement aux marchés de travaux rédigés par des architectes ou MOE car les clauses sont présentes dans les CCAP et répétées dans les AE. 

Citation:

un autre professionnel prend le relais aux mêmes conditions financières.

Sous réserve que ces conditions financières satisfassent le repreneur.
Aucun professionnel censé ne travaille à perte.

Citation:

Demandez à voir l'attestation de cette garantie avant de signer, pas juste sa mention dans le contrat -- vérifiez qu'elle est bien émise par un organisme agréé (banque ou assureur) et qu'elle couvre l'intégralité du prix convenu.

Ce genre de chose à faire qui me fait dire que les CCMI sont des usines à gaz 

Citation:

Sur les pénalités de retard : le CCMI prévoit un minimum légal (souvent 1/3000e du prix par jour de retard), mais ce taux peut être négocié à la hausse avant signature -- beaucoup de futurs propriétaires ne savent pas que c'est négociable et acceptent le minimum sans discuter.

En comparaisons, les CCAP rédigés par les architectes et MOE sérieux (toujours penser à préciser ce dernier point malheureusement) inclus des pénalités de retard de 100 €... même si certains ne prévoient rien (c'est dangereux)

Citation:

Vu la complexité de comparer plusieurs CCMI (chaque constructeur a son propre format de notice, ce qui rend la comparaison difficile sans passer du temps dessus), n'hésitez pas si vous voulez un avis extérieur une fois que vous aurez 2-3 projets à comparer.

Le mieux reste de prendre, dès le début, un professionnel qui travaille pour vous et sans lien contractuel avec ceux qui construisent la maison (la sous-traitance est un lien contractuel)

Spoonman, MOE EI

Bonjour Spoonman,
Vous avez raison de nuancer, et c'est un point important : en pratique, la garantie de livraison n'oblige pas un professionnel tiers "au hasard" à reprendre le chantier aux mêmes conditions -- ça reviendrait effectivement à demander à quelqu'un de travailler à perte, ce qui n'arrivera jamais spontanément.
Ce qui est obligatoire, c'est l'engagement du garant lui-même (banque ou assureur qui a émis la garantie), pas celui d'un artisan externe. Si aucun professionnel n'accepte de reprendre à prix et délai identiques, c'est le garant qui doit financer la différence ou rembourser les sommes déjà versées au-delà des travaux réellement exécutés. Le maître d'ouvrage n'est donc pas censé se retrouver à négocier lui-même avec un repreneur récalcitrant -- la charge financière du différentiel retombe contractuellement sur le garant, pas sur le client.
Ceci dit, en pratique, ça peut prendre du temps et générer du stress avant que le garant s'active vraiment, donc votre remarque reste pertinente sur le terrain même si le droit protège mieux qu'il n'y paraît sur le papier.
Sur les pénalités à 100€/jour dans les CCAP d'architectes/MOE : ça vaut le coup de vérifier que ce montant fixe reste cohérent avec le coût réel d'un retard pour le client (double loyer, stockage meubles, etc.) -- un montant fixe qui semblait raisonnable au moment de la signature peut devenir dérisoire des années plus tard si le projet traîne.

Bonjour,

IngBTP_conseil a écrit:

(…)
Ce qui est obligatoire, c'est l'engagement du garant lui-même (banque ou assureur qui a émis la garantie), pas celui d'un artisan externe. Si aucun professionnel n'accepte de reprendre à prix et délai identiques, c'est le garant qui doit financer la différence ou rembourser les sommes déjà versées au-delà des travaux réellement exécutés. Le maître d'ouvrage n'est donc pas censé se retrouver à négocier lui-même avec un repreneur récalcitrant -- la charge financière du différentiel retombe contractuellement sur le garant, pas sur le client.

Le client, MO tout de même de l'opération et donc payeur in fine, ignorera le coût réel de sa maison.
Ca reste opaque.

Citation:

Ceci dit, en pratique, ça peut prendre du temps et générer du stress avant que le garant s'active vraiment, donc votre remarque reste pertinente sur le terrain même si le droit protège mieux qu'il n'y paraît sur le papier.

Un projet est toujours facteur de stress pour un MO… et ça empire à mesure que les travaux avancent.
C'est souvent près de la fin que les tensions apparaissent avec le professionnel, quelque soit le type de contrat.

Citation:

Sur les pénalités à 100€/jour dans les CCAP d'architectes/MOE : ça vaut le coup de vérifier que ce montant fixe reste cohérent avec le coût réel d'un retard pour le client (double loyer, stockage meubles, etc.) -- un montant fixe qui semblait raisonnable au moment de la signature peut devenir dérisoire des années plus tard si le projet traîne.

On est bien obligé de partir sur un montant mais c'est vrai que les pénalités ne sont pas forcément appliquées.
Les exemples de non-applications sont nombreuses : petit retard de 2-3 jours de l''entreprise/artisan sans vrai conséquence sur le déroulement du chantier, retard d'approvisionnement dû à un facteur extérieur, etc. 
De toute façon, son application reste au choix du MO.

Spoonman, MOE EI

Ah oui carrément, l'opacité c'est LE truc qui me gêne le plus dans ces montages. Le client final signe un prix "tout compris" mais il n'a souvent aucune idée de ce qui se passe si ça tourne mal, ni de qui prend quoi en charge.
Après pour les pénalités jamais appliquées, je vous rejoins complètement, j'ai vu passer pas mal de cas comme ça. Un petit retard de 2-3 jours, personne ne va s'embêter à réclamer, c'est logique. Le vrai souci c'est plutôt quand ça dérape sur plusieurs semaines et que là, tout d'un coup, le MO se rend compte qu'il a une clause soit trop molle soit jamais vraiment négociée au départ.
Franchement je pense que le vrai problème de fond c'est que la plupart des gens signent ce genre de contrat une seule fois dans leur vie. Ils n'ont ni le recul ni l'expérience pour savoir ce qui est normal ou pas, contrairement à vous qui voyez passer des dizaines de dossiers. Du coup ils font confiance au document tel quel, sans se douter que plein de trucs sont négociables.
Bref, merci pour l'échange, c'est ce genre de discussion qui donne un vrai aperçu de la réalité du terrain, bien loin de ce qu'on lit dans les guides "pour les nuls" sur le CCMI.

Salut, votre histoire de pénalités me rappelle mon 1er chantier suivi par un architecte ! Un de mes clients avait insisté pour que je prenne le lot placo pour la construction d'une maison médicale de 600 m² au sol (x2). Bien évidemment, j'avais la menace des pénalités de retard ; de plus, pas mal d'entreprises dépendaient de l'avancée de mon boulot, j'avais donc une grosse pression ! Avec mes collègues, on a travaillé comme des dingues, de 12 à 15 h par jour ! Les autres entreprises devenaient folles car elles n'arrivaient plus à suivre ! L'architecte a fini par me garantir que je n'aurais pas de pénalités de retard quoi qu'il arrive m'a demandé de ralentir fortement la cadence, et m'a donné un autre boulot à faire, histoire de laisser un peu souffler tout le monde. (C'était la bonne époque.)

Salut plaquisteheureux,

Ce type de problème peut provenir de plusieurs facteurs :

• Soit un planning de travaux trop serré
• Soit L'Ets qui n'a pas assez de moyens humains et peut-être matériels en plus
• Soit… les 2 en fait 

Tu étais dans quelle configuration ?

Spoonman, MOE EI

En fait, c'est surtout la peur des pénalités qui nous à mis une grosse pression, et on a travailler plus vite que ceux que l'on aurais dû. Mais en fin de compte, il s'est avéré que l'architecte été très cool.