Permis refusé, shon trop grand, au secours

Bonjour,

pour résumer, SHON = Surface Hors Oeuvre Nette.

Et voici les grandes lignes pour la calculer.
On prend les surface de chaque plancher à l'extérieur des murs.
A ces surfaces on déduit :
- tout ce qui est "trou" au plancher : trémie d'escalier, conduit de cheminée, etc...
- Le garage
- Les parties dans les combles inférieures à 1m80.
- Et au résultat trouvé, on déduit 5%, ce qui correspond à l'isolation

Vous obtenez ainsi la SHON.


J'espère que c'est assez clair.

Quel est le C.O.S sur votre parcelle?
( Coéficient d'Occupation des Sols )

Parceq'une limitation de SHON... Je ne connais pas a titre perso

rosig a écrit:

Quel est le C.O.S sur votre parcelle?
( Coéficient d'Occupation des Sols )

Parceq'une limitation de SHON... Je ne connais pas a titre perso

En lotissement le lotisseur peut prévoir une répartition particulière de shon entre les lots, le cos ne sert qu'à déterminer la shon globale

Le code de l'Urbanisme a écrit:

Article R442-11

Lorsque la répartition de la surface de plancher hors oeuvre nette maximale est effectuée par le lotisseur, celui-ci fournit aux attributaires de lots un certificat indiquant la surface hors oeuvre nette constructible sur le lot.
Ce certificat est joint à la demande de permis de construire.

rosig a écrit:

Quel est le C.O.S sur votre parcelle?
( Coéficient d'Occupation des Sols )

Parceq'une limitation de SHON... Je ne connais pas a titre perso

chez moi pas de COS mais un SHON maxi de 260 M²... et ce, quelque soit la parcelle, mais comme dans mon coin rien comme terrain en dessous de 5000 m²

http://www.camliti-architect[...]ob/shon.htm

tout est expliqué sur mon site, mais pour 100m² shon vous avez environ 80m² habitable pas plus.

Le lotissement définit la shon par parcelle...

Goret ATTENTION ! les garages ne sont pas tous déductibles (certaines communes limites à 40m²)

Ensuite certaines communes limites les ratios shob/shon à 1.5....

Voilà si vous avez d'autres questions ! n'hésitez pas.

que l'indication soit un COS ou une shon, c'est pareil :
si tu as un terrain de 1000 m² avec un COS de 0.2, tu as droit à une shon de 1000 x 0.2 = 200 m².

Normalement, sur ton compromis, tu dois avoir inscrit "sous réserve de l'obtention du permis de construire". Donc si ton permis est refusé, tu dois pouvoir annuler le compromis.

Si le lotisseur ne joue pas le jeux, tu peux faire la mauvaise tête en disant que tu ne représenteras pas de demande de permis de construire, et que le lotisseur devra donc payer tous les frais pendant très longtemps avant de pouvoir le rétrocéder à la commune. ça peut le faire réflechir un peu, mais là, c'est à voir.

JB

pcamliti a écrit:

Goret ATTENTION ! les garages ne sont pas tous déductibles (certaines communes limites à 40m²)

Ensuite certaines communes limites les ratios shob/shon à 1.5....

Voilà si vous avez d'autres questions ! n'hésitez pas.

Puisque c'est si gentillement proposé : quels sont les textes réglementaires ou législatifs sur lesquels se fondées ces limitations ?

Merci

Cher poil, qui ne pousse pas à la justification inutile.

Je ne sais pas quel est votre métier, mais si vous posez cette question, c'est que vous ne déposez pas de permis de construire tous les jours.

Les administrations ont un pouvoir, le pouvoir de vous faire suer sur des broutilles, et même si certaines règles imposées n'apparaissent que sur leurs tablettes personnelles, font tout pour vous faire plier.

Et si vous avez le temps d'attendre des lustres, rentrez leur dans le lard, mais autrement il faut s'adapter.

