Revente et délai

Je me permets d'intervenir pour clarifier quelques petites choses

En cas de 1ère revente d'un bien achevé depuis moins de 5 ans, le prix de vente est un prix TTC et l'acquéreur ne paye que des frais dits frais de notaire réduits

Le vendeur (qui prend la qulité d'assujetti pour faire valoir ses droits à déduction) doit reverser à l'administration fiscale le montant de la tva qu'il a collecté sous déduction de celle qu'il a pu acquitter en amont.

Ex je vends 119600 Euros ma maison de moisn de 5 ans : la tva que je collecte est de 19600 euros
J'ai des factures de constructions qui font apparaître une TVA de 13000 euros (la construction m'a couté 79326,53 euros) . J'aurai donc à reverser à l'administration fiscale 6.600 euros.

C'est pour ça que les notaires attirent l'attention des acquéreur de TAB de la nécessité particulière de conservation des factures de travaux.

Dire que l'on paye de la TVA sur la plus value est un non sens car on voit bien que dans l'exemple le bénéfice (plus-value si vous voulez) est de 40.273,47 euros qui s'il était frappé de la tva celle ci s'élèverait à 7.893,60 € et non à 6.600 €
C'est un raccourci dangereux qui a notamment pour conséquence de semer la confusion avec l'imposition au titre des plus-values.

Si le bien est achevé depuis plus de 5 ans ou si le bien a déjà fait l'objet d'une vente (autre que par un marchand de bien) dans ce délai, le bien sort du champs d'application de la TVA.
Pas de reversement de TVA par le VENDEUR et l'acquéreur paye des frais de notaire classiques.
L'aspect fiscal a donc une incidence importante dans la fixation du prix de mise en vente.

Sur les terrains a batir qui sont revendus dans ce délai de 5 ans la vente est une vente en droits et non en TVA puisqu'il n'y a pas eu d'achèvement par définition et pas de valeur ajoutée. Par contre il peut y avoir imposition au titre des plus-values (27 % de la base imposable)

S'agissant de la taxation des plus-values, sont exonérés de cet impot les ventes de résidence principale ou la vente de biens détenus depuis plus de 15 ans (pour simplifier) on peut donc parfaitement devoir restituer de la tva à l'administration fiscale lorsque l'on vend un bien de moins de 5 ans et payer de la plus value si ce bien ne constitue pas la résidence principale du vendeur (bien en location ou ne constituant plus la résidence principale du vendeur depuis plus d'un an)

Pour finir sur cette question, le délai de 5 ans n'a rien a voir avec un délai de spéculation.
Aucun article du code général des impots et instruction administrative ne font état de ce délai (vieille croyance collective)
La spéculation est pour l'administration fiscle le fait de se livrer à des opérations d'achat revente de manière habituelle et tout un chacun sait que l'habitude commence à la deuxième fois. Le risque c'est de se voir requalifié en marchand de bien et de devoir payer de la tva sur la marge

L'imposition de la plus value ne procède pas de la volonté de taxer la spéculation car taxation il y aura même si il n'y pa pas eu de volonté spéculative.
Ex : j'achète un studio pour mon fils qui va faire ses études à paris. Cet ane abandonne la fac au bout de 2 mois et veux faire du bénévolat pendant deux années dans une ONG en Afrique. Je revends l'appartement 4 mois après ( 2 mois de commercialisation + 2 mois sous compromis)
Le prix obtenu compte tenu de l'envolée des prix du marché de l'immobilier couvre confortablement le prix d'acquisition+ les frais d'acquisition je vais être imposé sur le bénéfice réalisé alors que je n'avais pas de volonté spéculative

J'ai volontairement vulgarisé ces questions...

