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[CH] Rénovation d'une ancienne maison vigneronne

Récit de construction de Smajestic - 22 messages - Affiché 746 fois

Présentation du projet :

Auteur du récit

Smajestic
Messages : 16

Ancienneté : + de 3 mois

Récit créé le :

16 aout 2017 à 15h45

Présentation du projet :

Bonjour,


Nous avons fait récemment l'acquisition à terme (pour début 2018) d'une ancienne maison vigneronne du 17-18ème siècle dans la région de la Côte en Suisse.
Le village était classé ainsi que la maison, il est difficile de faire beaucoup d'aménagements extérieures ou en façade en dehors de chiens assis et de velux sur le toit (dommage pour l'agrandissement de la terrasse côté sud...)


Nous souhaitons également (en tout cas partiellement) conserver l'esprit de cette maison, tout en la rendant pratique pour notre famille (2 adultes et 3 enfants en bas âge).


Quelques indications sur la maison:
Histoire récente de la maison:
La maison en l'état actuel est issu d'un vieux regroupement de deux maisons mitoyennes au début du 20ième siècle, il y a donc deux escaliers intérieures et une légère différence de hauteur de 30-40 cm entre la partie gauche et la partie droite au niveau du 1 étage et probablement également des combles.
Elle est accolée à deux autres maisons (est et ouest) et au sud à 5-6m de distance de la façade, une petite maison de 5 mètre sur 5 coupe un peu la vue sur le lac.


Une maison à 3 étages:
La surface potentielle est très importante: 501m2 (SP) / 349 (SPd) / 1453m3
Rez-de-chaussée 111m2 (SPd) : Garage 35m2 / Avant-cave 30m2 / cave 25m2 / Ancienne étable 15m2 / local technique 18m2
1er étage 167m2 (SPd): 4 chambres au sud de 15 ; 16 ; 19 ; 21m2 et deux chambres au nord de 9 et 13m2
Combles: (SPd) surface exploitable d'environ 70m2


Autres indications
A première vue, en dehors des murs extérieurs et du mur du central (55cm), il n'y a pas d'autres murs porteurs.
Le chauffage a été refait récemment et de l’électricité mise aux normes, cette maison n'a plus eu de gros travaux depuis 1950-1970 environ.
Les combles sont aménageables, nous avons prévu de rénover la toiture et d'isoler les combles pour les transformer en totalité ou partiellement en surface habitable. (Il y a déjà l'électricité, les tuyaux de chauffages et d'eau dans la partie accessible des combles).
Le rez-de-chaussée est orienté côté sud et donne sur une petite maison devant (partie ouest) et un petit jardin, puis sur une route villageoise
Au nord, le premier étage donne de plein pied sur une grande surface de jardin/pré en pente pour la première partie, puis relativement plate pour la deuxième partie.

Par chance un ancien propriétaire était architecte et a dessiné lui-même les plans de la maison actuelle (cf: plan relevé rez et plan relevé étage), il n'y a pas de plan des combles.

Sommaire du projet :

Le récit de la construction :

Option de lecture :
Smajestic 
16 msg
Le 16/08/2017 à 16h01
Suite...

Nos besoins familiaux idéaux :
3 chambres d'enfants si possible orientées au sud
1 suite parentale avec salle de bain.
1 grande pièce ouverte cuisine / salon / salle à manger
2 bureaux indépendants ou à défaut un grand bureau que nous partagerons avec mon épouse
1 salle de jeux / salon tv
1 salle de bain pour les enfants


Nos contraintes :
1) conserver autant que possible l'esprit de la maison tout en améliorant le côté pratique pour notre vie familiale et professionnelle.
2) un budget important, mais qui va être passablement grevé par la rénovation/isolation du toit (plus de 200m2) et le changement de toutes les fenêtres.
3) un temps très limité entre la prise de possession et l’emménagement. Si tout va bien, nous recevrons les clés fin février 2018 et nous avons prévu d’emménager début août 2018 pour des questions d'années scolaires.
4) une vie familiale et professionnelle bien remplie entre le travail à 100 % de chaque parent et trois petits enfants (5, 3, 1 année).


En tenant compte de ces contraintes, nous utiliserons les services d'un architecte et la plus grande partie des travaux sera effectuée par des artisans, même si nous souhaitons peindre certaines pièces ou poser des parquets nous-mêmes.