Le délais des 7 jours c'est pour quoi ? Pour la maison ? Vous ne poserez jamais une maison de 118m² (pour laquelle vous avez semble t-il signé) sur ce terrain, donc votre contrat ne vaut rien. maintenant, concernant le terrain, vous avez signé un compromis de vente qui vous engage, certe.
De deux choses l'une ou vous achetez pour revendre, des soucis, mais vous avez quand même une porte de sortie.
Ou vous demandez à votre banquier de refuser votre prêt, à vous de lui en vendre la nécessite (genre on s'aperçoit qu'on ne pourra jamais rembourser (lui non plus n'aime pas les soucis) et l'envoyez à votre lotisseur, il ne pourra que vous rendre votre avance, de plus ou moins bonne grâce mais il le fera.
Et la prochaine fois, relisez 10 fois avant de signer.

Dans certaines communes il est possible de récupérer de la shon supplémentaire contre une taxe. Prenez contact avec le service d'urbanisme de la commune pour savoir ce qu'il est possible de faire.
C'est un architecte qui m'a parlé de ça.

AlainE

pcamliti a écrit:

Cher poil, et blabla blabla blabla....

Je ne remets pas en cause ce que vous dites, je cherche simplement à parfaire mes connaissances en la matière.

Je ne dépose effectivement pas des permis tous les jours et m'en excuse.

Je déduis de votre réponse qu'il n'existe pas de fondement juridique à ces limitations et ça me suffit.

Merci

poil.

Y a po de quoi ! ne vous excusez pas, mais les mots ne reflètent pas toujours le ton et cela peut être interprété de différentes manières.

Il est difficile de prendre du recul sur les règles adaptées et surtout sur certaines communes du Sud de la France.

J'espère ne pas vous avoir froissé.

pcamliti a écrit:

Il est difficile de prendre du recul sur les règles adaptées et surtout sur certaines communes du Sud de la France.

.

et après ça on dira que le sud est pas différent des autres régions

ben si... c'est au "bon vouloir" de pierpoljak
quand je vois qu'on a du acheter 2500 M² de plus au pris fort aux Domaines pour 100 M² manquants sur 4900 quand même et que ni la DDE ni le maire ne voulait "forcer" le permis pour des "parigots alors qu'ils l'avaient fait pour des "locaux" sur le même terrain 5 ans avant (monsieur DCD et problèmes par la suite .. etc.. blablabla)
idem pour certaines autres "délicatesses"

c'est ti pas bo?

c'est vrai que c'est complexe cette histoire de SHON....

nous on a pas de SHON délimité pour le terrain mais vu que l'on est en lotissement y a une partie dans le règlement du lotissement qui dit:

"la SHON maximum applicable au lotissement est de 3950 m²
la SHON est librement ventilé par le lotisseur"

notre lotissement fait 14 parcelles pour une surface de totale de 9344 m² et notre parcelle fait 754 m²

bref on sait pas trop combien on aura de SHON sur notre parcelle

Sarah-H a écrit:

Dans certaines communes il est possible de récupérer de la shon supplémentaire contre une taxe.
AlainE

c'est vrai et également si vous avez un projet écolo ,vous pouvez peut étre avoir droit à une shon supplémentaire
mais toujours bien se renseigner sur tous les points que vous ne comprenez pas avant de s'engager définitivement sur un terrain (contraintes lotissement ,impositions abf...)
bon courage

sujet instructif, merci a vous

Bonjour,

Ce matin, je relis votre message, il manque des informations, et certains points me posent questions :

Citation:

on a signé pour un terrain avec un shon de 100 m2, on ne savait pas ce que ça veut dire, en lotissement.

Effectivement, la Shon a beaucoup d'importance, c'est ce qui permet de savoir jusqu'à quelle surface votre future maison pourra être envisageable. Ce n'est certainement pas moi qui vous jetterai la pierre, car même en sachant au début ce que cela voulait dire à peu près, c'est quelque chose que l'on a regardé, certes, mais on pensait que cela passerait vu la taille de la maison.