Comment est calculé la plus value pour une autoconstruction ?
Si j'achete un terrain et et que je fais ma maison moi même je n'aurai donc aucune facture d'artisans. Est ce que la plus value est compté d'après la valeur seule du terrain ? Ou les factures de matériaux sont prises en compte ?

ls factures materiaux sont prises en compte
heureusement

Qm a écrit:

Je me permets d'intervenir pour clarifier quelques petites choses

Dire que l'on paye de la TVA sur la plus value est un non sens car on voit bien que dans l'exemple le bénéfice (plus-value si vous voulez) est de 40.273,47 euros qui s'il était frappé de la tva celle ci s'élèverait à 7.893,60 € et non à 6.600 €
C'est un raccourci dangereux qui a notamment pour conséquence de semer la confusion avec l'imposition au titre des plus-values.

...

Merci beaucoup pour ces clarifications. Cependant petite précision, on paye bel et bien de la TVA sur la plus value, mais sur la plus value HORS TAXES.

De la même façon que la TVA est calculée sur le coût HORS TAXES de la maison, la TVA lors de la revente sera calculée sur la base du prix de vente TTC. Et la part déjà versée lors de l'achat initial sera déduite.

Exemple:
La construction a couté 66326,53 € HT plus 13.000 € de TVA soit 79326,53 €

Je la revends 119.600 € soit 100.000 € HT et 19600 de TVA

Je dois donc verser au fisc 19.600 € au titre de la transaction moins 13.000 € de TVA = reste à payer 6.600 € qui n'est autre que la TVA sur la plus value hors taxes : 100.000 - 66326.53 = 33.673.47 € au taux de 19.6 % = 6.600 €

Drarik a écrit:

Comment est calculé la plus value pour une autoconstruction ?
Si j'achete un terrain et et que je fais ma maison moi même je n'aurai donc aucune facture d'artisans. Est ce que la plus value est compté d'après la valeur seule du terrain ? Ou les factures de matériaux sont prises en compte ?

Attention seules les factures de matériaux avant achèvement (habitabilité)de la construction sont éligibles pour la détermination de la plus-value.

Après que la maison soit habitable aucune facture de matériaux ne peut être retenue

TeD_IS a écrit:

Merci beaucoup pour ces clarifications. Cependant petite précision, on paye bel et bien de la TVA sur la plus value, mais sur la plus value HORS TAXES.

De la même façon que la TVA est calculée sur le coût HORS TAXES de la maison, la TVA lors de la revente sera calculée sur la base du prix de vente TTC. Et la part déjà versée lors de l'achat initial sera déduite.

Exemple:
La construction a couté 66326,53 € HT plus 13.000 € de TVA soit 79326,53 €

Je la revends 119.600 € soit 100.000 € HT et 19600 de TVA

Je dois donc verser au fisc 19.600 € au titre de la transaction moins 13.000 € de TVA = reste à payer 6.600 € qui n'est autre que la TVA sur la plus value hors taxes : 100.000 - 66326.53 = 33.673.47 € au taux de 19.6 % = 6.600 €

Qm doit se retourner dans sa tombe

Il avait déjà évoqué ce raccourci dangereux en aout 2006 ici -> https://www.forumconstruire.com/construire/topic-26068.php#297084

Qm (extrait) a écrit:

Cette somme correspond en fait à de la TVA sur les prix HT car l'imposition à la tva ne se fait qu'une fois (pas de tva sur la tva)

Mais, il ne faut absolument pas raisonner comme cela car il est très rare que l'on puisse justifier de la tva pour l'intégralité du prix de revient. Une seule méthode est valable : Il faut donc collecter toutes ses factures et additionner toutes les tva qui ont été supportées dans le prix de revient.
Et ce n'est que lorsque l'on a ce total de la tva payée en amont que l'on est en mesure de savoir ce qui sera à reverser (la tva résiduelle)

TeD_IS, vous oubliez par exemple que le terrain, sauf avoir été acquis par une société, n'a pas été soumis à la tva lors de l'acquisition.