Nos contraintes familiales (celle de mon épouse et de moi-même...)
1) Créer une grande pièce à vivre (salon / salle à manger / cuisine)
2) ne pas mettre de chambre à coucher au rez-de-chaussée
3) ne pas avoir d'enfant seul à un étage
4) mettre si possible tous les enfants dans une chambre au sud
5) Avoir des grandes chambres 14m2 minimum pour les enfants
6) Avoir une grande suite parentale avec salle de bain indépendante
7) Ne pas trop toucher à l'esprit de la maison
8) Avoir deux bureaux séparés
9) avoir une salle de jeux / salon tv


Dès que nous posons ces contraintes, il y a forcément des impossibilités évidentes... qui conduiront inévitablement à certains sacrifices.

Nos sacrifices envisageables
1) Ne pas tout refaire à neuf immédiatement (ex: la salle de bain existante),
2) Suppression du garage / ancienne étable / avant-cave pour le transformer en une pièce de vie
3) pas tous les enfants avec une grande chambre au sud.
4) Avoir 1 seul grand bureau au lieu de 2.
5) c'est une très ancienne maison, nous n'arriverons jamais à bien l'isoler complètement, sans la dénaturer.
6) autre... à discuter / négocier en famille...


Dernière édition par Smajestic le Mer 16/Aoû/2017 19:03; édité 2 fois
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pomasien 
1 390 msg (11)
Le 16/08/2017 à 16h36
Bonjour,

projet très intéressant, j'ai hâte de voir la suite.

Claude.
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16 aout 2017
19:18:25

Plan actuel de la maison

Préparation > Plan de maison
Un ancien propriétaire a fait en 1954 un relevé du rez-de-chaussée et du premier étage

rez-de-chaussée
                                                 nord
Plan de 1954 du rez-de-chaussée (état actuel de la maison)
                                              sud

Premier étage
Plan de 1954 (état actuel) du 1er étage
                                           sud

Le plan est un peu dur à déchiffrer, car il est vieux, mais il m'a été très utile pour recréer la maison sur Sweethome 3d

Voici donc le rez
Plan Sweethome 3d du rez-de-chaussée


le 1 étage
Plan état actuel avec Sweethome 3d du 1ier étage

et les combles
plan des combles (état actuel) avec Sweethome 3d

N'étant pas un "expert" dans ce programme, j'espère que c'est néanmoins plus lisible ou en tout cas complèmentaire au plan de 1954
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16 aout 2017
20:16:40

Projet 1 de transformation

Préparation > Plan de maison
A partir de l'état actuel de la maison et en tenant compte de nos souhaits / contraintes, voici une première esquisse des plans

Rez:


Projet plan du rez-de-chaussée

1 étage

Projet du 1 étage

Combles

Projet des combles

Vue du dessus (velux et chien-assis)

vue façade côté nord
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1
 
pomasien 
1 390 msg (11)
Le 17/08/2017 à 08h32
Bonjour,

au vu des projections je me pose deux questions :
- à quoi correspond l'emplacement fermé près de l'escalier coté salon il est encadré par le placard de l'entrée et des cloisons...
- deux escaliers : un s'arrêtant au 1er et l'autre allant jusqu'aux combles... Afin de gagner de la place ne serait-t-il pas judicieux de n'en conserver qu'un, quitte à le remanier en profondeur (voire même à le remplacer par un ascenseur individuel)?

Claude.
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Smajestic 
16 msg
Le 17/08/2017 à 10h21
Merci beaucoup de la remarque, je suis désolé, j'ai un peu manqué de précision sur ces questions d'escaliers et c'est je pense un enjeu comme vous l'indiqué.
En réalité, il en existe 3 en l'état actuel
1) un escalier du rez au premier au fond du garage qui débouche dans la partie vide à côté de la cuisine
2) un escalier du rez au premier qui arrive partant du hall qui arrive dans la partie droite de la maison (Est)
3) Au dessus de cet escalier, il y a celui qui mène du 1 étage aux combles.
Bref, entre le rez et le premier, il y a deux escaliers, donc probablement un qui est inutile.