Le projet initial ne présentait aucun soucis. Lorsqu'on a voulu mettre l'extention dans le PC modificatif : problème car shon dépassée. On en était arrivé à réduire centimètre par centimètre pour recalculer la shon.

Et encore, notre shon est de 137. Mais pas possible d'en avoir d'autre après renseignements. Donc exploitation de cette shon quasi au maxi.

100 m2 de shon est vraiment petit

Citation:

3 mois après, on finalise notre projet de construction: la maison fera 118 m2 habitable,

C'est là que je commence à ne plus trop comprendre , vous passez par un constructeur ??? Si oui, c'est une des choses que le CST doit vérifier en demandant l'attestation de Shon, et faire une maison qui puisse rentrer sur le terrain dans le respect des impositions.

Citation:

le permis est transmis au lotisseur et là il nous appelle pour nous dire que notre projet est infaisable, le shon est dépassé de 40 m2.

Vous avez transmis votre demande de PC au lotisseur. Qu'entendez-vous par là ? Voulez-vous parler d'un coordinateur, comme un architecte, à qui on aurait confié le rôle de vérifier que les projets sont en conformité avec les impositions demandées ? C'est sur que si votre projet ne respecte pas la Shon parcequ'il l'a dépasse (et 40 m2 de shon supplémentaire, c'est énorme) ça n'est pas faisable.

Citation:

il a toujours été question d'une maison de 120 m2 environ et à aucun moment il ne nous avait contredit ....

Qu'avez-vous signé ?? une promesse de vente ou un compromis de vente ?
Un lotisseur n'est pas par définition phylantrope car c'est un vendeur qui cherche le maxi de profit... Mais en même temps, ce n'est pas un idiot non plus. Il n'a aucun intéret à ce qu'un terrain lui reste sur les bras !

Donc, ou c'est une grosse étourderie de sa part, et on lui laisse le bénéfice du doute.

Ou il le savait ! Dans cette 2ème hypothèse, s'il n'a rien dit, il serait intéressant que vous regardiez correctement sur le compromis ou la promesse de vente si : l'obtention du PC est une condition suspensive. Si c'est clairement indiqué que l'obtention du PC n'est pas une condition suspensive à la vente de ce terrain, ou si elle ne figure pas dans la liste des conditions suspensives ce qui revient au même, vous ne pourrez pas faire jouer cette clause. Il vous reste encore comme le dit Marie-Claire la possibilité du prêt, à moins que vous n'ayez déjà transmis l'offre de prêt au lotisseur

Si c'est fait, il vous reste la revente de ce terrain

Citation:

aujourd'hui on ne sait pas quoi faire, va t on être obligé d'acheter ce terrain sachant que les 7 jours de rétractation sont passés et que 1000 € ont été versés à la signature ?

ben c'est un peu ce que j'ai dit plus haut. Vous avez versé 1000 € à la signature, ok, mais faites attention, vous avez certainement une pénalité supérieure si vous rompez cette vente de votre propre fait sans motif valable (du genre 10% du prix du terrain à payer au lotisseur si vous arrêtez cette vente).

Reprenez bien tous les papiers que vous avez signé, lisez les en long en large et en travers, enfin bref, décortiquez les !

Si vous avez la possibilité de faire jouer le PC, faites-le. Mais ça voudrait dire qu'il vous faudrait présenter un PC tout en sachant qu'il ne passera pas. Mais là, arrive un gros doute !!! Car si il y a un coordinateur et que vous n'obtenez pas son visa, je doute que vous puissiez faire jouer cette clause ! (désolée, suis pas assez calée) A vérifier auprès de personne compétentes.

Si vous avez encore la possibilité pour le prêt, essayez de vous arranger avec votre banque. Si elle refuse, prenez plusieurs RDV avec des banques qui ont des critères d'accord de prets draconniens, en croisant les doigts, cette fois, pour que ce soit un NON !!!