Exemple corrigé :
La construction a couté 66326,53 € HT plus 13.000 € de TVA soit 79326,53 €
Le terrain 20.000 €
Je la revends 119.600 € soit 100.000 € HT et 19600 de TVA
Je dois donc verser au fisc 19.600 € au titre de la transaction moins 13.000 € de TVA = reste à payer 6.600 €

Plus value (simplifiée) :
Prix de revient HT : 20.000+66326,53 €= 86.326,53 €
Prix de revente HT : 100.000 €
Plus value : 13.673,47 €

Mauvais calcul : 19,6 % x 13.673,47 = 2.680,00 €<- ce n'est absolument pas le montant de TVA résiduelle à reverser

Tva résiduelle ≠ 19,6% x Plus-value HT

Il faut cesser d'entretenir la confusion entre Plus-value et TVA résiduelle.

o² a écrit:

Qm doit se retourner dans sa tombe

pas paskilèplulàkilèmor

j'aimais bien ses explications, il prenait le temps qu'il fallait pour qu'on comprenne
il devait avoir beaucoup de temps libre en fait

ne le prends pas mal o², sont bien aussi des zesssplications et puis... c'est gentil de nous faire remonter les vieux posts

Bonjour Drarik,

En attendant que Qm revienne, il est encore nécessaire de redire que plus value et TVA, lors de la revente, sont deux notions tout à fait différentes.
Alors, veux-tu parler de plus value (imposition du "gain" occasionné par la revente d'un bien immobilier acquis il y a moins de 15 ans, ou hors résidence principale) ou de paiement de la TVA, lors de la vente d'un bien immobilier de moins de 5 ans, autoconstruit notamment?
Si tu parles de plus value, les factures de matériaux seules ne sont bien évidemment pas prises en considération, les travaux devant avoir été réalisés par des ENTREPRISES. Ou alors, en autoconstruction totale, il faut attendre 5 ans pour pouvoir ajouter au prix d'acquisition, un forfait de 15% de ce prix.
Pour avoir une vue complète sur les plus values, se référer au BOI 8 M-1-04 du 14/01/2004 (plus values immobilières).
Il y a qd même 119 pages de lecture, mais c'est clair net et précis.
@+

Que c'est compliqué tout ça. J'ai du mal à suivre.
En fait je parlai de la plus value d'un bien revendu dans les 5ans après la construction sans y avoir habité.
J'achete un terrain 60 000€ + facture de matériaux pour autoconstruire la maison de 60 000€. Revente 200 000€. On me taxe à hauteur de 27% sur 200 000-120 000 ?
Ou alors je seulement paye 19,6% sur les 200 000 moins la TVA des matériaux de construction ?
Peut être même qu'il faut cumuler les 2 ?

Merci pour ces éclaircissements.

Les deux.

TVA résiduelle à reverser puis prélèvement au titre de la plus-value immobilière.

La TVA résiduelle reversée vient quand même en déduction de la plus-value

Merci beaucoup ca me parait un peu plus clair.
Exemple :

J'achete un terrain 60 000. J'autoconstruis pour 60 000 (dont 10 000 de TVA). Pour un total de 120 000€.
Je revend 200 000€.

2 taxes à payer :
- TVA résiduelle (19,6% de 200 000) - 10 000 = 29200€
- Taxe de 27% sur plus value 27% de (200 000-120 000 - 29200)= 13 716€