Effectivement, en "cassant l'escalier" du garage et en posant une dalle sur le vide de cet escalier, nous pourrions gagner un peu de place pour la cuisine.
Je vais voir ce qui est possible de faire en plan

merci de la remarque
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Smajestic 
16 msg
Le 21/08/2017 à 10h11
Voilà, j'ai essayé de reprendre le plan en supprimant pour gagner de la place un des deux escaliers existants entre le rez et le 1étage.
J'ai également essayer de donner de la hauteur sous-plafond en casser la moitié du plancher des combles Ouest et du coup en déplaçant quelques pièces.
plan rez
Projet 2: plan rez

[img]no[/img]

Plan 1 étage
Projet 2: plan du 1 étage

plan comble + perspective du haut
Projet 2: plan comble

Projet 2: Plan vue du haut

L'intérêt est probablement la possibilité de gagner un petit local de rangement et d'agrandir un peu la cuisine
Mais, j'ai peur  que poser une dalle sur ce vide et déplacer un mur engendre vite  des gros frais supplémentaire.
Je n'ai aucune idée d'une estimation de poser une dalle de béton de 4-5 m2 si cela coûte  1000 euros ou 20'000 euros
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pomasien 
1 390 msg (11)
Le 21/08/2017 à 12h13
Bonjour,

la deuxième version s'affine et surtout semble assez cohérente, voire plus fonctionnelle (à mon sens et surtout avec mes habitudes de vie Tongue).

Pour le vide sur séjour, bien que très agréable, je le réduirai un peu en élargissant le plancher du haut afin de privilégier la surface habitable. L'escalier d'accès devrait être placé à mon sens dans un coin, car au quotidien l'avoir en plein milieu su séjour risque d'être gênant pour les circulations.

Le fait d'avoir enlevé l'escalier du garage vous permet d'avoir plus de place dans celui-ci. Les travaux qui en découlent ne me semblent pas rédhibitoires :
- la construction du plancher sur la trémie peut-être fait soit en béton, soit en plancher bois (certainement moins onéreux).
- la modification des murs de l'étage pour la cuisine, si ce sont des cloisons non porteuses cela ne coûte pas trop, si le mur est porteur, il faudra faire une étude... Savez-vous de quelle épaisseur sont ces murs (cela donne déjà une petite idée)?

Bonne continuation.

Claude.
-
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Smajestic 
16 msg
Le 21/08/2017 à 13h29
Bonjour, merci de votre réponse

Le mur fait à peu près 11 cm,
c'est l'équivalent des autres murs intérieurs qui à mon avis sont clairement des cloisons, du coup, j'ai bon espoir que cela ne soit pas un mur porteur, mais avec une très vieille maison, il est possible qu'une partie du plancher repose quand même sur ce mur, ou un truc du genre.
Ce qui me met la puce à l'oreille, c'est la dimension du plancher:

Selon les plans, le plancher entre le 1 étage côté ouest et les combles côté ouest fait 80 cm de hauteur, il est possible qu'il y ait des faux plafond, un problème du plan qui est vieux, mais c'est un élément qui me semble assez étrange... vendredi prochain, j'aurai à nouveau accès, j'essayerai de mesurer attentivement ces cotes et de tester un peu les murs au bruit.

Je vais tester votre proposition en augmentant la surface des combles et en réduisant le vide sur salon en essayant de déplacer l'escalier.
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25 aout 2017
17:13:49

Budget

Préparation > Crédit
Et voilà, nous avançons dans nos réflexions sur le budget petit à petit, même si, cela ne va pas très vite:
Nous sommes dans l'attente d'une première estimation sur la rénovation / isolation du toit, qui risque de nous coûter vraiment très cher.
La même chose pour le changement de toutes les fenêtres / porte-fenêtres, il y en a quand même 20 à peu près (si je compte les futurs velux du toit).
Ces deux lignes du budget vont pas mal influencé le reste des travaux envisagées.

Pour l'instant à la louche et de manière assez incompétente, j'ai estimé à 100'000 euros le toit / isolation et 50'000 euros, les fenêtre. La seule chose "facile" à calculer est le financement par l'état d'une rénovation de toiture à peu près de 70.- le m2.
Attention, ces chiffres peuvent paraître très haut, mais, il s'agit d'une maison 1) en Suisse, elle est 2) ancienne et se situe dans un 3) village classé aux monuments historiques (autrement dit, nous ne pouvons pas mettre n'importe quelle tuile), de plus nous tenons à faire travailler des entrepreneurs de la région.
 