Cordialement, Sarah

Salut kairette,
je n'avais pas vu ton message,
ouahhhh c'est pas térrible du tout!
Est ce que vous avezune solution de repli avec un autre terrain.
Parce que celui ci visiblement il faut faire une croix dessus.
Le tout est de ne pas perdre d'argent....
tiens nous au courant.
je suis vraiment désolé pour vous.

Quelle est la surface totale du terrain? Pour voir le rapport avec la Shon permise. La Shon figure-t-elle sur le compromis de vente ou l'acte que vous avez signé?

bonjour, Deux axes de reflexions possibles :
1 - tricher sur la shon en transformant dalles en tremies.
2 - voir si on ne peux pas depasser la shon dans le cadre d'installation de panneaux solaires, les communes sont aujourd'hui autorisées à le faire.

Sarah-H a écrit:

Dans certaines communes il est possible de récupérer de la shon supplémentaire contre une taxe. ...

ca s'appelle "un pot de vin"

Même pas c'est légal, certaines communes le pratiquent. Pas exemple il était clairement écrit dans le plan d'occupation des sols de ma commune que dans mon quartier, il n'y avait de dérogation possible.

Citation:

ca s'appelle "un pot de vin"

absoluement pas !!! c'est tout à fait légal

Dans le lotissement où nous avons acheté, le lotisseur avait réparti la SHON globale sur les lots tout en gardant une "réserve" permettant de répondre à des demandes spécifiques d'augmentation de SHON.
Nous-mêmes, ayant acheté un lot faiblement doté, nous avons profité d'une de ces augmentations.

Cela s'appelle le PLD ... Plafond Légale de Densité..

vu qu'on était la dernière maison a construire et que tous les autres voisisns avaient pris un peu plus que ce qu'ils devaient, le lotisseur ne pouvait rien faire pour nous ! c'est pas grave on a trouvé un autre terrain super plus beau et pas en lotissement !!

kairette a écrit:

vu qu'on était la dernière maison a construire et que tous les autres voisisns avaient pris un peu plus que ce qu'ils devaient, le lotisseur ne pouvait rien faire pour nous ! c'est pas grave on a trouvé un autre terrain super plus beau et pas en lotissement !!

Bonjour Kairette,

et le premier terrain, vous en faites quoi ?? Parcequ'on a pas eu les réponses à nos questions, donc un peu de mal à suivre

Sarah

lol, je lis je lis les réponses et c'est tout !!!
le lotisseur annule notre réservation et nous rembourse notre accompte, il se sentait un peu fautif je pense faut dire car il nous aurait dit dès le départ "attention, la maison ne pourra faire que 80 m2" on n'aurait jamais signé !!!! du coup tout s'arrange et j'ai quand même trouvé le lotisseur très pro dans le dénouement de cette histoire !

kairette a écrit:

lol, je lis je lis les réponses et c'est tout !!!
le lotisseur annule notre réservation et nous rembourse notre accompte, il se sentait un peu fautif je pense faut dire car il nous aurait dit dès le départ "attention, la maison ne pourra faire que 80 m2" on n'aurait jamais signé !!!! du coup tout s'arrange et j'ai quand même trouvé le lotisseur très pro dans le dénouement de cette histoire !

Très pro (il aurait peut etre pu vous le dire avant ), je sais pas, mais arrangeant, humain et compréhensif, ça c'est sur , et c'est pas souvent, je ne pense pas !!!

En tout cas, tout est bien qui fini bien , et merci de cette réponse, car c'est vrai que quand on répond plusieurs fois sur un topic, bah on aime bien savoir ce qui se passe après, enfin pour moi toujours

méa culpa Sarah ! promis je répondrai mieux la prochaine fois
merci à tous pour vos réponses, et tout est bien qui fini bien ! en espérant que je n'ai pas d'autres soucis avec ce nouveau terrain