Soit un total de taxe de 29 200 + 13 716= 42916€

Re,

Pour répondre, il faut avoir des éléments précis.
Que signifie "vente dans les cinq ans aprés.."?
TVA résiduelle: due DURANT les cinq premières années suivant la date d'ACHEVEMENT des travaux (cf définition donnée par la fiscalité). 5 ans et 1 jour, plus de TVA.
Plus value: résidence principale: PAS de plus value.
S'il s'agit de neuf, autoconstruit, hors résidence principale (locatif ou rés. second.), tu ne peux déduire aucun montant de travaux dans les 5 ans. Le texte précise: "Les dépenses de construction, reconst. amélio...., supportées par le vendeur, réalisées par une (des) ENTREPRISE (s) depuis l'ACHEVEMENT de l'IMMEUBLE ou son ACQUISITION (si elle est postérieure à l'achèvement) viennent en majoration du prix d'acquisition"
Dans ton cas, le calcul va s'effectuer par différence entre le prix de cession (que tu peux diminuer des diagnostics effectués, mandat de vente..TVA résiduelle) et le prix d'acquisition...du terrain, (que tu peux majorer sur justif. des frais notariés, à défaut de justif. 7,5% du prix d'acquisition, mandat d'agence, frais de voirie, réseaux et distribution), différence de laquelle tu enlèves un abattement forfaitaire de 1000 euros. Tu appliques 16% d'impôt et 11% de prélèvements sociaux soit 27% sur le résultat.
Au delà de 5 ans aprés l'achèvement (5 ans et 1 jour), autoconstructeur, tu pourras majorer le prix d'acquisition d'un forfait pour travaux de 15% du prix d'acquisition porté dans l'acte, et abattre la plus value brute de 10% par période de 12 mois suivant ces 5 ans.
Un autoconstructeur (ou réhabiliteur) n'a donc pas intérêt à revendre DANS les 5 ans. Donc, habiter ou louer, puis vendre
Tu peux valablement te rapprocher du service des Impôts pour tes calculs précis.
@+

Pas grand chose à dire sur ce qu'a dit deffrey, impeccable comme à son habitude, sauf peut être un oubli concernant le montant des factures de matériaux ayant servi avant achèvement qui peuvent venir en déduction.

Une réponse ministérielle sur ce point

Citation:

Réponse ministérielle Maurice GIRO relative aux modalités de calcul des plus-values immobilières (JO AN, question n°32726 du 18 mai 2004, p. 3638)

Rappel de la réponse posée par M. Maurice GIRO

M. Maurice Giro avait par le question du 27 janvier 2004 appelé l'attention de M. le ministre délégué au budget et à la réforme budgétaire sur la réforme du régime d'imposition des plus-values immobilières des particuliers inscrites dans la loi de finances pour 2004 et plus particulièrement sur la déduction du coût de travaux réalisés.

A la lecture de ce texte, il semblerait qu'il soit impossible de retenir les coût des matériaux lorsque les travaux ont été réalisés par le vendeur lui-même et d'autre part que le coût des travaux réalisés avant l'achèvement de l'immeuble, même par une entreprises, ne puisse pas être retenu dans le calcul des plus-values. Or ces situations se retrouvent très fréquemment lors de la vente d'un immeuble.

Il le remerciait de bien vouloir lui apporter des éclaircissements.

Réponse du ministre

P our la détermination de la plus-value imposable réalisée lors de la cession d'un immeuble intervenue à compter du 1er janvier 2004, le prix d'acquisition à retenir, en cas de construction réalisée à titre occasionnel par le cédant, s'entend du prix d'acquisition du terrain majoré du coût des travaux de construction réalisés avant l'achèvement de l'immeuble.

Ces travaux s'entendent notamment des frais d'architecte et des factures et mémoires des entrepreneurs. Si les travaux ne sont pas réalisés par une entreprise, ils s'entendent du prix d'achat des matériaux pour la construction et, le cas échéant, du coût de la main-d'oeuvre employée (salaires versés aux ouvriers et charges sociales y afférentes).

En revanche, le travail personnellement effectué par le contribuable n'est pas pris en compte. Postérieurement à l'achèvement de l'immeuble, le 4° du II de l'article 150 VB du code général des impôts prévoit que les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement, de rénovation ou d'amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise, viennent en majoration du prix d'acquisition lorsqu'elles n'ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives.

Dès lors, ne peuvent pas être pris en compte pour leur montant réel les travaux réalisés par le contribuable lui-même ou par une tierce personne autre qu'une ent reprise (ex : main-d'oeuvre salariée).

Il en est de même du coût des matériaux achetés par le contribuable même si leur installation est effectuée par une entreprise.