Ce qui m'étonne de manière plus générale, c'est que en parcourant les forums, les sites Internet, il n'y a pas souvent le prix moyen de tel ou tel éléments, ni beaucoup de gens qui détaillent les différents budgets.

En passant, c'est la même chose sur ce site, il n'y a pas de rubrique budget... j'ai du mettre mon article sous "crédit", mais là peut-être que c'est moi qui ait mal vu.

Bref, une fois que nous aurons une estimation plus précise de ces deux postes, nous pourrons revoir attentivement les  plans, ce à quoi nous devrons renoncer, ce que nous devrons faire nous-mêmes, etc.

J'ai peur néanmoins de la masse des travaux personnelles vu notre situation de vie avec 3 enfants en bas-âges et nos  emplois du temps bien chargé.

Si je résume, c'est la phase de l'inquiétude...

Heureusement, nous verrons bientôt notre architecte en espérant qu'il pourra nous répondre un peu plus précisément.
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manu.k 
1 092 msg (12)
Le 25/08/2017 à 19h07
Smajestic a écrit:
2) un budget important, mais qui va être passablement grevé par la rénovation/isolation du toit (plus de 200m2) et le changement de toutes les fenêtres.




bonsoir



pour donner un ordre de prix pour la toiture
j'ai fait faire les devis de renovation pour les beau parents

205 m2 de toiture en ardoise carré d’Espagne
sans isolation entre 23 et 27000 euro
avec isolation (sarking) 47000 euro

reprise des évacuations
rive zing
pose sur liteaux
et remplacement de 3 velux 78x??

délai entre 3 a 6 mois suivant les couvreurs


a voir aussi dans le budget les crédits d’impôts et autre aides qui permettent de financer les travaux
vous n'avez pas d'autre choix que de faire établir des devis pour budgéter

peut etre il faudra vous faire aider pour les plans et le suivi des travaux


bon courage

Manu
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Smajestic 
16 msg
Le 25/08/2017 à 23h54
Merci beaucoup de la réponse, cela me donne une indication. Normalement nous bénéficierons d'une bonne subvention en 2018 autour de 70-80 euros par m2 pour le toit

Nous serons suivi tout bientôt par un architecte, car nous avons deux impératifs de temps, ce qui nous a poussé à la solution de l'architecte pour gérer complètement les corps de métiers.
Nous aimerions emménager en août 2018, pour des questions de rentrée scolaires et nous avons malheureusement pas assez de temps à disposition pour bien suivre les différents travaux ou les faire à fonds nous-mêmes
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manu.k 
1 092 msg (12)
Le 26/08/2017 à 07h50
Bonjour

Si vous passez par un architecte il saura vous guider et vous budjetter vos travaux

Garder une marge d au moins 15% pour les surprises

C'est de la rénovation il y a toujours des imprévu

Manu
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Jlm01 
1 017 msg (1)
Le 26/08/2017 à 08h27
Bonjour et bienvenu sur le forum,

Vous avez devant vous un superbe projet, enfin du moins pour ceux qui aime les travaux et la rénovation . Vous êtes sur de l'ancien donc attendez-vous à de nombreuses surprises, néanmoins avec une bonne préparation cela devrait bien se passer.
Pour moi, cette phase de préparation est sans aucun la doute la plus importante et vous permettra d'être au point dans la phase d'exécution et ainsi d'assurer un suivi efficace.

Ce forum sera sans aucun doute votre meilleur ami dans ce projet si vous êtes ouvert à la critique, aux challenges et au partage.

Ayant réalisé 3 rénovations (2 apparts et une maison) dans un petit village de l'arc lémanique (côté Francais, bien connu pour son casino, son lac et son marché du dimanche matin), c'est avec plaisir que je vais suivre votre projet.
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Smajestic Auteur : Smajestic
Localisation du projet Lieu de la construction :
Suisse (CH)
Informations sur le projet Informations sur le projet :
Type de travaux : Rénovation
Type de construction : Sous sol + RDC + étage
Style : Régionale / Traditionnelle
Label énergétique : Aucune
Surface habitable : 349m² (8 pièces)
Superficie terrain : 1500m²
Type de constructeur : Architecte
Architecte du projet Type de professionnel : architecte
Raccourci internet du récit Raccourci internet
Aucun raccourci internet pour ce récit.

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