Les dépenses liées à l'installation des matériaux facturées par l'entreprise sont en revanche prises en compte en majoration du prix d'acquisition toutes conditions étant par ailleurs remplies. Cette mesure est de nature à contribuer à la lutte contre le travail clandestin et sou tient l'activité du secteur du bâtiment, particulièrement porteur d'emploi.

Elle est également justifiée par un souci de simplification et de sécurité juridique du contribuable et du notaire chargé de l'accomplissement des obligations déclaratives et de paiement.

Par ailleurs, lorsque le contribuable cède le logement plus de cinq ans après son acquisition, les travaux qui viennent en majoration du prix d'acquisition peuvent être retenus de manière forfaitaire pour un montant égal à 15 % de ce prix. Le contribuable n'a pas à établir la preuve de la réalité des travaux, le montant des travaux effectivement réalisés ou la preuve de son impossibilité à fournir des justificatifs.

L'ensemble de ces dispositions sont de nature à répondre aux préoccupations exprimées

Drarik a écrit:

Exemple :
J'achete un terrain 60 000. J'autoconstruis pour 60 000 (dont 10 000 de TVA). Pour un total de 120 000€.
Je revend 200 000€.

2 taxes à payer :
- TVA résiduelle (19,6% de 200 000) - 10 000 = 29200€
- Taxe de 27% sur plus value 27% de (200 000-120 000 - 29200)= 13 716€

Soit un total de taxe de 29 200 + 13 716= 42916€

Nan

TVA résiduelle

Le prix exprimé est un prix TTC: il faudrait que tu revendes 239200 € TTC pour que le montant de tva résiduelle soit de 29.200,00 euros

si le prix est 200.0000 euros TTC la TVA collectée est de 32.775,92 euros et la tva résiduelle est de 22.775,92 €

Prélèvement au titre de la plus-value
postulats : autoconstruction + résidence non principale + prix de revente 200.000 ttc + 1 vendeur non couple
Rappel :
- les factures de matériaux après achèvement ne peuvent être prise en compte
- notion d'achèvement fiscal rappelé dans l'instruction fiscale du 14 janvier 2004 (fiche 6)

Citation:

Selon une jurisprudence constante du Conseil d'Etat, un logement est considéré comme achevé lorsque
l'état d'avancement des travaux en permet une utilisation effective, c'est- à-dire lorsque les locaux sont habitables.
Tel est le cas, notamment, lorsque le gros-oeuvre, la maçonnerie, la couverture, les sols et les plâtres intérieurs
sont terminés et les portes extérieures et fenêtres posées, alors même que certains aménagements d'importance
secondaire et ne faisant pas obstacle à l'installation de l'occupant resteraient à effectuer (exemple : pose de
papiers peints ou de moquette).

Schématiquement (sans entrer dans le détail),

a) Prix de revient = prix du terrain augmenté des frais d'acquisition et des dépenses de matériaux (éventuellement des factures d'entreprise si autoconstruction non totale)
- prix du terrain : 60.000
- frais d'acquisition forfaitaires (si acquisition à titre onéreux) : 4.500
- Matériaux et factures éventuelles : 60.000
-> prix de revient (valeur vénale) : 124.500

b) Prix de cession corrigé:
Prix : 200.000
tva résiduelle en diminution : 22.775,92
= 177.224,08 €

Plus value brute : 52724,08 euros
Plus value nette = pv brute - abattement fixe (1000 pour une personne seule et 2000 euros pour couple)
Soit 51724,08 € (pour une personne seule)
Prélèvement (27% résident français) = 14.235,50 €

Total

Au prix de 200.000 euros il faut retirer 22.775,92 et 14.235,50 euros
soit 37.011,42 euros

A noter que si la date d'acquisition ne coincide pas avec le début des travaux (ce qui est presque toujours le cas) il faudrait (selon la fiche 7 de l'instruction fiscale) faire une déclaration au titre de la plus-value réalisée sur le terrain et une au titre de la plus value réalisée sur les constructions.

En pratique dans le délai de 5 ans cela n'a pas d'incidence

Merci beaucoup pour tous ces renseignements.

Bonjour 02,

Ce n'est pas un oubli de ma part, mais...une lacune Depuis 3 ans, je suis loin des "affaires" administratives, et je vais rarement vers les JO (RF, CE)!! (cf post photos: La totale pour une bicentenaire...)
Peux-tu me dire comment a été transposée cette réponse ministérielle? a-t-elle fait l'objet d'un arrété modificatif? d'une NA auprés des personnels fiscaux? Car il y a neuf ans, j'ai eu à m'opposer à "nous devons interpréter les textes...", et ça m'a pris 2 ans pour gagner grace à la découverte d'une jurisprudence de TA. C'est pour cela que je rajoutais pour drarik: consulter les services fiscaux du lieu pour voir leur approche, et travailler le dossier.
Merci pour la rectif.
@+

Bonjour Deffrey

En effet, une réponse ministérielle n'a valeur que d'un simple avis pour la juridiction administrative même si l'administration est censée suivre celle-ci.

La transposition a eu lieu dans une instruction du 4 août 2005

http://www11.minefi.gouv.fr/boi/boi2005/8fipub/textes/8m105/8m105.pdf

Point 29 p 10

Citation:

29. Opération de construction réalisée à titre occasionnel. En cas de construction par le cédant sur un terrain
dont il était antérieurement propriétaire, le prix d'acquisition à retenir est constitué par :
- le coût des travaux de construction, d’une part. Ces travaux s’entendent notamment des frais
d’architecte, des taxes et participations liées à la construction, et des factures et mémoires des entrepreneurs de
tous les corps d’état. Il est précisé que si les travaux ne sont pas réalisés par une entreprise, ils s’entendent du
prix d’achat des matériaux pour la construction, et le cas échéant, du coût de la main d’ oeuvre employée (salaires
versés aux ouvriers et charges sociales y afférentes). En revanche, le travail personnellement effectué par le
contribuable n’est pas pris en compte. La circonstance que ces dépenses aient été incluses dans la base d’une
réduction d’impôt sur le revenu est sans incidence (voir pour les travaux de construction réalisés après
l’achèvement, n° 36. ) ;
- le prix d’acquisition du terrain, d’autre part.
Il est rappelé que la fraction de la plus-value afférente au terrain est déterminée en tenant compte de la
date d’acquisition du terrain indépendamment de la date du début d’exécution des travaux de construction (n° 10
de la fiche 6 du BOI 8 M-1-04). Les précisions figurant au dernier alinéa du n° 8 de la fiche n° 4 du BOI 8 M-1-04
sont donc erronées.
Ces précisions sont applicables aux cessions intervenues à compter du 1er janvier 2004.

Re,

Merci,
@+

Super interessant ces infos, ca peut servir.
Par contre maintenant j'ai mal au crane.
Z'avez pas l'aspirine qui va avec les conseils ???

Je remonte un très vieux sujet car en tapant "revente", c'est le sujet le plus récent qui remonte.

Nous venons de rentrer dans notre maison, et pensons déjà à la suivante 

Je souhaiterais donc quelques infos en terme de fiscalité et de rentabilité pour une revente.

La construction + l'achat du terrain nous revient à 199686€.
Nous avons acheté le terrain à la commune et avons donc payé la TVA dessus (48352€ de terrain)

Il reste donc 151334€ de construction. A noter que cela comporte la terrasse, la clôture grillagée, mur de clôture en parpaing, pelouse, chemin d'acces + la maison en elle-même.

J'ai fais une partie des travaux moi-même :
- charpente/couverture
- élec
- plomberie
- chauffage
- sols
- peintures

J'ai bien sur les factures des matériaux de construction.

Admettons,
nous souhaitons vendre au prix de 250k€ avant les 5 premières année.

Combien vais-je devoir reverser à l'état ? Puis-je donc déduire la TVA des matériaux pour les postes en auto-construction ?

Bonjour,

Désormais, la fiscalité des ventes immo. est plus simple à calculer:
- Au titre de la TVA: le vendeur occasionnel qui revend un bien immo. DANS ou APRES les 5 ans n'a plus cette taxe à acquitter.
- Au titre des plus values: l'auto constructeur peut faire valoir les factures des matériaux utilisés, les factures des éventuels professionnels intervenus, mais pas le coût de son propre travail.
Le calcul se fait en deux temps, pour appliquer les abattements:
* D'une part le terrain, à compter de sa date d'achat,
* D'autre part la construction, à compter de la date d'ouverture de chantier (DOC).
- Concernant l'imposition au titre des plus values, la résidence principale n'est pas concernée. Donc dans votre cas, vous vendez le plus possible et... c'est tout.
- A savoir que, contrairement à ce que certains ont pu écrire, il n'est pas du tout nécessaire d'attendre 1 an, 2 ans.. Il a été récemment jugé en appel qu'une maison habitée en résidence principale depuis 113 jours devait bien être considérée comme telle... tous autres critères étant par ailleurs respectés.
@+

Ok, donc plus rien a payer en TVA.

Mais en plus-value, comment calculer ?
Biensur je ne compte pas ma main d'oeuvre 

Bonjour,

Redite: Si c'est votre résidence principale, vous ne serez pas imposé sur la plus value réalisée.
Ce qui signifie que vous n'avez pas de déclaration à effectuer.
@+

Ok super.
Mais quid de la personne qui fais ça régulièrement ?
Elle ne peut être assimilé marchand de bien ?
Car elle génère des plus value "potentielle" sur chaque construction, et créer donc des revenus non-imposés...

C'est juste une interrogation hein

Re,

Il est bien évident qu'on parle de vente occasionnelle!!
Sinon:
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/ext/pdf/createPdfWithAnnex[...]CHAMP-20-10-30-20120912
@+

Ok, donc je peut vendre dans quelques mois tranquille alors

Re,

... Comme Baptiste!!

... Enfin, selon votre situation, qu'on ne connaît pas!!
@+

Ma situation ?

Re,

Bien oui: revente occasionnelle? Résidence vraiment principale? ...
@+

Ah oui oui, on y vit actuellement, il s'agit vraiment de notre principale.
On pense juste à la prochaine d'ici quelques mois (1an, 1an et demi).

L'idée serais de faire une plus value que je réinjecterais dans le nouveau projet.

La vente sera donc occasionnelle.

La profession de marchand de bien m'intéresse mais je ne souhaite pas me lancer pour l'instant.
Je demandais à titre d'info, car je ne trouvai pas normal qu'une personne puisse généré des revenu non-imposé en prétextant qu'il s'agisse d'une résidence principale.

Re,

Après, si vous voulez une simulation de calcul d'imposition de votre plus value, si elle était taxable, c'est possible et rapide; il me manque seulement qq éléments... mais là, je dois quitter!!
@+

Bonjour,

N'oubliez pas qu'en tant qu'autoconstructeur, c'est vous qui assurez la garantie décennale sur tous les travaux que vous avez effectué : charpente/couverture, électricité, plomberie ...
La banque ou le notaire (je ne sais plus) pourrait retenir les sommes nécessaires à assurer cette garantie, et ne les débloquer qu'une fois les 10 ans passés.

Comment calculer cette retenue ?
Cela doit être le notaire je pense

Si le toit s'écroule, combien les réparations + prise en compte des dégâts vont coûter ?
Idem si inondation, incendie électrique, ...
Le montant de la retenue, ce sera probablement tout ça.

Vous pouvez demander conseil à votre notaire.

Oui enfin dans ce cas, ils retiennent la totalité de la vente...
En cas d'incendie électrique, maison brûle en totalité, il faut tout refaire.

Il n'y a pas de solution sécurisante pour le vendeur ?

Il s'agit d'autoconstruction mais réalisé par (avec) des pros étant de la famille (donc pas de black hein). En effet ils ne peuvent fournir de décennale pour ce chantier mais je suis confiant sur leur/notre travail

Young Stakk a écrit:

Il n'y a pas de solution sécurisante pour le vendeur ?

Pour assurer la décennale, non. Il faut louer jusqu'au 10 ans échus, puis vendre. Mais avec imposition sur la plus valus alors.

Si ça a été bien construit, peu de risque qu'il y ai quelque chose de grave en 10 ans. Mais si ça arrive, ça peut vous laisser en slip, voire... même pas !

Il s'agit d'autoconstruction mais réalisé par (avec) des pros étant de la famille (donc pas de black hein). En effet ils ne peuvent fournir de décennale pour ce chantier mais je suis confiant sur leur/notre travail.
Je ne pense pas qu'un gros problème survienne.
Mon MO à quand même superviser et vérifier notre travail à chaque étape.

Exact, ça peut être la totalité du prix de la vente.
C'est pour ça que les artisans paient une assurance décennale, qui ne les assures que sur les travaux dont c'est leur métier (une décennale n'assurera pas un plombier sur des travaux élec par exemple).
Le boulot du notaire, ce n'est pas d'évaluer s'il va y avoir des dégâts ou pas. Son boulot c'est de s'assurer qu'en cas de problème, l'acheteur soit bien couvert et ne se retrouve pas à poil parce que vous n'êtes pas solvable.
Il y a déjà eu des cas où un autoconstructeur qui avait vendu maison 1 et fait construire maison 2, a dû revendre la maison 2 pour indemniser son acheteur sur la maison suite à un gros problème. Il s'est donc retrouvé avec un prêt immobilier à rembourser, pas de maison, et devoir louer un truc pour vivre.

Comme le dit Manu, vous avez la possibilité de louer votre maison jusqu'à ses 10 ans, puis ensuite de la revendre. En cas de problème, vous devrez réparer (au pire, sans locataire dedans car bien rendu impropre à l'habitation), mais au moins ce sont vos affaires (ce qui ne vous empêchera pas d'être sur la paille, mais bon comme vous êtes confiant sur les travaux réalisés, vous estimerez peut-être que le risque peut être pris... c'est le même si c'est votre habitation principale de toute façon).

Donc re : renseignez-vous auprès de votre notaire.

Woofy a écrit:

Exact, ça peut être la totalité du prix de la vente.

Ce n'est pas lié au prix de vente, mais au prix des travaux pour réparer les désordres : s'il faut faire des reprises sous œuvre avec pieux, que tous les placos ont pétés et sont aussi à refaire, et que ça dure des mois à reloger toute une famille en attendant !

Bonjour,

Woofy a écrit:

Bonjour,

N'oubliez pas qu'en tant qu'autoconstructeur, c'est vous qui assurez la garantie décennale sur tous les travaux que vous avez effectué : charpente/couverture, électricité, plomberie ...
La banque ou le notaire (je ne sais plus) pourrait retenir les sommes nécessaires à assurer cette garantie, et ne les débloquer qu'une fois les 10 ans passés.

Là, je demande à voir!!
- Que la banque ne veuille pas formaliser un prêt pour l'achat d'une auto construction (ou construction sans décennale) OK. Mais consigner une somme représentant la valeur du bien???
- Et le notaire ne peut consigner une somme dans ce cadre là. Sa responsabilité consiste à informer l'acquéreur et mentionner dans l'acte l'absence de décennale et de DO.
@+

Je suis bloqué 10ans quoi

C'est toi qui juges si tu prends le risque (si tu trouves un acheteur)... ou pas.

Difficile de trouver un acheteur?

Young Stakk a écrit:

Difficile de trouver un acheteur?

Il va fatalement savoir qu'il n'y a pas de décennale (au plus tard chez le notaire), ça peut le refroidir s'il veut lui-même revendre ; et être chiant pour lui s'il y a des désordres.

Évidemment, je ne veux pas lui cacher .
Je peux pas souscrire une assurance maintenant?